写字楼与商业配套关系
物业管理商业模式及写字楼物业管理要点
物业管理商业模式及写字楼物业管理要点引言概述：物业管理是指对建造物及其配套设施进行维护、保养和管理的一系列活动。
随着城市化进程的加速和商业发展的不断壮大，物业管理在商业领域的重要性日益凸显。
本文将介绍物业管理的商业模式以及写字楼物业管理的要点。
一、物业管理商业模式1.1 物业运营模式物业运营模式是指物业管理公司通过提供综合性的服务，实现物业价值最大化的一种商业模式。
主要包括物业租赁管理、设施设备管理、安全保卫管理、环境卫生管理等方面。
物业运营模式的核心是提供高效、便捷、安全、舒适的服务，以满足租户的需求。
1.2 物业收费模式物业收费模式是指物业管理公司通过向物业业主或者租户收取费用来获取收益的一种商业模式。
常见的物业收费模式包括按建造面积收费、按租金收费、按使用面积收费等。
物业收费模式的合理性和透明度对于物业管理公司的经营和发展至关重要。
1.3 物业服务模式物业服务模式是指物业管理公司通过提供一系列增值服务，满足租户的个性化需求，提升物业附加值的一种商业模式。
常见的物业服务模式包括保洁服务、维修服务、安保服务、绿化养护服务等。
物业服务模式的创新和差异化是提升物业管理公司竞争力的重要途径。
二、写字楼物业管理要点2.1 建造设施管理写字楼作为商业办公场所，建造设施的管理至关重要。
物业管理公司应确保建造设施的正常运行，包括电梯、空调、供水供电等设备的维护和保养。
同时，定期进行设备巡检和维修，提高设施的可靠性和安全性。
2.2 安全保卫管理安全保卫是写字楼物业管理的重要工作内容。
物业管理公司应建立健全的安全管理制度，包括人员进出管理、视频监控、消防设备维护等方面。
同时，加强安全意识培训，提高员工和租户的安全意识，确保写字楼的安全稳定运行。
2.3 环境卫生管理良好的环境卫生是提升写字楼形象和租户满意度的重要因素。
物业管理公司应定期进行环境卫生清洁，包括公共区域的清洁和垃圾处理。
同时，加强垃圾分类教育和宣传，提倡绿色环保理念，共同营造良好的工作环境。
商业与写字楼的发展趋势及业态
商业与写字楼的发展趋势及业态国内(长三角地区)商业、写字楼发展趋势和业态一、商业(长三角)发展的趋势1、优质物业有更大发展空间中国购物中心的市场研究数据表明，国内目前商业最成熟的上海，购物中心率仅为39.5%，未来购物中心仍有较大的发展空间。
据此推断，未来将会出现大量的购物中心并购现象，表现为标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。
因此，未来具有优质潜质的商业物业必将开始受到市场青睐，而具备更大的发展空间。
2、由开发时代转向运营时代商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。
随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。
商业地产的开发，应是始于"建"而终于"管"。
真正的利润增长来自于后期的物业经营。
从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。
商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。
目前，已有部分大的销售渠道商，改变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的新尝试。
可以预见，商业地产已经开始由开发时代转向运营时代。
3、模式趋于国际化和专业化新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高，商业地产的专业化运作成为大势所趋。
商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面。
而这些关键环节需要具有专业的经验、技能和引进资源渠道的机构完成。
只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一，才能保证商业地产达到规范化与专业化的新高度。
