20101019东方玫瑰开盘蓄客期策略建议
中国玫瑰花行业市场策略
中国玫瑰花行业市场策略1. 引言本文将讨论中国玫瑰花行业市场策略，并提出一套有效的营销计划。
玫瑰花是一种广受欢迎的鲜花，具有浓郁的香气和美丽的外表，因此在花市中具有很高的市场需求。
然而，由于市场竞争激烈，玫瑰花的销售并非易事。
因此，制定一套切实可行的市场策略是至关重要的。
2. 市场分析在制定市场策略之前，我们需要对市场进行详细的分析。
以下是对玫瑰花市场的一些关键观察：•市场需求：玫瑰花在各种场合中都非常受欢迎，如情人节、母亲节、婚礼等。
因此，市场需求一直较为稳定。
•市场竞争：玫瑰花市场竞争激烈，存在许多花店和电商平台供应。
价格、品质和服务成为消费者选择的主要因素。
•消费者群体：主要消费者包括情侣、夫妻、家庭以及商务用途。
他们对花朵的质量、花束的装饰和购买的便利性都有一定的要求。
3. 市场策略根据以上市场分析，我们制定了以下市场策略来提高玫瑰花的销售：3.1 定位策略我们将玫瑰花定位为高端鲜花，并注重品质和创新的产品设计。
通过提供定制化的花束和礼品包装，以及定期更新花卉系列，来吸引消费者的兴趣。
3.2 价格策略考虑到市场竞争的激烈性，我们将制定合理的价格策略。
我们将提供具有竞争力的价格，但不会降低品质。
我们也会定期推出一些特价促销活动来吸引消费者。
3.3 渠道策略我们将拓展多个销售渠道，包括实体花店和在线电商平台。
通过在线渠道，我们可以覆盖更广泛的消费者群体，并提供更便捷的购买体验。
同时，我们将与大型超市合作，将玫瑰花放置在他们的花卉区域，以吸引更多的顾客。
3.4 品质控制策略为了保证玫瑰花的品质，我们将与可靠的供应商进行合作。
我们会定期进行质量检测，确保所售玫瑰花的新鲜度和外观。
我们还将提供售后服务，如无条件退换货，以提高顾客的信任和满意度。
3.5 市场推广策略为了增加品牌知名度和吸引更多消费者，我们将进行以下市场推广活动：•社交媒体宣传：通过在流行社交媒体平台发布精美的花束照片和优惠信息，吸引年轻消费者的关注。
房地产 金九银十营销方案及策略
文章标题：房地产市场中的金九银十营销方案及策略在房地产市场中，金九银十被认为是销售旺季，也是房地产开发商和经纪人们展开各种营销活动的黄金时间段。
在这个时期，各种促销活动、优惠政策和营销策略被纷纷推出，以吸引更多的购房者。
本文将就房地产市场金九银十的特点、营销方案及策略进行全面评估，帮助读者更加深入地了解这一市场现象。
一、金九银十的市场特点金九银十，指的是每年的9月和10月，是我国房地产市场的传统销售旺季。
在这段时间里，消费者的购房意愿通常较为强烈，因为许多人会考虑在这个时期新房或者置换房产。
开发商和经纪人们也会将大量的精力投入到房地产市场中，推出各种促销活动和优惠政策，以刺激购房需求，提高销售额。
二、金九银十的营销方案1. 优惠政策在金九银十期间，开发商通常会推出一系列的优惠政策，比如首付优惠、利率优惠、赠送装修等，以吸引购房者。
这些优惠政策能够在一定程度上降低购房成本，对于某些有购房需求的消费者来说，是一个非常大的诱因。
2. 营销活动各种营销活动也是金九银十期间的常见手段，比如开发商会举办一些楼盘推介会、搞一些购房优惠活动等，以吸引更多的购房者参与。
这些营销活动往往能够吸引大量的关注和参与，对于提升楼盘的知名度和销量都有着积极的作用。
3. 网络营销随着互联网的普及和发展，网络营销也逐渐成为金九银十期间的一种重要手段。
开发商会通过各种网络渠道，比如自媒体评台、房产网站等，开展各种线上营销活动，以扩大楼盘的曝光度，并吸引更多的购房者关注。
三、金九银十的营销策略1. 产品定位在金九银十期间，开发商需要对自己的产品进行明确定位，了解自己的产品在市场上的优势和劣势，制定相应的营销策略。
