商业物业物管费测算模型(最终版)
160.00 10.00 50.00
1,000.00 2,000.00
500.00 2,000.00
300.00 500.00 100.00
30.00 30.00 15.00 15.00 19.00 18.00 55.00 600.00 20.00 30.00 20.00 25.00 20.00 10.00 10.00
根
套
个
把
400G
个
个
200g
个
BL
套
套
6M
个
3.5M
个
2.5M
个
套 600/450/300 套
255
台
16
台
250/380V
台
750WQDS6
台
100M\125M\150M 各1
300mm
把
各1
22m\25m\53m 套
600mm
把
300mm
把
600g
把
1.5T*3M
台
20.00 29.90
70.00 78.00 168.00 600.00 152.00 147.00 147.00 139.00 97.50 54.30 390.00 135.00 93.50 167.00 1,500.00 279.00 1,500.00 498.00 12.80 19.00 54.60
LT-385 7.5m
双 双
0.7KG 600g
5.00
-
5.20
-
-
5.00
-
11.10
-
8.50
-
11.10
-
8.50
-
15.00
-
12.60
-
10.00
-
37.00
-
20.00
-
29.90
-
21.10
-
1.60
-
10.00
-
5.20
-
11.70
-
2.50
-
24.70
-
-
5.00
-
11.10
-
8.50
台
温湿度仪
台
红外测温仪
台
噪声计
台
电焊机
台
氩弧焊机
台
电焊面罩
具
电焊手套
付
水平尺
把
喷射清洗机
台
大功率吸水器
台
三脚架
套
空气压缩机
台
热风机
把
照度计
台
检修电话
部
拉铆枪
把
玻璃吸盘
支
玻璃刀
支
鲤鱼钳
把
卡簧钳
把
大力钳
把
多用扳手
套
曲线锯
台
弯管器
把
什锦锉
套
圆锉
把
平锉
把
半圆锉
把
铁皮剪
把
滚筒刷
把
油漆刷
把
排笔
把
钢丝刷
把
喷枪
把
管子割刀
7.5m LT-385
双 双 副
各1
11.00
-
11.00
-
16.90
-
6.00
-
20.00
-
11.70
-
37.00
-
29.90
-
22.10
-
1.60
-
10.00
-
5.20
-
2.50
-
2.00
-
-
5.00
-
20.00
-
11.10
-
8.50
-
20.00
-
11.10
-
8.50
-
16.80
-
11.00
-
11.00
2.20 50.00 41.40 278.00 381.00 211.00 196.00 1,490.00 1,270.00
6.50 52.00 28.65 126.00 1,500.00 26.00 230.00
5.60 39.00 27.00 2,799.00 1,399.00 349.00 337.60 80.00 910.00 684.00 650.00 237.00 511.00 11.90 175.00 59.80 18.10 42.30
数量
8*200 6*150 5*100 8*200 6*150 5*100
单价 8,000 4,200 2,150
40,000 41,850 512,491 10,000 16,500
460 2,500 3,500 13,076 2,380
580 5,700 2,250 15,760 90,000 4,060 2,000
-
-
5
-
-
5
-
-
5
-
-
5
-
-
5
-
-
5
-
-
5
-
-
5
-
-
5
-
-
5
-
-
5
-
-
2
-
-
5
-
成套攻丝板牙
45件
套
成套钻头
1-10mm
套
活扳手（大、中、小）
各1
强光手手电筒（充电型）
套
英制内六角扳手组合
史丹利
套
十字螺丝刀（短颈）
6*38
一字螺丝刀（短颈）
6*38
十字穿心螺刀
6*150
一字穿心螺刀
6*150
风速仪
双
套
MF-47
套
UT52
套
套
9250T
套
ZL25-3
个
ZL25-4
个
10件
套
600mm
套
450mm
套
240
个
KH-8
套
6PLC
套
32件
套
套
13
套
20
套
9.6V
套
40W
套
100W
套
1.5M
个
100G
盒
250M
套
200M
套
110
台
3*25*50
套
2*15*50
套
200M
把
GQ-80Z
台
RU382
台
套
1.5M
7.50 400.00
-
2
-
-
1
-
-
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
5
-
-
5
-
-
5
-
-
