特色小镇全生命周期运营模式解读

这与万科正致力转型的“城市配套服务商”不谋而合，万科集团董事会主席郁亮对万科业务
转型设立的目标是“传统住宅销售业务占比一半左右，一半市场来自新业务”，不出意外特色 小镇将会是万科的“新业务”中重要的一个分支。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
【以地产销售为主导】第二居所地产（周末）
华夏幸福的开发业务范围涉及一级开发、二级开发两个阶段，
以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理、运营、企业 服务等环节的最终阶段，难度依次递增。
45%
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
商业模式的痛点
A. 对于政府的依赖度过高 商业模式的优点
由于和政府签订的 PPP 协议具有排他性，以及一二级开发
联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房 企绝对的优势。且华夏幸福的模式较为特殊，不需要像其 他房企一样囤积大量的土地.
华夏幸福商业模式中最重要的对象。一级开发需要自己先垫钱做完找政府结
账，二级开发需要自己出钱从政府手里拿地、建设也需要自己出钱，园区招 商落地返还也要找政府拿钱。 B. 巨大的融资需求
以产业运营为主导
住宅
三产
二产
一产
第一居所 地产、商 铺型地产、 客栈公寓 型地产
第二居 所地产 （周末）
第三居所 地产 （度假）、 养老地产
文旅康 养/数字 经济
新兴 制造
新型 农业
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
平台服务 （产业发 展服务收 入）
华夏幸福将自身定义为“产业新城运营商”，可以理解为一 个提供区域经济综合解决方案的供应商。走到今天，华夏幸福 在产业新城领域以“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一 体”的系统化发展理念，以“PPP市场化运作”为机制，依托 产业集群优势，通过提供产业发展规划、全球资源整合、招商 管理服务、景区化智慧化运营等全产业链服务，与政府合作共 创新型特色小镇。得益于体量小的特点，华夏幸福特色小镇分 布在城市半径50公里以内，填补市中心到产业新城之间土地利 用的空白，一方面疏导城市人口和产业、环节城市压力，是城 市化加速阶段下顺势而为的产物；另一方面平衡了华夏幸福在 城市中心、周边和远郊之间大小城镇的协调发展。满足了地方 政府对产业带动和区域协同开发的需求.
多渠道融资→投入使用→生态循环盈利
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
理想型特色小镇商业模型——“文化+产业+旅游+生活”四位一体
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
中国现有特色小镇商业模型
一级土地开发 二级土地开发 三级土地开发
以地产销售为主导
政府购买或 各类补贴 方案直接获 利 平台服务 （产业发 展服务收 入）
等职能，兴建了学校、教堂、寺庙、图书馆等一批
公共设施。 随着周边持续拿地开发，不断扩建的小镇在休闲 旅游、创业产业园、商业街区等功能上日趋完善，
从单一的住宅大盘向多主题的小镇开始倾斜。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
从其他签约的特色小镇来看，万科已经在瞄准产业服务核心能力的输出。军庄镇位于门头沟 的功能布局区，海福传媒小镇位于万科深耕的南京“南部新城”，归谷智造小镇则是位于长江 三角核心圈江浙沪交汇处嘉善，安亭新镇产城融合特色小镇自身即汽车产业“重镇”。
C. 产业新城所涉及的方面非常复杂，打造难度极高 D. 开发周期长、投资大、收益见效慢
落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后 期还能享受到该企业的发展红利，属于轻资产业务，有利 于后期各园区成熟后，华夏幸福向轻资产企业的转型。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
核心竞争优势 A. B. 战略选址能力优势明显 产业发展能力国内领先 坚持以“产业优先”作为核心策略，通过龙头引领产业聚集、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借全球最大的4600人招商团队，从 产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案。 C. 融资渠道多元化 由于华夏幸福对资金的需求非常庞大，所以在融资渠道方面进行的重点建设非常关键，目前与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定 的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定。同时积极开拓利用公司AAA级信用评级发行公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证 券化等多渠道、多种类融资工具。2017年华夏幸福一共使用了21种融资方式，成为了A股上市公司的融资教科书，并成功把公司总体负债利率下降了 一个百分点到6%，这在房地产行业里，是极低的融资利率。 D。 PPP模式遥遥领先 E. 建设宜居城市能力突出
数据更新至：2018-04-25
二、中国特色小镇的开发痛点

选址和定位 小镇内在价值挖掘，找 到“特”之所在
开发 前期


合适的产业体系导入 合理的小镇顶层规划设 计，突出“色”之形 严谨的建造施工管控
开发 中期

开发 后期
成熟的全盘运营管理

与地方政府统一合作开
发共识，建立合作机制
稳 定 现 金 流 !
中国特色小镇的 商业模式&融资渠道
主讲人：
目录
一、中国特色小wk.baidu.com发展现状 二、中国特色小镇的开发痛点 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 四、中国特色小镇的融资渠道
一、中国特色小镇发展现状
中国特色小镇数量及分布
数据更新至：2018-04-25
一、中国特色小镇发展现状
浙江省第一、第二批特色小镇支柱产业3-5年拟投资额
一旦开发成功，则后期在很少投入的情况下源源不断的产
生持续收入，即运营维护简单但收益可观。 华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，政府以 45% 的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如 果华夏幸福入股了某家自己非常看好的企业，那么在企业
2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
【以地产销售为主导】第一居所地产、 商铺型地产、客栈公寓型地产
杭州万科良渚文化村，原是南都房地产于 2000 年启动的一个“地产新镇”的远郊大盘， 2006年万 科并购南都后接手，万科以“新都市主义人居场所”
的定位，对良渚进行“城市配套服务商”试验田打
造，是业内最早提出“小镇”概念的项目，被称作 “四大神盘”之一。 万科在良渚村内执行了医疗、教育、宗教、交通