对于高端产品可以通过加大宣传力度，吸引更多的高端购房者；对于中低端产品可以采取更多的优惠政策和营销活动，吸引消费者。
2. 客户服务在金九银十期间，客户服务尤为重要。
开发商和经纪人们需要提供更加周到和专业的服务，解答购房者的疑问，提供合适的购房方案，并保证购房流程的顺利进行。
销售玫瑰花策划书3篇
销售玫瑰花策划书3篇篇一销售玫瑰花策划书一、活动主题“玫瑰传情，浪漫永恒”二、活动目的本次活动旨在通过销售玫瑰花，为顾客提供表达爱意、感谢、祝福等情感的方式，同时也为花店增加销售额。
三、活动时间和地点1. 时间：[具体时间]2. 地点：[具体地点]四、活动内容1. 鲜花预订：提前接受顾客预订玫瑰花，提供不同颜色、数量和包装的选择，确保顾客能够预订到满意的花束。
2. 现场销售：活动当天，在花店门口或附近设置销售点，展示各种玫瑰花束和花饰，并提供现场包装服务。
3. 促销活动：推出一些促销活动，如购买指定数量的玫瑰花可获得折扣、赠送小礼品等，吸引更多顾客购买。
4. 定制服务：根据顾客的需求，提供个性化的玫瑰花束定制服务，如添加特殊的花材、调整花束颜色和风格等。
5. 搭配销售：除了玫瑰花束，还可以搭配销售一些相关的产品，如巧克力、贺卡、花瓶等，增加销售额。
五、活动宣传1. 社交媒体宣传：利用社交媒体平台发布活动信息，包括活动时间、地点、活动内容、促销活动等，吸引更多潜在顾客关注。
2. 传单宣传：印制活动传单，在周边商业区、学校、写字楼等人群密集的地方发放，提高活动知名度。
3. 合作伙伴宣传：与周边商家、企业合作，进行宣传推广，如在合作商家店内放置活动宣传海报、发放活动优惠券等。
六、活动评估七、注意事项1. 鲜花保鲜：确保鲜花的新鲜度，提前做好鲜花的保鲜处理，活动当天保持鲜花的良好状态。
2. 人员培训：对参与活动的工作人员进行培训，包括销售技巧、服务态度等方面，确保提供优质的服务。
3. 安全保障：活动现场要做好安全防范措施，确保顾客和工作人员的安全。
4. 活动调整：根据活动当天的实际情况，及时调整活动策略，确保活动顺利进行。
篇二销售玫瑰花策划书一、活动主题“玫瑰传情，浪漫永恒”二、活动目的本次活动旨在通过销售玫瑰花，为顾客提供表达爱意和感激的方式，同时也为花店增加销售额。
三、活动时间和地点1. 时间：[具体时间]2. 地点：[具体地点]四、活动内容1. 玫瑰花销售：推出各种不同颜色和数量的玫瑰花束，以满足不同顾客的需求。
销售玫瑰花策划书3篇
销售玫瑰花策划书3篇篇一《销售玫瑰花策划书》一、策划背景随着情人节、母亲节、教师节等节日的到来，玫瑰花的市场需求逐渐增加。
本次策划旨在通过有效的销售策略，提高玫瑰花的销售量，增加企业利润。
二、市场分析1. 目标市场：情人节、母亲节、教师节等节日期间，以年轻人、学生和已婚人士为主要目标客户。
2. 市场需求：人们在特殊节日通常会选择送玫瑰花表达情感，因此对玫瑰花的需求较大。
3. 竞争对手：市场上存在众多的玫瑰花销售商家，竞争激烈。
三、产品策略1. 鲜花品种：选择多样化的玫瑰花品种，满足不同客户的需求。
2. 鲜花质量：确保所销售的玫瑰花新鲜、美丽，品质上乘。
3. 包装设计：设计精美的包装，提升玫瑰花的档次和吸引力。
四、价格策略1. 定价策略：根据成本、市场需求和竞争对手价格，制定合理的价格策略。
2. 促销活动：在特定节日或时间段，推出打折、满减等促销活动。
五、销售渠道1. 实体店铺：开设专卖店或在花卉市场设立摊位。
2. 线上平台：建立官方网站或在电商平台上销售。
3. 合作推广：与酒店、餐厅、咖啡馆等场所合作，进行代销。
六、宣传推广1. 社交媒体：利用、微博等社交媒体平台进行宣传推广。
2. 线下活动：在商场、学校、社区等场所举办促销活动。
七、营销活动1. 节日促销：在情人节、母亲节、教师节等节日期间，推出针对性的促销活动。
