南京六合区商业市场调查报告(20190103)
总结：龙池板块是拿地第二选择，但是现有空地基本没有， 只能看拆迁计划，关注冠城大通蓝郡南侧和龙池湖南面地 块。
现场实景照片： 荣盛时代广场
冠城大通南郡商业街
冠城大通南郡南侧 旺顺发运输公司 （待拆迁地块）
三、 葛塘大厂
美利广场： S8 葛塘站出口处，商业约 16 万方，局部 5 层。7 万方购物 中心+120 米双层商业街+精 装公寓+酒店+写字楼+地下 1 万超市+1000 多个地下停车 位。人气充足，生意火爆。但 属于点状商业，不构成商圈。
荣盛阿尔卡迪亚商业街: 近 S8 大厂站出口，荣盛水景 城配套商业，业态完善，周边 居民首选消费地。属于点状商 业，不构成商圈。
南京六合区商业市场调查报告
2019 年 1 月 3 日
六合区位于南京北部，与浦口区共同构成南京江北新区。截至 2014 年初，六合区辖 11 个街道、1 个镇，总面积 1485.5 平斱公里， 人口 92.5 万人，区政府驻龙池街道。2018 年 7 月 20 日，六合高新区规划公示：新成立的六合高新区位于江北新区雄州副城是 雄州副城重要的产业与科研功能区。
雄州板块 龙池板块 葛塘大厂 方州广场
已通车的 S8 号线
规划中 2030 年通车的 14 号线
一、 雄州板块
欢乐港：雄州目前最热门商业，紫晶未来 城中商业部分，S8 雄州站上盖，紧邻 4 号口；未来 14 号线与 S8 交汇于此。两 期商业规划共 20 万平方米，目前一期于 2018 年 11 月 10 日开业。购物中心内人 气很旺，外街门面房基本空租。外街门面 房 50-250 平不等，单价 2-4 万，在售。 荣盛国际广场： 紧邻 S8 雄州地铁站 2 号口，12 万方的 商业体量，地上五层，地下两层。负一楼， 超市；负二楼，停车场。荣盛集团位居全 国房地产百强企业第 16 位，六合近年开 发的商品房基本都和荣盛有关。 石林中心城： 20 万方商业从外围将小区围合，主打卖 点是公园式休闲购物， Shopping Park. 已交房，空置率很高。
截至 2018 年底，六合区境内有南京长江二桥和南京长江四桥两条过江通道，有 1 条地铁线路：S8 号线。规划有地铁 14 号线，计划 于 2030 年以前通车。S8 号线是南京地铁第五条建成运营的线路，也是南京地铁第一条全线位于长江以北的线路，于 2014 年 8 月 1 日 正式运营。S8 号线一期工程途径浦口区和六合区，线路南起泰山新村站，经过浦口、沿江、大厂、龙池、雄州，北至金牛湖站。14 号 线途径栖霞区和六合区，线路南起栖霞山站，下穿长江后迚入龙袍地区一路向北，于文峰路站向西迚入六合新城，至雄州西路站折北， 北至六合机场站。
总结：葛塘大厂人气充足，区 域发展主要受限于工厂无法 搬迁、拆迁成本过高土地无法 运作起来，但是商业消费绝对 有人口保证。拿地第三选择， 优先考虑美利广场周边，有商 圈效应。
慕斯荟+永利购物中心： 大厂第一商圈。号称大厂新街 口，周边 30 万居民消费集聚 地。 慕斯荟和雄州欢乐港属于同 一个开发商。欢乐港商管司由 江苏元创控股与南京观海商 管共同出资创立，在南京江北 运作了四个商业项目：浦口慕 斯荟、浦口保乐荟、大厂慕斯 荟和雄州欢乐港。 永利购物中心共计 5 层，负一 楼为 8000 平米苏果超市。 此商圈为老商圈，周边拿地难 度较大。
鑫乐生活广场： 2016 年 9 月开业，打造的主 题是“精品社区生活服务平 台”， 营业面积 5.2 万平方米， 总层共 4 层。目前经营情况一 般。 属于点状商业，不构成商圈。
现场实景照片： 慕斯荟+永利购物中心
美利广场
阿尔卡迪亚+鑫乐广场
四、 方州广场
荣鼎幸福城商业街： 幸福城底商，100 多家。
总结：雄州区域是拿地第一选择（关注 宝润建材城南侧空地）。金宁+紫晶构成 老城区第一商圈，欢乐港+荣盛国际+龙 湖天街构成新城区第一商圈。
六合老城区最成熟的商圈：金宁广场+紫 晶广场，但是落后的规划已经严重制约了 当地的发展。不过考虑到当地旺盛的人 气，如果有地可拿，依然是开发第一选择。 （好比无为的米芾广场） 整个六合，无论商业还是住宅，整体向南 发展。 宝润家居建材城： 建材城不是重点，其南侧还有一片空地， 再南侧就是龙湖天街位置。另外有小道消 息说建材城要拆迁。此建材城+空地是雄 州地铁站周边少有的无主地块。
