第十章写字楼物业经营管理
写字楼物业经营管理
写字楼物业经营管理随着城市化进程的不断加快，写字楼作为一种代表城市现代化发展的产物，迅速扩张。
写字楼的特点是集中大量的商务人士和企业，大量人员的入住同时也带来了大量的维护管理需求。
因此，写字楼物业经营管理显得尤为重要。
一、写字楼物业管理的种类写字楼物业管理可以分为自管式和委托式两种。
1.自管式自管式的写字楼物业管理，一般由楼宇自己的物业管理部门来进行管理和维护。
由于管理部门受到写字楼所有者的雇佣而员工的职责范围有限，自管式的管理较为简单，但也存在一些问题，如专业人员不足、成本高等问题。
2.委托式委托式的写字楼物业管理，一般由物业服务公司来进行管理和维护。
这种管理形式需要物业服务公司投入大量的人力、物力和财力进行管理。
而委托式的优势在于，物业服务公司作为专业服务商能够更加专业地进行管理和服务，而且成本也得到了有效控制。
二、写字楼物业管理的职责在如此众多的人员和机构中，写字楼物业管理部门是整个写字楼管理中最重要的组成部分。
写字楼物业管理的职责包括以下几个方面。
1.管理维护写字楼物业管理要负责管理和维护楼宇的公共设施，比如卫生间、电梯、停车场等。
应确保这些设施符合公共安全和卫生要求，随时随地保持洁净和维护。
2.应急处理写字楼物业管理在紧急情况时要快速应对，比如楼层停电或水管爆裂等突发情况。
在这些紧急情况下，写字楼物业管理需要迅速出现在现场进行抢修和处理，确保业主和租户的生命财产安全。
3.安保管理写字楼物业管理在安保管理方面也有重要的职责。
他们需要确保写字楼的安保措施得到有效的实施，通过监控和巡逻等手段，确保业主和租户的安全。
同时，在火灾等紧急情况中，写字楼物业管理需要积极引导人员疏散和逃生，保证所有人员安全撤离。
4.客户服务写字楼的业主和租户是写字楼物业管理的主要服务对象。
物业服务人员需要耐心、周到、热情地为入住人员提供各种服务，为他们提供写字楼的信息、帮助他们解决问题和满足他们的需求。
这些服务可能包括协助租户打印文件、协助客户联系快递等等。
第十章 写字楼物业经营管理 Microsoft Word 文档
第十章写字楼物业经营治理（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对写字楼及写字楼物业治理、写字楼租赁治理、写字楼宁静与风险治理，写字楼物业治理企业选择与评价要领的熟悉水平，以及对写字楼物业经营治理的能力和知识水平。
（二）考试根本要求掌握：写字楼租金确定与调解的要领和特点，写字楼经营治理绩效评价的指标与要领。
熟悉：写字楼的特点，写字楼物业治理的事情模式和治理内容，写字楼租户选择的要领，写字楼的租约制定，写字楼物业治理企业的选择尺度。
了解：影响写字楼分类的因素，写字楼治理的计谋，写字楼宁静与风险治理。
第一节写字楼及写字楼物业治理一、写字楼物业的特点-熟悉本书第一章已经就写字楼的观点进行了界定。
写字楼物业的特点，主要会合在以下几个方面：1．所处区位好，范围大2．多为现代化的高层修建3．功效齐全、配套设施完善4．多由专业物业治理企业治理5．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的要害二、影响写字楼分类的因素－了解凭据写字楼的使用方法差别，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼。
自用型写字楼是为特定用户量身设计建立的、仅供其独占使用的写字楼空间。
凭据写字楼物业所具备的功效差别，可将写字楼分为：(1)单纯型写字楼，即写字楼根本只有办公一种功效，没有其他功效(如展示厅、餐饮等)；(2)商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿；(3)综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功效，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。
但写字楼市场上通常将写字楼分为甲、乙、丙三种类型。
影响写字楼物业分类的因素进行扼要的阐发。
