城市更新实施细则---文本资料

市城市更新办法实施细则

（征求意见稿）

第一章总则

第二章城市更新规划与计划第三章综合整治类城市更新第四章功能改变类城市更新第五章拆除重建类城市更新第一节一般规定

第二节单元规划制定计划的申报与审批第三节单元规划的编制与审批第四节项目实施主体确认

第五节项目实施计划及相关审批事项

第一章总则

第一条[目的和依据]为贯彻落实《市城市更新办法》（以下简称《更新办法》），规本市城市更新活动的实施与管理，根据有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条[适用围]本细则适用于本市行政区域围的城市更新活动。

第三条[指导思想]城市更新应当坚持以人为本，保障社会和谐稳定，推进特区一体化和现代化国际化先进城市建设，促进经济发展式转变，支持战略性新兴产业发展，加强民生

工程建设，实现公共服务均等化，推进文化遗产融入城市发展，改善生态环境和人文环境，实现绿色更新、低碳更新、有机更新、可持续更新。

第四条[市领导小组]市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市更新办公室设在市规划国土部门。

市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。

第五条[市规划国土部门职责]市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责：（一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规。（二）组织拟订全市城市更新专项规划。（三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。（四）组织进行项目拆除重建区域土地的清理。

（五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市更新项目。

（六）负责城市更新过程中的土地使用权收回、收购和出让。（七）指导、协调和监督各区城市更新工作。

（八）市政府交办的其他工作及本细则规定的其他职责。

第六条[区政府职责]区政府（含新区管理机构，下同）负责辖区城市更新项目的组织实施和全程监管。

区政府及其有关职能部门承担以下职责：

（一）组织、协调、实施辖区拆除重建类城市更新项目：

1.受理城市更新单元规划制定计划（以下简称“单元规划制定计划”）申报。

2.对城市更新单元规划的编制提出意见。

3.组织进行项目拆除重建区域建筑物的清理。

4.组织或协调项目拆迁补偿安置案的制定和实施。

5.确认项目实施主体。

6.与项目实施主体签订监管协议并进行项目实施监管。（二）组织实施辖区的综合整治类城市更新项目： 1.组织拟定、申报综合整治类项目计划； 2.编制综合整治类项目规划，制定实施案； 3.安排项目扶持资金。

（三）维护辖区城市更新活动中的社会秩序，保障社会和谐；（四）本细则规定的其他职责。

第二章城市更新规划与计划

第七条[全市城市更新专项规划]市规划国土部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，作为指导全市围城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制的重要依据。

全市城市更新专项规划根据城市发展现状与形势，提出城市更新的整体目标与策略，从用地规模、用地布局、重点区域、改造强度、配套设施和城市设计等面对全市的城市更新工作进行总体引导，并确定相应的实施机制。全市城市更新专项规划的期限一般为五年。

第八条[城市更新的具体管理依据]拆除重建类城市更新的具体管理和实施以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为基本依据。综合整治类城市更新依照项目规划和实施案进行。功能改变类城市更新依照法定图则等现行生效规划进行。

第九条[城市更新单元的定义]城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各利益、落实城市更新目标和

责任的基本管理单位。

第十条[法定图则中城市更新单元的划定]法定图则在编制过程中应当开展城市更新研究，对片区特定城市建成区开展城市更新的必要性和可行性进行判定，科学划定城市更新单元。

第十一条[城市更新单元划定的原则与技术要求]城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并满足以下技术要求：

（一）城市更新单元拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平米。

（二）城市更新单元应当提供大于3000平米且不小于拆除重建用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。

（三）政府社团用地、特殊用地原则上不得单独划定为城市更新单元。政府土地整备区围原则上不得划定城市更新单元。

（四）城市更新单元原则上不得包含被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护围的用地，但是通过城市更新实现用地清退的除外。

（五）城市更新单元应当符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。

（六）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域围原则上应当以整村围划定城市更新单元，鼓励其他各区的原农村集体经济组织地域围以整村围划定城市更新

单元。按照整村围划定城市更新单元的，不受本条第一项限制。

（七）已纳入本市综合整治计划或近五年已完成各类专项整治的区域原则上不得单独划定为城市更新单元。

第十二条[单元边界划定原则]城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。

第十三条[拆迁围边界划定原则]城市更新单元拆迁围的边界应当按照以下要求划定：（一）拆迁围边界涉及道路的：

1.规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁围；

2.规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁围；

3.规划道路与现状道路不一致或现状无道路，且规划道路现状为建成区的，原则上以规划次干道及以上级别道路的中心线或规划支路的边界为界，规划道路用地纳入拆迁围；拆迁围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。

