万科高周转策略分析
万科经营战略和财务战略分析
万科经营模式和财务战略分析2009级国际金融研修班李志球万科介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2001年底，公司总资产64.83亿元，净资产31.24亿元，拥有员工5349名，全资及关联公司43家。
公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。
万科公司发展主要经历了以下四个阶段：从做贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段。
1984年5月组建公司，其主要业务是搞摄像机、录像机、投影机、复印机等贸易。
1988年，主营业务改变，从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。
转向以房地产为主营业务，全国扩张阶段。
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变过去的摊子平铺、主业不突出的局面。
房地产主业经营范围收缩与调整阶段。
1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档民居为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。
1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京、津、沪特别是深圳四个城市。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72％的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。
规模化房地产品牌发展阶段。
2002年以来，万科不断的进行企业品牌整合，企业内外部资源整合，集中资金和土地资源，专注与发展房地产，进入规模化房地产品牌发展阶段。
一、万科经营模式企业目标企业发展目标：中国房地产业的领跑者。
面临良好的市场机遇，万科的战略目标是“中国房地产业的领跑者”；未来5年，万科的发展规模将以年均30－40％的速度增长，在2005年，销售收入达到150亿元。
万科集团战略分析报告之集团内部分析
万科集团战略分析报告之集团内部分析(2009-11-22 16:13:19)转载标签：杂谈一、万科的优势品牌企业文化组织结构研发能力经营管理模式战略眼光品牌——顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高市场一般公众认为万科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户/业主认为万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。
这种不同消费群对于万科优势认同的差异的营销含义是：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。
——品牌知名度很高，调查发现万科被很多人所知道。
企业文化——主要有四点：1.客户是我们永远的伙伴2.人才是万科的资本3.“阳光照亮的体制”4.持续的增长和领跑客户是我们永远的伙伴1.在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。
2.尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。
这是万科一直坚持和倡导的理念。
3.我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。
l衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。
4.与客户一起成长，让万科在投诉中完美。
人才是万科的资本1. 热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。
2. 尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。
3. 我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。
4. 职业经理团队是万科人才理念的具体体现。
持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。
5. 我们倡导“健康丰盛的人生”。
工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。
在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。
6. 学习是一种生活方式。
房地产项目快周转存在问题分析与应对策略
房地产项目快周转存在问题分析与应对策略摘要：现阶段，我国的房地产公司已经是“后高周转时代”了，房地产行业有质量的增长将逐步取代过去单纯的规模化的增长。
不过房地产行业过于追求房地产的快速开发，就必须做到快而不乱。
并且从房地产开发的项目来讲，房地产项目快周转应该注重质量，侧重快周转的过程中，追求高品质，并且以质量为先，深耕细作。
