世联_总部基地开发模式研究_52PPT
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【房地产】世联主题地产开发模式
•度假村按资源类型可分为两类
分类
特征
1、拥有山、海等大型自然、独享资源 大型独享资源 2、规模大，一般规划面积在10km2以上
3、投资额大，一般首期都要5亿左右
小型资源
1、拥有某种小型的自然资源（最常见是 温泉）
2、规模小，一般在100亩以内，大的在 200亩左右。
3、投资额小，一般在7千万～1亿
典型案例 深圳海上田园风光
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【房地产】世联主题地产开发模式
销售核心式——教育产业
•教育产业按其招生性质可分为两 类
分类 高等教育（大学城）
基础教育
教育层次 专科、本科、研究生、成教 幼儿园、小学、初中、高中
典型案例 珠海唐家湾大学城
上海松江大学城
深圳宝安桃源居
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【房地产】世联主题地产开发模式
教育产业——大学城
•对地产的作 用
•可超前于区域发展 •直接创造需求
•经营核心型
•1、带来交通上的方便 •2、提供日常生活健康休闲设施 •3、聚集人气，完善商业配套
•滞后于区域发 展
•有市场需求后
•才体现附加价 值
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【房地产】世联主题地产开发模式
主题地产发展模式——销售核心式
•主题地产
•销售核心式 •经营核心式
•典型案例：珠海唐家湾大学城
•
项目区位：位于珠海唐家湾镇，距离市区约20km
•
项目规模：占地16km2，规划引进10所大学，计划到
2005年珠海在校大学生可达8-10万人。
•
•1992年
发展现状：目前已有9所大学投入使用，其中中山大学已招生3届。前几年中山大
学附近开发的多层和别墅项目均销售停滞。翠湖高尔夫开发的别墅销售良好，客
总部基地开发模式54页PPT
60、人民的幸福是至高无个的法。— —西塞 罗
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
总部基地开发模式
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
总部基地开发模式
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
世联研究-综合体发展模式专题研究-PPT精品文档
成本构成 土地成本 写字楼
功能构成 商业、写字楼、酒店、住宅 等综合物业 国际标准5A甲级写字楼
开发周期 2019-2009年 2019.10-2019.12
酒店
非住宅 物业 购物中心
6
18.8 9.5 38.5 1.5 9
8.4
17 4.7 33.5 1.2 7.2
君悦酒店，五星级酒店
深圳最大、超大型室内购物中心
计算 数据
数据 依据 计算 数据
万象城年利润表
年利润
1337 9 1456 4 1492 2 1585 7 1620 1 1656 1 1746 3 1765 8 1765 8 ...... ...... 2827 0 9008
租金
万象城 租金增 净利率 折现率 面积 长率 实际 行业 水平 预估 行业 水平
2019.12-2009.12
2019.10-2019.12 2019.12-2019.12 2019-2019年 2019.12-2019.12 2019-2009年
商业街
合计 住宅 物业 公寓 住宅
万象城二期
华润综合体持有型物业总投资 引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、 精致零售店 定位顶级精装修豪宅
2027
计算 数据 数据 依据
租金
写字楼 租金增 净利率 折现率 面积 长率 实际 行业 水平 预估 行业 水平
华润中心年利润表
年利润 3231 3360 3495 3635 3780 3931 4088 4252 4252 6808 2169
合同
折现值(将所有2019年后利润折现为2019年的现值)
综合体开发模式专题研究
目前国内较为成熟的综合体开发模式主要有3种，代表系列华润万象城、万达广 场、soho中国（以开发次序、持有和销售比例作为区分维度）
世联咨询方案完整演示版
•世联客户分析模型
•客户定位参考规律 •任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐 渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成 熟时期的成长历程。 •而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因 此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也 由此而不同。
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世联咨询方案完整演示版
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世联咨询方案完整演示版
目标客户(1/2)
客 户 区位 群
配套
价格
置业倾向 面积 使用成本 提升形象 片区前景 投资价值
草 ★★
★★
★★★ 小
★★★★ ★★
★
★
创
★
型
成 长 型
快 速 成 长 型
成 熟 型
投 资 客
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★★★ ★★★
★★★ ★★★
★★★ ★★★
★★★ ★ ★★
★★★ ★★
★ ★★★ ★
中
大 宽敞
大 宽敞
★★★ ★★
★★
★★★ ★★
★★
★★★ ★★★ ★★
★★★★ ★★★★ ★★
★★
★★★ ★★★★
世联咨询方案完整演示版
•项目客户定位
•偶得客户 •游离客户 •重要客户 •核心客户
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•其他 •XX大中型企业 •XX产业带动的第三产业 如物流、贸易、事务所等 •外地企业办事处
XX办公企业浏览（1/2）
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世联咨询方案完整演示版
XX办公企业浏览（2/2）
•XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼
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世联咨询方案完整演示版
XX办公市场总结
世联地产城市综合体复合开发研究
➢酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次 ➢商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以 塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 ➢写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。 ➢公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住 者需求
•在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联研究：综合体四种发展模式
•模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 •例如：香港太古广场、 北京华贸中心
•模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 •例如：广州中信广场、深圳信兴广场
•模式三：以酒店为核心功能的发展模式 •例如：上海商城
•高水准规划设计——各功能共融不互扰
•内因
•功能化体 系
•五星级酒 店 •甲级写字 楼 •高档/中高档购物中心
•顶级酒店式/服务式公寓 •开发商强劲的实力和丰富的经验
•专业的管理团队——物业管理/经营管理
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世联地产城市综合体复合开发研究
模式二以写字搂为核心的模式
•成功关键因素 •外因
世联地产城市综合体复合开发研究
模式四以商业为核心的模式
•成功关键因素 •外因
•地理位置——城市核心区 •交通可达性——地铁口/主干道沿线 •区域功能的缺乏、需求旺盛 •人流及商业气氛
•内因
•明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级 /… •独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
•功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
•正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有 着极为重要的意义。