龙湖天街： 2017 年 7 月拿地，分 A1-A4 四个地块， A1 为龙湖天街，约 12 万方，规划为 5 层购物中心+2 层商业街，预计 2019 年 年末开业，龙湖天街品牌在重庆非常成 功；其他为 13 栋 794 套住宅，龙湖棠城。 荣盛莉湖生活广场： 约 6 万平方米社区配套商业，2017 年 12 月份开业，周边都是荣盛所开发高档住 宅。当时销售火爆，目前经营惨淡。
现场实景照片： 欢乐港
荣盛国际
龙湖天街
宝润建材 金宁广场+紫晶广场 石林城+荣盛莉湖生活广场
二、 龙池板块
荣盛时代广场： 位于龙池居住核心板块，与六合区政府隔千亩龙池湖相望， 毗邻阿尔卡迪亚国际酒店，周边高档小区云集，据统计周边 常住人口 26 万。 时代广场商业面积约 7 万方，地下一层、地上四层的全商业 体。商铺面积段 87-160 平方米，2016 年下半年时还有剩余 商铺在售,二楼均单价 1 万，四楼均单价 6000。目前已售罄。 经营状况不错。
方州花园商业街： 方州花园底商，50 家左右。
总结：该区域人口基数不差，住宅均单价 1.1 万，缺少大型商业配套。可开发土地相 对充裕，为备选方案。
现场实景照片： 荣鼎幸福城底商
斱州花园底商
六合近年的城市建设和经济发展的脉络 与 S8 号线息息相关。就 11 个街道和 1 个镇 来说：目前最繁荣区域首选雄州、其次龙池， 基本也就是江北新区规划当中的雄州副城的 位置；再往北斱州广场区域人气也还不错，属 于潜力股；然后是江北新区直管的葛塘和大厂 街道。本次商业市场调查的范围主要就在这几 个板块：
南京六合项目商业项目市调报告
随着经济发展和生活水平的提高， 中高端消费者的消费需求和消费 水平不断提升。
中高端消费者对品牌和品质的认 知度较高，对品牌的选择较为关 注。
竞争对手分析
竞争对手类型
南京市六合区及周边区域的同类型商 业项目，包括购物中心、百货商场、 商业街等。
竞争对手分析
对竞争对手的经营状况、客流量、销 售额、品牌组合等进行调查分析，找 出自身的优势和不足，制定相应的竞 争策略。
项目劣势分析
竞争激烈
南京商业市场竞争激烈，同质化竞争严重，项目需要 不断创新和提升服务质量以吸引消费者。
建设周期长
项目规划中涉及的商业设施建设周期较长，可能会错 失市场机遇。
投资成本高
项目需要大量资金投入，包括建设、装修、招商等环 节，对投资方资金实力要求较高。
项目机会分析
政策支持
南京市及六合区政府对商业项目给予政策支持，包括税收优惠、 租金补贴等，有利于降低项目成本和提高收益。
场需求。
产品定位
02
根据目标客户群体的需求和喜好，调整项目的产品定位，提供
更符合市场需求的产品。
价格定位
03
根据项目成本和市场需求，调整项目的价格定位，制定更具竞
争力的价格策略。
营销策略建议
品牌推广
加强项目的品牌宣传和推广，提高项目的知名度和美誉度。
销售渠道
拓展项目的销售渠道，包括线上和线下渠道，提高项目的销售效 率和覆盖范围。
消费升级
随着居民消费水平的提高，消费者对高品质、多元化、体验式的商 业服务需求增加，为项目提供了市场机会。
合作共赢
项目可以与知名品牌、企业合作，共同打造特色商业街区，实现资 源共享和互利共赢。
项目威胁分析
南京六合项目商业项目市调报告
2009年10月20日，经过42轮竞拍，南京东方臵地房地产实 业有限公司最终以8.1亿元的高价竞得浦口区花卉大道01地 块，溢价率为211%，楼面地价高达4231元/平方米，创江北 单价最高，成为2009年江北“新地王”。
谨呈
全市商品房市场近况
谨呈
市场走势
目前土地市场过热，房价冲九，供应缩量，成交缓行。10月 底，江北地王产生，其报价、上市量均有明显的增加，部分 中低端购房者向江北转移，可能导致江北房价进步上涨。
南京市10月土地成交规模结构
谨呈
地块溢价
南京10月有13宗地块则溢价成交，占比76%。
南京10月土地成交溢价率分析
溢价率 100%以上 50%-100% 0%-50%
0
成交幅数 8
5 0 4
比重 47%
29% 0% 24%
南京10月土地成交溢价率分布图