4、商业地产融资渠道多元化从近两年的趋势看，国内商业地产开发商开始转向国际融资渠道。
其中，REITs作为一种成熟的国外融资渠道受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境问题，这一渠道受到的限制较多。
从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然具有相当的吸引力。
商住楼、普通住宅、写字楼、soho、商业楼的区别
商住楼商业用地改住宅都相同在批土地的时候批的是商业用地,是买的,不投标,所以价格比投标的住宅用地价格要便宜,但商住楼与住宅楼有区别的:一、生活费用,水费电费等按民用水电标准或按公业标准收取费用二、买房费用不同三、交易费用不同四、产权年限商住楼商业用地年限50年住宅70年2 0.17本条为新增条文----商业服务网点原规范没有确切定义与综合楼、商住楼难以区别现加以规定以便实施住宅底部地上设置的百货店、副食店、粮店、邮政所、储蓄所、理发店等小型商业服务用房该用房层数不超过二层、建筑面积不超过300m2即地上一和二层可以是上述小型商业服务用房但地上二层是上述小型商业服务用房则地上一层必须是上述小型商业服务用房。一层、二层上述小型商业服务用房建筑面积之和不能超过300m2。采用耐火极限大于1.50h的楼板和耐火极限大于2.00h、不开门窗洞口的隔墙与住宅和其它用房完全分隔此处的其它用房也可以是上述小型商业服务用房该用房和住宅的疏散楼梯和安全出口应分别独立设置并不得交叉也不能直接连通。一个良好的办公地点一种合理的办公方式对于一个公司的运营来讲的确是太重要了。在新经济形势下网络正在不同程度地改变着传统的行为模式。面临着新经济所带来的冲击和机遇现代企业应当选择怎样的办公类型来适应新形势把握新机遇呢从目前的情况看办公楼的类型不外乎三种写字楼、商住楼以及近期火爆起来的SOHO究竟该如何选择还是先要了解一下它们的各自特点一、写字楼是纯粹的办公楼写字楼是办公楼是纯粹用来办公的场所一般不考虑居住的需要不在楼内设专门的卧室也不分户设计洗浴设备。一提写字楼人们往往就会联想起国贸中心、东方广场、嘉里中心等高档物业。其实写字楼包括多种类型甲级写字楼、普通商务、小型办公楼等都属于这一范筹档次有高有低共同的特点是功能单一只为办公服务。一般来讲写字楼都比较“扎堆”大都位于城市中心比较繁华、交通便利的地段都依附于周边的各项配套如宾馆、饭店、商场、公寓等往往形成一个“商务群落”。这种聚集效应可以使入驻企业和来访企业减小信息成本、交通成本、交易费用可以共享配套设施。但也会造成交通拥挤、昼夜土地利用率差异过大等问题。二、商住楼是可以用来居住的办公楼这里所讲的商住楼不是指有底商的住宅楼或综合楼而是指设计上是住宅功能上被用来办公的楼宇。一般来讲商住楼有以下优点1选择余地大。由于住宅项目远比写字楼多因此公司可以选择最适合的地点的住宅项目来作办公室。2可以解决日常居住问题。由于商住楼本身就是、管理费等开支要低于同地区的写字楼。而且住宅可以按揭还款等于用写字楼的月租金来购买商住楼。但商住楼的缺点也是很明显的1商务能力差。商住楼都是按住宅的规范来设计的只不过一般面积都比较大。如果用来办公在通讯、网络、电梯、水电、物业管理、停车、消防等方面很难完全满足大量的人员交流、住处交流的需要。2形象差。商住楼的档次是千差万别的。既有高档外销公寓也有普通居民楼。但总的来说与在写字楼办公的公司相比商住楼公司在形象上要略逊一筹。3缺乏弹性。大多数商住楼在格局上变化的余地不大因此公司的布局要受一定限制。在公司发展壮大的过程中这种束缚会更明显。另外租购一套以上房间的公司往往要处理过多的卫生间和厨房的问题。4对住宅的销售有影响。除非整栋楼都定位为公司办公否则已租购的公司必须会大大影响以纯居住为目的客户的购买欲望从而影响整栋楼的销售。四、SOHOSmall Office Home Office即家居办公是可以用来办公的住宅有人说SOHO就是商住楼其实这种说法并不准确。虽然SOHO和商住楼很相近但还是有很大区别的。商住楼这种形式一直就存在而SOHO的出现则是近一阶段的事。二者的最大区别在于其使用者的职业特点不同从而决定了对住宅的使用功能的要求不同。