2. 会员制度：建立会员制度，提供积分、折扣等优惠，增加客户粘性。
3. 团购活动：与企业、学校等机构合作，组织团购活动。
八、售后服务1. 鲜花配送：提供及时、准确的鲜花配送服务。
2. 质量保证：确保所销售的玫瑰花无质量问题，如出现问题，及时进行退换货处理。
3. 客户反馈：关注客户反馈，不断改进产品和服务。
九、财务预算1. 成本预算：包括鲜花采购成本、包装材料成本、人工成本、宣传推广成本等。
2. 销售收入预算：根据市场需求和销售价格，预测销售收入。
3. 利润预算：根据成本和销售收入预算，计算预计利润。
玫瑰花销售方案范文
玫瑰花销售方案范文一、市场调研分析在制定玫瑰花销售方案之前，我们首先需要进行市场调研分析，了解目标市场的需求和竞争情况。
具体可从以下几个方面展开调研：1.目标市场分析：确定目标市场的特征，如性别、年龄、收入水平等，以帮助我们制定精准的销售策略。
2.需求调研：通过市场调查问卷、访谈等方式，了解目标市场对玫瑰花的需求特点，比如颜色、花语、用途等。
3.竞争分析：了解当前市场上的玫瑰花销售情况，包括竞争对手的产品价格、品质、市场占有率等情况，以便我们找到差异化竞争的策略。
二、产品定位与特色1.确定玫瑰花的产品定位：根据调研结果，我们可以将玫瑰花的定位分为高端礼品花和浪漫鲜花两个方向。
2.产品特色：针对两种定位，我们可以有不同的特色：高端礼品花可以选择品质上乘的品种，包装精美，赋予其高贵、典雅的特性；浪漫鲜花可以通过创意的花束搭配、色彩的搭配等方式，增加其浪漫、天真的特点。
三、销售渠道与方式1.实体店：开设自己的实体花店，通过经营店面吸引顾客，提供一对一的购买体验和售后服务。
2.网上销售：建立电子商务平台，提供网上购买服务，方便顾客随时随地购买玫瑰花。
可以与物流公司合作，确保玫瑰花能够及时送达。
3.商业合作：与婚庆公司、酒店、餐厅等商家合作，将产品销售到商家场所，提供一站式购买服务。
四、市场推广策略1.社交媒体营销：2.品牌合作推广：与其他高端品牌进行合作，如珠宝品牌、香水品牌等，通过共同推广和跨界合作，提升品牌影响力。
3.小样赠送：在购买高端礼品花的同时，赠送精致的小样，让消费者能够亲身体验我们的产品，从而增加复购率。
4.营销活动：在节假日或特定的纪念日举办促销活动，如情人节促销、生日特惠等，吸引更多顾客购买。
五、售后服务1.售后服务保障：提供优质的售后服务，如产品保修、退换货政策，让顾客的购买经验更加满意。
2.顾客关系维护：通过建立顾客数据库，定期给顾客发送节日问候、促销信息等，对老顾客给予特别关照，提高客户忠诚度。
卖玫瑰花的市场营销策略
卖玫瑰花的市场营销策略玫瑰花作为一种经典而受欢迎的花卉，市场竞争激烈。
因此，制定一个切实可行的市场营销策略是至关重要的。
以下是一些可以帮助你在卖玫瑰花中取得成功的有效策略：1. 了解目标市场：首先，你需要明确你的目标市场是谁。
玫瑰花可以用于各种场合，如情人节、母亲节、婚礼等。
了解你的目标市场需求和偏好是推广玫瑰花的关键。
通过调研和市场分析，你可以确定最佳的定价策略、产品包装和销售渠道。
2. 提供差异化服务：市场上存在许多卖玫瑰花的竞争对手，为了吸引更多的顾客，你需要提供与众不同的服务。
可以考虑定制化花束、提供配送服务、提供花艺教学等特色服务。
这样可以增加顾客对你的品牌的忠诚度。
3. 建立品牌形象：创建一个独一无二的品牌形象是打动顾客的关键。
品牌形象包括公司的名称、标志、口号以及品牌故事等。
确保你的品牌形象与你的目标市场相匹配，引起他们的共鸣。
通过社交媒体平台和线下广告宣传等方式，增加品牌知名度。
4. 创新销售渠道：除了传统的花店销售，还可以考虑拓展其他销售渠道。
例如，与酒店或咖啡馆合作，在他们的场所销售玫瑰花。
在线销售也是一个非常强大的销售渠道，可以通过建立专业的电子商务网站或利用第三方电商平台来拓展市场。
