9号楼商铺定价方案doc
商铺定价原则
商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性。
若一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.8推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循上述方法，抓出均价。
金角银边，角间和边间的单价要高些。
面积小的单价要高些，进深浅，门面大的单价要高些。
层高比较高的单价要高些，楼层越高，单价越低，具体高低差别的幅度，就真的要看具体的店面了。
和位置、地形、项目经营主题、当地购买习惯都有关系。
商铺定价的几个参考：1.参考配套社区住宅价格：作为一二层的商业店铺，如果二层以上部分是住宅，且商铺为住宅社区配套，则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍，一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。
2.依据租金制定价格：根据当地同类型商铺的整体租金水平，按租金回报率在10%-----20%的情况，反算商铺的均价；3.根据商铺定位用途：根据商铺计划的用途，根据当地不同商业类别(餐饮、娱乐、超市等)在城市中的相对经营状况，制定不同的价格。
商铺定价的一些参考原则：1.一层，二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大，则价格越高。
3.商铺门面处于交通动线中的关键位置，随着距离关键位置的远近价格逐渐降低。
4.价格同商铺面积成反比。
5.执行建议：（1）一拖二式的销售（2）带租约式的销售（3）返租销售（4）统一售后商业物业管理，统一招商（5）作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
商业定价表(含各商铺价格测算销售回款)
11838.8918
房号 5号楼 6号楼 7号楼 8号楼 合计 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 9号楼 合计 总合计
33236717.91
33236717.91
32103282.09
32103282.09 65340000
5\6\7\8号楼按月阶段销售率 5\6\7\8号楼回款(按首付50%比例) 5\6\7\8号楼计算按揭贷款后实际回款
赠送面积
数
备注
4271.58
23575267.17
5519.097657
无
2544.594 2744.9163 2277.8015
14043862.78 15149461.12 12571408.92
3311.458594 3477.031524 3587.413477
无 -116.02
852.7
连廊+公 摊
1605164.1 4012910.261 5618074.366 6420656.42 4815492.3 4012910.261
2492753.8 4154589.739 4985507.686 9083425.63 11491171.8 10603582.05 8082492.3 4815492.3 4012910.261
10月销售额 11月销售额
3210328.209
10% 1605164.105 4012910.261 1605164.105 4012910.261 1605164.105
65340000
分层
可售面积
一层 二层
4271.58 4240.99
三层
4357.01
四层 合计 目标总销售额
3504.31 16373.89 65340000
商铺定价原则及一般方式
心之所向，所向披靡商铺定价原则及一般方式2007-6-25 23:48:001、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
招商定价方案
项目招租定价方案方案一：居民生活配套按每天每平方米0.8元定价收取，独立商业根据商业面积100平米以下的，按每平米每天0.6元定价收取，100平米以上的按每平米每天0.5元定价收取。
例如: 90平米X 0.6元 X 365天= 19710元150平米X 0.5元 X 365天= 27375元200平米X 0.5元 X 365天= 36500元250平米X 0.5元 X 365天= 45625元100平米以内的商业控制在两万元内，根据面积以此类推，迎合商街前期推广，宣传亮点为，高品质多元化，一站式购物为理念，配合低租金吸纳商户入驻，用最短的时间充实商街，商铺空置既是损失。
