装修全景管理

第二十八条 任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋 压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消 防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。
物业装饰装修管理的两个重要、核心法规、规章： （一）国务院《物业管理条例》
—— GB50210-2001
《装饰装修工程质量验收规范》
物业装修
业主或使用人为了改善居住、办公或经营环境，对自有物业或租赁物业范围内的地面、 墙面、顶棚(天花)、门窗、给排水、强弱电、有线电视、电话、宽带进行装修处理的活 动和过程。
A1－2： 装修分类
——室内装修 ——室外装修
——一次装修 ——二次装修
第二十六条 建筑构件、建筑材料和室内装修、装饰材料的防火性能必须符合国家标准；没 有国家标准的，必须符合行业标准。 人员密集场所室内装修、装饰，应当按照消防技术标准 的要求，使用不燃、难燃材料。
第二十七条 电器产品、燃气用具的产品标准，应当符合消防安全的要求。 电器产品、燃气 用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测，必须符合消防技术标准 和管理规定。
八条内容的，相应资质的装饰装修企业承担。 第十三条 装修人开工前申报登记。 第十五条 禁止行为和注意事项告知装修、装修企业。 第十六条 签订住宅室内装饰装修管理服务协议。 第十七条 违法第五条行为的，第六条（主管部门未批准）第七条、第八条、第九条规定行为的，
立即制止；及时报告。 第十八条 有关部门接报告后核实，依法处理。 第十九条 禁止指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。 第二十条 装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位的监督检查。 第二十一条 任何单位和个人有权检举、控告、投诉。
装修服务项目评估、策划
便利服务提供
u 非机动车停放收费管理 u 装修建筑垃圾清运（符合当地法规） u 装修服务统一方案（符合当地法规） u 装修工人入厕解决方案
信息服务提供
u 管道打压信息 u 打孔钻孔信息 u 材料搬运信息（符合当地法规） u 废品回收信息 u 开荒保洁信息 u 建材商家的引进（符合当地法规） u 装饰装修商家（符合当地法规）
１
１．２
１．２
A2－3：装修管理必备安装及验收常识
u厨卫设施安装 u木地板安装 u乳胶漆处理 u木制作工艺流程 u吊顶工艺流程 u地毯铺设要求 u强弱电验收 u软包制作及验收 u……
１．２
A3－1：装修管理法律法规
中华人民共和国物权法
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十条
业主对建筑物内的住宅、经 营性用房等专有部分享有所 有权，对专有部分以外的共 有部分享有共有和共同管理 的权利。
A3－2：装修管理地方级规定、规章
新疆维吾尔自治区物业管理条例、新疆维吾尔自治区住宅服务标准 乌鲁木齐市物业管理条例 乌鲁木齐市物业服务收费与停车收费管理办法
A3－3：合同、规约相关装修管理约定
—房屋销售买卖合同 —前期物业服务合同 —物业管理服务合同 —前期物业服务协议 —物业服务协议 —装修服务协议 —临时管理规约 —管理规约
B
第二篇 装修全过程管理
B1－1：前期介入工程阶段
工欲善其事，必先利其器！ “人”
——交付前成立前介筹备组 ——选拔装修管理“领头人” ——选拔要求
u 专业能力 u 沟通能力 u 道德素质 ü 三正（正己、正人、正气） ü 三不（不主动、不拒绝、不负责）
——选拔渠道
ü 有关从业者 ü 内部老员工
《民法通则》
第八十三条
不动产的相邻各方，应当按 照有利生产、方便生活、团 结互助、公平合理的精神， 正确处理截水、排水、通行、 通风、采光等方面的相邻关 系。给相邻方造成妨碍或者 损失的，应当停止侵害，排 除妨碍，赔偿损失。
中华人民共和国消防法（2009年）
第二十一条 禁止在具有火灾、爆炸危险的场所吸烟、使用明火。因施工等特殊情况需要使 用明火作业的，应当按照规定事先办理审批手续，采取相应的消防安全措施；作业人员应当 遵守消防安全规定。进行电焊、气焊等具有火灾危险作业的人员和自动消防系统的操作人员， 必须持证上岗，并遵守消防安全操作规程。
A1－5：物业装修管理意义
精装房屋质量的“最后一道防线”房屋感观维保的“最后一次验收”
——协调房屋感观质量（抹灰层轻度开裂、阴阳角） ——完善房屋设施功能布局（插座、网络、水头位置） ——避免维保问题未及时确认产生的纠纷
业主对物业第一亲密接触
——首映效应重要环节 ——外立面管控（绿城核心竞争力） ——促使物业服务收费与服务 品质提升
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依 法处理。
第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的