5. 社交媒体推广：社交媒体是一个可以轻松推广你的产品的利器。
通过在不同的社交媒体平台上发布吸引人的照片、视频和故事，能够吸引更多的目标受众。
与此同时，也要积极与潜在客户进行互动，回答他们的问题，建立良好的口碑。
6. 与相关合作伙伴合作：与相关行业的合作伙伴合作，如婚礼策划师、活动策划公司等，可以帮助你扩大你的业务。
合作伙伴可以向他们的客户推荐你的产品，同时你也可以提供特别优惠，以吸引更多的合作伙伴。
7. 客户满意度和口碑管理：客户的满意度和口碑对于玫瑰花市场的成功至关重要。
提供优质的产品和服务，并关注客户反馈，是提高客户满意度的关键。
同时，积极管理和回应口碑，回答顾客问题和投诉，确保顾客对你的品牌持有正面态度。
玫瑰花怎么做营销策划方案
玫瑰花怎么做营销策划方案第一部分：市场调研市场调研是制定营销策划的重要前提。
通过对目标市场的深入了解，可以更准确地确定目标群体的需求和偏好，从而有针对性地开展策划活动。
1.1 目标市场分析首先，要对目标市场进行细致的调研。
玫瑰花的市场需求主要来自于情侣、夫妻、父母和朋友等不同的消费群体。
通过调查这些群体的购买习惯、花费能力和购买意愿，可以更好地定位产品和制定营销策略。
1.2 竞争对手分析其次，要对竞争对手进行详细分析。
玫瑰花市场竞争激烈，各类花店、电商平台和个体经营者都在这个领域展开竞争。
要了解竞争对手的产品特点、价格策略、销售渠道等信息，从而找到自身与竞争对手的差异化优势。
1.3 市场规模估计最后，要对市场规模进行估计。
通过市场调查和数据分析，可以预估目标市场的规模和增长潜力。
同时，还要对目标市场的消费趋势、价值观和消费习惯进行研究，以便更好地制定产品和营销策略。
第二部分：定位分析定位分析是根据市场调研结果，确定玫瑰花在市场中的定位和竞争优势，从而为产品设计和宣传策略提供指导。
2.1 差异化定位根据市场调研结果和竞争对手分析，要找到与竞争对手的差异化定位。
可以通过产品的外观设计、品牌形象、服务质量等方面进行差异化，从而吸引目标群体的关注和选择。
2.2 品牌塑造品牌塑造是创造差异化的关键。
可以围绕玫瑰花的浪漫、高贵、优雅等特点，打造独特的品牌形象。
通过精心设计的品牌名称、标志、包装等元素，让消费者对玫瑰花产生强烈的情感认同，从而提高品牌价值和市场竞争力。
2.3价值主张除了外观和品牌形象，还要突出产品的价值主张。
可以通过提供优质的产品质量、精细的配送服务、定制化的购买体验等方面，满足目标群体对玫瑰花的需求，增加消费者的购买决策。
第三部分：产品设计在产品设计阶段，要根据市场调研和定位分析的结果，确定玫瑰花的品种、数量、包装方式和配送服务等细节。
3.1 选材与配色要根据目标市场的需求和喜好，选择适合的玫瑰花品种。
卓顶精文铂金时代开盘前集中蓄客策略(报公司审批执行).doc
铂金·时代开盘前集中蓄客营销推广总策略（作为公司营销推广总战略方向，经公司领导审批落实执行）20XX年6月14日铂金·时代开盘前集中蓄客营销推广总策略（作为公司营销推广总战略方向，经公司领导审批落实执行）前言：因代理公司营销策划专业水平不足，项目进场到至今已有2个多月时间，未能在进场前当月（4月份）向我司提供有效全年营销推广方案，导致公司营销工作受到严重影响，时隔2个月，在我司营销部严厉要求下，6月初代理公司提交汇报了项目营销推广方案，但依然未能解决实际问题，方案内容基本“套用化“与”格式化”，缺乏自身营销思路、策略及专业高度，未有效结合项目自身解决实际营销问题；正因代理商缺乏有效营销推广策略指导，导致项目自5月24日正式启动蓄客以来，约20天时间，蓄客数量仅29批，效果很不理想。
给项目，给营销带来了被动局面。