SOHO意为居家办公。其实早在SOHO住宅产生之前SOHO族就已经产生并已经在SOHO了。SOHO族多是从事文字性、咨询、设计、艺术、计算机等工作独立性和创造性强在家里办公并不比传统的集中办公效率低甚至更高在网络大量应用之前主要采用电话、传真等方式与外界联系是专业细分和科技进步的结果。网络技术的广泛应用为SOHO提供了最可靠的物质基础并出现了为SOHO族量身定做的SOHO型住宅。在SOHO住宅中办公的就是业主本人而不是公司全体住宅里不应当出现大量客户来来往往对网络的依赖性非常强。而商住楼内公司的工作模式与写字楼公司完全相同是集中办公未必依赖网络。不过由于SOHO族的工作类型比较窄就日本的有关统计仅占全部就业人口的2。因此SOHO型住宅不会成为住宅或办公楼市场的主流。五、住宅小区商住两用不应该薄荷北京某业申委召开研讨会研讨议题是“关于北京市工商局为住宅小区商住两用开口子”的问题旨在有三1、介绍我住的小区商户业主和住户业主之间的矛盾冲突情况2、学习其他小区业委会解决这类纠纷的经验3、聆听有识之士的宝贵意见主要是知名律师的。我觉得收获颇丰。以下是我关于这个问题的一点看法我认为允许住宅小区商住两用的决策总的来说是个错误的决策。第一允许住宅小区商住两用有损于住宅小区的性质和功能破坏国家实现“居者有其屋”的根本大计。住宅小区的功能是居住是实现城市居民居住权利的物质依托。住宅楼和写字楼的成本价格相差悬殊商户进入住宅楼可以享有住宅楼盘的种种优惠降低商业成本获得高于租用写字楼的不可计数的商业利益。在商业利益的驱动下他们会无孔不入、千方百计地往住宅楼里挤结果必然会改变住宅楼的住宅功能不能满足居民居住需求搞得“民不聊生”。第二允许住宅小区商住两用有损于住宅楼的寿命损害居民的居住权益。居民住宅楼与写字楼在水、电、气、暖等基础设施的设计上是非常不同的。住宅小区的公共设施在设计上就无法承受商业用途。商业活动对楼房及其配套的公共设施的耗损大大高于居民的生活活动。把二者混住在一起必然缩短住宅楼的设计年限提高住宅楼保养维护的费用给居民造成新的搬迁之苦。即使向商户收取一定的经济补偿但是他们给居民造成的机会损失也是不可弥补的。第三允许住宅小区商住两用有损于居民的生活质量和生活安全侵犯了居民的生存权利和健康权利。商业活动区域和住宅区域对各种污染的承受标准有严格的区别。居住需要安静。而商业活动必然造成高于住宅污染标准的各种污染必然会给居民的生活质量、生活安全带来严重的损害这种损失不是赔偿多少钱所能够平衡的。试想由于噪音引起失眠、神经衰弱的精神痛苦由于光电、生化等污染引起各种难以治愈的疾病由于人员出入混杂引起刑事犯罪的增加由于车辆出入引起的小区内交通拥堵以及停车位的匮乏等等都会给居民的生活质量和生活安全带来毁灭性的打击。鉴于以上原因我的态度是坚决维护居民的居住权在住宅小区里居住权高于财产所有权、用益权、处置权等。政府为了某些眼前的蝇头小利或者官员们的一己私利而损害居民的居住权表面上把决策权下放给了居委会和业委会好像在发扬民主而实际上是为这种违反科学的错误行政决策制造机会扰乱视听。我认为人的权利是有顺序的:第一人的生命权是最高的人权。居住权属于生命权中的一项基本权利。如果一个人不能健康的活着他的其他一切权利都会成为空话。允许商户进住宅小区侵犯了居民的居住权影响了人的生命权。所以政府在制定公共政策的时候首先应当保证人民的生命权和居住权。第二其次是保护劳动者的劳动权就业权。应当给劳动者、就业者提供他们承受得起的劳动就业场所和机会。为了扩大就业应当在商业活动的空间范围内通过税收、资助、援助等各种优惠政策来解决而不应当挤占居民的生活空间以牺牲居民的居住权人民的生命权来换取某些商业利益。这就需要政府在降低写字楼价格为广大劳动者提供廉价的就业场所和更多的机会上下功夫而不是把本应当公共行政解决的问题推给生活小区里的居民闹得“民不聊生”。而且这样的行政行为也是违宪的行政行为。第三即使在当前国情下出现了商户进入住宅小区的情况也不应当提倡更不应当放任自流而应当严格限制、严加监管使之只能在不影响居民的居住质量和各项居住权利不改变住宅小区基本功能的前提下有限度地进入对那些高污染的要坚决取替逐步清除。否则还有什么居民的居住权.
