综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法范例一、引言基准地价系数是城市土地交易中的重要指标，它可以反映土地的价值水平，是土地市场调控的重要工具。
但是，由于城市土地市场的不断变化，原有的基准地价系数模型可能存在偏差，需要进行修正。
本文将介绍一种基准地价系数修正法的范例，以期为城市土地交易提供参考。
二、基准地价系数的概念和计算方法1. 基准地价系数的概念基准地价系数是指在土地市场的一定条件下，预定地价和事实成交价之间的比例关系。
通常情况下，基准地价系数是由城市规划部门、市场监管部门、统计局等共同制定的，并不是一个固定不变的数值，而是会根据市场变化进行调整。
2. 基准地价系数的计算方法基准地价系数的计算方法通常采用综合比较法或回归分析法。
其中，综合比较法是指通过对市场上类似地块的成交价以及土地的基本属性进行综合比较，来确定基准地价系数的合理性。
而回归分析法则是通过对多项变量进行统计分析，来确定基准地价系数。
三、基准地价系数修正法的原理基准地价系数的修正法其实是在原有的基准地价系数模型的基础上，通过添加新的变量或者调整原有变量的权重，来提高模型的准确性，从而减小预定地价和成交价之间的偏差。
四、基准地价系数的修正实例下面我们将通过实例来介绍一种基准地价系数修正的方法。
1. 数据收集我们首先需要收集大量的土地交易数据，包括成交价、土地位置、土地用途、土地规划等信息。
2. 变量探索接下来，我们将对收集到的变量进行探索，分析哪些变量对基准地价系数的影响最大。
在本例中，我们发现土地用途对基准地价系数的影响比较显著。
3. 模型调整在本例中，我们将添加土地用途这一变量，并给予其一定的权重。
同时，我们还需要对原有的变量进行调整，以提高模型的准确性。
具体来说，我们将调整原有变量的权重，并对变量的分组方式进行优化，使分组更加合理。
4. 模型评估最后，我们需要对修正后的模型进行评估，看看其预测精度是否有提高。
我们可以通过对修正前后的预测值进行比对，并对其误差进行分析。
基准地价系数修正法模板
（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
3、测算过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南，规划用途为二类居住用地（R2）。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法是指在确定土地基准价格时，依据特定的公式、指标和处理方式进行计算和调整的一种方法。
基准地价系数修正法常常用于房地产和土地市场的研究和监管中。
基准地价系数修正法是一种十分复杂的方法，需要充分考虑各种因素，包括社会经济状况、市场规模、区域差异、基础设施等多种因素。
因此，本文将借助一个范例，简要介绍基准地价系数修正法的运用及其影响。
范例背景：某城市在土地市场调控中，决定使用基准地价系数修正法，以准确反映当地土地市场的实际情况，采用以下公式计算基准地价系数：基准地价系数=1.2+0.025×土地出让金(万元)+0.2×城市地价指数其中，土地出让金和城市地价指数是指定的两个指标，分别代表出让土地时政府获取的支付和土地市场价格变动的情况。
范例内容：1、土地出让金指标的分析土地出让金是指在土地出售时政府获得的收益，是一种重要的指标。
在本范例中，土地出让金的系数为0.025，这意味着在土地出让金增加时，基准地价系数也会随之增加。
这种系数修正方式主要考虑了土地出让金的市场影响力，在土地市场供应过剩时，土地价格可能会下降，但土地出让金不会下降，因此土地出让金可以反映基准地价的优劣势。
在实际应用时，土地出让金的大小、变化趋势等都需要进行充分的分析和判断。
2、城市地价指数的分析城市地价指数是衡量土地市场价格的重要指标之一。
在本范例中，城市地价指数的系数为0.2，这意味着在城市地价指数上升时，基准地价系数也会随之增加。
城市地价指数可以反应土地市场的供求关系、土地市场的竞争程度、建设用地需求量等多个因素。
为了保证基准地价系数的准确性，在该指标的计算中，需要采用可靠、全面的数据，并对其进行必要的分析和判断。
3、范例中基准地价系数的影响通过范例中的计算，可以得出以下结论：当土地出让金为100万元，城市地价指数为150时，基准地价系数为1.2+0.025×100+0.2×150=1.2+2.5+30=33.7。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例地价是指土地的价格，通常由政府按照国家有关规定标准进行划定。
在土地市场上，地价是重要的参考指标，是购买和出售土地的依据之一。
不同地区的土地价值可能不同，因此每个地区都需要制定和调整适合自身的地价标准。
在这个过程中，基准地价系数修正法是一种常见的地价调整方法，本文将阐述其基本原理和应用范例。
一、基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是指根据一个基准地价系数和一定的规则，对不同地点和用途的地价进行修正，并确定出各地价格的最终水平。
其基本原理是参考某一地区或者某一时期的基准地价，对其他区域或者时期的地价按照一定的倍数进行修正。
这个倍数就是基准地价系数。
在中国，基准地价系数通常由国家发改委和省级政府制定发布。
基准地价系数一般按照城市的不同区域和不同用途进行划分，以方便具体地区和地块的估价。
基于基准地价系数的修正法具有以下优点：1. 参考基准地价，透明公正在地价修正过程中，选取一个明确的参考指标，可以使得地价的评估过程更加透明公正。
基准地价系数的制定需要考虑各种地方的实际情况，包括地理位置、土地用途等方面。