为不影响项目正常开盘，目前，预留市场蓄客周期很短，为迅速改变项目蓄客低迷现状，迅速突破蓄客低迷瓶颈，在代理商目前无力为我司提供有效解决方式下，特营销部内部整理此方案，以供公司参考，请公司领导审批确定，以作为公司营销工作开展指导大纲；本方案汇报，内容做到“简洁、精简、通俗易懂，直接抓重点、提出问题并解决问题”，重在落地执行！后续在此营销推广总策略之上，每月将分别提交月度营销推广具体计划（固定上月25号提交下月月度计划），将形成月度工作计划，以确保整体营销推广工作稳步有序开展。
首先、提出3个核心问题？1、我们盖的房子，是什么产品？2、我们盖的房子，买给什么样的客户？3、短期之内，我们如何快速找到属于我们的客户？关键问题：先，发现客户——再，寻找客户？其次，短期之内，如何快速有效找到我们的客户？1、我们拥有什么客户资源，可以直接拿来利用？2、根据发现客户来源足迹方向，重点加以拓展，加以突破？3、线下强大力度客户拓展之下，线上广告如何进行精确扑捉与打击？关键问题：先，直接拿来——再，到外寻找？观点：1、先摸清我们的客户主要来源哪里，在那个方向？2、寻找客户，先直接拿来，充分挖掘、充分利用，再根据方向下大力气拓展；3、线上要充分树立项目气势，找客户只是一种渠道方式，线上广告推广是树立项目整体形象不可缺的展示通路，要站在项目整体运营，项目价值高度之上进行全面考虑，换言之，涉及到项目营销推广费用，该花的一定要花，不该花的一分都要节省！一、本方案，主要解决以下核心问题：1.确定全年销售套数目标；2.确定VIP客户蓄客目标及开盘当天解筹目标；3.确定项目全年营销推广时间节点；4.确定开盘前集中蓄客方式与渠道；5.确定项目营销推广总费用金额；6.确定开盘前及每阶段营销费用比例金额。
金瑰会所营销策略分析
金瑰会所营销策略分析金瑰会所是一家高端的会所品牌，提供豪华的会所服务和卓越的客户体验。
为了有效地促进品牌知名度和吸引更多的潜在客户，金瑰会所需要一个强大的营销策略。
以下是分析金瑰会所营销策略的一些建议：1.目标受众定位在制定营销策略之前，金瑰会所需要明确其目标受众，以便将资源集中在最有可能成为忠实客户的人群上。
金瑰会所的目标受众可能包括高净值人士、企业高管、社会名流和国际旅行者等。
了解目标受众的特点、需求和偏好，可以更有效地定制营销策略，以引起他们的兴趣和促使他们选择金瑰会所。
2.品牌推广金瑰会所需要通过多种方式来提升其品牌知名度。
建立一个专业、高品质的网站是至关重要的，网站应展示金瑰会所的设施、服务和套餐，并提供在线预订功能。
此外，金瑰会所还可以通过社交媒体平台、电子邮件营销和在线广告等渠道进行品牌推广。
与此同时，金瑰会所可以与高端旅行社、豪华酒店和商业活动组织等合作，共同推广品牌。
3.口碑营销营造良好的口碑对金瑰会所的营销非常重要。
金瑰会所需要将客户满意度置于首位，提供卓越的服务和无可挑剔的客户体验。
通过关注顾客需求、提供个性化的服务和精心安排各种活动，金瑰会所能够获得高度满意度的客户评价，并通过他们的口碑吸引更多的潜在顾客。
4.会员计划金瑰会所可以设立会员计划，以促使客户重复消费并增加客户忠诚度。
会员计划可以提供特殊优惠、会所活动邀请和定期沟通等福利。
此外，金瑰会所可以通过会员计划收集客户反馈，了解他们的需求和期望，进一步改善服务质量。
5.活动营销金瑰会所可以定期组织各种高品质的活动，以吸引顾客和媒体的关注。
这些活动可以包括主题晚宴、艺术展览、时尚秀和品牌推广活动等。
通过这些精心策划的活动，金瑰会所可以提高品牌的曝光度，并吸引更多的潜在客户。
综上所述，金瑰会所可以通过准确定位目标受众、推广品牌、营造良好的口碑、设立会员计划和组织高品质的活动来实施营销策略。
这些策略将有助于增加金瑰会所的知名度，吸引更多的潜在客户，并提升客户满意度和忠诚度。
华业玫瑰东方开盘仪式策划草案frsherry
开盘亮点
活动内容
-交响乐演出开场 -点亮冰雕logo开盘 -电声小提琴演奏结束
活动内容
开盘篇——开场设计