（二）拆迁围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。

（三）已建设完成的用地，拆迁围原则上应当包含完整的产权边界，产权边界围涉及建筑物保留的区域除外。

第十四条[城市更新单元规划的定义]城市更新单元规划是指依据已批准的城市总体规划、城市更新专项规划及其他各类专项规划，在法定图则的基础上，对城市更新单元的更新目标定位、更新式、土地利用、开发建设指标、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、拆迁责任以及分期实施等面作出规定的更新改造案。

第十五条[城市更新单元规划的编制原则]城市更新单元规划的编制应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障城市基础设施和公共服务设施等公共利益并先期实施的基础上，充分尊重相关权利人的权益，有效实现各利益的平衡。鼓励增加城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地，提高绿地率和绿化覆盖率、降低建筑密度，在总量平衡的基础上适当提高开发建设用地的容积率。

第十六条[城市更新单元规划的容]城市更新单元规划应当包含以下主要容：

（一）更新目标与定位。

（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。城市基础设施、公共服务设施重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。包括：

1.环境污染重，通风采光重不足，不适宜生产、生活；

2.房屋经相关部门根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）鉴定为D级危房，或者建筑质量有其他重隐患；

3.消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在重消防隐患；

4.经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。包括：

1.所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；

2.属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放重超出、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；

3.其他重影响城市近期建设规划实施的情形。

第四十条[危险房屋拆建]无法按照相关要求划定为城市更新单元的区域，因消除安全隐患确有必要进行危险房屋拆建的，不纳入拆除重建类城市更新，其处理办法由市规划国土、住房建设部门会同有关部门另行制定，报市政府批准后实施。

第四十一条[实施式]拆除重建类城市更新项目的实施式主要包括：

（一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域的单一权利主体自行实施、项目拆除重建区域的多个权利主体将房地产权益移转到其中一个权利主体后由其实施。（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域的权利主体将房地产权益移转到单一市场主体后由其实施。

（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织与单一市场主体合作实施。

（四）政府组织实施。政府通过公开式确定项目实施主体，或由政府城市更新实施机构直接实施。

第二节单元规划制定计划的申报与审批

第四十二条[单元规划制定计划申报指引]拟以拆除重建式实施更新的区域应当申报纳入单元规划制定计划。

市规划国土部门应当在相关政府公众信息上发布单元规划制定计划申报指引。申报指引可以对本细则规定的申报情形、城市更新单元拟定技术要求、城市更新意愿要求、计划申报主体要求等容进行细化、调整与补充，并对申报途径、相关证明材料等事项作出规定。市规划国土部门根据全市城市更新工作需要对申报指引容进行调整的，应当及时向社会公布。

第四十三条[单元规划制定计划申报要求]申报单元规划制定计划应当同时满足以下条件：

（一）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第三十九条规定的情形确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元。（二）城市更新单元的权利主体具备城市更新意愿。（三）已形成计划申报主体。

（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。第四十四条[城市更新意愿]城市更新单元权利主体的城市更新意愿符合下列条件时，可进行单元规划制定计划申报：

（一）城市更新单元拆迁围用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

拆迁围用地包含多个地块的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新的地块，其总用地面积应当不小于拆迁围用地面积的80％。

（二）城市更新单元用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地围外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本款第一项的规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

城市更新单元用地属旧住宅区的，须经业主大会决定进行城市更新；或者符合本款第一项的规定。

在单元规划制定计划申报阶段，城市更新意愿是权利主体是否同意进行城市更新的意思表示，但不作为确定规划指标、拆迁补偿安置式与标准等事项的依据。第四十五条[单元规划制定计划申报主体]计划申报主体按照以下式确定：（一）权利主体自行申报。

其中，城市更新单元用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地围外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申

报。城市更新单元用地属旧住宅区的，可由业主委员会进行申报。（二）权利主体委托单一市场主体申报。（三）市政府相关主管部门或区政府申报。

计划申报主体负责申报单元规划制定计划、编制城市更新单元规划等工作。城市更新单元具体项目的实施主体按照本章第四节的规定形成并确认。

第四十六条[旧住宅区改造中市场主体接受委托的准入条件]符合有关情形确需进行拆除重建类城市更新的旧住宅区，由市场主体接受权利主体委托进行计划申报的，该市场主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位。上述排名以市规划国土部门在相关政府公众信息上正式公布的为准。

