南京下关滨江项目城市设计(131页)
下关滨江商务区区域发展规划
下关滨江商务区区域发展规划下关滨江商务区区域发展规划南京下关滨江商务区是全市重点打造的十大功能板块之一，拥有南京视野最开阔、与中心城区呼应度最高的3公里长江岸线，也是南京主城区中最后一处整体大规模重建的旧城改造片区。
同时，下关滨江商务区作为鼓楼区七大重点发展板块之一，拥有最为广阔的土地空间资源，以及最为突出的产业发展和城市建设的后发优势，将成为鼓楼区未来最值得期待的、最重要的经济增长极。
一、板块范围，下关滨江商务区项目正式启动，明确了由三幅地块组成核心发展区。
核心发展区按照统一规划、同步拆迁、有序开发的原则进行建设。
原鼓楼、下关两区合并后，为加快下关滨江开发进程，根据市、区明确的相关要求，在核心发展区的基础上，对下关滨江商务区的范围进行延伸和扩大，形成了新的整体覆盖范围。
核心发展区范围：东起热河路、城河路、大桥南路引桥，南起中山北路，西至长江，北至长江大桥南堡公园，规划用地 2.36平方公里。
划分为三幅地块：1号地块，东至热河路、南至中山北路、西至长江、北至老江口。
规划用地83.3万平方米，容积率≦5.79。
2号地块，东至城河北路、南至城河路、西至规划建设的滨江大道、北至方家营路。
规划用地65.7万平方米，容积率≦1.99。
3号地块，东至长江大桥南引桥、南至方家营路和规划建设的滨江大道、西至长江、北至大桥公园。
规划用地87.2万平方米，容积率≦3.04。
扩大后滨江商务区的整体覆盖范围：南起秦淮河，东至明城墙，北至大桥南路-大桥引桥，西至长江，总面积约6平方公里。
在核心发展区之外，新覆盖了宝善、二板桥-复兴街等正在开发地块，杨家花园、酿造厂、果品市场、客车厂等储备地块，热河南路两侧成熟住宅片区，以及阅江楼-明城墙旅游风光带。
二、发展定位（一）南京现有成熟商务区范例新街口CBD、河西金融城作为南京市内现已成熟或正在全力建设的中央商务区，是南京传统的商务中心或全新的金融业、保险业集聚区，整体开发起步较早，产业发展充分，交通体系成熟，商业配套完善，享有各项市级扶持发展政策，在国内外具有一定的标杆性和知名度。
2012年探寻南京下关滨江项目
为滨江项目带来的 品牌影响力和独特性
高
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So, we named
南京 长江 码头区
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产品对城市、消费 者的价值、文化张 力、思考不分析
Cultural Tension
Brand’s Best Self
产品自身价值挖掘， 塑造不突破。
_______品牌相信，如果__________________，世界会更美好。
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如何让人们相信世界将因我们而更美好？
新闻性，国家级，大中至正
这是一个人们丌再相信广告，甚至丌再看广告的时代； 这是一个城市运营而非项目营销的国家背书的大项目；
因此，今天我们先从创意角度，谈谈如何出奇制胜，正向传播？
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历叱无法重现；记忆是美好的， 旧城改造是在删除我的记忆；爱 国教材基地；千篇一律，丢失城 市特色；为经济利益，总是损害 老居民的利益……
保护性 适度化 特色化 可持续
拆除 开发 建设 发展
南京古城墙上的法拉利事件余温未退；对公众，对学者，对与家，对媒体， 对历叱，对子孙后代，我们需要给予他们正向舆论；让旧城改造这个敏感 话题，因为南京长江码头区丌再敏感，而是利在千秋的大工程，他丌是推 倒重来，丌是修旧如旧，对南京，对历叱，对公众而言，他的灵魂是？
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滨水项目案例包
顾问内容
顾问效果
运作阶段：目前处于前期规划状态 效果评价：世联严谨仔细的研究及有效成果在项目评审会上受到广大专家的一致认可 13
天津七里海项目
基本情况
项目位置：天津宁河县七里海国家级保护区
项目规模：占地约390平方公里 项目资源：拥有56.5平方公里的国家级湿地自然保护区 委托客户：天津泰达益德集团（泰达控股下属企业）旗下有泰达国际酒店集团等公司 项目阶段：泰达有意介入390平方公里中部分区域的开发，处于前期投资决策阶段 客户问题
宁波海投鄞奉片区城市更新与区域发展项目
基本情况
项目位置：宁波市老城区海曙区 项目规模：1.6平方公里
项目特点：城市核心区外围相对衰落区域的大规模滨
水区改造项目 委托客户：宁波海城投资开发有限公司
委托背景
服务内容
项目阶段：启动区拆迁 客户问题
