我国住房公积金新政对房地产市场价格的影响分析_席枫

（二） 住房 公 积金 新 政 及其 他 政策 对 我 国 住宅价格
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思考篇
回 归 模 型 采 用 加入 往 期 价 格 因 素 的 特 征 价 格 模 型 即 Hedonic 模型， 设定如下： lnYt=b0+b1lnYt-1+b2X1t+b3X2t+Ut 其中 ， lnYt 为 被 解 释变 量 ，表 示百 城住宅 价 格 指数 的对数值， 其原始 数据来自 于中 国 指数研 究院的统 计数 据； lnYt-1 表示往期住宅价格指数的对数值。因为住宅价 格不仅受到同 期其 他 因 素 的 影响 ， 而 且 也 会 受 到 其自 身 往 期 价 格 因 素 的 影响 ； X1t 是对 每 月住 房 公 积 金 贷款 利率取平均值， 表 示 住 房 公 积 金 的 贷款 利 率 ， 其 数据 来自 于 易 贷 网 对 国 家 住 房 公 积 金 贷款 利 率 的 统 计 ； X2t 表 示 住 房 公 积 金 首 付 款 比 例 ，其 数据 来自 于对 国 家 住 房公积金政策的统计； b0、 b1、 b2、 b3 均 为 模 型 参 数 ； Ut （t=1,2,3,......,n）为 随 机 误 差项 ， 包含其他干扰因 素， 比如税收减免、 部分城市 取 消 “限 购 ” 等。 需要说明的是： 从 2014 年中期至 今 ， 我 国 百 城 住宅 价 格 指数 与 货币 供 应量 M2 的 相 关系 数 统 计 检 验 数值 非常低， 货币供 应量难 以 解释住宅价 格指数的波动。因 此， 在建立 Hedonic 模型时舍去了该因素， 只引入与因变 量高度相关的自变量， 保证 Hedonic 回归模型的合理性。 （二 ） 回归结果分析 使 用 计 量 经 济 软 件 Eviews7.0 对 2014 年 4 月 至 2015 年 9 月 共 计 54 个样 本 数据 进 行 半 对 数 回 归 分 析 ， 得到我国百城住宅价格 指数 、 住房 公 积金 首付比例 下调 与 住 房 公 积 金 贷款 利 率 下 降 之 间 的 Hedonic 模 型 的 回 归方程为： lnYt=0.553424+0.9438lnYt-1－0.007128X1t－0.027755X2t T=(1.244812) (19.59422) (2.10711)
表 1 我国百城住宅价格指数 单位： 元 / m2
三、 住房公积金新政对我国住房市场价格影响 的实证分析
( 一) 变量选取与模型设定 我国 住 房 市 场 价 格 受 多 种 因 素 制 约 ， 诸如住 房 用 地 交易价 格 、 货币 供 应量 M2、 利率水平、 首付款比例、 税收 制度等。 本文基于住房公积金新政的分析， 认为从2014 年 中期 至 今 ， 促使 房 价 触 底 反 弹 的 因 素 有 降 息 、 首付款比 例降低、 货币供应量 M2 等宽松政策或者利好政策。
住房公积金异地互 住房公积金政策相比 之 前更 为 宽 松 ， 认的实现、 使用范围 的 拓 展 以 及 贷款 额 度 的 提高 等新 变 化， 更能有效盘活结余资金， 释放潜力， 支持住房消费。
二、 住房公积金新政对我国房地产市场 价格的影响分析
（一 ） 住房公积金新政对我国房地产市场的影响 1.住房公积金新政为流动人口购房提供了制度保障 和资金保障。住房 公 积 金 新 政 以 前 ， 部分城 市对 贷款 条 件要求过严， 影响了 缴 存 职 工 尤 其 是 流 动人 口的 合法 权 益， 削弱了住房公积 金 制 度 支 持合 理 住 房 消费 的积极 作 用。新政之后， 住房公积金实现了异地互认、 转移接续并 可办理异地贷款业 务 ， 缴 存 职 工持就 业地 住房 公积 金管 理中心出具的缴存证 明 ， 就可以向户籍所在地住房公积 金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。 