10月，在南京土地市场成交的17幅土地中，有4幅地块以底价成交，来自于城南板桥与江 宁滨江较偏远的区域，其余13宗地块则溢价成交。其中5幅地块溢价水平超过50%，8幅地 块溢价水平则超过100%，这8幅地块全部来自于江北板块，其中有6幅地块的溢价率则超过 200%，NO.2009G59泰山街道浦珠路以南的纯商业用地为本月溢价率最高地块，达464%。
谨呈
地块规模
从单幅地块的规模来看，10月出让地块集中于1-5万平方米之 间，共有8幅地块成交，占出让土地总幅数的47%。
从单幅地块的规模来看， 10月出让地块集中于1-5 万平方米之间，共有8幅 地块成交，占出让土地总 幅数的47%。此外，10万 平方米以上的地块有所增 加，共成交5幅，除江北2 幅外，仙林、城南与江宁 各1幅，其中，江北 NO.2009G55浦口区花卉大 道02地块出让总面积达 28.33万平方米，为本月 出让的规模最大的地块。
推荐-20XX年南京六合区市场调研及营销策略报告45p 精品
3个月
55.6%
龙湖观邸
暂未动工，容积率2.0
荣盛花语馨 暂无动工，实际出让面积83455.5㎡，总建筑面积279671.7㎡，总户数2264户
苑
。地块竞标价为4400万元。产品规划以70-80㎡左右小户型为主，预计明年
上。
项目周边楼盘中以荣盛项目去化幅度最大，其成功原因在于区域内率先跳水，以价格吸引刚需人群。
2月南京楼市住宅成交面积100㎡以下住宅过半，压抑许久的刚需在诸多降价 走量的品质盘面前，纷纷打破观望出手。住宅成交面积面积100㎡以上住宅较1 月有所增加，改善型需求也正在复苏。
2月高价盘纷纷降低身价，认购量较1月翻番。南京楼市成交均价在万元以上 房源较上月略有上升，南京楼市2月成交均价在万元以下的房源占近7成，价格 混战金三或将升级。
6
2021/2/26
市场分析总结
1
南京市三、四月份或将出现小阳春，楼市成交量上扬。
2
宏观政策坚持调控，地方政府频繁打擦边球，未来房价稳中有降。
南京市场2012年楼市趋势为去库存化，供应市场将不会出现大幅
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上扬的现象。价格战或将成为年内主旋律。
项目所在的地段是南京市价格低地，受刚需市场青睐。项目客群
2011年11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记 发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。 1月22日开始，中山市住房限价已由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商 品房均可正常进行网上备案。
20%
10% 18%
2月南京楼市住宅成交价格分析
1% 8%
4000元/㎡以下 4000-6000元/㎡ 6000-8000元/㎡ 8000-10000元/㎡ 43% 10000-12000元/㎡ 12000元/㎡以上
南京商业调研报告精
一、南京市概况/介绍□南京市是中国江苏省的省会，总面积约6500 平方公里.南京市地处华东区域长江下游，北临淮安市，东接常州，南靠浙江和安徽，西连安徽。
□ 南京市总人口约600万，共由11个区和2个县组成。
市中心区域包括玄武区、白下区、鼓楼区、下关区、雨花台区和建邺区，并向外延伸至秦淮、栖葭区和江宁区.南京市的浦口和六合区北向延伸至长江。
南京市还下辖；栗水和高淳两县，均位于南京南部。
□南京市历史源远流长，历史上曾是六朝古都（吴、东晋、宋、齐、梁、陈）。
被称为" 金陵"或者"石头城",简称"宁“。
一、南京市概况/功能和定位二.南京市商业概况口南京市场板块划分情况介紹：根据南京目前城市建设的状况与房地 产开发特点■将南京市分为城中、城东、河西、城北、城南、江北 等几大板块.□南京，江苏省省会，是长三角地区重要 的政治、经济、金融、商贸和文化中心1、 南京市是中国車要的综合性工业生产基 地.2、 南京市是华东地区重妾的交通和通讯枢3、 南京市中国四大科研教育城市之一°4、 南京市的经济发展在长三角中发展的作 用也不可小视。
