特色小镇全生命周期运营模式解读
特色小镇全生命周期运营模式
03
资源整合
有效整合内外部资源，推动产业集群 形成和产业链延伸。
后期运营与管理
运营模式
明确特色小镇的运营模式和目标 ，制定具体的运营方案和管理措 施。
人才引进
加强人才引进和培育工作，为特 色小镇提供稳定、高素质的人才 支撑。
品牌推广
加强品牌推广和营销工作，提高 特色小镇的知名度和美誉度。
持续优化与升级
特色小镇全生命周期运营模式的挑战 与对策
政策变化的影响
政策变动频次
土地政策调整
资金政策变动
政策在不同阶段对于特色小镇的定位 、发展方向和策略都有可能发生变动 ，需要密切关注。
国家对于土地使用的政策可能发生变 化，影响特色小镇的建设和运营。
国家对于特色小镇的资金扶持政策可 能发生变化，影响特色小镇的运营和 发展。
。
多功能配套
小镇注重多功能配套设施建设 ，包括游客服务中心、购物中 心、餐饮设施等，提升旅游服
务水平。
THANKS
发展成果
目前，全国范围内已经涌现出一 批具有影响力和示范效应的特色 小镇，如浙江的乌镇、江苏的周 庄等。
存在问题
特色小镇在发展中也存在一些问题 ，如建设质量参差不齐、过度商业 化等。
特色小镇的未来趋势
产业升级
特色小镇将继续推动产业升级，发 展更加环保、高端的镇将更加注重文化创新和传 承，推动文化和旅游深度融合。
制定发展战略与目标
目标明确
根据特色小镇的定位和实际需要，明确不同阶段 的发展目标，制定短期和长期发展规划。
战略清晰
梳理特色小镇的优势和不足，明确发展战略，确 定核心业务和发展重点。
可操作性
制定切实可行的实施方案，确保战略目标能够得 到有效落实。
我国运动休闲特色小镇全生命周期支撑体系探析
我国运动休闲特色小镇全生命周期支撑体系探析作者：展茂浩石振国来源：《哈尔滨体育学院学报》2021年第02期摘要：在体育强国、全民健身和乡村振兴等多元战略的指引下，面对经济发展新常态和城镇二元分化等现实问题，借助体育消费需求日渐旺盛和镇域经济逐渐激活的东风，国家体育总局正式提出推动运动休闲特色小镇的建设。
为进一步推动小镇科学化建设起步和健康化升级发展，探索小镇多元支撑，本文运用旅游地生命周期理论，厘清小镇发展过程中的包括孕育期，成长期，成熟期和衰退期在内的四个发展阶段，并依据其所处各阶段的基础设施、市场环境、产品开发和人才保障等特征，提出各阶段包括产品体系、保障体系和营销体系等在内的运动休闲特色小镇支撑体系。
关键词：运动休闲特色小镇;生命周期;支撑体系中图分类号：G80-05文献标识码：A文章编号：1008-2808（2021）02-0055-07Abstract：Under the guidance of multiple strategies like sports powerful nation， national fitness and rural revitalization， General Administration of Sports of China announced the construction of sports and leisure characteristic town officially， to further promote the scientific construction and healthy development of small towns with sports and leisure characteristics， the practical path of the whole process of construction and development of small towns is explored. The research uses life cycle theory to clarify the four development stages of small town development，including gestation period， growth period， maturity period and recession period. Based on the characteristics and development emphasis of each stage， combined with literature and case analysis， it clarifies the development strategies of each stage of small town life cycle， such as the corresponding security system， product system and marketing system.Key words：Sports resort town; Life Cycle; Support system審视我国运动休闲特色小镇的建设和发展情况发现，小镇得到了政策、经济、社会环境等多方位的支持，在全国各地开花结果，成功的运动休闲特色小镇在成熟的道路上昂首阔步越走越远。
