不动产登记与物权的确认和保护
不动产权证的作用及其法律效力
不动产权证的作用及其法律效力一、引言不动产权证作为不动产所有权的法律凭证，在现代社会中具有重要的作用和法律效力。
本文将从不动产权证的定义、作用以及法律效力三个方面进行分析，以便更好地理解和应用不动产权证。
二、不动产权证的定义不动产权证是指国家机关依法发给的，证明不动产所有权人对特定不动产享有权利的法律凭证。
根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产权证应当包括不动产的基本情况、权利人的姓名、权利种类、权利内容、权利限制等信息。
三、不动产权证的作用1. 确定权属关系不动产权证是确认不动产所有权人的合法地位的重要证据，通过不动产权证可以明确不动产的权属关系，防止不动产的多重出售和纠纷的发生。
2. 保护权益不动产权证是不动产所有权人合法权益的保护工具。
持有不动产权证的人可以依法行使不动产的所有权，享有不动产的收益，同时也可以依法对不动产进行处分。
3. 证明交易合法性在不动产交易中，不动产权证是交易合法性的重要证明。
买卖双方可以通过不动产权证确认不动产的权属关系，确保交易的合法性和安全性。
四、不动产权证的法律效力不动产权证具有法律效力，其法律效力主要体现在以下几个方面：1. 证明权利的存在和内容不动产权证是权利存在和内容的法定证明，具有法定的推定效力。
即使不动产权证上的权利存在瑕疵，也可以依法推定权利的存在和内容，除非有证据证明权利不存在或内容有误。
2. 保护善意取得者的利益不动产权证对于善意取得者具有保护作用。
根据我国法律规定，善意取得不动产权证的第三人，在不知道或者不应当知道权利存在瑕疵的情况下，可以依法取得不动产的所有权。
3. 具有司法强制执行力不动产权证具有司法强制执行力，即可以作为强制执行的依据。
当不动产所有权人的合法权益受到侵害时，可以通过法院强制执行程序来保护其权益。
五、案例分析某市A先生通过合法途径购买了一处房产，并取得了不动产权证。
后来，B先生声称自己是该房产的真正所有权人，并提起诉讼要求返还房产。
不动产登记工作内容
不动产登记工作内容
不动产登记工作是指对不动产的权利状况和其他权益情况进行登
记的工作，包括土地、房屋、林木、矿产等不动产的登记。
不动产登
记是维护不动产权利的重要手段，它具有明晰产权、保护权益、促进
经济发展等重要作用。
不动产登记主要包括以下工作内容：
一、登记主体确认。
首先需要确认登记人的身份和资格，登记人
可以是不动产权利人、法定代理人、委托代理人、抵押权人等。
二、权利界定。
根据法律规定，确定不动产的权利种类、范围和
内容，包括所有权、使用权、担保权、承租权等。
三、权利证书的颁发。
认定不动产权利的证明文件，如不动产权证、土地使用证、房屋权证等，便于登记人进行权利的行使和转让。
四、登记数据管理。
管理登记系统中的数据，及时更新不动产权
利变化信息，以保证登记信息的准确性。
五、法律咨询、调查和复核。
在登记过程中，需要对相关法律问
题进行咨询，并进行调查和复核，以确保登记工作的合法性和有效性。
总之，不动产登记工作是保障不动产权利的重要手段，对于保护
不动产权益、促进经济发展也具有重要的贡献。
不动产确权登记(精选10篇)
不动产确权登记随着现代城市的发展和人口的增长，土地房产成为了每个人生活的必需品。
为了维护土地房产的权利和利益，不动产确权登记成为了一项重要的任务。
不动产确权登记是指为土地和房屋等不动产产权人确认不动产权利关系的一种制度安排。
本文将从以下几个方面来介绍不动产确权登记。
一、不动产确权登记的概述1. 意义不动产确权登记是国家在法律框架内对不动产权利进行明确和保障的措施。
它的意义在于保护土地房产的权益，杜绝不良现象，促进社会公平和谐的发展。
2. 作用（1）捍卫土地房产权益，保障产权人的合法权益；（2）促进土地、房产市场健康、有序发展；（3）规范土地、房产交易市场，促进房地产市场健康发展；（4）为持有土地、房产的人提供财产保障；（5）促进环境资源的保护和利用；（6）提升国民经济发展水平，为经济发展提供有力保障。
二、不动产确权登记的流程1. 办理登记前的准备基本信息review，在办理登记前，申请人需要准备必要的材料，包括个人身份证明、土地或房屋产权证明以及其他相关证明文件，如法院判决书、调解书等。
2. 审核登记申请审核人员对申请人提交的材料进行审核，核实资料的真实性和完整性。
3. 不动产确权登记申请这是很重要的一步，申请人向县（市）规划局，进行登记申请，提交相关材料进行资料审核。
4. 审查、勘界和评估决定是否授予土地或房屋产权证明。
如果授予，则进行勘界和评估。
5. 有争议的时候，进行裁决有时候不动产确权的申请人之间会产生争议，这种情况需要按照法律程序进行处理，其中最终的裁决权在于司法部分处理。
