我国房产税税制存在的问题及改革建议(最终版)

桂林理工大学GUILIN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY题目：我国房产税税制存在的问题及改革建议学院：管理学院专业班级：房地产经营管理09-1班学生学号： xxxxxx 30xxx52106 xxxxxx 3090852109xxxxxx 3090852116xxxxxx 30908521172011年 12 月 21日目录摘要 (1)关键词 (1)一我国房产税及其发展历程 (1)二我国房产税存在的问题 (2)（一）房产税的征税范围过窄 (2)（二）房产税的计税依据不合理 (3)（三）房产税的税率不合理、不明确 (3)（四）房产税不能实现降低房价的政策目标 (3)（五）房产税的征收未能充分体现税收公共化的优势 (4)三改革我国房产税的建议 (5)（一）深化税制改革 (5)（二）明确房产税改革的最终目标 (5)（三）明确划分房屋产权，拓宽征税范围 (5)（四）统一计税依据 (6)（五）对不同类型房屋实行差别税率 (6)总结 (6)参考文献 (6)摘要：在目前中国房价居高不下的背景下，重庆市和上海市开始了房产税改革试点，旨在使房产税成为抑制房价的有效工具。

在试点改革过程中，征税范围过窄，计税依据不合理，税率不合理、不明确，不能实现降低房价的政策目标，未能充分体现税收公共化的优势等问题逐渐显露。

本文在参考国际上房产税征税手段以及借鉴他人观点的基础上，提出了要深化我国税制改革，明确房产税改革取之于民用之于民的最终目标，拓宽征税范围，统一计税依据，对不同类型房屋实行差别税率等改进建议，从而使得我国房产税的征收走向合理化。

关键词：房产税,改革,建议Abstract:In the current context of high housing prices in China,Chongqing and Shanghai started a property tax reform,aimed at making property taxes as an effective tool to curb prices.In the reform process of the pilot,problems gradually emerged,such as the narrow range of the tax,the unconscionable and ambiguous tax rate,can’t achieve the policy objective of reducing prices,can’t reflect the tax advantages of public-oriented fully,and so on.This essay bases on the instuments on the property tax of international and drawing on the views of others,gives some suggestions:deeping Chinese tax reform,clearing the goal that the reform of property tax is from people and giving back to people,broadening the range of the tax,unifying the tax basis,implenmenting different rates to different kinds of housing.Then making the levy of the property tax to rationalize.Keywords:Property tax,Reform,Suggestion一、我国房产税及其发展历程房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房产税属于个别财产税，其征税对象只是房屋；征收范围限于城镇的经营性房屋；按房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，出租的则按租金收入征收。

众所周知, 包括房产税在内的财产税, 是当今世界大多数国家普遍开征的税, 是一国税收体系的重要组成部分, 构成西方国家地方政府财政收入的重要来源。

[1]既然众多的发达国家都在征收房产税, 面对难以遏制的房价上涨, 我国很多专家和学者便纷纷提出了在我国开征房产税, 而税基、税率、评估体系或运行程序都可以向已实行房产税的发达国家借鉴。

其实，我国对房地产的课税有着悠久的历史，无论是周朝的“掌敛廛布于泉府”，唐朝的“间架税”，还是民国时期的房捐等都是对房屋征税。

我国现行房产税制大体是根据1986 年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》设立的。

立法时间早、级次低，带有明显的计划经济的色彩。

而改革开放以来，特别是进入二十一世纪以来，我国国民经济快速发展，社会财富不断积累。

随着我国1998 年取消以实物分配为特征的福利分房制度以来，公积金政策、银行住宅抵押贷款以及二手房市场配套措施的完善，房地产市场更是出现了良好的增长态势，一线城市甚至一些二线城市的房价上涨尤为迅速。

[2]从而，房产在社会财富总量中的比重不断上升。

在目前中国房价居高不下的背景下，重庆市和上海市开始了房产税改革试点。

2011 年1 月27 日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从2011 年1 月28 日起对在沪居民家庭在沪新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非沪居民家庭在沪新购的住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

以应税住房的市场交易价格作为计税依据，并按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

同日，重庆市人民政府发布了《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，重庆主城九区内个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在渝同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房被首批纳入房产税征税对象，税率为0.5%-1.2%。