1．位置2．交通方便性3．声望或形象5．大堂6．电梯7．走廊8．写字楼室内空间部署9．为租户提供的办事10．修建设备系统11．物业治理水平12．租户类型三、写字楼物业治理的目标－无要求(一)宏观目标通过物业治理充实发挥写字楼的形象性作用可以被称为写字楼物业治理的宏观目标。
写字楼物业运营和管理
写字楼物业运营和管理引言写字楼作为商业办公场所，物业运营和管理是确保写字楼正常运转和顺利运营的关键要素之一。
其涉及到的工作内容包括维护建筑设施、提供高品质的服务、满足租户需求等。
本文将讨论写字楼物业运营和管理的重要性以及应该采取的措施。
写字楼物业运营和管理的重要性写字楼的物业运营和管理对于保持整个写字楼的良好形象和声誉至关重要。
以下是几个重要原因：1. 维护建筑设施写字楼的建筑设施是其正常运营的基础。
物业运营和管理团队应该定期检查和维护建筑设施，确保其处于良好的工作状态。
这包括维修电梯、空调系统、电力设备等。
定期的维护工作可以减少设备故障和维修成本，提高设施的可用性和寿命。
2. 提供高品质的服务写字楼物业运营和管理团队应该提供高品质的服务，以满足租户的需求和提升他们的工作体验。
这包括及时解决租户的问题和反馈、提供优质的保安服务、卫生清洁等。
通过提供良好的服务，物业管理团队可以增加租户的满意度，提高租户的忠诚度，并吸引更多的潜在租户。
3. 管理租户关系物业运营和管理团队负责管理和维护与租户之间的关系。
这包括与租户进行沟通、协商和合作，确保租户的合理需求得到满足。
物业管理团队应该建立积极的租户关系，提供良好的客户服务，并解决租户之间的纠纷和问题。
通过建立良好的租户关系，可以保持租户的稳定性和满意度，减少租户的流失。
4. 管理费用和预算物业运营和管理团队应该有效管理写字楼的费用和预算。
他们应该制定合理的预算，并监督费用的使用情况。
通过精确的预算管理，可以降低运营成本，提高效率，并确保财务稳定。
5. 安全和风险管理写字楼物业运营和管理团队负责管理和维护写字楼的安全。
他们应该制定和执行安全政策和程序，确保所有的员工和租户能够在一个安全的环境中工作。
此外，他们还应该制定适当的风险管理计划，应对可能发生的紧急情况，如火灾、地震等。
写字楼物业运营和管理的措施为了有效进行写字楼物业运营和管理，以下是一些值得采取的措施：1. 建立专业的物业管理团队写字楼物业管理团队应该由专业的人员组成，具有相关的知识和技能。
写字楼物业经营管理(doc 9页)
写字楼物业经营管理(doc 9页)性物业市场中的地位。
2．物业管理目标：该目标的制定过程实际上是在物业发展目标和物业管理实际工作的各个方面之间找到一个现实的平衡的过程，尤其是租户管理和财务管理的目标与内容在制定战略性管理目标及其规划时应该很好的协调。
3．租户管理：也即承租人管理，其目的是为当前的租户在其承租本物业期间提供满意的服务，以使当前的租户在其租约期满后能够续租，同时也为物业创造一个良好的声誉，并以此来吸引新租户、提高市场竞争力和物业租金。
4．租务市场管理：包括吸引和发现可能的租户、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，以最终签订租赁合同。
5．租赁期间管理：主要指租户履行租约义务的监督、制定有效的租金收取政策、服务费管理、租金调整和续租谈判和租期结束时的管理等工作。
6．人事管理：包括聘用合格的工作人员、对职员进行上岗前的培训和尽可能稳定能干、有责任心、有贡献的职员。
7．建筑物管理：包括确定适当的建筑物维修养护的标准、建筑物管理办法、对建筑物进行定期检查和公共设施设备的维修养护与管理。
8．财务管理：业主投资于物业最主要的是要获取投资收益。
因此，管理和确保业主的财务收入是物业管理最重要的一个责任。
财务管理的主要工作包括编制预算、处理纳税和保险事宜、以及财务档案管理。
9．经营状况评估：物业管理企业经常更新和评估物业的财务状况，以便从中发现物业经营状况好坏的原因。
物业管理企业应将分析的结果报告业主，以便采取正确的方法或改变策略来适应未来的市场状况。