对区域的发展战略和发展方向不明确。 不认同现有规划的开发强度，希望调整规划，提高容积率
顾问内容
顾问效果
运作阶段：泰达目前处于对于该项目投资决策阶段 效果评价：
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秦皇岛-渤海明珠项目
基本情况
项目位置：秦皇岛市山海关区 项目规模：占地约538亩 项目资源：南向面海，绵长海岸线，且项目西侧 与石河隔路相望;滨海低密度项目
以资源价值最大化为导向，得出项目的定位及物业发展方案 千岛湖区域主题酒店的开发模式
顾问内容
顾问效果
客户满意度较高，报告中新的概念开拓了开发商的视野
7
深圳大梅沙旅游度假区规划定位研究
基本情况
项目位置：深圳大梅沙度假区 项目规模：整体旅游区 项目资源：滨海、山地、丰富的植被
南京市下关滨江地区城市设计
通过对上位规划的解读，我们希望在本地区开发商 务办公、商业服务、休闲旅游、品质居住四种
功能。
按照各功能的不同需求，将4个因子进行加权叠加分 析：
常住人 公共设 交通节 景观吸 口活动 施服务 点服务 引强度
商务办 公
2
3
4
1
商业服 务
3
2
4
1
休闲旅 游
1
2
3
4
品质居 住
4
1
2
3
2 活力研究
1. 功能配置
4 概念提炼
为什么本设计最关注城市活力？
上位规划战略——城市活力复兴战略 基地破败现状——急需注入城市活力 市民负面观念——需提升地区吸引力 文脉断裂与同质化——地区空间独特性
关键词：活力复兴
2 设计理念
概念综述 活力研究 方案生成 空间结构
1 概念综述
什么是城市活力？
凯文·林奇： 城市活力指“旺盛的生命力” 简·雅各布斯和伊恩·本特利： 城市活力指“城市提供市民人性化生存的能力”
2 基地分析
建筑综合评价
基地现存一些文保建筑和历史建筑， 建筑风貌以民国风格为主，整体建筑 质量较低。
结论：主要以改造和拆除为主 保留文保单位和部分风貌和质量较好 的建筑
3 SWOT分析
S优 势 TRENGTH
W劣 势 EAKNESS
O机 遇 PPORTUNITY
T挑 战 HREAT
■ 自然资源丰富 ■ 历史底蕴丰厚 ■ 区位优势显著
2.空间操 作
3.形态控 制
方案生成
2 活力研究
1.功能配置
研究因子
经过对文献的梳理，城市活力与以下要素相关 1、常住人口活动 2、公共设施服务 3、交通节点服务 4、景观吸引力
南京高端滨江休闲商业广场方案设计
南京高端滨江休闲商业广场方案设计南京作为一个历史悠久的城市，拥有着众多的历史名胜，并且也是江苏省内最为繁华的经济中心之一。
在这样的环境下，南京高端滨江休闲商业广场的规划设计显得尤为重要。
本文将就如何设计南京高端滨江休闲商业广场，进行详细的探讨。
首先，南京高端滨江休闲商业广场的位置非常重要。
它需要位于南京的核心商业区域，并且要能够顺应当地市场的需求。
因此，在规划设计方案上，我们必须要考虑南京的市场环境，消费群体的需求和特点。
同时，这个商业广场要能够体现出南京作为历史名城的特色，给消费者带来与众不同的购物体验。
其次，南京高端滨江休闲商业广场的设计需要考虑到消费者的舒适度和方便性。
消费者已经渐渐不满足于传统的购物方式，他们也需要感受到一份舒适、简单的消费体验。
因此，在设计方案上，需要提供一个宽敞明亮的商业大厅，让消费者能够尽情地享受购物的乐趣。
同时，要设置便捷的设施，如洗手间、贵宾厅和储物柜等，方便消费者随时停留或离开。
最后，南京高端滨江休闲商业广场还需要注重营造一个舒适的氛围。
物理空间只是广场规划中的一个方面，另外一个同样重要的方面是情感和创意。
一个有趣的商业广场不仅仅是一个购买商品的地方，还要引起消费者的情感共鸣和创意激发。
对于南京高端滨江休闲商业广场，我们可以考虑为其打造一个文化艺术中心，共享文化与艺术情感。
这种创意氛围不仅能够吸引消费者，还能够带来更为长远的盈利和发展。
总之，南京高端滨江休闲商业广场的规划设计需要考虑到市场需求、消费者舒适度和方便性以及情感创意的营造。
通过适当的空间规划、布局设计和室内装饰等方法，可以营造一个舒适、便捷、富有情感的商业广场，为南京城市文化的发展做出贡献。
下关滨江商务区1号地块地下空间修建性详细规划
《下关滨江商务区1号地块地下空间修建性详细规划》规划编制任务书一、征集范围1、规划范围规划范围北至龙江路，南至中山北路，西至长江岸线，东至热河路，总面积为69.36公顷。
二、规划重点1.以地下空间整体开发、地上地下空间开发的一体化为目标，结合片区控详确定的规划结构和土地利用规划（强度和建设量），在做好与地铁5号线的站点线位、建宁路过江通道、滨江商务区共同管沟规划以及人防设施、市政管网的具体衔接，（包括标高、线位、平面形式等）；2、明确该地区地下空间功能布局、开发强度，形成体系完整的地下空间网络；强化与地块地下空间利用对接，形成成片地下空间连通；3、在进行人防与地下空间开发利用中应处理好于市政各类管线管位的平面及竖向关系，并为规划管线的实施预留敷设空间。