符合相关条件且有意向成为受托的市场主体向区城市更新主管部门备案后可开展旧住宅区城市更新意愿调查、征集及接受申报委托等工作。区城市更新主管部门应当在完成备案后5个工作日，在旧住宅区现场及相关政府公众信息上就备案情况进行公告，公告费用由该市场主体承担。

第四十七条[旧住宅区改造受托的确定]旧住宅区的权利主体可以设立业主大会、选举业主委员会、制定议事规则，通过召开业主大会会议、公开招标、集中投票、集中谈判等式，从经备案的市场主体中共同选定受托，并委托其代为申报。

第四十八条[委托申报的监管与协调]区城市更新主管部门应当会同相关部门对上述委托申报工作进行组织、协调、监管。

街道办、社区工作站、业主委员会等单位或组织应当依照相关法律、法规和工作规则，在上述委托申报过程中开展协调、服务工作。

第四十九条[其他多权利主体的情形]对于其他存在多个权利主体的城市更新单元，有多个市场主体有意向成为计划申报受托时，权利主体可以参照本细则第四十七条的规定共同选定计划受托。

第五十条[单元规划制定计划申报]计划申报主体向区城市更新主管部门申报单元规划制定计划。区城市更新主管部门在受理申请之日起5个工作日对申报材料进行预审，申报材料不完整或明显不符合申报指引相关要求的，书面答复申请人并说明理由；申请材料完整的，向市规划国土部门派出机构征求意见。

市规划国土部门派出机构对城市更新单元围土地和建筑物的性质及权属、城市规划和土地利用规划等情况进行核查，在20个工作日将书面意见反馈至区城市更新主管部门。区城市更新主管部门对城市更新单元的更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元的现状建设情况进行核查，对申报更新单元进行城市更新的必要性及其围的合理性进行综合判断，在收到市规划国土部门派出机构的书面意见后的20个工作日提出计划申报初审意见，与申报材料一并汇总上报市规划国土部门。

第五十一条[单元规划制定计划审批]市规划国土部门对汇总上报的申报材料进行审核，根据全市城市更新专项规划和近期建设规划，对申报纳入计划的城市更新单元实施城市更新的紧迫性和可行性进行分析，按批次统筹形成单元规划制定计划草案，在特区报、商报及相关政府公众信息上进行不少于7日的公示后报市政府审批。申请由政府组织实施的城市更新单元，可优先纳入计划草案。

市规划国土部门可以根据计划申报情况将城市更新需求较为集中且迫切的区域整合成为城市更新统筹片区，会同各区政府组织开展规划研究。

第五十二条[单元规划制定计划公告]单元规划制定计划经市政府批准后，市规划国土部门应当在10个工作日，在相关政府公众信息上就计划容进行公告。

第三节单元规划的编制与审批

第五十三条[编制主体与期限]城市更新单元纳入单元规划制定计划后，计划申报主体应当

立即开展城市更新单元围拟拆除重建区域土地的清理和城市更新单元规划的编制与报批工作。

相关工作应在自单元规划制定计划公告之日起一年完成。

第五十四条[土地清理]在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部门派出机构申请对城市更新单元围拟拆除重建区域的土地进行清理。

市规划国土部门派出机构对计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、非农建设用地指标落实申请书、旧屋村围图、建设工程规划可证、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域土地区分以下情形，在30个工作日对其种类、性质、权属、功能、面积等进行认定，并函复计划申报主体：（一）已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。

（二）城中村用地，或根据申请人提供的材料可落实并核销非农建设用地、征地返还用地指标的用地。

（三）按照市规划国土部门制定的旧屋村认定有关规定，已取得旧屋村围图的旧屋村用地，或根据申请人提供的材料可认定为旧屋村的用地。

（四）按照《市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》，地上建筑物已取得规划确认文件和土地权属证明文件的用地，或根据申请人提供的材料符合补办规划确认文件和土地权属证明文件要求的用地。

（五）按照《市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留建筑的处理

决定》及其实施办法，地上建筑物已完成申报并录入历史遗留建筑台账，经区查违办和区规划土地监察机构认定，不属于依法应当拆除或者没收的围，且经规划土地审查符合确权条件并取得《农村城市化历史遗留建筑拟确权通知书》的用地。（六）其他用地。