5
-
-
2
-
-
2
-
-
1
-
-
1
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
5
-
-
5
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
2
-
-
3
-
-
3
-
-
3
-
-
5
金额 -
-
使用年限 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 3 5 3 3
10 5 5 5 3 5 3 5 5 5 5 5 5 5 3 5 5 3 5 5 5 5 5 3 3 3 5 2 5 5 5
2 2 2 2 2 2 2
年折旧额 -
-
斜口钳 尖嘴钳 电工刀 活扳手（小） 卷尺 手锤 工具箱 水鞋 绝缘鞋 线手套 皮手套 手电筒 塑料绝缘胶布（四色） 黑胶布 二、电梯技工工具 测电笔 十字螺丝刀（大） 十字螺丝刀（中） 十字螺丝刀（小） 一字螺丝刀（大） 一字螺丝刀（中） 一字螺丝刀（小） 钢丝钳 斜口钳 尖嘴钳 电工刀 叉扳手组合 手锤 工具箱 水鞋 绝缘鞋 线手套 皮手套 手电筒 绝缘胶布（四色） 黑胶布 卷尺 头盔（黄色） 三、弱电技工工具 测电笔 十字螺丝刀（中） 十字螺丝刀（小） 十字螺丝刀（长颈） 一字螺丝刀（中） 一字螺丝刀（小） 一字螺丝刀（长颈） 斜口钳 （小） 尖嘴钳（小） 镊子 电烙铁25W 活扳手（小） 电工刀 卷尺 工具箱 水鞋 绝缘鞋 线手套 白手套 绝缘胶布（四色） 黑胶布
六门更衣柜
宿舍桌子
宿舍椅子
鞋柜
晾衣架
保安单人双层床
保安床上用品
保安用洗衣机
健身器材
员工餐桌
合计
一、强电技工工具 测电笔
十字螺丝刀（大）
十字螺丝刀（中）
十字螺丝刀（小）
一字螺丝刀（大）
商业广场物管费测算表
14) 扶手梯（4台）
同上（E区）
（4*11000+4*5000 ）/12
15)
扶手梯（14 台）
同上（F区）
（14*1100+14*5000 ）/12
1）年维修保养20000元/
16)
供配电系统维 护保养费
台·年; 2) 年检费5000 (26*20000+26*5000 元/台3）低压配电柜及 +240000)÷12
3
工具费
用2年,
2)购
置锄头,草剪,枝剪,喷水
管等其它用品年支出
(9000÷2+60000)÷ 12
5375
650
609
60000元
4
农药化肥
按绿化面积0.5元/平方 米计
16500*0.5
8000 975 913
6294 665 2070 715 1109 197
518
419 49 444 665
50000
5984
8282 1818
3%
十 二
物业设备大修 费用
按设备价值2亿元，2%提 取/总面积
200000000*2%÷12
333333 39868 37407
27256
28056 188633 12113 16.70%
总计
(一)+…………+(十二)
1888984 225266 210769 149993 154285 1082126 66545
）/12
区）
2) 贷梯（2台）
同上（B﹑E区）
（2*2000+2*5000） /12
3)
观光梯（12 台）
同上（F﹑G区）
商业物业管理服务费测算方案
市场调研2009年2012年2012年2012年2011年2011年2012年2012年2013年续上页按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。
4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。
6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。
7、设置“服务中心”，公示联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。
9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。
并对薄弱环节进行改进。
10、建立健全财务管理制度。
11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
岗位设置商业服务岗位安排岗位设置总架构项目物业总经理1人住宅物业主任1人客户服务部8人工程部21人秩序维护部95人环境绿化部客服经理1人工程经理1人秩序维护经理1人环境绿化经理收费员1人工程主管1人秩序维护领班3人环境绿化领班环境绿化专员1人工程领班2人外围巡逻6人外围保洁住宅领班人高压值班3人监控值班6人外围绿化工商业领班人运行技工3人住宅大门9人住宅保洁住宅客服3人暖通技工3人住宅巡逻18人住宅绿化工中铁仁禾物业管理费用总表人员成本1、人员薪酬2、社会保险、福利及其它费用说明：一、根据《劳动合同法》第四十七条规定。