做好与人防、社防标准和规模的对接，规划设计中优先安排地下交通空间（含社会停车设施）、地下市政公用设施；4、合理适度安排地下商业空间，同步考虑商业的自身配套空间需求；明确各类地下空间设施系统之间以及公共地下空间与地上公共空间的连通方式，尤其是规划地铁5号线与两边地块的对接；5、对重点地段进行地下空间控制与设计引导，编制修建性控制导则。
控制导则应将城市公共地下空间以及各开发地块地下空间开发利用与建设的各类控制指标和控制要求反映在分幅规划设计图上，做到1:200的平面与竖向布置，引导项目设计。
三、规划主要内容及要求1、根据片区控制性详细规划及城市设计，确定地下空间开发利用指导思想与总体目标；2、地下空间开发利用的功能与规模：对规划范围内地下空间使用状况进行充分的调查、统计、分类，借鉴国内外先进规划及开发经验，提出存在的问题及解决思路。
明确规划区内地下空间开发利用的具体功能和规模；3、地下空间开发利用总体布局结构：确定规划区内地下空间开发利用的总体布局、深度、层数、层高以及地下各层平面的功能、规模与布局。
提出相应控制引导要求；4、地下空间设施系统专项规划：对各类地下空间设施系统进行专项规划，明确各类系统的具体控制指标。
20150630下关地块(东宇客车+果品厂)
南京市城北迈皋桥、下关滨江地块可行性研究市场开发部：范靖宇市场研究部：郑磊时间：2015年5月6日一、综合判断1、板块商品房市场迈皋桥和滨江均属于城北板块。
近年城南、城北正加大开发力度，是当前的开发热点区域。
其中迈皋桥片区要打造迈燕新城，滨江片区要打造滨江商务区，越来越成为吸引主城的置业板块。
从供销走势来看，城北板块住宅市场近年波动明显，受片区开发增减影响，板块供应除2013年处于低位，其他年份基本维持在50-70万方；虽然2014年上市量较大，价格涨幅大，去化迅速下降。
整体上，城北板块市场健康，去化周期约10个月。
2、地块周边市场分析而下关滨江板块，近几年基本没有新出让土地，目前仅有住宅项目世茂外滩新城在售，且为南京市销冠项目；另有中冶地块分拆后的几个项目，如龙湖春江紫宸、证大大拇指广场等商办项目即将入市。
滨江片区住宅市场不错。
3、下关滨江地块分析下关地块位于下关商务区的南部，距离世茂外滩新城项目约1公里，周边边城世家、风尚国际等项目基本上都是比较成熟的小区。
东宇客车厂地块分成4幅地，内部有保留建筑，而果品厂地块尚未拆迁完毕。
根据地块条件，东宇客车厂和果品厂地块打造6层洋房即17-20层的高层。
其中6层洋房售价为24000元/㎡，17-20层高层售价为20000元/㎡。
4、取地建议总体来看，下关地块优于迈皋桥地块。
其中下关地块中果品厂和通宇汽车地块相比，果品厂地块较优。
二、城北板块市场概况1、近期成交土地一览下关周边地块成交，除了2010年中冶地王地块，现地王分拆，多家分食；而其他土从供销走势来看，城北板块住宅市场近年波动明显，受片区开发增减影响，板块供应除2013年处于低位，其他年份基本维持在50-70万方；虽然2014年上市量较大，价格涨幅大，去化迅速下降。
当前城北片区库存量为3504套，按照近一年的销售量为4094套，去化周期为10个月。
基本与南京整体的去化周期持平，市场较为健康。
4、城北板块销售排行榜从销售排行榜来看，2014年由于处于新旧盘交替，除世茂外滩新城、复地新都国际和恒盛金陵湾三个项目成交6万方以上，成交金额15亿以上，其他项目基本都在5万方以下；而今年随着新盘入市，各盘加推供应，销售量会明显上升。
南京下关滨江项目城市设计竞赛-SOM
XIAGUAN RIVER TERRACE
• 长江大桥观望台 YANGZTE RIVER BRIDGE OBSERVATION DECK
0
400M
新的滨江区域 NEW RIVERFRONT DISTRICTS
• 各区均有区域地标和社区中心
EACH WITH LANDMARK AND COMMUNITY CENTER
60M ROW
滨江路 – 连接各区域的中央大道 Binjiang Road – Central Boulevard Links Districts
滨江路 – 一个富有活力的地址性街道 Binjiang Road – A Vibrant Addressing Street
密歇根大街 Michigan Avenue in Chicago
总平面 ILLUSTRATIVE PLAN
0
400M
场地现状 EXISTING CONDITIONS
0
400M
现存场地中要保留的元素 EXISTING SITE ELEMENTS TO REMAIN
0
400M
将高架路重构为城市绿色大道 RE-ENVISION ELEVATED FREEWAY AS GREEN CITY BOULEVARD