➢首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差 异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立 项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 ➢其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选 择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销 售。
•在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联研究：综合体四种发展模式
•模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 •例如：香港太古广场、 北京华贸中心
•模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 •例如：广州中信广场、深圳信兴广场
•模式三：以酒店为核心功能的发展模式 •例如：上海商城
•高水准规划设计——各功能共融不互扰
•内因
•功能化体 系
•五星级酒 店 •甲级写字 楼 •高档/中高档购物中心
•顶级酒店式/服务式公寓 •开发商强劲的实力和丰富的经验
•专业的管理团队——物业管理/经营管理
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世联地产城市综合体复合开发研究
模式二以写字搂为核心的模式
•成功关键因素 •外因
世联地产城市综合体复合开发研究
模式四以商业为核心的模式
•成功关键因素 •外因
•地理位置——城市核心区 •交通可达性——地铁口/主干道沿线 •区域功能的缺乏、需求旺盛 •人流及商业气氛
•内因
•明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级 /… •独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
•功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
•正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有 着极为重要的意义。
➢首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差 异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立 项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 ➢其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选 择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销 售。
世联—综合体发展的四种模式概述.ppt
本报告是严格保密的。
案例（上海商城）
关键驱动因素——上海商城
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
模式4：以商业为核心功能
华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
华润中心规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲 级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店 4层为开放式屋顶花园 5-28层为写字楼 顶层为多功能厅 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中 心 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 各类餐饮
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它 功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线 品牌专卖店带来持续的生意
•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能 使其成为活力中心
•波特曼酒店及国际一线品牌专卖 店汇聚
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地下商业与 地铁相通）。
【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子 二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10， 是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外 为阴离子。 故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。 【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由 成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小 示阴离子，大于时表示阳离子。 25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。 （3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如 或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等； （4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可 气体挥发造成的污染等． 故答案为：（1）固体； （2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）； （3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等 （4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等 【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑 根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．
案例（上海商城）
关键驱动因素——上海商城
五星级酒店
Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与务式公寓 公寓只租不卖，租金较办公楼略高 面积从47到267平方米，以中大面积为主
模式4：以商业为核心功能
华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
华润中心规划与功能比例
首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心
总建筑面积达23万平方米 1000个车位 华润大厦： 4.2万平方米的甲 级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店 4层为开放式屋顶花园 5-28层为写字楼 顶层为多功能厅 万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中 心 零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体 超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场 各类餐饮
内因：
•定位准确，五星级酒店带动其它 功能 •酒店及公寓入住客，为国际一线 品牌专卖店带来持续的生意
•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能 使其成为活力中心
•波特曼酒店及国际一线品牌专卖 店汇聚
本报告是严格保密的。
案例 （深圳华润中心）
深圳罗湖金融商业中 心区/深南大道沿线/紧 邻深圳地铁一号线深圳 大剧院站（地下商业与 地铁相通）。