三、不动产确权登记的意义1. 保护产权人的合法权益不动产确权登记可以保护产权人的合法权益，避免其他人侵犯产权，保障其持有土地或房屋的财产合法性，从而促进经济的正常发展。
2. 促进土地、房屋交易市场的健康、有序发展不动产确权登记可以保障土地和房屋市场的稳定、有序发展，消除房地产乱象，保护投资者合法权益，降低房地产市场投资的风险。
2020年整理中华人民共和国物权法.pdf
中华人民共和国物权法《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。
中华人民共和国主席胡锦涛2007年3月16日目录第一编总则第一章基本原则第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第二节动产交付第三节其他规定第三章物权的保护第二编所有权第四章一般规定第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系第八章共有第九章所有权取得的特别规定第三编用益物权第十章一般规定第十一章土地承包经营权第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权第十四章地役权第四编担保物权第十五章一般规定第十六章抵押权第一节一般抵押权第二节最高额抵押权第十七章质权第一节动产质权第二节权利质权第十八章留置权第五编占有第十九章占有附则第一编总则第一章基本原则第一条（立法宗旨）为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条（适用范围与物权概念）因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条（坚持社会主义基本经济制度）国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条（平等保护原则）国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条（物权法定原则）物权的种类和内容，由法律规定。
第六条（物权公示方法）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《不动产登记暂行条例》全文最新
《不动产登记暂行条例》全文最新《不动产登记暂行条例》全文第一章总则第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第四条国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。
不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二章不动产登记薄第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。
不动产登记制度(完整版)
不动产登记制度不动产登记制度细则不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。
不动产登记制度的意义不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。
不动产登记具有如下含义。
1.登记是依当事人申请的行为。
2.登记是国家专职部门的活动。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。
不动产登记制度的性质不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。
关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。
(2)证明行为说。
(3)私法行为说。
我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
不动产登记制度细则内容一、不动产登记制度的相关理论不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。
①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。
不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。
011第三章物权的保护(民法典第二编物权——第一分编通则)
第三章物权的保护物权纠纷的解决途径：233条：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
物权的保护方法有：一、请求确认物权234条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