特色小镇的特色产业、运营模式及PPP模式运作解析
特色小镇的特色产业、运营模式及PPP模式运作解析导读2016年，住房城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，明确提出，到2020年，全国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。
《通知》一经发布，引起全国各省市政府积极响应，一时之间打造各异特色小镇计划如雨后春笋般蓬勃发展。
但在规划与设计前要正确认识“特色”二字，避免特色小镇同质化，是摆在规划建设者面前的新课题。
故本文将全方位解读阐述特色小镇的发展情况与模式，更好地呈现出一幅特色小镇的宏伟蓝图。
1初识理念“特色小镇”不仅仅是一个普通意义上的小镇概念，与常态“小镇”有着本质的区别。
常言所提到的“小镇”，更多意义上是一种行政区域上的概念，这种小镇可以有产业，也可以没有产业；可以有很深的文化底蕴，也可以仅是一个小规模人群的普通聚居地。
但“特色小镇”却是一个集合产业、文化、旅游和社区之功能于一体的一个新型聚落单位，是以产业为核心；以项目为载体；生产、生活、生态互相融合的一个特定区域。
真正的特色小镇先是区域的产业的特色，只有挖掘产业的内容及活力，制定产业的扶持及优惠政策，用产业的活力带动整个产业链的发展，形成良好的供需关系，这才是特色小镇的发展动力和可持续的基础。
基于此因，那么一定要将区域内一部分人调动起来，参与到产业中来，通过大多数人的参与，服务及传播，为大多数人带来各种红利，这也成为特色小镇为区域发展与建设带来的红利。
2找准特色加快中国特色小镇建设，首先要立足自身资源和环境禀赋，把握区域分工和社会分工带来的发展机遇，充分发挥区位优势、资源优势和产业优势，坚持和把握小城镇发展的特色并且要突出特色。
资源环境方面，小城镇区域内自然资源丰富、生态环境优美，适应开发的土地、淡水等后备资源充裕，农村剩余劳动力、农副产品和工业原料供给充足、价格低廉。
特别是在当前资源环境对经济快速发展约束越来越紧迫的形势下，小城镇独特的资源环境特色，正在转变为发展的竞争优势。
特色小镇运营模式
特色小镇运营模式特色小镇运营模式最理想的特色小镇运营模式1.开发商是小镇生活的参与者、研究者、引导者和实施者首先，公司通过在纵向视角开展对人类古往今来理想生活方式的探讨，以及在横向视角开展对世界各国小镇的实践研究，以此为基础，在营造小镇物理空间的同时，更好地满足人们以居住为依托的生活需求和精神需求。
在这个过程中，将客户的意见作为公司的宝贵财富。
其次，公司是小镇理想生活的点火器和播种机，必须充分尊重业主的自主权利、激发他们的参与意识和创造性，致力于服务业主，当好“保姆”，公司通过沟通和契约的方式引导业主，但不干涉业主的生活、不强加任何公司意志予客户，让业主实现自我管理。
2.业主自治管理机制业主是小镇的生活主体，是小镇的真正主人。
业主自治管理是塑造小镇文化的重要部分，对于推进小镇可持续发展、提升业主公民意识具有重要作用。
营造理想小镇，应大力倡导和支持业主实行自治管理，鼓励业主成立小镇自治机构，倡导公开、透明、民主的运作方式。
在小镇日常运营中，做好对业主的引导工作，不仅要激发他们的参与热情，而且要努力使其成为创造主体、组织主体。
业主的参与应贯穿于定位、设计、营造、运营的`小镇建设全过程。
业主参与不是简单的意见征询，而是要创造融洽的氛围，相互交流、激发灵感、充分表达、达成共识。
小镇管理应严格遵守国家法律法规，业主管理机构的选举要取得当地政府的认可与支持，认真做好沟通、汇报工作。
1955年，联合国推出了《通过社区建设实现社会进步》报告，提出了《社区发展的十项原则》，可以作为理想小镇自治管理机制建设的纲领和原则。
3.小镇公约小镇公约是业主所共同约定的邻里社会生活秩序。
这种秩序的构建，并不是社会规范外在强行管制的结果，而是小镇管理理念和邻里规范的缔约成文，是居民之间的自我约定。
引导小镇居民在所有社区建立起《公约》，《公约》制订过程中，应由95%以上业主的参与。
《公约》和《礼记·礼运篇》中有关大同世界的描述，应镌刻在小镇(园区)中的醒目之处，让《公约》成为小镇(园区)的必配件，并推动其内容的真正落地，从而使得我们的邻里环境变得更加温馨、欢乐、和谐。