目前使用的主要经营状况评估指标包括：预计的租金水平与实际租金水平的比较；预计和实际的物业资本价值的增长；物业的竞争能力与其市场竞争对手的比较；资本回报率即年净收益与物业资本价值的比率；净收益即毛收益减去经营成本；空置水平；服务收费水平；租金拖欠和坏账情况；财务内部收益率；对于机构投资者来说，本物业在其房地产投资组合中的位置。
五、写字楼物业管理的内容－熟悉写字楼物业管理的工作内容，包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫、协调业主与租户的关系、组织与控制等。
写字楼物业管理运营方案
写字楼物业管理运营方案一、背景介绍随着城市化进程的不断加快，写字楼的数量也在不断增加。
在这样一个背景下，写字楼物业管理的重要性愈发凸显。
优秀的物业管理不仅能够提高写字楼的整体形象，增加写字楼的吸引力，也能够提高写字楼的租金收入，增加业主的收益。
因此，如何运营好写字楼物业管理成为了许多物业管理公司以及业主关注的焦点。
二、运营目标1. 提高写字楼管理水平，保持写字楼的品质2. 提高写字楼的出租率，增加租金收入3. 提高业主的满意度，保持业主的忠诚度4. 提高工作效率，降低运营成本三、管理模式1. 专业化管理：建立专业的物业管理团队，定期进行培训，提高团队的整体素质和专业能力。
2. 精细化管理：通过完善的管理制度和流程，实现写字楼管理的精细化管理，提高管理效率和服务质量。
3. 定制化服务：根据写字楼的不同特点和业主的需求，提供定制化的服务，使每一家写字楼都能得到最合适的管理方案。
4. 数据化管理：建立数据管理系统，对写字楼的运营情况进行实时监控和分析，提高管理决策的科学性和准确性。
四、具体措施1. 提高保洁服务质量：提升保洁人员的专业素质和工作效率，加强保洁设备的更新和维护，保证写字楼的清洁度和卫生环境。
2. 完善安保管理措施：加强安保人员的培训和管理，提高安保设备的使用效率和安全性，确保写字楼的安全。
3. 加强设施维护和管理：定期进行设施维护和检查，及时发现和解决设施问题，延长设施的使用寿命，提高设施的使用效率。
4. 定期举办活动：组织写字楼内的各类活动，增加写字楼的活力和文化氛围，提高业主的满意度和忠诚度。
5. 制定租金优惠政策：根据市场情况和写字楼的特点，制定相应的租金优惠政策，吸引更多的租户入驻，提高出租率和租金收入。
6. 加强投诉处理和反馈机制：建立投诉处理和反馈机制，及时处理业主的投诉和意见反馈，提高业主的满意度和忠诚度。
五、总结通过以上的分析和措施，可以看出，提高写字楼物业管理的运营水平不仅需要物业管理公司的专业化和精细化管理，也需要业主的支持和参与。
写字楼的物业管理
写字楼的物业管理引言：写字楼的物业管理是确保写字楼正常运营和维护的重要环节。
良好的物业管理可以提供安全、舒适的工作环境，并提高写字楼的价值。
本文将介绍写字楼物业管理的重要性以及其五个主要方面。
一、安全管理1.1 安全设施：物业管理应确保写字楼内的安全设施正常运行，如灭火器、疏散通道、报警系统等，定期检查和维护这些设施的工作是必不可少的。
1.2 安全培训：物业管理应组织安全培训，确保员工了解应急预案和安全操作规程，提高员工的安全意识和应对突发事件的能力。
1.3 安全巡查：物业管理应定期进行安全巡查，发现并解决潜在的安全隐患，确保写字楼的安全。
二、维护管理2.1 日常维护：物业管理应定期检查写字楼的设施设备，及时维修和更换老化或损坏的设备，确保写字楼的正常运行。
2.2 清洁卫生：物业管理应组织定期的清洁卫生工作，包括公共区域的清洁、垃圾处理等，提供一个整洁、舒适的工作环境。
2.3 绿化管理：物业管理应负责写字楼周围的绿化管理，包括植物的养护、景观的设计和维护等，提供一个美观的工作环境。
三、设施设备管理3.1 设备维护：物业管理应制定设备维护计划，定期检查和维护写字楼的设施设备，确保设备的正常运行。
3.2 设备更新：物业管理应及时更新老化的设备，引进新的高效设备，提高写字楼的设施设备水平。
3.3 节能环保：物业管理应提倡节能环保理念，在设备使用和维护过程中，采取相应的措施，减少资源消耗和环境污染。
四、秩序管理4.1 停车管理：物业管理应制定停车规划，合理规划停车位的分配和使用，确保写字楼停车秩序的良好。