在财产的归属问题发生争议而处于不确定状态的时候，当事人可以向法院提起诉讼，请求确认产权。
确认产权只能由当事人向法院提出，并通过民事诉讼程序解决。
在这一点上与物权人享有的其他请求权不同。
确认产权是一种独立的保护方法，不能以其他方法代替之；同时，确认产权又是采取其他保护方法的最初步骤。
在财产归属问题未得到确定时，其他的保护方法也就无从适用。
例如，甲将一部分财产寄存于乙处，乙死亡后其继承人将这部分财产作为遗产继承，在甲向乙的继承人请求返还其寄存的财产时，乙的继承人认为这部分财产应属于乙所有，在乙死亡后由他们继承取得了所有权，因而拒绝返还。
这里首先应当确定所有权的归属问题，然后才能确定是否应当返还：如果确定财产屑于甲所有，则乙的继承人应当将这部分财产返还给甲；如果不能确认甲的所有权，则甲就无权请求返还。
司法实践中一般都是首先确定所有权的归属问题，然后再根据所有权的确认；按所有权被侵犯的情况，采取其他的保护方法。
二、请求返还原物235条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
物权人在其所有物被他人非法占有时，可以向非法占有人请求返还原物，或请求法院责令非法占有人返还原物。
只要能够返还原物的，就必须返还原物，不能用其他的方法如金钱赔偿来代替。
物权人只能向没有法律依据而侵占其物的人即非法占有人请求返还。
这里的非法占有是指占有人占有财产没有法律上的依据，并不一定是指占有人取得手段上的违法或主观上的过错。
如，从小偷那里购得赃物的公民，虽然他不知是赃物，但他仍然是非法占有人。
物权人对于合法占有人在合法占有期间不能请求返还原物。
如房屋所有人与他人签订租赁合同将房屋出租，在承租期限届满以前，他不能请求承租人返还原物。
物权法重点摘要
物权法重点摘要1、物权的概念：是指权利人直接支配特定物并具有排他性的权利。
简而言之，物权就是对特定物的排它支配权。
《中华人民共和国物权法》第2条第3款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
”两个基本要素：对物支配；效力排他。
2、物权的特征：1）对世性：在主体上的特性。
物权为得对任何人主张的权利。
2）支配性：在内容上的。
以直接支配标的物为内容，即物权人得依自己的意思及行为对标的物为管领处置，实现其利益，而无需他人的意思或行为的介入。
3）特定性：在客体上的。
首先，物权是民事主体对物质资料的占有关系在法律上的反映，因此，客体只能是物，而不能是行为或非物质的精神财富。
其次。
作为对物支配权的物权，客体还应是特定的、独立的、有形的、既存的物。
唯有例外是，与法律有特别规定的情形下，财产性权利也可以作为担保物权的客体。
4）绝对性：在实现方式上的。
是指除遵守法律之外，物权人行使权利完全基于自己的任意，且仅凭自己的意思和行为既可实现其权利，无需不特定的义务人以积极的行为予以协助，义务人承担的只是消极的容忍或不作为侵害的义务。
5）排他性：在效力方面的特性。
物权为直接支配标的物的权利，对外当然具有排除他人干涉而有权利人独占地享受其利益的性质与效力。
3、物的概念和特征：指人身之外能够为人力所控制并具有经济价值的有体物。
特征：1）须存于人体之外。
人是民事法律关系的主体，故人的身体及其组成部分不得为权利的客体，但与人体分离的牙齿、毛发等，属于物。
另外，死者的尸体、遗骸，亦属于物，但尤其特殊性。
2）须为有体物。
有体物指占据一定的空间、依人的五官可能感觉到的物质，包括固体、液体、气体；电、热、声、光等能量，以在法律上有排他的支配可能性为限，亦可作为物来认识。
无体物指不能触觉到的物，如专利、商标、著作、营业秘密、信息等均非物权法上的物，只能依所涉及的问题类推适用物权的规定。
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遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>不动产登记与物权的确认和保护编者按：一个开发商把房子卖给两个人，所谓“一女二嫁”，结果引发产权纠纷。
那么，这个房子的产权究竟属于谁?按照物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法办理登记才能发生效力。
因此，如果，一个购房者支付价款没有办理过户登记，而另一个购房者没有支付价款但办理了登记，则后者依法取得房屋所有权。
不动产登记对于物权确认和保护的重要性由此可见一斑。
中国人民大学法学院院长王利明教授不久前应国务院法制办之邀，就《物权法》和与之配套的有关法律法规的制订、修改和完善作了讲解。
本刊今天刊载关于不动产登记的相关内容，作为《物权法》的实施与配套法律法规完善系列的最后一篇，相信这组专家解读对即将于10月1日施行的物权法的顺利施行有所助益。