因此，基准地价系数的修正过程能够反映各地的实际情况，有助于判断各个地方的土地价值。
2. 稳定有效，可比性强由于基准地价系数通常由国家发改委和省级政府进行制定，具有一定的权威性和稳定性。
如果在地价修正过程中使用基准地价系数，不仅可以降低评估的难度，而且还可以提高各地土地价格的可比性。
基准地价系数修正法能够充分考虑基础设施等因素对地价的影响，能够更精确地确定各地区和各种用途土地评估的标准。
3. 操作性强基准地价系数的修正法操作简便，容易实现。
评估人员只需要根据基准地价和土地的特定情况进行计算，通过简单的数学运算即可得到修正后的土地价格。
此外，在评估土地时，基准地价系数的使用还可以避免评估人员产生个人主观意见，从而保证评估的公正性。
二、基准地价系数修正法的应用范例基准地价系数修正法在实际工作中得到了广泛应用。
综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度 24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率 6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于 2012年 5月 1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价X K Y X K ZX（ 1 + K t）x K s X K a X K c X K d X K p+ K ;住宅用地部分应用公式：P商=区片价x（l+EKi） X K Y X K Z X（ 1 + K）X KXK+K。
估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/ 平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数1 、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为 40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y = 1。
2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年 7月 31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与 2011年7月31 日相差不大。
故修正系数为 0。
3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为 6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0.01=1.600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0 估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为 20米，故修正系数确定为 0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地 价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价法评估实例
基准地价法评估实例基准地价法评估实例作者：佚名时间：2008-7-5浏览量：一、评估目的目的是为该地块抵押贷款提供依据。
二、评估原则按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
三、评估基准日一九九九年三月三十日。
四、评估依据五、评估方法基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。
六、评估说明、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。
2、实例为技术报告。
土地使用权评估、基准地价修正法、数据取值评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本: 《国有土地使用证》编号地块面积备注郊国用字第0049号老证XX国用字第4010026号XX国用字第4010025号XX国用字第4010100号XX国用字第4010027号XX国用字第4010030号XX国用字第4010031号XX国用字第4010032号XX国用字第4010033号合计:21466平方米区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。
参照基准地价均值为:453元/平方米。
土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字号《国有土地使用权出让合同》,该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。
截止评估期日止,地块已使用4年,尚存土地使用年限66年。
容积率:按上述合同附件《土地使用条件》,主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场,建筑容积率为,建筑密度为25%,绿化比率为51%。
容积率与建筑密度联合修正系数为0。
评估期日:按委托方要求,评估期日为1999年3月基准地价法评估实例作者：佚名时间：2008-7-5浏览量：30日。
期日修正为1。