交响乐演出
形式：45人乐团组成，现场舞台演奏世界经典乐章。 寓意：由多人组成的交响乐队，要想演奏出和谐的音乐，需要大
家共同的努力，玫瑰东方希望嘉宾们的生活如乐章般美好。
优美的乐章，如诗般的音乐，能激起嘉宾心灵深处的生活 意识。原来生活不是简单的生活，需要艺术、思想、激情、品 位……同时还需要音乐点缀。
活动篇
过程安排
流程：
• 10：30——11：00 参观样板房及室外园林
• 11：00——12：00 第一轮认购仪式,签约，主题活动开展
• 12：00——13：00 就餐，休息
• 13：00——14：00 参观样板房及室外园林
第二轮认购仪式，签约，主题活动开展
• 14：00——15：00 参观样板房及室外园林
活动总述
活动目的
•建立玫瑰花园在社会公众中独特的生活形象与品牌，帮助公
众认识到玫瑰花园不是砖、瓦、水泥的合成体，而是一种不 一样的生活与居住形态。 •通过开盘活动为项目的开发建设及销售打下坚实的基础。 •促进和扩展开发商与客户、政府组织成员之间的交流与合作。 •通过活动，帮助公众认识到华业产业的品牌理念：不仅是为 人们提供栖息的空间，更是为城市创造美丽幽雅的风景。
活动内容
开盘篇——开场设计
主持人推荐 主持人的选用，是玫瑰东方产品形象的象征。主持人应具备 高雅的气质和言谈举止，同时具备出众主持能力和应变能力。
活动内容
开盘篇——开盘仪式设计
点亮冰雕Logo
形式：在冰雕中安置楼盘的logo ,注入红酒将logo点缀成眩目的红 色。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
分析：从走势图上看出，现场来电来访量波动较为明显。其 中，3月和8月的的来电、来访量较其他月份有显著提高，主 要在于3月和8月有开盘信息的释放，使当月来电、来访量激 增。
客户信息获知渠道分析
信息获知渠道
2500 2000 1500 1000 500 0
来电 来访 合计
B.A.Consulting B.A.Consulting
B.A.Consulting B.A.Consulting
新政的最新影响
据北京房地产交易管理网数据显示： 据北京房地产交易管理网数据显示：10月上旬二手房总 成交量为1948套，相比9月上旬创造的新政后最高峰 5322套，下调了63.4%。而二手房均价也一改在9月出现 的上涨势头，价格出现轻微下调。从18180元每平米下 调了0.6%。而商品房除经限外的住宅总成交量也从9月 商品房除经限外的住宅总成交量也从9 商品房除经限外的住宅总成交量也从 上旬的3219套下跌了36% 3219套下跌了36%， 10月上旬的2060套 月上旬的2060 上旬的3219套下跌了36%，到10月上旬的2060套。均价 也出现了明显下调。 也出现了明显下调。 直接影响： 直接影响： 月开始逐渐失去理性的购房者再次出现观望。 在9月开始逐渐失去理性的购房者再次出现观望。 三成首付对首套房购房者的压力非常大， 三成首付对首套房购房者的压力非常大，相比改善性需 求等，首套房购房者的资金压力更大，因为在9月底开 求等，首套房购房者的资金压力更大 始的商品房供应潮也使得10月上旬的商品房成交签约依 然比较多，但大部分集中在中低价商品房。 但大部分集中在中低价商品房。 但大部分集中在中低价商品房
楼市低潮时期扩张拿地！ 紧盯市场，抓住有限利好，加快推售节奏，加快资金回笼
应对 措施
深度挖掘项目价值，做好项目展示 充分做好客户工作，提升服务水准 积极走出去、全员行动，主动推广，开辟市场
P20
B.A.Consulting B.A.Consulting
华业·东方玫瑰华业·东方玫瑰-打性价比
面市
跳出通州， 跳出通州，比肩甚 至超越的与万 蓝山北京大盘、 科·蓝山北京大盘、 津京冀大盘。 津京冀大盘。