物权法是实体性规范，主要调整实体权利义务关系。
但是物权法中也不能排除程序性的规定，例如关于登记的规定。
这些规范虽然属于程序性规定，但属于物权的确认和保护必不可少的规定，缺乏则实体权利的保护是不周全的，《物权法》关于不动产登记的规定主要有以下几个重要特征：规定不动产物权变动原则上采用登记要件模式。
第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法办理登记才能发生效力，比如房屋登记。
不动产物权变动例外采用登记对抗模式，就是非经登记不能对抗善意第三人，主要适用于船舶、车辆、土地承包经营权等。
以登记要件模式为例，比如开发商把房子卖给两个人，第一个支付价款没有办理过户登记，第二个没有支付价款但办理了登记，第二个人依法取得房屋所有权。
明确了登记制度完善的目标是建立统一登记制度。
长期以来，我们对登记性质有一种错误认识，认为不动产登记就是一种政府管理活动。
这种理解不能说没道理。
但是登记作为物权的公示方法，其意义主要体现为将物权的设立和变动对外公开，起到确权和保护交易安全的作用。
过去比较强调管理，从而造成登记严重分散。
这确实存在弊端，既不便民，也造成了实践中的一些欺诈案件。
国际上现在流行将企业整体财产作为担保物，比单个财产担保更能够保障债权人的利益，同时发挥担保财产的价值。
实际上，企业的无形财产，如品牌、名称，是无法拆散计算到担保财产里的，只有将企业整体财产供作担保，担保价值才能提高。
同时，将提供担保的企业财产整体进行拍卖，也比拆散拍卖的价值高，因为买受企业可以整体利用，整体治理。
但是我国分散、落后的现行登记体制、制度与整体担保交易方式还不相配套。
统一登记制度非常有利，符合不动产制度的发展趋势，《物权法》的这一制度选择是正确的。
规定了登记机构的审查义务和责任。
第12条规定了登记机构的审查义务，同时第21条规定了登记机构的责任。
现在对第21条还存在争议，需要相关的配套法规或者解释。
我个人认为，第21条确定了两种责任，一是如果登记申请人弄虚作假，提供虚假材料申请登记给他人造成了损害，首先应由登记申请人对他人的损害进行赔偿;二是登记申请人的责任并不能免除登记机关的责任，如果登记机构没有尽到适当的审查义务，也要对第三人的损害承担责任。
第1款属于过错责任，第2款属于严格责任。
除了第1款规定的情况外，登记机关都应该负责，包括应该登记不给登记、内外勾结造成登记错误、办理异议登记后又办理过户登记等，都属于登记错误，应当适用严格责任。
现在争议比较大的是，登记机关的赔偿责任究竟是国家赔偿责任，还是民事赔偿责任?登记机关认为是国家赔偿责任，因为登记机关没有多收钱，《物权法》第22条规定了不动产登记的收费原则，这使得民事赔偿根本无法实现。
然而对当事人来说，国家赔偿确实无法充分补偿损失。
对此法院在实务中很难处理，需要进一步作解释。
明确规定了登记的效力。
登记是不动产物权归属和内容的根据，确权时要以登记为准，如果产权证和登记簿记载不一致，要以登记为准。
《物权法》第15条严格区分物权效力和债权效力。
比如办理抵押合同登记，过去有个误解，对意思表示的物权效力和债权效力不加区分，即没有登记的话，抵押和合同都无效，所谓“登记要件”，意思就是登记不仅决定物权的效力，也决定合同的效力，这个严格讲是不正确的。
《担保法》受这一观点影响，《物权法》改过来了。
根据第15条的规定，即使没有办理登记，抵押合同仍然有效，只是抵押权不能设立。
如果不涉及第三人，即使没有办理抵押权登记，抵押权人仍然可以根据抵押合同要求抵押人承担抵押责任，根据抵押合同要求其承担违约责任，或者要求其补办登记。
但是因为没有办理登记，不能发生设立抵押权的物权效力，其他债权人要求执行时，银行不能据此要求优先受偿，但是其抵押合同仍然有效。
《物权法》把这两个问题分开来讲是很科学的。
再比如一屋数卖后，登记权利人享有物权，没有办登记的其他买受人不享有物权，合同仍然有效，可以据此要求开发商承担违约责任，而如果合同无效，未办理登记的买受人就根本无法要求开发商承担违约责任，这不利于权利人的保护。
规定了预告登记这样一种重要的登记制度。
《物权法》第20条规定了预告登记，这对业主或者期房买受人的保护非常重要。
举例来说，买方交钱买期房，等房子盖起来后，开发商到登机机关办理了初始登记，将大产权抵押给了银行，最后由于开发商无法偿还贷款，银行要求强制执行。
这时候很多业主已经入住了，但是银行主张其抵押权办理了登记，必须保护其登记权利;法院于是要强制执行，赶走业主;业主主张，其已经交了房钱并住了两年;但是法院认为业主没有办理登记;业主又主张，没有办理登记是开发商的事，其本身没有过错。
我认为，这样处理是有问题的，问题的根源是开发商钻了法律的空子，因为我国一直没有预告登记制度。