房地产客户区域配套抗性说辞
客户区域配套抗性说辞区域配套的比较核心点：★目前区域不好比性价比★目前区域不好说未来说规划：政府定位及规划、交通规划★区域不占优讲产品★做时间空间移位,交房时间与配套完善1、问：你们这边的区域不太好答：先生,区域讲究现在时和将来时,区域发展说到底就是一个地理位置和交通路网便利性的问题,另外就是政府政策导向.新区域：强调新区域的政府定位及规划,交通路网的打造新区域交通路网的规划是最科学的,新区域核心地块与项目的关系树立本项目在新区域的核心地位；老区域：强调周边配套的便利,强调城市已经外扩,现在的位置已经是重庆的一环.具体了解客户认为区域不好的具体原因,有针对性的解决.如交通通达性堵车路窄无轨道交通、区域规划无档次无发展；老师,您是觉得我们的区域不好吗主要是哪些方面不好呢——由此展开销讲.2、问：交通不方便答：项目周边的公交线路,再对于周边最近的轻轨线,或正在规划的轻轨线,给客户规划一个未来的交通网络及重要埠头通达时间及路线如果是对于自驾遇到堵车的问题我们重庆作为一线城市,相信客户你也比较了解,堵车在高峰期的情况下,哪里都是一样的,这是城市交通规划的问题,不可避免,但是相信政府也知道这个问题,相信政府一定会渐渐完善,合理规划的可以引导未来道路规划.3、问：位置太偏答：a、我们这样的位置,远离嘈杂的商圈,办公环境安静,超高绿化面积, 交通便利；b、项目已经成为了新区域的中心,可享受更多的政策优惠和区域政府的大力扶持.长远看,这样的区域才是未来最好的区域.4、问：区域居家/办公氛围答：第一种情况：住宅多,无办公氛围：办公生活一体化,解决员工及眷属生活问题,不用浪费时间在上班路上,极大增强员工幸福感；第二种情况：周边全是办公楼,生活不便利：这样的办公氛围更纯粹,集中的商业办公集群,形成圈层和商业生态圈.工作和生活分开,享受世界级的办公理念.5、问：你们这边商业配套不好,什么都不方便答：先生你说的配套不好是指哪些方面………商业配套针对写字楼项目本身作为纯商务集群,其商业配套不可能量太大,主要能满足入住企业员工用餐即可.如果商业配套很繁华,可能大量员工上班会有溜号的可能……；商业配套针对综合体：既然是综合体,肯定有商业配套.商业配套针对别墅：别墅比较重视私密性及环境,一般不可能在闹市或配套非常完善的地方,那样就比较嘈杂,也会失去别墅清净安宁的生活氛围.但是我们项目基本的生活配套社区商业是完全可以满足的.要有更多的购物需求,我们项目开车到商圈也仅XX时间.商业配套针对普住：你可以看到我们附近大量的住宅,说明什么,既然有这么多人口,那么生活配套必然很成熟.并且我们正在打造一个12万方购物中心拟规划打造.....其他：1、问：电梯配置太低答：客户关注此问题,一为电梯配置数量,二为电梯品牌载重、运行速度；理性方面可以从电梯服务面积单层面积总和/电梯数量,要和其他写字楼做区隔,电梯速度XX米/秒,总层高之和/电梯运行速度,从底到顶仅需XX 秒及载重量人数来解决.感性方面可以从入住企业性质是否为劳动力密集型及是否存在经营性可能来分析.2、问：价格太高答：关注价格,一定要区隔了解客户的资金预算/其他竞品的价格及产品根据预算找差距老师,我们暂且不讨论价格是否高的问题,既然你也喜欢我们的产品,需要我们更诚意的沟通,你这次的预算到底是多少呢根据产品找差距老师,虽然XX项目总价比我们低一些,但我们的1面积大XX；2产品的功能要多一些；3配置要高一些；4位置要好一些；5升值空间更高；6开发商实力更强,品质更好……。
商业区与写字楼物业管理的特点
商业区与写字楼物业管理的特点在现代城市的发展过程中，商业区与写字楼已经成为城市的重要组成部分。
商业区是指聚集了大量商业、零售、餐饮等业态的区域，而写字楼则是为了满足各类企业的办公需求而建立的建筑物。
对于商业区和写字楼来说，物业管理是确保其正常运营的重要环节。
本文将重点探讨商业区与写字楼物业管理的特点。
一、商业区物业管理的特点商业区是城市中经济繁荣的区域，旨在吸引人流量和商业活动。
因此，商业区物业管理涉及到多方面的需求和挑战。