4.2 物品管理：物业管理应建立物品管理制度，监控写字楼内物品的流动，防止物品的丢失和损坏。
4.3 安全管理：物业管理应加强对写字楼内人员的管理，确保写字楼内的秩序和安全。
五、服务管理5.1 服务意识：物业管理应培养员工的服务意识，提供高质量的服务，满足租户的需求。
5.2 技术支持：物业管理应提供技术支持，解决租户在使用设施设备过程中的问题，提高租户的满意度。
写字楼物业综合管理规定
写字楼物业综合管理规定一、总则为了规范和提高写字楼物业管理水平，保障租户和业主的合法权益，提供良好的办公环境，特制定本规定。
二、物业管理机构1. 物业管理机构应具备合法的经营资质和专业的管理团队，负责写字楼的日常维护和管理工作。
2. 物业管理机构应设立专门的客服中心，提供全天候的服务，并及时响应租户和业主的需求和投诉。
三、写字楼维护1. 写字楼的外观、公共区域、设施设备等应保持干净整洁，定期进行维修和保养。
2. 写字楼内部的电梯、空调、供水、供电等设施设备应保持正常运行，确保租户和业主的正常使用。
3. 写字楼的消防设施应符合相关法规要求，定期进行检测和维护，确保安全使用。
四、安全管理1. 物业管理机构应制定完善的安全管理制度，包括安全巡查、安全培训、安全演练等，确保写字楼的安全。
2. 写字楼应配备安全人员，负责监控和维护写字楼的安全秩序，及时处理突发事件。
3. 物业管理机构应与相关部门建立密切合作，共同维护写字楼的安全。
五、环境卫生1. 写字楼的公共区域应保持清洁，定期进行清扫和垃圾清运，确保环境卫生。
2. 物业管理机构应提供垃圾分类指导，积极推行垃圾分类制度，减少环境污染。
3. 写字楼周边的绿化带和停车场等应进行定期清理和维护，提供良好的工作环境。
六、租户管理1. 物业管理机构应与租户签订合同，并明确双方的权利和义务。
2. 物业管理机构应建立租户管理档案，记录租户信息和租赁合同情况。
3. 物业管理机构应定期与租户进行沟通和交流，了解租户的需求和问题，并及时解决。
七、费用管理1. 物业管理机构应按照约定收取物业管理费用，并明确费用的项目和标准。
2. 物业管理机构应建立健全的财务管理制度，确保费用的合理使用和透明度。
3. 物业管理机构应定期向业主和租户报告费用的使用情况。
八、投诉处理1. 物业管理机构应建立健全的投诉处理机制，及时受理和处理租户和业主的投诉。
2. 物业管理机构应设立投诉反馈渠道，向租户和业主提供便捷的投诉途径，并及时回复和解决问题。
写字楼上的物业管理方案
写字楼上的物业管理方案一、物业管理的概念及重要性物业管理是指对物业（如房屋、土地等）进行有组织、有计划的管理和维护工作，以保证物业的正常使用和价值的持续提升。
在写字楼中，物业管理主要包括房屋的日常维护、设备的维修、秩序的管理、安全的维护等工作。
物业管理的重要性主要表现在以下几个方面：1. 提升写字楼的形象。
物业管理的好坏直接决定了写字楼的形象，好的物业管理能够提升写字楼的品牌形象，为商户和客户提供一个良好的工作和交易环境。
2. 提高写字楼的使用效率。
物业管理可以确保写字楼的设施设备保持良好状态，提高写字楼的使用效率，为商户提供良好的办公条件。
3. 保证写字楼的安全性。
物业管理可以加强对写字楼的安全管理，预防火灾、水灾等事故的发生，保障写字楼内人员和财产的安全。
4. 促进商户之间的合作。
物业管理部门可以通过组织商户活动、促进商户之间的合作，搭建商务社交平台，为商户提供更多的商机。
二、物业管理的原则在写字楼的物业管理工作中，应当遵循以下原则：1. 服务至上。
物业管理应当以服务为宗旨，为商户提供优质的物业服务，提高商户的满意度。
2. 经济合理。
物业管理应当注重节约，合理利用资源，尽量减少管理成本，为商户提供经济合理的服务。
3. 安全第一。
物业管理应当将安全放在首位，确保写字楼内人员和财产的安全，对安全隐患进行及时处理。
4. 公平公正。
物业管理应当公平公正对待商户，不偏袒任何一方，维护写字楼内的和谐氛围。
5. 高效管理。
物业管理应当高效管理，加强组织协调，提高工作效率，为商户提供更迅速的服务。
6. 社会责任。
物业管理应当承担社会责任，积极参与社会公益活动，为社会做出贡献。