方案二;根据方案一定价标准再次延伸优惠程度。
（1）租金按每年支付房租的无优惠；（2）签约两年缴纳一年半房租按缴纳租金价格9折优惠，剩下半年房租签约日次年交付；（3）按90平米的商业计算，9折我们优惠了2957元，反而我们提前赢得了9855元两年无息使用权；（4）签约三年缴纳两年房租按交付租金总额的8.5折优惠，剩下一年房租签约日次年交付，按8折优惠。
按90平米的商业计算两年8.5折优惠5913元，三年8折优惠3942元，房租总共优惠了9855元反而我们赢得了29565元两年无息使用权。
采用阶段是付费优惠多缴多折扣模式，既能收获现金流，更能最大化的捆绑商户经营年限，避免退租转让等连锁反应，有损商街口碑。
方案三：按保证金交付免租金形式（1）110平米以下的缴纳7万元保证金三年免租金；（2）110--200平米的缴纳10万元保证金三年免租；（3）300平米左右的缴纳15万元保证金三年免租。
关于特色商街租户入住未满三年押金如何退还政策：1、租户满一年的扣押金的20%，满两年的扣押金的30%。
2、租户如中途退场须提前3个月与我公司报备。
社区底商商铺定价方案.doc
社区底商商铺定价方案一、商铺汇总271.3811--319（下）136.56271.381.商铺靠近沿河集中商业；2.层高较低；3、公摊较大1--319（上）134.82677.2122--317（下）151.81328.391.面积较大；2.户型结构复杂、进深大2--317（上）176.582--318（下）162.27348.821.面积较大；2.户型结构复杂、进深大2--318（上）186.553199.7915-201下89.25265.761.位于沿河北端头；2户型较方正-201上176.51-202下45.58176.261.靠近沿河北端头；2.靠近公共卫生间；3总面积较为合理；4.二层面积与一层相比，面积偏大-202上130.68-20348.4648.461.面积紧凑，单一层商铺；2.户型方正；3.赠送面积-20443.2843.281.面积紧凑，单一层商铺；2.户型方正；3.赠送面积-205下45.1299.351.一层无展示面且采光非常差；2.门为侧开，非面向道路；3.空间布局不合理，二层楼梯位于房源中间位置；4.赠送面积；5.二层面积太大-205上254.25-206267.08267.081.位于沿河中间位置一层，靠近泳池且与社区内业主可直达；2.为单一层商铺，户型结构简单利于使用；3.面积偏大；4.地面铺瓷砖-208421.85421.851.位于沿河中间位置一层，靠近泳池且与社区内业主可直达；2.为单一层商铺，户型结构简单利于使用；3.面积偏大；4.地面铺瓷砖-101244.39244.391.位于沿河中间位置二层，靠近泳池且与社区内业主可直达；2.为单一层商铺，户型不规则，浪费面积；4.地面铺瓷砖-102330.87330.871.位于沿河中间位置一层，靠近泳池且与社区内业主可直达；2.为单一层商铺，户型不规则，浪费面积；4.地面铺瓷砖-209下50.37193.791.二层面积偏大；2.二层楼梯位于房源中间；-209上143.42-210下59.48138.021.户型较为方正，2.上下层面积相似，3.总面积较为合理-210上78.54-211下56.23257.351.户型较为方正；2.二层面积偏大；-211上201.12-212下56.75253.081.二层面积偏大；2.二层楼梯位于房源中间；-212上196.33-213下82.32260.251.受南侧下桥影响严重；-213上177.93网点01下154.73300.221.户型方正，空间合理；2.上下层面积相识；3.开间大；4.无产权网点01上145.49二、定价原则1.按照社区商铺定价规律：二层为一层价格的60%；2.