首先，商业区物业管理需要注重安全与保障。
商业区涉及到大量的人流和交易活动，因此，保障人身和财产的安全是首要任务。
物业管理人员需要确保公共区域的安全设施完善，例如监控设备、安全出入口、疏散通道等。
此外，定期进行安全演练和紧急事件应急预案的制定也是必不可少的。
其次，商业区物业管理需要注意环境规划和维护。
商业区通常承载着城市形象的重要职责，因此，对于公共环境的整洁与美观是至关重要的。
物业管理人员需要确保道路的清洁，垃圾处理系统的健全，以及植被绿化等方面的管理与维护。
同时，商业区物业管理也需要合理规划空间布局，确保商业设施与服务的互动性和便利性。
再次，商业区物业管理需要关注租户管理和服务配套。
商业区通常是多个商铺和企业的聚集地，因此，物业管理人员需要与各个租户建立良好的合作关系，了解他们的需求和要求，并及时解决存在的问题。
此外，商业区还需要提供一系列的服务配套设施，如停车场、公共厕所、无线网络等，以提升商业区的吸引力和竞争力。
二、写字楼物业管理的特点相较于商业区，写字楼的物业管理更加注重办公环境和企业的需求。
首先，写字楼物业管理需要关注办公环境的舒适性。
办公环境的舒适性与员工的工作效率密切相关。
因此，物业管理人员需要确保空气质量良好、温度适宜、噪音控制合理等条件的供给。
此外，良好的办公环境还需要提供便利的交通、配套的餐饮和休闲设施等，以提高员工的工作满意度。
其次，写字楼物业管理需要注重设施和设备的维护。
购买写字楼的三大条件
02
建筑品质
建筑结构
稳固性
确保建筑结构安全，能够承受自然灾害和其他外 力因素。
适应性
建筑结构应适应未来商业需求的变化，易于进行 内部布局调整。
节能性
采用节能设计，如保温、隔热、自然采光等，降 低能源消耗。
建筑材料
01
02
03
装修风格
根据企业文化和行业特点， 选择合适的装修风格和色 调。
03
投资价值
租金收益
租金收益是衡量写字楼投资价值的重 要指标之一。投资者应考虑写字楼的 地理位置、周边产业、市场需求等因 素，评估其租金收益的稳定性和增长 潜力。
投资者可以通过比较不同写字楼的租 金水平、出租率等数据，选择具有较 高租金收益的物业进行投资。
投资者在选择写字楼时，应了解其物业管理费、服务内容、 专业程度等信息，以便选择具有良好物业管理与服务的项目 进行投资。
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购买写字楼三大条件
目录
• 地理位置接近商业中心
商业氛围浓厚
商业中心是商业活动的聚集地， 接近商业中心意味着能够吸引更 多的企业和租户，提高写字楼的 出租率和租金水平。
配套设施完善
商业中心通常拥有完善的配套设 施，如商场、超市、餐厅、银行 等，方便企业和员工的生活和工 作。
耐久性
选择高品质、耐用的建筑 材料，确保建筑长期使用。
环保性
优先选择环保、可回收的 建筑材料，降低对环境的 影响。
经济性
在满足质量的前提下，合 理控制建筑材料成本。
建筑外观与内部装修
形象标识
考虑建筑外观的独特性和 可识别性，便于树立企业 形象。
商业写字楼策划方案
商业写字楼策划方案一、背景和目标随着城市的不断发展，商业写字楼作为商务活动的中心地带，扮演着重要的角色。
为了满足不断增长的商务需求，我们计划策划一套商业写字楼方案，旨在为企业提供优质的写字楼工作环境和综合服务，实现多方共赢的目标。
二、概述商业写字楼策划方案将包括以下几个方面：1. 选址和规划根据市场调研和需求分析，我们将选择位于城市繁华地段的地块进行建设。
写字楼建筑将按照现代化、绿色、可持续的原则规划设计。
我们将充分利用所选地块的地理优势和环境资源，确保写字楼的便利性和舒适性。
2. 功能和配套设施商业写字楼将提供丰富的功能和配套设施，以满足企业的需求。
我们将规划办公空间、会议室、商务中心、休闲区、餐饮区等，为企业提供全方位的工作和商务支持。
3. 技术和设备为了满足现代企业对科技设备的需求，商业写字楼将配备先进的信息技术设备和通信设施，如高速互联网、视频会议设备、智能门禁系统等。