2. 住房公 积 金 新 政 降 低 了 公 积 金 的 使 用 门 槛 ， 提高 了公积金的使用效率。住房公积金新政将首套普通自住 房公积金贷款最低首付款比例降至 20%。 此外， 住房公积 金不仅可以用于 购 房 ，还 可 以 用 来 建 造 翻 建大 修 住房、 租房、 父母给儿女购房、 治疗重大疾病等。住房公积金新 政 从 额 度 与 途 径 两个 角 度 降 低了 住 房 公 积 金 的 使 用门 槛， 进一步发挥了住 房 公 积 金对 合 理 住 房 消费 的 支持 作 用， 提高了资金使用效率。 3.住房公积金新政降低了购房者的缴费成本和贷款 成本。新政取消了住房公积金个人住房贷款保险、 公证、 新房评估和强制性机构担保等收费项目。假设缴存职工 申请到 100 万 元的 公 积 金 贷款 ， 取消 4 项收费可为购房 者节省 8000 元左右的购房成本。此外， 住房公积金贷款 利息降低。以住房公积金贷款额 80 万， 贷款 30 年， 等额 本息还款方式为例 ，降 息 前 月 还 款 额 为 3704.92 元 ， 降 息 后 月 还 款 额 为 3592.36 元 ， 降 息 后 借 款 人 每 月 少 还 112.56 元， 降低了购房者贷款成本。 4.住房公积金新政促使我国住房市场价格止跌企稳。 随着住房公积金政策 的 逐步 完 善 ， 我 国 住宅 消费 价 格 从 跌幅收窄转向缓慢上涨。中国指数研究院的最新研究数 据表明， 2014 年 10 月住房公积金政策调整以来， 我国百 城住宅价格指数降幅 就 开 始收 窄 ， 其 月份指数 走势 图开 始变得平坦；尤 其是 2015 年 3 月住 房 公 积 金政 策 的再 次调整， 使得我国百 城 住宅 价 格 指数 触 底 反弹 进入 逐 渐 上涨通道， 如表 1 所示。
本文系河北省社会科学基金项目： 马克思企业间资本社会化理论及其当代发展研究 （H B15LJ007 ） ;天津商业大学青年科研培育基金项目： 公共 住房建设与管理的模式创新及政策协同研究 （151106 ） 。本文通讯作者： 席枫。
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2015 年第 9 期 · 总第 375 期
· 观察思考 ·
的综合影响 从 2014 年 10 月至 2015 年 9 月， 我国住房公积金新 政多次为房地产市 场 注入 利好 信息 ， 从对 我 国 住宅 价 格 指数造成正向冲击的角度， 归纳为如下方面： 1.首付款比例降低等住房公积金新政向低门槛方向 调整， 扩大了购房需求。 2015 年 3 月 30 日， 央行、 住建部 及银监会联合发布 通知 ， 将住 房公 积 金贷款 购买 首 套 普 通自住房最低首付款比例降至 20%。8 月 31 日， 央行、 住 建部及财政部 联合发 布通 知， 对拥有 1 套住房并已结清 相应购房贷款的居 民家 庭， 再次申请住房公积金委托贷 款 购买住房 的最 低 首付 款比 例由 30%降 低 至 20%。降 低 住房公积金首付款 比 例 ， 有效激活了 市场中 潜 在 的 购 房 需求， 增加了住房购买力， 促使住宅价格止跌回升。 2. 降息 等国 家 信 贷 政 策 向 宽 松 方 向 调整 ， 刺激 购 房 需求增 加。宋 国青 (2009)指 出， 影响 房 价的 最 重要 因 素 是真实利率。从 2014 年 10 月至今， 中国人民银行四次下 调贷款利率， 降低了住宅购买成本、 增加购房需求。 3. 购房 税 收减 免 等利好 政 策 直接降 低 购 房 成 本 ， 刺 激购房需求。2015 年 3 月 30 日， 财政部、 国税总局联合 发文放宽转卖二套 房 的营 业 税，即 个人 转 卖 普 通 住 房 ， 营 业 税 免 征 期 限 由 5 年 改为 2 年 。 以 北 京 市 一 套 价 值 300 万元的 3 年房龄的普通住房为例， 在政策调整前， 对 外销售需要缴 纳 15 万 元 的营 业税 ， 但根据新的政策， 这 15 万元税款可以全部减免。