房地产企业要做好土地的选择和项目的市场定位，做好前期方案的报批和各项准备工作报批文件的推进。
关键词：房地产项目；快周转；问题；应对策略一、房地产行业新形势: 机遇与挑战并存万科、中海、碧桂园、金地、绿城、华润置地、合生创展、富力、雅居乐、世茂房地产十家国内优秀大型房地产企业在各自的2017年报中对行业形势的判断基本一致，主要包含以下四点：1. 受益于中国经济持续稳定发展、城市化进程稳步推进、居民改善型需求逐渐增加等良好形势，房地产行业从长期来看仍有很大的发展潜力。
2. 宏观调控主要是打击投资需求，防止房地产价格对宏观经济产生重大影响，不会使房价发生逆转，从长期来看有利于行业的持续健康发展。
3. 当前市场的价格波动是阶段性的理性调整。
在市场心态回归理性后，观望气氛仍可能持续一段时间。
4. 在紧缩货币政策和闲置土地处置力度加大等调控措施下，很多规模小、资金短缺、管理不当的房地产公司将面临淘汰，行业整合的新格局已经形成。
对于大型房地产企业，虽然同样面临调控带来的挑战，但更是一个难得的发展机遇。
综合以上观点，可以认为，房地产行业长期向好、但短期存在波动，对大型房地产企业来说，机遇与挑战并存。
所面临的挑战是如何在快速发展的同时规避行业短期调整带来的风险，在机遇与挑战并存的新形势下，大型房企如何稳健地实现快速发展。
二、我国房地产企业的快速周转存在的问题１．提升周转速度尚存很大空间我国房地产企业规模普遍较小，行业领跑者万科2017年的市场占有率也仅为2.07％。
房地产企业之所以难以长大的一个重要原因是，住房产品具有异质性和不可移动性的特点。
2020年武汉万科发展策略模式全面分析(最全)
万科华生公园
万科金域天地 万科翡翠滨江
万科御玺滨江 万科万维天地
2016年万科布局汉阳片区 ➢ 中恒集团与万科签约武汉国际文化商业中心，拿下占地171.9亩，总建面59.2
万科保利联投理想星光
未上分销
5000抵10000元限时优惠；业主推荐新客户成交，业主得10000元佣金，客户减佣金等额的房款；渠道预约(毛坯 )1%专属优惠
➢ 万科自进入武汉市场累计投资额超过千亿元，而截至2020年末，万科在武汉市场占有率第二，达到6.83%，销售金额排名第三，达到
187.37亿元。
图：万科布局之路
汉口 汉阳 武昌
➢ 早年间，万科总投资逾300亿拿下了汉口中心唐家墩和鲩子 湖共13块地，规划总用地面积为42.91公顷，总建筑面积为 180万平方米。形成了目前万科最为集中的居住群。在这里 开发了万科金域湖庭、万科阅庐、万科翡翠国际等项目。
F
拿地方式
进驻区域
地块编号
容积率
用地性质
总建面(万㎡)
楼面价(元/㎡)
溢价率
招拍挂 收并购 收并购
洪山区 汉南区 硚口区
P(2020)109号 P(2009)140号 P(2019)020号
0.5 1.5 3.54
万科2020年新增土储
住宅、商服、公园与绿地 住宅、商服
综合用地（含住宅）
10.08 49.2 26.3
营销手段 区域
项目名称
万科云城 万科城市之光
分销
未上分销 1.3%
典型营销动作
5000抵10000元限时优惠；业主推荐新客户成交，业主得10000元佣金，客户减佣金等额的房款；房天下5000元 专属优惠券；
正确认识和运用房地产行业的高周转策略
正确认识和运用房地产行业的高周转策略1. 引言1.1 了解高周转策略的重要性了解高周转策略的重要性在房地产行业中扮演着至关重要的角色。
高周转策略是指通过科学而有效的方法，提高房地产项目的周转速度，从而实现更快速的资金回笼和盈利。
对于房地产开发企业来说，资金的流动性是至关重要的，而高周转策略的运用可以大大缩短项目周期，降低资金占用成本，提高企业的盈利能力。
高周转策略也可以帮助企业更好地控制风险，应对市场波动和竞争压力，保持企业的竞争优势。
了解高周转策略的重要性还可以帮助房地产从业者更好地把握市场趋势，找准发展方向，提升企业的实际竞争力。
在当前激烈的市场竞争环境下，只有不断提升自身的战略意识和经营水平，才能在市场中立于不败之地。
深入了解和运用高周转策略，对于房地产行业的企业来说是至关重要的，可以帮助他们在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现长期稳健发展。
1.2 掌握高周转策略的基本原则在房地产行业，掌握高周转策略的基本原则是非常重要的。
高周转策略是指在保证房地产项目质量的前提下，通过快速推进项目周期，提高资金周转率，从而实现最大利润和价值的一种经营策略。
在实践中，高周转策略的基本原则主要包括以下几点：要注重市场需求。
房地产项目的开发应当紧密结合市场需求，充分了解目标客群的需求和偏好，确保项目开发符合市场趋势。
要注重精准定位。
在选择地段和项目类型时，要根据市场需求和客群特征，进行精准定位，确保项目开发的准确性和有效性。
要注重项目规划和设计。
优化项目规划和设计，提高项目的品质和吸引力，增加项目的竞争力和市场占有率。
要注重营销策略和销售团队建设。
采用有效的营销策略，加大宣传推广力度，提升项目知名度和销售业绩；建立高效的销售团队，提升销售效率和客户满意度。
掌握高周转策略的基本原则有助于房地产行业从业者更好地把握市场机遇，实现项目的快速推进和资金的高效运转，实现经济效益和社会效益的双赢。
2. 正文2.1 选择合适的地段和项目类型选择合适的地段和项目类型是房地产行业高周转策略的重要一环。