这将提升企业的效率和竞争力。
4. 环保和可持续性我们致力于建设绿色、可持续的商业写字楼。
在设计和建设过程中，我们将采用节能环保的材料和技术，提高能源利用效率，减少对环境的影响。
我们将鼓励企业采取可持续的办公方式，如垃圾分类、节约用水等。
三、市场调研和需求分析在制定商业写字楼策划方案之前，我们将进行详细的市场调研和需求分析。
我们将研究不同行业和企业的需求特点，了解他们对于办公环境、配套设施和服务的需求，以及对于商业写字楼定位、品牌形象的期望，从而为我们的方案提供更有针对性的建议。
四、商业模式和收益预测商业写字楼策划方案将以租金收入为主要收益来源。
我们将根据市场需求和竞争状况，制定合理的租金定价策略，以实现较高的租金收益。
我们还将提供增值服务，如企业孵化、法律咨询等，以增加收益来源。
根据市场调研和收益预测，我们将制定合理的商业模式，实现商业写字楼项目的长期可持续发展。
五、项目推进和合作方式商业写字楼策划方案的推进将以市场化的方式进行。
房地产经纪人之业务操作考试题库(精选)
2023年房地产经纪人之业务操作考试题库(精选）单选题（共50题）1、房源的概念是指()。
A.待出租的房屋B.待出售的房屋C.已经出租或已经出售的房屋D.业主及待出租或出售的房屋【答案】 D2、房产可通过购买、赠与、继承等方式获得。
下列关于房产继承的描述，错误的是（）。
A.房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有B.如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，持原不动产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续C.办理过户不用交费D.只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承【答案】 C3、客户关系维护的核心在于（），在适当的时候提供恰当的信息，以增加客户或其朋友对销售人员的信任，甚至多次置业的机会。
A.维护客户基本利益B.开发长期顾客C.长期有效的为客户提供良好的服务D.不定期回访老客户【答案】 B4、企业抵押经营贷款主要适用人群不包括（）。
A.中小业主B.个体经营者C.公司管理人员D.全款购房，现有资金需求的借款人【答案】 D5、不符合2型糖尿病的描述是（）。
A.中老年患者多见B.与自身免疫有关C.与遗传因素有关D.与胰岛素抵抗性有关【答案】 B6、建立专门的分销渠道进行房地产产品销售的好处不包括（）。
A.提高了销售的专业知识和技能B.减少了潜在消费者搜寻产品的次数，提高了形成交易的效率C.通过分销商的标准化销售行为，提高了房地产交易的标准化程度D.便于房地产销售方找到交易对象【答案】 A7、某患者因口内颊黏膜缺损行皮肤移植手术，对于供皮区的处理，错误的是A.如张力不大，可直接拉拢缝合B.应立即用温热生理盐水纱布紧贴创面止血C.油纱表面外加数层纱布与棉垫，再用绷带行表面加压D.用消毒油性纱布平铺于创面E.如发生创面感染，应湿敷、红外线烘疗等方法处理，定时更换敷料，直至愈合【答案】 A8、下列选项中，能够影响写字楼管理服务与商业配套专业化的要素是（）。
A.停车位数量B.建筑外部空间C.智能化配置D.商务会所功能【答案】 D9、房源（）关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。
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论市：西装+纽扣写字楼+商业=西装+纽扣
近几个月来，伴随着天津市各个烂尾楼项目的盘活，写字楼商业裙房的招商与销售问题渐渐提到议事日程上来。
各个实力雄厚、信心满满的开发商、发展商、投资商在自己项目里这个体量不大、所占比重也微乎其微的商业版块面前，都显示出不同程度的担忧与茫然。