第五十五条[清理结果]计划申报主体应当根据市规划国土部门派出机构的土地清理结果，编制城市更新单元规划并报市规划国土部门派出机构审批。

城市更新单元用地和建筑物需完善手续的，应尽快按照相关程序加以完善。城市更新单元规划确定由项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于城市更新单元符合本细则第五十四条第二款第一至五项规定的各类用地的总面积。

第五十六条[不涉及改变法定图则强制性容的城市更新单元规划审批]对于不涉及改变法定图则强制性容的城市更新单元规划，市规划国土部门派出机构在受理后5个工作日对申报材料进行预审，申报材料的容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级的，还应征求市产业部门的意见。

区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查，在15个工作日将书面意见反馈至市规划国土部门派出机构。市规划国土部门派出机构根据已生效的法定图则等上层次规划对申报材料进行审查，在收到有关部门意见后的15个工作日提出规划草案，在城市更新单元现场和相关政府公众信息上进行不少于15日的公示，公示费用由计划申报主体承担。

公示结束后，市规划国土部门派出机构在15个工作日对相关意见进行汇总和处理，并对城市更新单元规划草案进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结果报市规划国土部门备案。

第五十七条[涉及改变法定图则强制性容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划审批]对于涉及改变法定图则强制性容或城市更新单元所在地区未有

认实施主体资格：

（一）权利主体以房地产作价入股成立或加入公司。（二）权利主体与拆迁人签订拆迁

补偿安置协议。（三）权利主体的房地产被收购收购。

前款所述的拆迁人或收购可以是原有的权利主体之一，也可以是其他单位；可以是计划申报主体，也可以是其他单位。

属于城中村改造项目的，也可以由原农村集体经济组织与单一市场主体签订改造合作协议，共同申请确认实施主体资格。

第六十二条[实施主体资质]涉及房地产开发经营活动的旧住宅区改造项目，其实施主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位，实施主体是项目所在城市更新单元的计划申报主体的除外。

上述排名以市规划国土部门相关政府公众信息上正式对外公告公布的为准。第六十三条[拆迁补偿安置协议的签订]多个权利主体通过签订拆迁补偿安置协议式形成实施主体的，各区政府应当组织或协调项目拆迁补偿安置案的制定和实施。权利主体和拆迁人应当遵循自愿、公平的原则，在拆迁补偿安置协议中约定补偿式、补偿金额、安置用房的面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡式和过渡期限等相关事项。补偿标准可参照市政府公共基础设施建设项目房屋拆迁管理和农村城市化历史遗留建筑处理等相关规定确定。

城中村改造项目的拆迁补偿安置标准可由原农村集体经济组织继受单位召开股东大会确定；旧住宅区改造项目的拆迁补偿安置标准可由业主大会按照议事规则确定；其他存在多个权利主体项目的拆迁补偿安置标准可由占总数量90％以上且其所有的房地产建筑面积占拆除重建区域建筑物总建筑面积90％以上的权利主体与拆迁人共同商定。因部分权利主体不接受上述拆迁补偿安置标准而导致项目无法形成实施主体，其他权利主体权益遭受损害的，可依法请求人民法院予以保护。

第六十四条[见证、公证与争议解决式]拆迁补偿安置协议的签订可由公证机关进行公

证或由律师事务所进行见证。拆迁人应当及时将已签订的拆迁补偿安置协议报区城市更新主管部门备案。

因履行拆迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。

第六十五条[实施主体确认申请]权利主体形成实施主体后，向区城市更新主管部门申请进行实施主体资格确认。申请时应当提供以下材料：（一）项目实施主体确认申请书。（二）申请人身份证明文件。

（三）城市更新单元规划确定的拆除重建区域土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件。

（四）申请人形成或者作为实施主体的相关证明材料： 1.申请人收购权利主体房地产的证明材料；

2.申请人制定的拆迁补偿安置案及与权利主体签订的拆迁补偿安置协议；

3.权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件；

4.申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件。（五）法律、法规、规章规定的其他文件。

第六十六条[公示]区城市更新主管部门应当在收到申请后10个工作日完成对相关申请材料的核查。

申请人经核查不符合实施主体确认条件的，区城市更新主管部门应当书面答复并说明理由；申请人经核查符合实施主体确认条件的，区城市更新主管部门应当在项目现场、特区报、商报及相关政府公众信息就实施主体的形成情况进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。

第六十七条[公示意见处理及确认文件核发]区城市更新主管部门应当在公示结束后10个工作日完成公示意见的处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当在10个工作