论高周转模式对中国房地产业的影响
论高周转模式对中国房地产业的影响作者：赵钊来源：《中国房地产业》 2019年第20期文/赵钊天津万科房地产有限公司天津 300000【摘要】房地产业在我国经济产业中占据重要地位。
一方面，房地产业对经济的贡献度较高，另一方面，通过房地产开发，改变了城市面貌，改善了人们的居住状况。
然而，由于房地产开发的产品具有特殊性，受国家政策和居民购买力的影响较大，对房地产业的发展带来较高的风险，一部分房地产企业采取高周转模式，以期减少风险发生，在这种情况下对房地产业发展带来一定影响。
为此，本文就高周期模式对我国房地产业的影响进行探讨。
【关键词】高周转模式；房地产业；影响分析近几年来，房价的快速上涨引起社会高度关注，国家不断出台政策维护房产地市场的稳定。
通过对一部分城市采用限购限价及金融措施，引导房地产业稳步发展。
从房地产业的发展情况来看，希望采取高周转模式，加快拿地、销售、回款的节奏，规避政策风险，促进自身发展。
然而，由于房地产开发的周期性较强，高周转的结果极有可能带来一些不利于因素，会对房地产业发展带来较大影响。
1、高周转模式对房地产业发展的现实意义房地产业涉及面广、综合性强，行业要求高，同时与其他行业关联性很强，又与其他行业比如工业制造、服务企业等有着很大区别，开发的产品较为特殊，对房地产业的影响很大。
如今，国家对房地产调整极为严格，市场对房价十分敏感，房地产业发展面临极大挑战，在多种不利形势下，采用高周转模式对房地产业发展具有重要的现实意义。
首先，有利于房地产业控制成本增长。
常规情况下，房地产业的开发周期较长，从项目立项、投入建设完工，需要较长的建设周期，由于建设周期较长，所需的资金成本增大，不可预见费用增加，从而导致项目建设成本难以控制，影响着项目的预算管理，从而使项目陷入危险状况。
而采用高周转模式下，项目运营处于高速运转状况，项目建设呈现短平快的特点，从而对成本实行有效益控制，保证成本增长在可控范围。
万科战略分析介绍
二、万科概况
万科企业股份有限公司1984年5月成立是目前中国最大的专业住宅开发企业 万科1988年进入房地产行业1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务至2010年末业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的46个城市2010年公司完成新开工面积1248万平方米实现销售面积897.7万平方米销售金额1081.6亿元销售总额突破1000 亿元相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和提前了49 个月完成其在2004 年提出的2014 年远景目标
4. 万科的愿景及定位
愿景 成为中国房地产行业的领跑者
市场及产品定位 坚持主流定位面向普通购房者 丰富产品类型带动社区发展 持续改善产品品质 实现有质量的增长
三、外部环境分析
1. 宏观环境分析 2. 竞争环境分析 3. 竞争对手分析
1. 宏观环境---PESTEL模型
政治因素： 住房市场化改革 国家政策调控-税收、货币信贷、行政措施 经济因素： 国民经济快速增长 居民可支配收入增加拉动内需 通货膨胀压力 资本市场变化-存款准备金提 高、存款加息、海外资本
品牌营销能力 1科学的客户细分方式—生命周期与支付能力矩阵 2品牌建设 2011中国房地产企业品牌价值：中国海外246.87亿元、 万科210.70亿元、恒大210.18亿元 王石的明星效应 3客户服务理念 全国首创物业管理概念、6+2步法服务体系、万客会等
融资及盈利能力 1多渠道、较强的融资能力 透明化运作——投资信任 渠道多元化：银行信贷、债券发行、合作开发等 2相对欠缺的盈利能力 比较对象：中海地产、保利地产；资产负债率、净利率 企业管理 1内化的企业文化 简单不复杂；规范不权谋；透明不黑箱；责任不放任 2成熟的体制管理 控制核心资源、制度化运行、标准化运作
中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例
中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例近年来，中国房地产市场正面临着转型的挑战。
不断升高的土地价格和房价使得开发商发展传统的重资产模式更加困难。
在这样的情况下，一些房地产企业开始转向“轻资产”模式。
万科集团和绿地香港是两个重要的典型代表，它们的成功启示了其他房地产企业应如何进行财务战略转型。
一、重资产模式下企业的困境房地产开发是一个资本密集的行业。
传统的重资产模式要求企业通过高额的借贷和自有资金来购买土地、开发、建造和销售房地产，而且大部分资金都是长期锁定的。
然而，随着土地和房价的不断上涨，重资产模式的现金流越来越难以维持。
一旦企业在土地和开发上投入过多资金，就会给企业带来较大的财务压力。
其次，重资产模式下企业还面临市场销售周期长、不确定性大的问题。
开发商在开发房地产项目时，需要付出大量的时间和资金，在项目的建设和销售过程中还需要承受一定的风险。
如果出现市场波动，销售不达预期，企业便会遭遇资金链紧张和现金流短缺的困境。
最后，房地产市场的监管政策和环境也对重资产模式的企业造成了阻碍。
当前房地产市场的监管政策趋向于收紧，多项政策限制了房企的融资渠道，增大了企业的运营风险。