原控规中的下闸道 可以 考虑取消. Ramp proposed in the control plan could be considered to eliminated.
现有的下闸道可以很好 的服务地块 Existing Ramp from bridge could serve the site very well
36M ROW
滨江路剖面 2 Binjiang Road Section 2
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建议新增的上闸道 Suggest adding additional access ramp
建议新增的上闸道 Suggest adding additional access ramp
地块周边唯一可以进入 大桥南路高架坡道. 其为 拥堵节点. The only access ramp to the elevated Bridge South Road around the site. It is a congested access point.
滨河大道作为慢速景观道路 RIVERSIDE DRIVE AS SCENIC, SLOW-TRAFFIC STREET
0
400M
主要连接 PRIMARY LINKAGES
公共的绿色市政廊道将城市和江岸联系起来 CIVIC & GREEN CORRIDORS CONNECT CITY TO THE RIVERFRONT
• 环保+教育
ENVIRONMENT + EDUCATION
铁路与航运轴线 RAIL & BOAT AXIS
文化与历史轴线 CULTURE &
HISTORY AXIS
环保与教育轴线 ENVIRONMENT & EDUCATION AXIS
EDUCATION
RESEARCH
FERRY TOURS
MIXED-USE CULTURE
0
400M
开放空间规划 OPEN SPACE PLAN
0
400M
街道层级 STREET HIERARCHY
快速路 主干道 次干道 支路 步行街道
0
400M
交通（地铁） TRANSIT (SUBWAY)
0
400M
区域有轨电车 LOCAL TRAM
-到火车站
TO RAILWAY STATION
-到江岸
MUSEUM
HOUSING TRAM
VILLAGE
HISTORY
CANAL PARK
金融与商业轴线 FINANCIAL &
COMMERCIAL AIXS
0
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FINANCIAL DISTRICT SERVICE APTS
改进后的城市路网结构 REVISED URBAN DESIGN FRAMEWORK
• 优质景观街道连接到江岸的市政公共空间
WELL-LANDSCAPED STREETS LEAD TO CIVIC DESTINATION ALONG THE RIVER
0
400M
街区道路 NEIGHBORHOOD STREETS
通过减小街区尺度和提升景观设置让道路更适合步行 ENCOURAGE WALKABILITY WITH SMALLER BLOCKS AND WELL-LANDSCAPED STREETS
建议方案 Proposed Plan
建议的道路网络 Proposed Road Network
快速路 Expressway 主干路 Primary Road 次干路 Secondary Road 支路 Local Road 步行道 Pedestrian Connection
惠民路 -将快速路想象成林荫大道 Huiming Road – Imagine Freeway as City Boulevard
0
400M
3 2
4 1
5 8
7 6
新的市政轴线联系城市与江岸 NEW CIVIC AXIS CONNECT AND EXTEND CITY TO THE RIVERFRONT
• 金融+商业
FINANCIAL + COMMERCE
• 文化+历史 CULTURE + HISTORY
• 铁路+航运
RAIL + BOAT
滨江路剖面 1 Binjiang Road Section 1
滨江路北段兼有机动车和非机动车功能 North part of Binjiang Road serve both vehicles and bicycles 为了增强城市活力, 滨江路道路红线宽度从控规中的45米减少到36米. In order to create an variant urban environment, the ROW of Binjiang Road is reduced to 36m from 45m of Control Plan.