按照现在的《城市房地产管理法》，商品房预售仅仅是备案，不是登记，也就是向主管部门报送有关房屋销售的材料，以备检查，而不需要像登记那样公开批露，供权利人和利害关系人查阅，实际上有些查起来是很困难的。
这样就产生了问题，如果没有预告登记，开发商等到房屋盖好后再把房子抵押或者卖一次，第三人确实也无法查询到这些信息。
有的开发商携款潜逃，问题就很难处理。
现在按照《物权法》第20条的规定，必须办理预告登记。
办理预告登记后，任何人，包括银行要设立抵押权，就要去查阅是否有预告登记，如果没有查询，将来产生的任何风险都要自己承担。
第20条的规定强调保障办理预告登记的权利人将来取得物权。
不经预告登记权利人的同意处分不动产，不发生物权的效力，处分包括抵押、转让等。
这样一来，所有的风险都要银行来承担风险。
这对保护买受人来说很重要，但确实也需要相应的配套制度，需要修改有关条例、制度。
规定了保护交易安全的善意取得制度。
这是第一次在法律上明文规定此制度。
法律上为什么要对物权的变动进行公示、登记，为什么要把物权变动的事实对外公开呢?很大程度上就是为了维护登记的效力，以保障交易安全。
交易安全保护的一个重要方面就是通过善意取得制度来实现的。
举例来说，这是两年前发生在海南的一个案例，一家内地公司在海南买了一套200多万的房子，并派办公室主任管理房子，该办公室主任通过关系把房产登记到自己名下(可能属恶意串通)，后来就把房子卖给了第三人。
买受人开始很怀疑，但经查房子确实是登记在卖方名下的，于是付了200万的房款。
双方正在办过户的时候，被该公司发现起诉到法院，要求宣告合同无效并追回房屋。
当时没有善意取得制度，法院不知如何处理。
此案中的房屋究竟应判给买受人，还是公司呢?能不能适用善意取得?按照现在《物权法》的规定，首先买受人必须是善意的，即在买房子的时候相信登记簿记载的权利信息。
如果买受人在买房子的时候就知道卖方的登记是通过非法手段取得的，登记本身是错误的，就不能适用善意取得;此案中买受人相信登记信息。
还有，必须要完成登记，而不能适用善意登记。
现在的规定很严格，即须最终办理了登记过户，产权才能移转，作为真实权利人的公司才不能追及;如果还只是在办理登记的过程中，还没有最终完成登记时，就不能适用善意取得。
这里最大的问题就是，赃款赃物能不能适用善意取得制度。
由于立法过程中的争议太大，《物权法》回避了这个问题。
我个人建议，对赃款赃物应该实行“一追到底”的原则，但也应该有例外。
也就是说，如果“一追到底”严重损害交易安全，恐怕就不能再往下追。
例如，如果物品是从拍卖行买到的，就不宜都追。
因为拍卖行有合法的拍卖资格，是按照合法程序进行拍卖，如果后来因为是赃物而被警方收走，导致买受人两手空空而无一分钱的补偿，就会导致严重缺乏交易安全感的问题。
很多人认为这种情况下必须要追，因为如果不追的话，赃物将来可能都会流到拍卖行，通过拍卖而导致善意取得制度的滥用。
这种说法有一定道理。
但是要防止这一问题，可以对拍卖行进行严格的管理，要求拍卖行在拍卖前对拍卖物品进行严格把关，拍卖行没有尽到适当审查义务的话，可以对其进行处罚，而不能让善意的买受人承担由于拍卖行未严格把关造成的所有风险。
在公开市场买卖也存在类似问题。
问题非常复杂，处理起来不能一刀切，要考虑例外情况。
应该考虑客观上能不能追及，追及是否合理等因素。
再比如，一幢大楼已经盖起来，不能因为其中有赃物作为建筑材料，就非要把它拆掉。
这个例子虽然很极端，但确实说明应对“一追到底”的原则适当加以限制。
还需要指出，对赃物的概念应有所限制，不适用善意取得的赃物主要是指“盗脏”，即在盗窃、抢劫、抢夺等犯罪中非基于权利人的真实意思丧失占有的赃物，对于赃物的丧失占有，被害人根本不能预测或者不能控制这种风险。
但对于诈骗等犯罪中，赃物是基于被害人的意思而丧失占有的，毕竟是由被害人将物交出去的，被害人在一定程度上能够预测赃物被转让，所以对这类赃物是可以适用善意取得的。
我们建议，现在应该尽快制定不动产登记法。
《物权法》是从实体角度对不动产变动进行规定的，不动产登记中既有实体性内容，又有程序性内容，但更多的是程序性内容，这些程序性内容具备较高的技术性，而且很琐碎，要有专门的配套法律。
《物权法》虽然规定了实行统一登记，但是究竟怎样统一?《物权法》只是确定了目标，考虑到现实中存在的问题，第246条规定在法律、行政法规对不动产登记范围、机构、办法作出规定之前，还允许地方性法规根据《物权法》作出规定。
这实际上要求有关国家机关尽快制定不动产登记的特别法。
另外，现在登记制度都由行政法规和地方性法规进行规定，而涉及基本民事权利的内容很多都不适合由其规定，如责任承担、权属确定、法院查封扣押的房产能不能转让等问题。
我认为，这些都不是行政法规、地方性法规适合解决的问题，因而制定不动产登记法非常急迫和有必要。
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