特色小镇全生命周期运营模式解读
随着周边持续拿地开发，不断扩建的小镇在休闲 旅游、创业产业园、商业街区等功能上日趋完善， 从单一的住宅大盘向多主题的小镇开始倾斜。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
从其他签约的特色小镇来看，万科已经在瞄准产业服务核心能力的输出。军庄镇位于门头沟 的功能布局区，海福传媒小镇位于万科深耕的南京“南部新城”，归谷智造小镇则是位于长江三 角核心圈江浙沪交汇处嘉善，安亭新镇产城融合特色小镇自身即汽车产业“重镇”。
华夏幸福的开发业务范围涉及一级开发、二级开发两个阶段， 以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理、运营、企业 服务等环节的最终阶段，难度依次递增。
45%
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
商业模式的痛点
A. 对于政府的依赖度过高 华夏幸福商业模式中最重要的对象。一级开发需要自己先垫钱做完找政府结 账，二级开发需要自己出钱从政府手里拿地、建设也需要自己出钱，园区招 商落地返还也要找政府拿钱。 B. 巨大的融资需求
数据更新至：2018-04-25
二、中国特色小镇的开发痛点
开发 前期
选址和定位 小镇内在价值挖掘，找
到“特”之所在 与地方政府统一合作开
发共识，建立合作机制
开发 中期
合适的产业体系导入 合理的小镇顶层规划设
计，突出“色”之形 严谨的建造施工管控
开发 后期
成熟的全盘运营管理
稳定现金流!
多渠道融资→投入使用→生态循环盈利
第二居 所地产 （周末）
第三居所 地产
（度假）、 养老地产
三级土地开发 以产业运营为主导
三产
二产
一产
特色小镇运营模式探究
特色小镇运营模式探究特色小镇是什么？特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等）打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。
是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。
（一）特色小镇的发展架构1.以特色产业或旅游产业为引擎的架构特色小镇依托自身发展基础好、历史传承久、具有独特风格的特色产业，发挥集聚效应，在产业本身及产业上下游协同发展，形成产业集群机构。
另一种方式则是以特色产业为基础，发展旅游产业，将特色产业和旅游业有机结合，建立泛旅游产业的集群结构。
2.新型城镇化架构通过特色小镇带动人口聚集，带来城市居住及配套服务的发展，进而形成城镇化架构。
3.智慧化与互联网驱动以通信和信息技术为支撑，以游客互动体验为根本，以便捷优化管理为保障的智慧化旅游，可促进产业结构升级。
因此，特色小镇是通过特色产业和旅游产业双引擎协同推动，以新型城镇化架构为支撑，依托智慧化和互联网化的新型城镇综合体。
（二）特色小镇的总体特征1、以特色的产业及环境资源为基础产业资源是特色小镇打造的前提；环境资源是特色小镇打造的重要依托；资源如何转化为面向市场的核心吸引力是其核心指向。
2、以坚定的政府政策及投融资支持为依托以产业为引领，实现“产业+文化+旅游+社区”的四重功能；各功能之间并不是简单的大糅合，而是相互之间有机的整合与融合。
3、以产城一体化综合开发为手段主要表现为产业的综合发展；功能的综合配置；土地的综合开发；配套的综合建设；目标的综合打造等方面。
4、以泛旅游为引擎与目标归宿拥有完善的城镇及旅游配套设施；拥有超越一般景区的较高品质的服务（包括旅游服务与公共服务）。
5、以产业链开发及房产开发为盈利核心土地一级开发：直接获利，享受升值效益；房产开发：房产销售、房产回收经营；项目开发：经营收益等。
（二）特色小镇的关键--产业培育特色小镇的产业以双产业为主，即“特色产业+旅游产业”。
特色小镇全生命周期运营模式解读_图文
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
【以地产销售为主导】第二居所地产（周末）
绿地重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城 市远郊及周边，投资启动特色小镇大盘项目，计划重点围绕智慧健康城、文化 旅游城两个题材，整合内外资源，研究特色小镇大盘的开发模式，形成开发模 型和产品系列，并加快整合大健康、科创、 旅游等新兴板块产业资源，形成升级版 “全产业协同”投资模型，为特色小镇项 目获取创造条件。