上海、重庆对个人住房开征房产税反映了政府旨在通过税收调节市场和经济活动主体行为，拉开了个人住房征收房产税改革试点的序幕，同时也留给我们诸多值得进一步思考的问题。

二、我国房产税存在的问题（一）房产税的征税范围过窄在上海和重庆实行的房产税，均是对房地产交易过程中征收的税费，但是并未将纳税人拥有的存量房产纳入征税范围，其房产税的征收对象仅包括在上海的本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房、重庆市的重庆市主城九区内个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。

也就是说，在征收房产税之前，个人无论拥有多少房产，都无须缴纳房产税。

这样，一方面对于现在购买的人来说是不公平的，使纳税人的税收负担无法反映其支付能力，违背税收公平原则，还鼓励了“先富起来”的人；另一方面也影响了国家和地方税收收入和财政收入。

对存量房产不纳税或非独栋商品住宅存量财产无须纳税的心理预期也将促使沪、渝两地之外的居民在可能的情况下尽快购买住房，以避免成为房产税的纳税人和潜在的税收负担。

（二）房产税的计税依据不合理我国现行的《房产税暂行条例》:房产税以房屋为征税对象，按房屋余值或租金收入为计税依据。

房产余值=房产原值扣除一定比例，而房产原值体现的是房产的历史成本。

这种计税依据设计陈旧、静态，不会随房地产价格的上涨而扩大导致税基不能随经济条件的变化而正常增长也使政府损失了相当一部分收入。

同时这种计税依据也违反了税收的公平原则，同一地区相同市场价值的两套房产，因为历史成本的不同而承担着不同的税负对纳税人来说是不公平的。

[3]相比以房产原值为计税依据，在上海和重庆征收的房产税以房地产的交易价格作为计税依据，就比较合理，能够反映市场价格信息。

由于政府会把税收用于公共服务，当地环境就会变好，人们就会出更高的价格购买住房，那后来的购房者就会缴纳更高的房产税，这样以交易价格为税基对个人住房征收房产税，势必有利于住房购买时间在前的纳税人。

（三）房产税的税率不合理、不明确根据现行的房产税暂行条例，我国实行全国统一税率，未考虑地区之间的差异性。

但是考虑到我国经济发展的不平衡，实行统一的房产税税率，会导致有些地方的税负可能过重或者过轻，不符合税收的支付能力原则，不能实现税收合理分配。

上海和重庆试点实行的是有差别的税率，这样不仅可以起到示范作用，还可以比较有针对性来调节税收分配。

其次，对于不同房地产类型，包括商业、住宅等具体的房产税征收也尚未明确具体的征收的税率。

房地产的税率的制定还需要考虑多方面的因素。

（四）房产税不能实现降低房价的政策目标此次房产税改革试点是在房价居高不下的大环境中制定实施的，高房价是房产税改革的催化剂。

政府希望通过房产税的实施从而控制房价。

房产税改革试点从短期来看，政策效应一定会对楼市造成心理冲击，房地产市场成交量也有可能下降，从而有助于抑制投机，稳定房价。

在一般均衡分析以及严格的假定下，从需求层面来看，房产税改革直接增加了购房者的持有成本，压低了部分需求，因而带来房价的下降；从供给层面来看，多套住房的持有者将会倾向减少持有房屋的数量，市场上房屋实际供给量增加，价格也就有所下跌。

[4]因此，从供需层面来讲，房产税的推出会导致房价一定程度下跌。

推进房产税改革在一定程度上是有利于抑制不合理需求的。

但是房产税并不能在长期起到降低房价的目的。

首先，房产税是财产税，而财产税最大作用是为地方政府提供稳定财源，并不是抑制房价。

另外，地方政府征收了房产税之后，会改善基础设施和建设公共项目等方式提高辖区内公共产品和公共服务的水平，该地区的居民也因此而愿意出更高的价格购买住宅，从而使房屋的价格增值在上述机制的作用下，基于价值的房地产税收也会提高，结果政府可以有更多的资金用于公共设施和服务的改良。

换言之，政府在基础设施和公共服务的投资被资本化入房地产的价值中。

从长期看，房地产价格呈现出稳步上升的趋势，尽管在某些时期可能出现一定的波动。

（五）房产税的征收未能充分体现税收公共化的优势《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》都指出，《暂行办法》的印发是当地人民政府的决定，其依据为《国务院第136次常务会议有关精神》。

然而，回溯新中国成立后房产税的征收历史与现实，我们不难发现，上述办法与现行房产税的法律依据并不一致。