根据商铺位置、面积、开间、开间进深比、铺位结构等因素确定商铺一层的价格:Ø位置系数标准：根据位置不同，距离人流节点远近、客户到达便捷度，单价在基准价基础上调整区间为0%—15%；Ø面积差异系数标准（按套面积计算）：面积在100㎡以下的铺位单价上浮10%；面积在100-200㎡（含200㎡）的铺位单价下调10%；面积在200㎡-300㎡（含300㎡）的铺位单价下调20%；面积在300㎡-400㎡的铺位单价下调25%；面积在400㎡以上的铺位单价下调35%；Ø开间系数标准：开间5米以下商铺单价保持不变；开间5米以上的铺位单价上调5%；Ø开间进深比系数标准：开间进深比大于1:2的铺位单价上浮3%；开间进深比例在1:2-1:3的铺位单价保持不变；开间进深比小于1:3的铺位单价下调3%；Ø铺位结构系数标准：户型方正、布局合理视具体情况上调5%/10%视不规整程度酌情下调单价5%/10%；剪力墙在铺位中间的下调2%/5%墙；剪力墙位置不正，数量过多，严重影响使用功能的酌情下调5%/8%/10%；Ø综合修正：由于铺位差异性较大，考虑不同商铺间价差的均好性、相邻铺位的合理价差，针对个别特殊商铺在综合修正系数给予上下浮动，有利于运用价格杠杆引导客户选择铺位。
商铺定价原则及一般方式
商铺定价原则及一般方式2007-6-25 23:48:001、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
商铺定价方案
七、结语
本商铺定价方案旨在为项目提供细致、合理、具有市场竞争力的定价策略。在实施过程中，需根据市场变化和项目实际情况灵活调整，确保商铺定价的科学性和有效性。通过严谨的定价管理，为项目的成功奠定坚实基础。
商铺定价方案
一、项目概述
鉴于商业地产市场的动态变化与竞争激烈，商铺定价成为商业项目管理中的关键环节。本方案旨在为某商业项目制定一套细致、合理且遵循市场规律的商铺定价策略，以促进项目成功招商及持续运营。
商铺定价方案
一、项目背景
随着我国经济的快速发展，商业地产行业日益繁荣，商铺作为商业活动的重要载体，其价值日益凸显。为合理评估商铺价值，制定合法合规的商铺定价方案，本方案将结合项目具体情况，提出针对性的定价策略。
二、项目目标
-合理评估商铺价值，确保商铺价格的公平、合理；
-提高商铺的市场竞争力，吸引优质商家入驻；
六、保障措施
-建立健全内部审批制度，确保定价方案的合法合规；
-加强与相关部门的沟通，及时了解政策动态，确保定价方案符合政策要求；
-定期对商铺市场进行调查，掌握市场动态，为定价提供依据；
-加强对商铺定价过程的监督，确保公开透明；
-对定价方案进行定期评估，根据市场变化及时调整。
本方案旨在为商铺定价提供一套合法合规、科学合理、具有竞争力的定价策略，为项目顺利推进提供支持。在执行过程中，应根据实际情况灵活调整，确保商铺定价的合理性和市场竞争力。
第2篇
商铺定价方案
一、项目概述
鉴于商业地产市场的动态变化与竞争激烈，商铺定价成为商业项目管理中的关键环节。本方案旨在为某商业项目制定一套细致、合理且遵循市场规律的商铺定价策略，以促进项目成功招商及持续运营。
商铺如何定价 精品
A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。
如：Y亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
C、计算各层别的权重系数。
根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。
（此步骤在各楼层的计算方法相同）公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数D、计算总权重系数。
各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数公式二：∑权重系数=总权重系数E、计算层别总价和层别均价。
层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。
其他层别依次类推公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
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9#街铺价格参考方案
根据本项目所处的位置、项目自身条件和周边各项环境条件，采用以下自身定价方法：商铺售价的制定一般有市场比较法及租金反推法两种，对于在成熟的市场环境的情况下，多运用市场比较法进行制定，由于欣馨花园街铺所处的位置商业相对成熟，同时周边也存在可参照的市场售价，因此，本项目在销售均价的制定上宜采用市场比较法为依据，以租金反推法进行验证。
一、以市场比较法进行售价的制定
1.市场比较法定价的影响因素
——位置
——商业气氛
——人流量
——周边环境
——交通情况
——规划设施
——规模优势
——发展商信誉