三、物业管理的具体内容物业管理的具体内容包括以下几个方面：1. 日常维护。
物业管理应当对写字楼内的设施设备进行定期维护，确保设施设备的正常运作，延长设施设备的使用寿命。
2. 安全管理。
物业管理应当制定安全管理制度，加强对写字楼内的安全管理，预防火灾、水灾等事故的发生，确保写字楼内人员和财产的安全。
物业管理经管第10章-写字楼物业经营管理
一、写字楼物业的特点
• 写字楼物业的特点： 1．所处区位好，规模大 2．多为现代化的高层建筑 3．功能齐全、配套设施完善 4．多由专业物业管理企业管理 5．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键
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二、影响写字楼分类的因素
• (1)单纯型写字楼：以办公做为惟一用途 • (2)商住型写字楼：办公为主，兼顾居住 • (3)综合型写字楼：办公为主，兼顾其他
• 对于中低档写字楼物业选择网络和报纸、电视、广播来进行 宣传。
• 物业管理师带领有兴趣的人士前往“看楼” • 一般取决于其对目前和未来所提供空间的满足感和所需支付费
用的承受能力。
• 经验丰富的物业管理师在向潜在的租户展示、介绍物业 的过程中，能清楚地从顾客的反应中知晓是否他已经初 步决定承租物业，及时进行引导，并尽可能用大众化的 语言回答顾客的提问。
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四、写字楼物业管理的工作模式
• 重点：租户对其所使用的物业的环境感到满意， 并希望继续租用本物业。
• 中心：满足当前租户的需要并吸引未来的新租户。
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四、写字楼物业管理的工作模式
1．物业发展目标：这是物业的市场定位。
2．物业管理目标 3．租户管理 4．租务市场管理
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第十章 写字楼物业经营管理
• 第一节 写字楼及写字楼物业管理 • 第二节 写字楼租赁管理 • 第三节 写字楼安全与风险管理 • 第四节 写字楼物业管理企业的选择与评价
第四页，共52页。
第一节 写字楼及写字楼物业管理
• 一、写字楼物业的特点 • 二、影响写字楼分类的因素 • 三、写字楼物业管理的目标 • 四、写字楼物业管理的工作模式 • 五、写字楼物业管理的内容 • 六、写字楼管理中的策略
写字楼物业经营管理
第十章写字楼物业经营管理学习目标●了解影响写字楼的分类因素、写字楼管理策略、写字楼安全与风险管理。
●熟悉写字楼的特点、写字楼物业管理、工作模式和管理内容、写字楼租户的选择方法、写字楼物业管理企业的选择标准。
●掌握写字楼租金确定与调整的方法和特点，写字楼经营管理绩效评价指标与方法。
第一节写字楼及写字楼物业管理写字楼是社会主义市场经济发展的产物，它的出现和发展趋势体现了科技的进步和现代经济活动的要求。
高科技在写字楼中的运用，经济活动的日益快捷，都对写字楼的管理提出了更高的要求。
我国的写字楼只有在借鉴外来经验的基础上。
立足于本土，充分发挥自身优势，才能适应不断发展变化的市场需求。
一、写字楼物业的特点“写字楼”一词是由境外传入的。
按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。
80年代以后，随着“物业”和“物业管理”等名词及相关行业的引入而广泛应用。
一般来说，写字楼是指用于商务、办公用的楼宇及其配套的设备、设施、场地。
但我们这里主要讲的写字楼是指一种投资性的物业，是主要用于出售、出租办公场所作为收益的房产。
在高楼林立的现代城市中，写字楼各种各样，从建筑外观、内部结构、设施设备等都不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的特点。
现代写字楼的特点主要集中在以下几个方面：1、所处的区位好，规模大现代写字楼的地理位置多建于城市中心的繁华地段。