36M ROW
滨江路剖面 2 Binjiang Road Section 2
滨江路南段强调其商业功能, 设置宽阔的 人行道. 为了简化其交通功能, 可以考虑 取消非机动车的功能. The commercial function is important to the south part part of Binjiang Road, and wider sidewalk is proposed. In order to simplify the road function, the bike lanes could be considered to be eliminated from the road section.
•
下关江景梯台 XIAGUAN RIVER TERRACE
•
长江大桥观望台 YANGZTE RIVER BRIDGE
OBSERVATION DECK
0
400M
新的滨江区域 NEW RIVERFRONT DISTRICTS
•
各区均有区域地标和社区中心 EACH WITH LANDMARK AND COMMUNITY CENTER
TO RIVERFRONT
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400M
城市肌理 DEVELOPMENT PATTERN
0
400M
用地性质规划 LAND USE PLAN
0
400M
总平面 ILLUSTRATIVE PLAN
0
400M
面积总结
PROGRAM SUMMARY
面积总结
PROGRAM SUMMARY
面积总结
PROGRAM SUMMARY
控规中的惠民路剖面图 Huiming Road Section in the Control Plan
现状高架 Existing Elevate Road
60M ROW
惠民路过境车流入地方案 1 Huiming Road Trough Traffic Tunnel Option 1
用机动车隧道取代现有的高架路 隧道总长度: 1.54 KM / 隧道建设费: 5.5 亿 (估算假设:隧道宽24米, 每平米建设费用为1.5万元)
•
移除高架路段 REMOVE ELEVATED SECTIONS
•
降回地面高度 BRING TO GRADE
0
400M
共享走廊 SOCIAL CORRIDOR
中央大道将各区域连通 CENTRAL BOULEVARD LINKS ALL DISTRICTS TOGETHER
0ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
400M
临水空间可达性 WATERFRONT ACCESS
Metro Line No.5 goes under the vehicle tunnel
60M ROW
惠民路过境车流入地方案 2 Huiming Road Trough Traffic Tunnel Option 2
将机动车隧道延伸到大桥西侧 隧道总长度: 2.2KM / 隧道建设费: 7.9亿 (估算假设:隧道宽24米, 每平米建设费用为1.5万元)
1 过境交通
Proposing below grade vechicular road under Huiming Road to serve the through traffic
2
改变滨江路线形从而将发展轴线与过 境通道剥离
Change the alignment of Binjiang Road
Extending the tunnel to the bridge Totel Length of Tunnel: 2.2 KM / Estimated Cost of Tunnel Construction: 0.79 Billion RMB
(Assumes the width of tunnel:24m, Cost per sqm:15,000 RMB) 方案优点 Benefit of the scheme : 1.提升项目地块与护城河风光带的联系 Increase the connectivity between historic landscape area and the site 2.增加惠民路北侧居住物业的价值 Raise the value of residential development 3.为城市改善护城河风光带的景观面貌 Improve the landscape along historic wall for the city
60M ROW
滨江路 – 连接各区域的中央大道 Binjiang Road – Central Boulevard Links Districts
滨江路 – 一个富有活力的地址性街道 Binjiang Road – A Vibrant Addressing Street
密歇根大街 Michigan Avenue in Chicago
总平面 ILLUSTRATIVE PLAN
0
400M
场地现状 EXISTING CONDITIONS
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400M
现存场地中要保留的元素 EXISTING SITE ELEMENTS TO REMAIN
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400M
将高架路重构为城市绿色大道 RE-ENVISION ELEVATED FREEWAY AS GREEN CITY BOULEVARD