2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿 C. 产业新城所涉及的方面非常复杂，打造难度极高 D. 开发周期长、投资大、收益见效慢
商业模式的优点 由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一二级开发 联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房 企绝对的优势。且华夏幸福的模式较为特殊，不需要像其 他房企一样囤积大量的土地. 一旦开发成功，则后期在很少投入的情况下源源不断的产 生持续收入，即运营维护简单但收益可观。 华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，政府以 45%的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如 果华夏幸福入股了某家自己非常看好的企业，那么在企业 落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后 期还能享受到该企业的发展红利，属于轻资产业务，有利 于后期各园区成熟后，华夏幸福向轻资产企业的转型。
实践证明，丹寨旅游小镇不仅带动当地餐饮、住宿、手工业等多 个产业繁荣，还带动丹寨周边卡拉、泉山、甲脚、石桥等27个景区和 旅游村寨实现收入2亿元，吸引丹寨外出务工人员纷纷回乡就业、创 业。
特色小镇建设运营模式分析共114页PPT
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
特色小镇建设运营模式分析
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
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主讲人：
目录
一、中国特色小镇发展现状 二、中国特色小镇的开发痛点 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 四、中国特色小镇的融资渠道
一、中国特色小镇发展现状
中国特色小镇数量及分布
数据更新至：2018-04-25
一、中国特色小镇发展现状
浙江省第一、第二批特色小镇支柱产业3-5年拟投资额
数据更新至：2018-04-25
二、中国特色小镇的开发痛点
选址和定位 小镇内在价值挖掘，找 到“特”之所在
开发 前期
合适的产业体系导入 合理的小镇顶层规划设 计，突出“色”之形 严谨的建造施工管控
开发 中期
开发 后期
成熟的全盘运营管理
与地方政府统一合作开
发共识，建立合作机制
稳 定 现 金 流 !
C. 产业新城所涉及的方面非常复杂，打造难度极高 D. 开发周期长、投资大、收益见效慢
落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后 期还能享受到该企业的发展红利，属于轻资产业务，有利 于后期各园区成熟后，华夏幸福向轻资产企业的转型。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
核心竞争优势 A. B. 战略选址能力优势明显 产业发展能力国内领先 坚持以“产业优先”作为核心策略，通过龙头引领产业聚集、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借全球最大的4600人招商团队，从 产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案。 C. 融资渠道多元化 由于华夏幸福对资金的需求非常庞大，所以在融资渠道方面进行的重点建设非常关键，目前与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定 的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定。同时积极开拓利用公司AAA级信用评级发行公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证 券化等多渠道、多种类融资工具。2017年华夏幸福一共使用了21种融资方式，成为了A股上市公司的融资教科书，并成功把公司总体负债利率下降了 一个百分点到6%，这在房地产行业里，是极低的融资利率。 D。 PPP模式遥遥领先 E. 建设宜居城市能力突出
联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房 企绝对的优势。且华夏幸福的模式较为特殊，不需要像其 他房企一样囤积大量的土地.