告知业主。
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《住宅室内装饰装修管理办法》共7章、48条规定
第一章：总则 第二章：一般规定（主要规定禁止和应注意的装修行为） 第三章：开工申报与监督 第四章：委托与承接 第五章：室内环境质量 第六章：竣工验收与保修 第七章：法律责任（装修人、企业等的违法责任）
岗前培训
u管理流程、控制要点 u管理要求、禁止事项
ü 项目的特殊设计对装修的要求 ü 易打破的管道、易损坏的部件 ü 防水要求、承重要求 ü 装修期限、时间管理、物资进出管理 ü 技术巡查要点 ü 安全巡查要点
u房屋建筑、识图基础知识 u建筑防水基础知识 u房屋装饰装修常识 u沟通力训练 u常见违章处理程序、办法
（2003年颁布，2007年修订，第53条和第46条） （二）建设部《住宅室内装饰装修管理办法》110号文件
（2002年5月1日施行，全文装饰装修管理的部门规章）
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《物业管理条例》以下两条涉及到装饰装修规定：
第四十六条
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的 行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
警示： 《关于物业管理区域房屋装饰装修活动有关事项的公告》（成物协〔2012〕9号文）
全市物业管理区域严格禁止以下行为： （一）占用消防通道、公共绿地及违法利用共有部分从事经营活动； （二）向房屋所有权人、使用人强行或变相指定装饰装修企业、材料渣土搬运队伍； （三）强制销售装饰装修材料及相关产品； （四）违反管理规定强行进入物业管理区域； （五）违反价格管理规定，收取和摊派相关费用； （六）违法搭建建筑物和构筑物； （七）不按设计要求进行装饰装修，危害安全、影响容貌、妨碍公共利益及影响物业正常使用。
现场探勘，确定管理方案
内部控制： u现场实地探勘、各种户型装修方案 u销售承诺风险排查、制定预控方案 u制定装修管理细则、装修流程、控制要点
外部提供： u装修须知、指南、手册 ü 安全需求：防盗网、窗花、阳台推拉门、阳露台管控 ü 便利需求：花架、雨蓬、晾衣架、纱窗 ü 闲适需求：水景、鱼池、喷泉、亭阁
竣工验收
（非质量、公区）
监督巡查
（违章制止）
协议签订
物业装修流程
u主动管道试压 u积极协助返修 u费用收缴（法规）
B2－1：资料提供
B1－2：准备阶段
工地开放日
u 隐蔽水管水管标识 u 现场装修答疑面客 u 业户装修意向摸底 u 法规引导专业引导 u 赠《房屋装修秘笈》 ——如何选择施工单位 ——合同签订注意事项 ——如何选择识别材料 ü 地砖（玻化、釉面、大理石） ü 成品门、洁具、厨具、乳胶漆 ü 地板（实木、强化）、地毯 ü 马桶、台盆、扣板 u 装修管理方案评估、调整 u 装修须知、指南、手册评估、调整
——精装修房 ——改善装修
——住宅装修 ——商业装修 ——工厂物业装修 ——写字楼装修
A1－3： 物业装修管理
XX城市花园业主王先生装修后入住1月，发现其主卧室卫生间的漏水严重，导致卧室铺装的复 合地板大部分被污水浸泡了，踢脚板、卧室门和门套的下沿也被水浸泡，屋内臭味弥散。修复费用 2万多元。物业公司在疏通过程中发现，原来阻塞的部位是与楼上房屋相连的主下水管线处阻塞， 阻塞物有水泥等装修垃圾和其他生活垃圾，造成返水。王先生找楼上业主理论未果后，找到物业公 司。王先生认为由于物业公司未履行职责造成了很大的损失，故要求物业公司进行赔偿，一气之下 将物业公司告上了法庭。
A2－1：装修管理必备土建知识
u建筑红线 u建筑主体 u承重结构 u框架结构 u夹层 u剪力墙 u女儿墙 u过梁 u防潮层 u标高 u有组织排水 u……
解读
１．２．３．４
１．２．３．４
１．２．３．４
A2－2：装修管理必备强制规范设计要求
u工程质量保修期 u门洞尺寸 u门窗通风面积 u栏杆高度 u厨卫设计要求 u煤气管道要求 u卫浴插座 u同层排水 u地漏要求 u……
内部工作
u 装修办公室场地装修 u 装修须知、指南、手册印刷（可赞助） u 装修资料准备：合同户型图、水施、电施、结施、建施图纸 u 办公物资准备：复印机、电话、CI标牌等 u 现场公示： ü 管理类：装修流程、费用 ü 指引类：要求统一图纸、大样图、效果图、样品、式样、型材、材料 ü 法规要求：禁止事项、主管部门举报途径、电话… ü 服务便利类：打孔、搬运队、保洁服务… u 楼道、电梯轿箱保护措施… u 卸货场地、地垫篷布… u 简易马桶、流动卫生间… u 出租灭火器、马甲服饰… u 安全防护工具…
第一篇 基础知识
（一）装修释义 （二）建筑知识 （二）法律知识
第二篇 全过程管理
（一）准备阶段 （二）装修办理 （三）出入管理 （四）现场监控 （五）违章处理 （六）装修验收 （七）档案管理
第三篇 知识回顾
A
第一篇 基础知识
A1－1： 什么是装修
装修
为保护建筑物的主体结构、完善建筑 物的的各种处理过程。