作为商业地产专业代理机构，我们在接触了多个类似的个案之后，也就这个问题作了一次全面的调研，并根据调研的实际情况对这种现象的产生作了粗浅的分析。
我们调研的最终目的是，写字楼中的商业与写字楼本身存在什么样的关系，为什么它们之间的关系如此耐人寻味？
天津市写字楼市场概况
在阐述观点之前，我们有必要对以下几个问题作简单的介绍与分析：
目前天津市写字楼市场的概况如何
写字楼的分类：
1、甲级写字楼
2、乙级写字楼
写字楼的分布：
市区甲级写字楼各区分布比例：
市区乙级写字楼各区分布比例：
各类写字楼的客户构成：
甲级写字楼的客户构成
项目名称客户构成
甲级写字楼和平
国际大厦金融、物流、货运
世贸广场贸易、电子机械
亚太大厦贸易、运输、电子科技
滨江国际大饭店贸易、咨询
津汇广场货运、金融、顾问
河西
金皇大厦贸易、装饰、运输
北方金融大厦金融、贸易、房地产、事务所
泰达大厦货运、评估、咨询
华盛广场货代、科贸、金融、工程技术、装饰文华中心事务所、贸易、物流、广告装饰
乙级写字楼的客户构成
第二、目前各类写字楼的代表楼盘呈现出的特点。
通过上面的介绍，我们不难看出，目前，天津市的各个写字楼无论级别、口碑都有如下两个特点：
1、不论甲级、乙级，天津市的写字楼均集中在河西、南开、和平三个区，而这三个区都是天津市商贸经济繁荣的地区。
2、写字楼的客户多为金融、贸易、地产、物流、IT等知识型高端客层。
上述两点是写字楼最为典型也是最普遍的特点，那么，对于各类别的代表楼盘，之所以倍受尊崇，就不单单仅此两点了。
通过调研，我们发现，这些代表楼盘其商业裙房或其中的商业配套，体量虽不大，但无论从档次、经营、业态上却一点儿也不马虎，甚至成为了整个写字楼的亮点，一道别样的风景。
一个很有趣的现象即是：提到高档写字楼，我们会自然不自然地联想到咖啡、西餐甚至银行。
正如，提到星巴克，我们马上会想到国际大厦，即使今天的星巴克已经遍及各类型物业之中；以及提到西堤岛我们马上会想到ICTC(万顺国际经济贸易中心)一样。
而且更为有趣的是，在天津的白领女性中，提到凯旋门，她们中更多的人第一联想到的是凯旋门百货或者其中的品牌，而非其上面更大体量的外檐光鲜的写字楼；同样的，与之有异曲同工之妙的还有津汇广场。
写字楼与商业，在经意与不经意之间，互相支撑着、烘托着，传递着各自的需求，融汇了各自的文化。
因此，写字楼商业，正用它独有的特性与优雅的姿态昂然伫立于各个区域中。
无论是谁影响着谁，由此可见，成功的写字楼离不开适合的商业，而成功的商业对于写字楼这种物业更是情有独钟。
写字楼商业与写字楼的关系
我们已经粗略地将天津市目前的写字楼及其写字楼商业的概况介绍过了。
由此引申出我们的主题，写字楼商业与写字楼的关系究竟怎样，如何准确地定位写字楼里的商业呢？
对于这二者之间的关系，可以用如下的图表来阐述：
那么，如何准确地定位写字楼里的商业呢？
一、严密的市场调研，缜密的区位分析
1、所属区域在整个城市中的地位，以及其未来的发展方向；
2、商圈范围以及周边的商业设施与繁华程度；
3、人文环境情况；
4、周边竞争项目的情况。
二、写字楼自身的档次的界定
1、租金售价水平制定；
2、级别的界定；
3、配套标准的确定。
三、写字楼面向的客层的选择
1、主要客户构成；
2、未来入住人群消费习惯与消费能力的确定。
四、项目所属区域内的商业情况
1、供给与新增；
2、现有各业态经营情况。
五、备选业态的需求分析及其经营特点分析
所以，定位写字楼商业更关键地是必须首先要考虑的是其主体--写字楼自身的承受能力与需求，偏离了这个原则，写字楼商业就成了无本之木，无源之水。
综上所述，写字楼商业与写字楼之间是相辅相承，承上启下的关系。
在当今写字楼迈向人性化、智能化潮流的趋使下，完全脱离商业的写字楼是没有市场的；而过分强调商业，忽视了自身属性的写字楼又是失败的。
因此，把握好写字楼与商业的关系，事关写字楼的档次，并会影响到写字楼的长久生存。
简言之，对于写字楼来讲，处理好它与其中的商业的关系，正如西装上的纽扣一样，虽小巧，却于细微处体现着西装本身的档次与着装者的品位。