【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子 二氧化碳是由二氧化碳分子构成的．（2）①当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10， 是原子．原子序数=质子数=10．②当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数＜核外 为阴离子。 故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。 【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由 成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小 示阴离子，大于时表示阳离子。 25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。 （3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子都可以，例如 或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等； （4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可 气体挥发造成的污染等． 故答案为：（1）固体； （2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）； （3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等 （4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等 【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑 根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑．
世联行介绍ppt课件
让更多的人 享受真正的地产服务
深圳世联行地产顾问股份有限公司 SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO.,LTD
世联行——持续跑赢大势，坚持价值创造
➢ 世联成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007 年，世联整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月 28日，世联在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地 产综合服务提供商。
展研究
福田区15个城中村改造项目
北京甄氏集团长春富峰项 目
盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目
ห้องสมุดไป่ตู้
呼和浩特东湖项目
盐田三、四村和西山吓村及永 山东邹平一河两湖项目
庆村、小径墩村搬迁改造项目 苏州中新科技城项目
……
山东城阳区土地出让项目 山东邹平“一湖两河”项
最新市场/行业资讯报告 沟通互动
高层定期沟通 陪同考察
9
4——战略顾问
10
5、战略顾问___经典案例
城市重建代表项目
新城开发代表项目
主题地产代表项目
专题研究代表项目
深圳15个城中村改造项目 北京顺义新城
深圳市水贝村旧城改造项目 上海浦东川沙空港新城
合肥坝上街旧改项目
西安高新区区域发展项目
➢ 经20年的发展，世联成为全国性的房地产服务提供商，超15000名员工， 为近2万家开发商提供专业的营销代理及顾问咨询服务，为600万个家庭 实现置业梦想！2013年，世联以每天8.2亿的成交额，成为境内代理销售 额首破3000亿的房地产服务商，在13个核心城市销售额也已超百亿，并 以市场份额4.5%的绝对优势领跑地产服务行业。
➢ 2014年，世联正式更名为“深圳世联行地产顾问股份有限公司”，简称 “世联行”。
深圳世联行地产顾问股份有限公司 SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO.,LTD
世联行——持续跑赢大势，坚持价值创造
➢ 世联成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007 年，世联整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月 28日，世联在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地 产综合服务提供商。
展研究
福田区15个城中村改造项目
北京甄氏集团长春富峰项 目
盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目
ห้องสมุดไป่ตู้
呼和浩特东湖项目
盐田三、四村和西山吓村及永 山东邹平一河两湖项目
庆村、小径墩村搬迁改造项目 苏州中新科技城项目
……
山东城阳区土地出让项目 山东邹平“一湖两河”项
最新市场/行业资讯报告 沟通互动
高层定期沟通 陪同考察
9
4——战略顾问
10
5、战略顾问___经典案例
城市重建代表项目
新城开发代表项目
主题地产代表项目
专题研究代表项目
深圳15个城中村改造项目 北京顺义新城
深圳市水贝村旧城改造项目 上海浦东川沙空港新城
合肥坝上街旧改项目
西安高新区区域发展项目
➢ 经20年的发展，世联成为全国性的房地产服务提供商，超15000名员工， 为近2万家开发商提供专业的营销代理及顾问咨询服务，为600万个家庭 实现置业梦想！2013年，世联以每天8.2亿的成交额，成为境内代理销售 额首破3000亿的房地产服务商，在13个核心城市销售额也已超百亿，并 以市场份额4.5%的绝对优势领跑地产服务行业。
➢ 2014年，世联正式更名为“深圳世联行地产顾问股份有限公司”，简称 “世联行”。
世联地产经典资料：总部基地开发模式
特点
工业园的演变 商务与社区 发展邻里关系
NEW TOWN
城市边缘，由 多组小规模的 建筑组成
城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区
偏重于基于科 学研发的企业
商业型企业 商业型企业为主 出现
大型综合型的跨 国企业
研发、仓储、 办公
办公、部分 办公、商业、银行 商业设施
办公、商业、居 住、教育、休闲 场所
——后工业服务园区的成熟模式“商务花园”
本报告是严格保密的。
5
欧州商务花园案例 ——杜柏林Park west西区商务花园
PW西区商务花园概况：
PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约 合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，
其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱 乐休闲设施一应俱全。
从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，
并从一定程度上发哺生态。
本报告是严格保密的。
3
Business Park 演变历程
Business park 目前已在国外 经历了四代发 展，形成了成 熟的理念。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
第一代：
第二代： 第三代：
第四代：
基本 情况
入园 企业 承担 功能
本报告是严格保密的。
2
我们对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分
工业园的演变 商务与社区 发展邻里关系
NEW TOWN
城市边缘，由 多组小规模的 建筑组成
城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区
偏重于基于科 学研发的企业
商业型企业 商业型企业为主 出现
大型综合型的跨 国企业
研发、仓储、 办公
办公、部分 办公、商业、银行 商业设施
办公、商业、居 住、教育、休闲 场所
——后工业服务园区的成熟模式“商务花园”
本报告是严格保密的。
5
欧州商务花园案例 ——杜柏林Park west西区商务花园
PW西区商务花园概况：
PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约 合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，
其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱 乐休闲设施一应俱全。
从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，
并从一定程度上发哺生态。
本报告是严格保密的。
3
Business Park 演变历程
Business park 目前已在国外 经历了四代发 展，形成了成 熟的理念。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
第一代：
第二代： 第三代：
第四代：
基本 情况
入园 企业 承担 功能
本报告是严格保密的。
2
我们对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识
从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、
信息服务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分