——管理公司
2.制定售价的基本原则
评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：
★
参考同区同类铺位之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格；
★ 依据“市场比较”原理，对可比相关铺位的价格经过修正，加权
后得出。
3.售价制定参照物
欣馨花园周边销售的商业物业较少，大部分商铺以原有商铺出租经营为主，如嵖岈山路、建设路等，而新近开发地产项目也比较少。
仅御景名城、法姬娜两个项目的商业销售对本项目有参照作用。
根据周边的调查资料显示，此两项目的街铺平均售价为：
30%
20%
16%
5%
6%
6%
8%
3%
6%
置
业
气氛
流
量
边
环境通
情况
部规划
设施模
展商信誉营
管理
公司
各定价影响因素之权重分析图
法姬娜综合体之参考平均价为:16000元
御景名城步行街参考平均价为:14000元
项目SWOT分析
S：随着小区入住率的不断提高，人流量会不断的增加，对于街铺的销售是个极大的利好；
W：目前嵖岈山路的卫生状况堪忧，街道治理比较欠缺；对目前的商业氛围是个不小的影响；
O：本项目是嵖岈山路（老107国道至新107国道）唯一的新项目，在这条街上没有其他竞争项目，会有一种鹤立鸡群的效应，对于街铺的销售将是一个好机会，但是需要加强9#的物业管理，尤其是位于街面的环境卫生。
T：由于本项目在地理上和法姬娜、御景名城比较近，没有后者运营成熟，部分客源会被吸引走；再者本项目没有规模优势和统一的运营管理，对于本项目来说是一个威胁。
相关项目售价参数修正
参考均价计算
修正后各相关楼盘价格Pi’
注：Pi为各项目之均价
Pi’=( Q X/ Q i)×Pi
P A’=( Q X/Q A)×P A =(63/93)×16000=10838
P B’=( Q X/Q B)×P B =(63/82)×14000=9483
各相关楼盘权重取值为Wi’
W A=50% W B=50%
P X=ΣP i W i
=P A’W A+P B’W B
=10838×50%+9483×50%
=10160
欣馨花园街铺参考均价为：10160元/M2
二、以租金反推法进行售价的制定
（一）、邻街商业铺位的调查
欣馨花园附近最主要的街道有嵖岈山路、建设路、107国道。
各街道的商铺在门面的包装上形式各样，没有统一风格的商业街，以下是对各街道商铺进行的调查。
（以下均为使用面积）
1.嵖岈山路（老107国道路口至新107国道路口）
租金价格：40-60元/M2.月
主营范围：小超市、餐饮店、药店、服饰、电子店等
2. 建设路（老107国道路口至新107国道路口）
租金价格：50-70元/M2.月
主营范围：超市、餐饮店、药店、服饰、杂货店、鞋类等
3. 107国道（建设路路口至玉带路）
租金价格：50-70元/M2.月
主营范围：超市、银行、五金店、服饰、杂货店等
根据以上对周边的租金调查，综合本项目，考虑其对临街铺位的促进作用，预计本项目之街铺租金可达到65-75元/平方米，按投资商铺一般的年投资回率为8%，以租金反推街铺的售价：
65*12 / 0.08 = 9750元/平方米
75*12 / 0.08 = 11250元/平方米
从投资回报上分析，本项目之售价10160元/M2有市场租金回报的支撑，投资回报符合市场需求。
经以上从市场比较法、租金反推法对欣馨花园街铺售价进行定价，在下半年本小区入住率不断增加的前提下，项目沿店街铺10160元/M2的售价比较符合现行市场的价位。
三、执行策略
一般街铺铺的销售由以下几种：
1.一带二式的销售
2.带租约式的销售
3.返租销售
4.统一售后商业物业管理,统一招商
由于本项目设计每户一二层连为一体，且设计层高较为理想，所以本项目采取第一种销售方式一二层联售，一二层面积合计计价，不再按层差价格销售；如果公司不考虑回款速度或保留部分街铺的情况下，可以采取第二种方式销售；至于第三和第四种销售方式，不适合公司采纳，原因为本公司的街铺没有规模优势和本公司不具备商业物业经营管理和统一招商的条件。
四、优惠政策
由于本街铺采取一二层面积合计计价，不再按层差价格的销售方式，故采取以下优惠政策，即
现金折扣：按揭客户公司则给予折扣3%；客户如能及时付现或提早付现,公司则给予现金折扣6%。
注：按银行信贷惯例，一般做法将把住宅和商业分类授信，贷款期限也有所不同，一般最长期限为10年，而商业的授信额度一般不超过贷款额度的50%。