行政、秩序维护及其它成本1、行政费用2、秩序维护费用3、财务及其它费用清洁、绿化及节日装点成本1、清洁外判费用2、物料消耗设备设施维修保养成本及能耗（6）公共能耗（7）弱电系统结论方案一、根据预算，四川仁寿—中铁·仁禾广场的物业管理费标准如下：住宅2.00元/ 月/㎡、商业4.82元/ 月/㎡、写字楼11.43元/ 月/㎡、酒店2.28元/ 月/㎡、车位62.75元/ 月/个。
商业物业管理收费方案测算
商业物业管理收费方案测算概述商业物业管理收费是商业物业经营管理的重要环节之一，其合理性直接影响到物业的经营管理收益。
当前商业物业管理模式不断创新，如何设计出符合市场需求和经营管理要求的收费方案，已成为广大商业物业从业者关注的焦点。
本文将结合市场需求和经营管理需要，对商业物业管理收费方案进行细致分析和测算，从而为商业物业从业者提供可行性建议和参考。
收费模式根据市场需求和经营管理要求，本文将提出三种常见的商业物业管理收费模式，分别为管理费、租金比例和固定租金。
管理费管理费一般是指物业公司对商业租赁人按照一定标准或按照管理面积收取的一笔费用。
管理费的优点在于灵活性强，物业公司只需要按照合法的标准对商业租赁人进行收费即可，不受市场行情的影响。
但是管理费的缺点也很明显，就是不利于物业公司与商业租赁人之间产生良性互动关系。
租金比例租金比例收费模式则是物业公司与商业租赁人按照一定比例分配租赁收入。
这种收费模式可谓权衡利弊，它可以促使物业公司和商业租赁人之间产生适当的合作关系，避免僵化与过度强制。
但是缺点也有，一是不够灵活，二是存在风险。
固定租金固定租金则是物业公司直接按照固定数额向商业租赁人收取，具有稳定性和可预测性。
但是固定租金收费容易受市场行情影响，如果租赁市场繁荣，过高的租金反而会招致商业租赁人的反感和不租赁。
收费测算以下将分别对三种收费模式进行测算，并分析测算结果。
管理费收费测算•总收入 = 管理面积 × 管理费单价假设市场管理费标准为 10 元/m2，某商业物业公司待管理面积为 8000 m2。
则该收费模式的商业物业管理收费如下计算：总收入 = 8000 × 10 = 80,000 元根据上述测算，可得出该收费模式的总收入为 80,000 元。
租金比例收费测算•总收入 = 商业租赁人租金 × 租金比例假设商业物业公司与商业租赁人按租金比例 10% 分配租金，某商业物业公司商业租赁人每月实际租金为 200,000 元。
物业管理费用测算
物业管理费用测算预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制运营管理费用测算一、测算依据及暂定物业费标准1、运营管理服务收、支测算的依据总计收费面积：14623平方米园区商户数：135户小区车位数：282个出入口：1个二、运营管理服务的人员配备1、本公司人员配备三、费用支出测算1、管理服务人员的工资费用（月）本公司人员工资费用本公司人员工资费用=27000元外包委托物业管理基层服务人员工资费用合计管理服务人员的工资费用为：本公司人员工资费用＋外包委托物业管理基层服务人员工资费用=66400元/月2、公共部位、共用设施的日常运行、维护、管理费用公共设施设备维护及保养费公共设施、设备运行费合计公共设施设备的维护、保养及运行月费用为：22472元/月，3、清洁卫生、绿化费用4、公共秩序维护费5、企业办公费用6、运营服务企业运营固定资产折旧费用运营固定资产按照两年折旧，每月合计：52180元÷24月=2174元/月7、月总支出月总支出：96571.6元=以上（1至6项费用）总计8、法定税费（综合税率5.5%）理论法定税费=月总支出×5.5%=96571.6×5.5%=5311.4元/月9、合计月支出合计月总支出为：101883元/月四、运营管理费用收入测算实际管理费单价：合计月总支出÷总计收费面积=6.97元/月/㎡五、空调使用费用单价测算空调主机200天用电费用：158.3度/小时/天×12小时×200天×0.79元/度=300137元；风盘用电费用总计：150W×12小时÷1000×100部×200天×0.79元/度=28440元；空调使用费用单价：（300137元+28440元）÷9638㎡÷200天=0.1704元/㎡/天；由此现在空调使用费用运营单价合理；注：以上费用测算只做每月园区日常运营所需费用的常规支出合计运算，未计算租赁差价利润。
商务公寓的物业经营管理成本测算
物业经营管理成本测算一、物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970 m24、地下建筑面积：3500 m25、建筑占地面积：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容积：2.008、绿化率：30.4%9、商铺：9000 m210、商务公寓：10970 m211、停车位：92二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。