相比于降低购房首付比例， 税收减免政策直接减 少 购房 者的 购房 负 担 ， 减少交易成 本， 一定程度上鼓励了购房需求， 促使住宅价格回暖。 4.部分城市取消 “限 购 ” ， 激活了部分住房需求， 促使 区 域房 价回 暖 。 厦 门 自 2015 年 1 月 16 日 起 取 消 其 岛 内 思 明 区 、 湖 里 区 1 44 平 方 米 以 下 商 品 住 房 的 限 购 措施 。至 此 ，厦 门 全 市已全面取消商品住 房 限 购 措 施。随着限购取消， 今 年上 半 年 ， 外地人的购房比例 持续增多。据统计， 2015 年上 半 年 ， 厦门本地购房者 的购房面积为 47.07 万平方米，占总成交面积的 35.35 % ； 外 地 购 房 者的购房面积为 86.10 万平方米， 占 总 成 交面 积的 64.65% （林 维真 ， 2015 ） ， 购 房需 求 明 显 增 加 ， 促使 住 宅价格呈现上涨趋势。
思考篇
席 枫 李海飞 董春美
我国住房公积金新政对房地产市场价格的影响分析
内容提要 ： 随着房 地产 市场步入 新 常 态 的大 趋 势 ， 我国的 住 房公 积 ห้องสมุดไป่ตู้ 新 政 陆 续 出 台 ， 房地产价格也出现了新的变化。基于此， 本文分析了新一轮住房公积金新政对我国房地产 市场的影响， 并建立住房消费价格指数与住 房公 积金政策调整 的 Hedonic 模型 ， 实证分析 了降低住房公积金首付比例和住房公积金贷款利率对我国房地产市场价格的反向调节能 力， 继而从房地产市场 “去 库 存 ” 角度， 提出住房公积金政策需要继续维持低门槛、 低利率、 高效率总格局的对策建议。 关键词： 住房公积金 住宅消费价格 Hedonic 模型
公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。 2015 年 1 月 29 日 ， 住房和城乡建设部、 财政部、 中国人民银行联 合发 布 《关于放 宽 提 取 住 房 公 积 金 支付 房 租 条件 的 通 知》 规定， 职工连 续 足 额 缴 存 住 房 公 积 金 满 3 个 月 ， 本人 及配偶在缴存城市 无自有 住 房且租赁住 房 的， 可以提取 夫妻双方住房公 积金支付 房租 ；偿 还 购房 贷款 本息、 职 工享受城镇最低生 活保障等十 余种 情况， 可提取职工住 房公积金账户内的存储余额。 2. 住 房公 积 金 不 仅 降 低 了首 付 款 比 例 ， 而且拓展了 使用范围。 2015 年 3 月， 央行、 住建部及银监会联合发布 通知 ， 要求缴存职工 家庭使用住房 公 积金 委托 贷款 购买 首套普通自住房，最低首付款比例降至 20%。2015 年 5 月， 国务院批转了国家发改委 《关于 2015 年深 化 经济体 制改革重点工 作的意见》 ，规定住 房 公积 金不 仅 可以 用 于购房， 而且还可以 用 于 建 造 翻 建 大 修 住 房 、 租房、 父母 给儿女购房、 销户可提取 全 部余额、 低保特困户可提取、 治疗重大疾病等用 途。因此 ， 住房公积金的调整不仅降 低了首付款比例， 而且拓展了使用范围。 3. 住 房公 积 金 不 仅 提高 了 贷款 额 度 ， 而且降低了贷 款利息。 2014 年 10 月， 住房城乡建设部、 财政部、 人民银 行联 合 印 发 《关于 发展 住房公积金 个 人住 房贷款 业务 的 通知》 ， 要求住房公积金个人住房贷款发放率低于 85%的 城市， 可适当提高首套 自 住住 房 贷款 额度 。根 据 央行 调 息通知， 自 2015 年 8 月 26 日 起 ， 天 津 等 城 市 下调 个 人 住房公积金 贷款 年 利率 0.25 个 百分点， 五年期以下 （含 五年） 贷款 年利 率从 3.00%调整为 2.75%， 五年期以上贷 款年利率从 3.50%调整为 3.25%。 从住 房 公 积 金 出 现 的 新 变 化 可 以 看 出 ， 我国新一轮