影响五： 影响五：置业目的
置业目的
投资 154 11%
自住 1207 89%
自住 投资
B.A.Consulting B.A.Consulting
东方玫瑰项目VIP客户1361组，购房自住客户1207组，占比 89%；投资154组，占比11%。
如果严格执行新政，将导致部分客户继续租房，投资客亦暂时观望。
5 3
PART 1 楼市最新政策分析
B.A.Consulting B.A.Consulting
新政核心内容
2010年9月29日、10月19日
多部委出台巩固房地产市场调控成果措施： 暂停发放第三套及以上房贷； 暂停发放第三套及以上房贷； 首套房首付比例不低于30% 30%； 首套房首付比例不低于30%； 一年期贷款基准利率上调0.25个百分点； 0.25个百分点 一年期贷款基准利率上调0.25个百分点； 房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。 房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数， 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政 策。
如果严格执行新政，将导致部分客户流失，引导已 登记客户一次性付款或增加首付比例是近阶段的首 要工作。
影响二： 影响二：置业情况
客户置业情况占比
二套 181 13% 三套及以上 28 2%
首套
首套 1152 85%
二套 三套及以上
B.A.Consulting B.A.Consulting
东方玫瑰项目VIP客户1361组，其中首次置业1152组，占比 85%；二次置业181组，占比13%。
意向价格分析
13000元以下 89 7% 15000元以上 427 31% 13000-15000元 845 62%
13000元以下 13000-15000元 15000元以上
B.A.Consulting B.A.Consulting
东方玫瑰项目VIP客户1361组，可接受价格为1.3-1.5万/㎡的845组，占 比62%；可接受价格1.5万/㎡ 的427组，占比31%。
客户职位级别所占比例
B.A.Consulting B.A.Consulting
分析：上表显示，除保密职业与职位的客户外，职业中占比最多的为事 业单位工作者，占比17%；职位中一般受薪者占比最多，为24%。由此可 推出，项目主要客户（愿意告知信息者）为收入较为稳定的一 般工薪阶层，对于政府政策的执行或房价上涨过快，将导致部 分客户失去购买能力。
如果严格执行新政，将导致大部分客户继续观望，期待价格 下降，方有能力支付首付款。
影响四： VIP客户行业及职位级别分析 客户行业及职位级别分析） 影响四：客户心理预期（VIP客户行业及职位级别分析）
客户行业所占比例
800 700 600 500 400 300 200 100 0 800 700 600 500 400 300 200 100 0
华业· 华业·东方玫瑰 开盘前客户维护建议
B.A.Consulting B.A.Consulting
华业东方玫瑰项目组
2010年10月 年 月
目录
1 3 2 3 3 4 3
B.A.Consulting B.A.Consulting
楼市最新政策分析 项目竞品的反应 对我们的影响 2010年项目客户整体情况分析 2010年项目客户整体情况分析 我们如何应对
策略
预计11月中旬开盘， 预计11月中旬开盘， 11月中旬开盘 可能遇到市场最艰 难时期， 难时期，提高性价 火爆入市。 比，火爆入市。 项目卖点重新提炼、 项目卖点重新提炼、 升华， 升华，媒体软文炒 作、暖场活动等同 步进行， 步进行，势必以最 强势入市。 强势入市。