按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员13 2346.00 30500.00四维修人员 5 1000.00 5000.00二收费员 3 800.00 2400.00五治安员20 750.00 15000.00三服务员14 600.00 8400.00六保洁员 6 550.00 3300.00七合计61 / 64600.00(2)费用测算管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）一基本工资64600.00 / 3.234二福利费20341.50 注(1) 1.148三加班费/ / 暂不计四服装费1625 注(2) 0.081五合计79166.50 / 4.463注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）采用总体匡算思路进行测算。
商业项目物业管理费测算模板
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.00 0.00 0..00 0.00 0.00 0.00 0.00
8 9 10 三 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 四 1 2 3 4 五
办公用水 办公能源费 印刷费 共用设施设备运行维护费 员工工资 社会保险 节日加班费 服装费及洗涤费 员工餐费 公共部位维护费 保安监控系统运行维 护费 消防监控系统运行维 护费 电梯运行维护费 公共设施/设备动力能源费及公共区域照明能源费 清洁卫生费用 日常保洁费 外墙清洗费 生活垃圾清运费 化粪池清掏费 绿化费用 外包 （养老、失业、工伤）22%，医 疗10%，生育险0.08% 国家法定10个节假日,按3倍日工 资发放加班费
按比例5.5%计算
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.00 0.00 0.00
物业管理费测算表
序 号 一 1 2 3 4 5 6 7 8 二 1 2 3 4 5 6 7 办公用品及耗材 办公设备维修费 通讯费 办公电话费 交通费 业务招待费 标识制作 项 目 测算依据 管理服务人员工资及福利 员工工资 社会保险 节日加班费 计提劳保福利费 计提工会经费 计提教育经费 服装费及洗涤费 员工餐费 办公费用 （养老、失业、工伤）22%，医 疗10%，生育险0.08% 国家法定10个节假日,按3倍日工 资发放加班费 取费标准 测算公式 测算结果 (元/月) 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 总建筑面积：28000M2、 单价 备 注 (元/月.M2) 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
某商业中心商业物业费用测算
0.95
0.03 0.03 0.00 0.12 0.06 3.38 0.00 0.91 0.67
16.53
15
商业建筑面积（㎡）
ห้องสมุดไป่ตู้
16
商业可出租面积（㎡）
44835.47 28913.39
10.66 16.53
说明： 1、商业内表后表水电消耗根据分表计量加收15%计量误差及损耗，水损按用量比进行分摊。
商业物业管理费测算总表
占比
备注
168.80%
此版人力成本人数与商管公司商议确定，保洁含石材打磨人员2名
0.50%
详见《商业固定资产折旧》明细表
64.27%
28.25% 1.01% 0.75% 0.00% 3.57% 1.65% 268.80%
1、能耗未含商业室内室外专有设备设施用电，仅含室外共有部份用电； 2 、能耗费用0.39元/平方，（其中含办公公区区域空调能耗分摊费用0.06元/平 方），设施维护维修费用1.7元/平方，（空调维护费用0.49元/平方） 3、未含卫生间水费，水费单独挂表计量，商管公司依据实际发生量加15%损耗 承担。 4、商业专属区域内中央空调末端能耗费用由商管公司承担；主机运行能耗在扣 除3、4号楼大堂分摊费用后其余由商管公司据实承担。 1、耗材未含卷纸和洗手液 2、生活垃圾未含餐厨垃圾，大型包装垃圾 3、未包含装修垃圾费
水损按用量比进行分摊。
大物业分摊 大物业分摊
原20325.86元/月，单方成本0.45元/平方，被商管公司取消
1、此成本按现有工资标准和现有物价测算；
2、如按可