尤其是在去库存的政策压力下，如果企业无法快速地将已经开发的房产变现，还需要缴纳较高的土地和房产税。
这就意味着企业的利润空间将被限制在一定的范围内，无法达到预期的收益目标。
重资产模式下的诸多困境提醒我们：在繁杂的市场环境下，通过精细的财务策略转型寻求突破已成为所有房地产企业的当务之急。
二、轻资产模式的特点和运作方式相对于传统的重资产模式，轻资产模式是指通过租赁方的方式，获得土地使用权、建筑物使用权以及在建工程的使用权。
因此，企业可以将较多的资金用于投资于满足业务发展的其他方面。
这样，企业在资金的长期锁定和经营风险方面承受的压力相对较小，而且可以通过充分利用资产和社会资源来提高效率，实现业务的快速发展。
在轻资产模式下，建筑物的购买和土地的取得都是通过房地产投资信托基金或房地产贷款来获得的，企业按照拥有的资金在市场上选择一种或多种方式进行融资。
房地产调控常态化背景下的高周转现象分析——以恒大为例
房地产调控常态化背景下的高周转现象分析——以恒大为例中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心发布的“2012中国房地产500强测评研究报告”显示，2011年，高周转成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间，从测评榜单来看，领先企业基本采取了快速销售的策略，对市场变化保持极高的灵敏性，或推出针对首次置业者和自住的普通老百姓需求的产品，或调整中高端价格，率先降价销售。
一、高周转现象的产生背景2006至2007年，房地产企业ROE上升主要来自经营改善及房价上涨；2008年以后，房地产企业ROE上升则更多来自于高杠杆和房价上涨；2010年以来，在调控常态化的背景下，高杠杆、房价上涨难以维系，房地产企业盈利能力趋于下降，净利润率的下滑将直接导致房地产企业ROE下降。
1、营业收入、净利润2011年，A股上市房地产公司营业收入、利润增速分别为11.1%和11.0%，相较2010年全行业的30.1%和30.9%有明显放缓。
由于房地产企业营业收入以房屋交竣为确认标准，本年确认的收益主要来自本年及上年的房屋销售额，营业收入、净利润增速放缓主要是因为受政策调控影响，房地产销售市场持续低迷。
2009-2011年，全国房地产市场销售额增速呈连续下降趋势，分别为77%、19%和12%。
2、毛利率、净利率、ROE此外，在当前调控背景下，房地产企业多采取以价换量的策略，毛利率出现下降；财务费用、销售费用的快速增长导致期间费用率的持续攀升，房地产企业净利润率呈下滑趋势，从2010年的16.63%下滑至2011年的14.86%。
要使ROE维系在较高水平，房地产企业需调整经营策略，提升资金使用效率，加速周转，高周转现象应运而生。
二、高周转现象分析高周转指提高存货周转率，减少货币资金占用量，提升资金使用效率。
就房地产企业而言，我们用剔除已实现销售但尚未结算收入的部分，以反映真实的存货周转率。
万科财务模型分析报告(3篇)
第1篇一、引言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）是中国领先的房地产开发企业，成立于1984年，总部位于深圳市。
自成立以来，万科始终秉持“城市配套服务商”的战略定位，致力于提供高品质的住宅、商业、办公等综合物业。
本文将对万科的财务模型进行深入分析，以期为投资者、分析师和企业管理者提供有益的参考。
二、万科财务模型概述万科的财务模型主要包括以下几个方面：1. 收入结构分析：分析万科的营业收入、主营业务收入、其他业务收入等，了解公司收入的主要来源和构成。
2. 盈利能力分析：分析万科的毛利率、净利率、净资产收益率等指标，评估公司的盈利能力和经营效率。
3. 偿债能力分析：分析万科的资产负债率、流动比率、速动比率等指标，评估公司的偿债能力和财务风险。
4. 营运能力分析：分析万科的应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率等指标，评估公司的营运效率和资产利用效率。
5. 发展能力分析：分析万科的营业收入增长率、净利润增长率、总资产增长率等指标，评估公司的成长性和发展潜力。
三、万科财务模型分析1. 收入结构分析万科的收入主要来源于房地产开发业务，其中住宅开发业务占比最大。
近年来，万科不断拓展商业、办公等综合物业领域，收入结构逐渐多元化。
以下为万科近年收入结构分析：表1：万科近年收入结构分析年份营业收入（亿元）住宅开发收入（亿元）商业、办公等收入（亿元）2017 3672.3 2851.2 821.12018 4019.5 3120.2 899.32019 4467.8 3446.5 1021.3从表中可以看出，万科的住宅开发收入占比较高，但商业、办公等收入占比逐年提升，收入结构逐渐优化。
2. 盈利能力分析万科的盈利能力主要体现在毛利率、净利率和净资产收益率等方面。
以下为万科近年盈利能力分析：表2：万科近年盈利能力分析年份毛利率（%）净利率（%）净资产收益率（%）2017 23.24 10.48 17.572018 22.84 10.14 17.062019 22.29 9.86 16.88从表中可以看出，万科的毛利率、净利率和净资产收益率均呈逐年下降趋势，但整体仍处于较高水平，表明公司具有较强的盈利能力。