华夏幸福商业模式中最重要的对象。一级开发需要自己先垫钱做完找政府结
账，二级开发需要自己出钱从政府手里拿地、建设也需要自己出钱，园区招 商落地返还也要找入的情况下源源不断的产
生持续收入，即运营维护简单但收益可观。 华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，政府以 45% 的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如 果华夏幸福入股了某家自己非常看好的企业，那么在企业
2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿
等职能，兴建了学校、教堂、寺庙、图书馆等一批
公共设施。 随着周边持续拿地开发，不断扩建的小镇在休闲 旅游、创业产业园、商业街区等功能上日趋完善，
从单一的住宅大盘向多主题的小镇开始倾斜。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
从其他签约的特色小镇来看，万科已经在瞄准产业服务核心能力的输出。军庄镇位于门头沟 的功能布局区，海福传媒小镇位于万科深耕的南京“南部新城”，归谷智造小镇则是位于长江 三角核心圈江浙沪交汇处嘉善，安亭新镇产城融合特色小镇自身即汽车产业“重镇”。
多渠道融资→投入使用→生态循环盈利
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
理想型特色小镇商业模型——“文化+产业+旅游+生活”四位一体
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
中国现有特色小镇商业模型
一级土地开发 二级土地开发 三级土地开发
以地产销售为主导
政府购买或 各类补贴 方案直接获 利 平台服务 （产业发 展服务收 入）
华夏幸福的开发业务范围涉及一级开发、二级开发两个阶段，
以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理、运营、企业 服务等环节的最终阶段，难度依次递增。
45%
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
商业模式的痛点
A. 对于政府的依赖度过高 商业模式的优点
由于和政府签订的 PPP 协议具有排他性，以及一二级开发
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
【以地产销售为主导】第一居所地产、 商铺型地产、客栈公寓型地产
杭州万科良渚文化村，原是南都房地产于 2000 年启动的一个“地产新镇”的远郊大盘， 2006年万 科并购南都后接手，万科以“新都市主义人居场所”
的定位，对良渚进行“城市配套服务商”试验田打
造，是业内最早提出“小镇”概念的项目，被称作 “四大神盘”之一。 万科在良渚村内执行了医疗、教育、宗教、交通
以产业运营为主导
住宅
三产
二产
一产
第一居所 地产、商 铺型地产、 客栈公寓 型地产
第二居 所地产 （周末）
第三居所 地产 （度假）、 养老地产
文旅康 养/数字 经济
新兴 制造
新型 农业
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
平台服务 （产业发 展服务收 入）
华夏幸福将自身定义为“产业新城运营商”，可以理解为一 个提供区域经济综合解决方案的供应商。走到今天，华夏幸福 在产业新城领域以“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一 体”的系统化发展理念，以“PPP市场化运作”为机制，依托 产业集群优势，通过提供产业发展规划、全球资源整合、招商 管理服务、景区化智慧化运营等全产业链服务，与政府合作共 创新型特色小镇。得益于体量小的特点，华夏幸福特色小镇分 布在城市半径50公里以内，填补市中心到产业新城之间土地利 用的空白，一方面疏导城市人口和产业、环节城市压力，是城 市化加速阶段下顺势而为的产物；另一方面平衡了华夏幸福在 城市中心、周边和远郊之间大小城镇的协调发展。满足了地方 政府对产业带动和区域协同开发的需求.
这与万科正致力转型的“城市配套服务商”不谋而合，万科集团董事会主席郁亮对万科业务
转型设立的目标是“传统住宅销售业务占比一半左右，一半市场来自新业务”，不出意外特色 小镇将会是万科的“新业务”中重要的一个分支。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
【以地产销售为主导】第二居所地产（周末）