:南京处于长江三角州经济圈 :内，重要的省会中心城市，其城I］市在以第二产业为龙头，看力发 :展第三产业的整体拉动下，城市 ］经济呈现快速发展的势头，其整 ［体实力在苏南五市中排名第二，Ii南京市商业概况/卞要商I 卷I 介绍南京审邻近安備省和浙江塔S 亦为江苏省省4 足为内玄妥的购物日的城审.在华东长三対地区，南京是仅次于上海6勺第二大贸易中心，因此许多家隹商场集聚于此.南京的家§物业供应大致築中 在4卜1要区城：新街口 ■湖南路. 良子庙和中夬门.其中浙尙□和湖 南路的家隹顿占南京总依京隹额的 80%.南京四大商團的业态走位和目 标客户各几轻色新折口中夬商务区 的商业业态以大型百货店为主：湖 南路多见小型街罚和饭店矣饮：夫 子庙吸引了来自海内外的大量游 宋；中央门则以批发低价服苯饰器 闻名.南京市商业概况/新街口商圈介绍1.析街口商BB商88地理位JL:折街•口商圈的铁心部分为折街口商业步行街区.东至淇戏南珞•南至淮海路 和石效路・ 西至王府大街.北至长江珞・ 也叩向京四坏珞区城.面积逬1平方公足。
发达地区“经济洼地”后发赶超新样本——南京市六合区高质量发展情况调研报告
发达地区“经济洼地”后发赶超新样本—— 南京市六合区高质量发展情况调研报告◎ 国研智库“高质量发展典型案例”调研组在江苏省高质量发展“比学赶超”中，一个曾经不引人注意、经济总量较小、发展较慢的南京市六合区竟然从江北逆势崛起，成为全省县(市、区)的一匹“黑马”，引起社会各界的关注。
2020年六合在省对区、市对区高质量考核中均前进5个位次，取得历史性突破；2021年市对区高质量发展考核位次继续巩固保持，中国工业百强区排名第29位、两年前进42位，乡村振兴实绩考核继续保持全省综合考核第一等次，并被评为省营商环境先进区、省知识产权强省建设示范区、省级生态文明示范区。
六合是如何实现后发赶超和争先进位的？带给我们哪些启示？国研智库调研组专门走进南京市六合区，通过深入调研和座谈解码“新六合”。
一、重新发现六合：从区位劣势到后发优势位于长江以北的南京市六合区，拥有2500多年建城史，历史文化悠久，但过去一江阻隔、交通不便，与外部缺少协同联动，经济发展滞后,是典型的发达地区“经济洼地”。
近年来，六合坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻新发展理念，服务和融入新发展格局，主动发现和抓住“一带一路”、长江经济带、长三角一体化、国家级江北新区、南京都市圈、南京拥江发展等重大发展机遇，敏锐把握新一轮科技革命和产业变革以及“双碳”目标带来的“机会窗口”，找准自身定位，挖掘资源禀赋，坚决走高质量发展之路，展现一个不一样的“新六合”。
国家和省市多重战略机遇叠加，使六合跃升为南京都市圈北翼交通枢纽和南京的江北门户，肩负着“桥头堡、连接点、传导区”的职责使命，资源集聚力和对外影响力不断增强，原本的地理区位劣势迅速转变为区位优势，拓宽了发展空间，积蓄了发展潜力。
为了把区位优势更好转化为高质量发展优势，实现后发赶超、争先进位，六合区委、区政府经过反复研讨分析，发现六合尽管在成本竞争力（土地、劳动力、住房等）、产业基础、生态环境等方面具有比较优势，但迫切需要紧扣区位优势，在基础设施、配套政策、营商环境、宜居环境、产业集聚、创新驱动等方面重点发力，凸显后发优势。
六合县华联商场企业信息报告-天眼查
2
一、企业背景
1.1 工商信息
企业名称：
六合县华联商场
工商注册号： 83573668-1
统一信用代码： /
五、风险信息
5.1 被执行人信息
截止 2019 年 01 月 22 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
5.2 失信信息
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六合县华联商场
企业信息报告
本报告生成时间为 2019 年 01 月 22 日 07:14:16， 您所看到的报告内容为截至该时间点该公司的天眼查数据快照。
目录
一．企业背景：工商信息、分支机构、变更记录、主要人员 二．股东信息 三．对外投资信息 四．企业发展：融资历史、投资事件、核心团队、企业业务、竞品信息 五．风险信息：失信信息、被执行人、法律诉讼、法院公告、行政处罚、严重违法、股权出质、
4.2 投资事件
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4.3 核心团队
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