区域及个别条件:按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表修正如下:因素修正系数%距服务中心级距交通便捷度水电气综合保证率公用服务设施完备度环境质量状况规划用途宗地形状与面积建筑朝向与采光自然灾害危害程度合计:、计算程序评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、容积率、期日、区域及个别条件修正确定。
基准地价系数修正法的估价步骤
基准地价系数修正法的估价步骤基准地价系数修正法的估价步骤，其实听起来挺复杂，但咱们可以把它拆开来聊聊，轻松愉快地了解一下。
这种方法就像咱们平常买东西一样，先得了解价格，再来算算自己该出多少钱。
就拿咱们熟悉的房子来说，房子的地理位置、周边环境、甚至房子的朝向，都会影响它的价格，像个调味料，撒一点，味道就变了。
我们得找出一个“基准地价”，这是个基础价格，像是咱们做饭的底料。
有了这个，就能给自己打个底。
然后呢，接下来就要看一下具体的环境了，比如说，这片区域是不是正在开发，有没有新楼盘冒出来，或者说周围有没有热闹的商业街。
哎呀，这些都是直接影响价格的，算是个额外的调料。
像调料不够那就没味道，太多了又让人受不了，适量最关键。
咱们要把这些因素用系数来修正一下。
就好比咱们喝酒，酒量不够的话，加点水也能喝得舒服点。
每个地区的特点不同，所以修正系数也不一样。
比如，城市里的地段和郊区的地段肯定是有差别的。
这时候，就得把这些数值算上去，心里得有个谱，才不会被忽悠。
说到这里，有人可能会问，这修正法到底是怎么个过程。
其实也不复杂，咱们先收集所有的数据，像是区域的基本信息、周围的交通、学校、商场的分布。
这些都是相当重要的资料，缺一不可。
就好比吃饭前，得先把菜都准备齐全，才能好好享受。
准备好这些材料后，接下来就得进入计算的阶段。
计算的时候得用到之前提到的系数，把基准地价乘上这些修正系数。
这一过程就像调制饮料，得小心翼翼，不然调成了难喝的口味可就糟糕了。
每一步都不能马虎，尤其是在系数的选择上，得仔细斟酌，这可是关系到最后估价的“成败”。
估价出来后，当然不能就这么算了，得对比一下其他类似房产的价格。
这就像咱们买衣服，不光要看自己喜欢的款式，还得看看同款的价格是不是合理。
这样才能确定，自己的估价是否靠谱，是否符合市场行情。
如果最后算出来的价格和市场上其他房子的价格差别不大，那基本就可以安心了。
但如果差距大，那就得重新审视一下自己用的系数是不是合理，或者是不是漏掉了哪些关键因素。
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基准地价系数修正法实例
（原九洲茶楼整栋）
位臵：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；
土地面积：480平方米，临街宽度24米，进深20米；
土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于2012年5月1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？
分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商=路线价×K Y×K v×（1＋K t）×K s×K a×K c×K d×K p＋K f；住宅用地部分应用公式：P商=区片价×（1+∑Ki）×K Y×K v×（1＋K t）×K s×K a＋K f。
估价过程：
一、商服部分
（一）确定估价对象的用途、基准地价标准
宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元/平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数
1、确定年期修正系数
估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y =１。
2、确定期日修正系数
基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与2011年7月31日相差不大。
故修正系数为0。
3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例
估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50＋10×0.01＝1.60。
因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52.15%、第二层地价分摊为18.92%，合计应分摊为71.07%。
4、确定开发程度修正值
估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；
5、确定街角地修正系数
街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一。
街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高。
由于委估宗地所处位臵不属街角地，因此不需要进行街角地修正。
6、确定宗地深度修正系数
在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价。
根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正。
估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为20米，故修正系数确定为0.92。
7、确定宗地面积修正系数
宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
估价对象宗地面积适中，有利于土地的使用，修正系数为1.02。
8、确定宗地形状修正系数
宗地形状对宗地的使用也有一定的影响，故亦应做宗地形状修正。
估价对象为长方形，修正系数为1.02。
9、确定宗地位臵偏离度修正系数
为了缩小级别界线或均质区域界线两侧宗地地价评估结果的差异，对委估宗地进行了宗地位臵偏离度修正，即宗地的几何中心偏离级别或均质地域中心的程度，其计算公式为：
f r p r
p p K p ⨯-+
=0
002)(1 式中：K P —宗地位臵偏离度修正系数
P O —宗地所在级别或均质区域的基准地价 P —宗地相邻级别或均质区域的基准地价 r 0—土地级别或均质地域中点至边界的距离 r —土地级别或均质地域中点至宗地中心的距离 f —边界分割强度调整系数
根据现场勘察，宗地所处位臵适中，不需要进行偏离度修正。
（三）确定估价结果
1、整宗地为商服用地的地价
单价＝2620×1×（1＋0）×1.60×0.92×1.02×1.02×1+0＝4012元/平方米
总地价＝4012×480＝1925760元 2、第一、二层商服用地地价
单价＝2620×1×（1＋0）×1.60×0.92×（52.15%＋18.92%）×1.02×1.02×1+0＝2852元/平方米
总地价＝2852×480＝1368960元 3、第一层商服用地地价
单价＝2620×1×（1＋0）
×1.60×0.92×52.15%×1.02×1.02×1+0＝2092元/平方米
总地价＝2092×480＝1004160元
二、住宅部分
（一）确定估价对象的用途、基准地价标准
宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为住宅，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，区片价编号为J209，区片价标准为430元/平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数
1、区域因素修正
根据估价师收集的资料、现场查勘，对照住宅用地区域因素修正说明表和修正系数表修正如下：
估价对象区域因素修正表
2、个别因素修正
（1）、确定年期修正系数
估价对象评估设定用途住宅用地，设定使用年限为70年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y =１。
（2）、确定期日修正系数
基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时住宅用地地价水平与2011年7月31日相差不大。
故修正系数为0。
（3）、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例
估价对象为第三、四、五、六层住宅用地，而整宗地容积率为6.0。
应先按整宗地为住宅用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区住宅用地容积率修正系数》，宗地容积率修正为1.45＋10×0.01＝1.55。
因估价对象为六层商服、住宅楼的第三、四、五、六层，按《县城规划区住宅用地平均楼层地价分配率表》第三层地价分摊为
19.57%、第四层地价分摊为20.34%、第五层地价分摊为15.61%、第四层地价分摊为14.76%，合计应分摊为70.28%。
（4）、确定开发程度修正值
估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；
（5）、确定朝向修正系数
宗地的朝向对采光、通风有一定的影响，会因此影响土地的利用，因而应对宗地朝向进行修正。
估价对象坐北朝南，有利于土地的利用，修正系数为1.021。
（6）、确定宗地面积修正系数
宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地价格的高低，故应做宗地面积影响修正。
估价对象宗地面积适中，有利于土地的使用，修正系数为1.02。
（7）、确定宗地形状修正系数
宗地形状对宗地的使用也有一定的影响，故亦应做宗地形状修正。
估价对象为长方形，修正系数为1.02。
（三）确定估价结果
1、整宗地为住宅用地的地价
单价＝420×（1＋7.142）×1×（1＋0）
×1.55×1.021×1.02×1.02+0＝741元/平方米
总地价＝741×480＝355680元
2、第三、四、五、六层住宅用地地价
单价＝420×（1＋7.142）×1×（1＋0）
×1.55×70.28%×1.021×1.02×1.02+0＝521元/平方米总地价＝521×480＝250080元
3、第四层住宅用地地价
单价＝420×（1＋7.142）×1×（1＋0）
×1.55×20.34%×1.021×1.02×1.02+0＝151元/平方米总地价＝151×480＝72480元
三、结论
（一）商服、住宅综合用地价格
总地价＝355680+1925760＝2281440元
单价＝2281440÷480＝4753元/平方米
（二）第一层门面价格
总地价＝1004160元
按楼面单价＝1004160÷480＝2093元/平方米
按分摊土地面积计算土地单价＝1004160÷80＝12552元/平方米（三）第四层住宅价格
总地价＝72480元
按楼面单价＝72480÷480＝151元/平方米
按分摊土地面积计算土地单价＝72480÷80＝906元/平方米
第四层一套120平方米住宅土地总价＝151×120＝18120元。