抓紧时间蓄客， 抓紧时间蓄客，储备 足够多的有效客源。 足够多的有效客源。 基数大， 基数大，少许分流也 不怕。 不怕。
PART 4
B.A.Consulting B.A.Consulting
2010年项目客户整体情况分析 2010年项目客户整体情况分析
每月来电、 每月来电、来访情况分析
来电、来访情况统计表
1200 1000 800 600 400 200 0
来电量 来访量
B.A.Consulting B.A.Consulting
B.A.Consulting B.A.Consulting
预测：房价缓慢回落，但大幅下挫的可能性 不大。对普通住宅销售打击较大，持续时间 较长。
PART 2
B.A.Consulting B.A.Consulting
项目竞品的反应
北京市场： 北京市场：各竞品楼盘反应
项目
K2 海棠湾 金隅花石匠 珠江拉维小镇 新华联运河湾 京贸国际城 K2清水湾 远洋东方 北京ONE
B.A.Consulting B.A.Consulting
新政出台后续市场预测
供应阶 段性不 足
城市化 进程
房 价
升值高 通胀
中央与 政府博 弈
很多购房者明显期待市场出现量价齐跌。 很多购房者明显期待市场出现量价齐跌。 因为部分中低价商品房的集中供应，估计10月成交量数据下调在3 10月成交量数据下调在 因为部分中低价商品房的集中供应，估计10月成交量数据下调在3成左 价格的明显下跌应该在年末市场淡季。 右。价格的明显下跌应该在年末市场淡季。
B.A.Consulting B.A.Consulting
华业东方玫瑰
未变
新政前后，除珠江拉维小镇采取1万抵28万、金隅花石匠推出特价房，优惠措施较大，其 他项目均无明显变化。预判各开发商亦紧盯市场，观察为主，主动出击者少。
由销售现场情况反应，华业东方玫瑰仍然是最受市场追捧的项目。 通过踩盘及其他途径得知，各项目来访量有所下滑，但趋势不明显。
B.A.Consulting B.A.Consulting
华业·东方玫瑰华业·东方玫瑰-打价值战
产品维度—— 产品维度——
1. 加快项目开发进度，拿证进度。 2. 产品在市场中已有核心竞争力（大盘、品牌等），须加强展示及客户体验，真正做到产品制 胜。 3. 充分挖掘潜在产品竞争力（区域），要在市场上有持续不断的利好声音，为今后市场龙头地 位奠定基本元素。
产品需求所占比例
800 600 400 200 0 80-90m2 60m2 50m2以内 120-130m2 150-170m2
若严格执行政策， 将导致部分年轻客 户降低预购面积的 户型，或转购低价 楼盘，甚至放弃购 买，继续持币观 望。
B.A.Consulting B.A.Consulting
影响四： 影响四：客户心理预期
B.A.Consulting B.A.Consulting
加快准备，全面细致的推广尽快启动，最后阶段的蓄客冲刺。
华业·东方玫瑰业·东方玫瑰-打价值战
东方玫瑰2009年12月首次成功入世，“打价值战”理由有二： 东方玫瑰2009年12月首次成功入世， 打价值战”理由有二： 2009 月首次成功入世
分析：从图上看出，客户认知渠道以搜房、新浪等网络认知 为主，说明本案客户群以网络认知最为直接与收效最佳；其 次，为朋友介绍、短信告知。
PART 5
B.A.Consulting B.A.Consulting
我们如何应对
华业地产： 华业地产：坚定信心
我们信心的来源： 我们信心的来源：
1. 优秀的团队：公司拥有北京地区最具开发实力的地产团队。 2. 我们的项目：华业·东方玫瑰已成为通州乃至北京最知名的核心大盘。
1. 价格小降难以撼动市场；价格大降势必对前期成交客户带来落差，风险很 大，可能会出现无法把控的局面。 2. 09年东方玫瑰低调开售通州新城，轰动北京城，项目价值得到市场公认，我 们要做得就是将此价值继续扩大和深入。