经营面积28913.39㎡计算，单方成本为23.37元/平方；
3、如考虑未来五年物价上涨，人力成本上涨因素，商业物业费按建 面计算为
商务中心物业管理费测算表格模板(全面)
87（个）
40263.31㎡
十二
计算管理费
元/m2.月
费用总支出/建筑面积/12月
16.91
16.69
287.03
十三
建议管理费标准
元/m2.月
18
16
200
序号
项 目
项目费用
(元/年)
计 算 依 据
其 中
备 注
主 楼
附 楼
地下车库
B
管理费总收入
7593240
5541048
1843392
208800
C
盈亏
166576
336715
(79283)
(90856)
项 目
主 楼
附 楼
地下车库
合 计
备 注
工资总额
615133
243670
60297
919100
附件一续表
统筹基金
194427
79835
8343
282604
附件一续表
加班费
22827
10258
1175
34260
附件一续表
服装费
10628
4476
1771
商务中心物业管理费测算表(全面)
序号
项 目
项目费用
(元/年)
计 算 依 据
其 中
备 注
主 楼
附 楼
地下车库
A
费用总支出
一
工资福利费用
1304319
875402
351707
77211
详见附件一
二
能耗费用
3131882
2255318
769221
完整版)物业费测算模版
完整版)物业费测算模版项目基础数据包括规划建设净用地面积为.63平方米，总建筑面积为.91平方米，其中地上建筑面积为.02平方米，地下建筑面积为.89平方米。
其中，电梯住宅建筑面积为.02平方米，架空层建筑面积为1783.65平方米，小区服务用房建筑面积为659.21平方米，物业管理用房建筑面积为657.14平方米。
地下建筑面积包括地下停车场建筑面积为.08平方米，地下物管用房工具间建筑面积为2686.16平方米，地下设备用房建筑面积为2095.69平方米，非机动车库建筑面积为2860.96平方米。
绿地面积为9674.78平方米，建筑密度为21.1%，容积率为4.5，绿地率为35.7%。
建筑物包括3幢，6个单元，机动车停车位共有1370个，其中地下停车位为1356个，地面停车位为14个，住户共有846户。
中控室有1间，车行出入口有2个，人行出入口有3个。
物业管理服务收支测算依据国家《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》及实施细则，遵循物业管理行业特点的原则。
物业管理行业属于保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。
服务水平与管理费用相配比的原则，本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点和目标相适应。
收入主要由住宅管理费、车位管理费及其它等收入组成。
管理费为平方米×3.8元/平方=元，停车场地下停车位为1356个×250元=元，地面停车位为14个×110元=1540元。
支出主要包括人工费支出、行政办公费用、设备设施运行及维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金。
小区物业管理、服务人员费用测算表如下：序号工作岗位（职务）数量（人）薪资标准（元）月薪金额(元)（小计）1 物业经理 12 安保人员 6 40003 保洁人员 10 3000总计 17 /以上是物业管理服务收支测算及说明。
物业管理费测算模板
元/人.3年
人×元÷12个月÷3
2.秩序维护员人身保险
元/人.年
人×元÷12个月
3.秩序维护员住宿水电费
小 计
（1—3）÷面积（㎡）
六
办公
费用
1.通讯费、交通费
综合测算
2.办公水电费
综合测算
3.易耗办公用品资料费
综合测算
4.网络费
5.招聘、培训费
小 计
（1—5）÷面积（㎡）
七
物业管理企业固定资产折旧
物业管理费测算模板
序号
类 别
项 目
依 据
计 算 式
月金额
元/㎡.月
备注
一
（一）
管理服务人员基本工资标准
岗 位
人 数
工资标准：元/月
1.物业经理
2.客服主管
3.客服
4.收款员
5.工程主管
6.维修工
7.秩序维护主管
8.秩序员
9.环境主管
10.清洁工
10.绿化工
小计（一）
（1—10）
费用÷面积
（㎡）
（二）社会保险和按规定提取的福利费等
1. 公共电费
综合测算
2.土木工程维护
综合测算
3.公共设备设施维护
综合测算
4.电梯年检费
5.不可预见费
（1—4）×3%
×3%
小 计
（1—5）÷面积（㎡）
三
物业管理区域卫生清洁费
1.清洁卫生用品
综合测算
2.化粪池清理
3.生活垃圾清运费.
由环卫承包.元/桶.月
桶×元/月
4. 消杀(0.01元/㎡)
综合测算
小 计