由于大城市交通方便、经贸活动频繁、信息集中畅通，所以，各类机构都倾向于在大都市的中心地带建造、购买或租用写字楼，以便集中办公，处理公务和经营等事项。
以金融、贸易、信息为中心的大城市繁华地段，写字楼更为集中。
现代写字楼一般建筑规模都很大，办公单位集中，能提供大小多种规格的办公室，其间可以拥有几十甚至上百家租赁单位。
2、多为现代化的高层建筑大多数现代写字楼为高层建筑，楼梯高、层数多、外形雄伟、装饰考究，建筑外形都有自己独特的风格。
写字楼为招揽客户，在注重写字楼外在良好的建筑形象的同时，内部都配备有先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。
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-第十章写字楼物业经营管理
第一节写字楼及写字楼物业管理
1、简述写字楼的特点？
答：写字楼的特点，主要集中在以下几个方面：
（1）所处区位好，规模大；
（2）多为现代化的高层建筑；
（3）功能齐全、配套设施完善；
（4）多有专业物业服务企业管理；
（5）保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键。
2、简述写字楼物业管理的目标有哪些？
答：写字楼物业管理的目标可分为宏观目标（通过物业管理充分发挥写字楼的形象作用可被称为物业管理的宏观目标）、常规目标和微观目标（围观目标也就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标）。
3、简述写字楼物业管理常规目标的主要内容？
答：写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。
（一）经营目标：收益部分使用率最大化。
租售型写字楼的空间，可以以是否取得直接受益为标准分为收益部分（专用部分）和非收益部分（共用部分）。
普通租售型商务写字楼的有效使用率一般为：
（1）标准层有效使用率=专用部分面积/标准层面积=70%~80%；
（2）写字楼整体有效使用率=专有部分面积/总建筑面积（停车场除外）=60%~70%；
使收益部分的使用率最大化，这是写字楼物业管理的第一个常规目标。
（二）管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。
从管理的角度，确保物业资产保值和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。
这是写字楼物业管理的第二个目标。
（三）服务管理：物业所有人和使用人满意率最大化。
4、简述写字楼物业管理的工作模式？
答：写字楼物业管理工作中的每一分部分工作，都应以满足当前租户的需要并吸引未来的新租户为中心。
因此，通常将写字楼物业管理工作（模式）分成以下几个相互联系和影响的方面：
（1）物业发展目标：
（2）物业管理目标：
（3）租户管理：
（4）租务市场管理：
（5）租赁期间管理：
（6）人事管理：
（7）建筑物管理：
（8）财务管理：
（9）经营状况评估：
5、简述写字楼物业经营管理工作的内容？
答：写字楼物业管理的工作内容包括：
（1）写字楼物业市场营销
物业管理师通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平。
这种宣传一般围绕物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，他们一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。
因为很多情况下，租金水平相对与物业的其他特点来说可能并不十分重要。
（2）制定租金收取办法
在制定租金收取办法的过程中，物业管理师通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。
（3）协调业主和租户的关系
及时对话和沟通是建立业主、物业管理师和租户三方之间良好关系的关键。
（4）组织与控制
第二节写字楼租赁管理
1、简述写字楼租户的选择？
答：选择租户应考虑的三个方面的因素：
（一）租户的商业信誉和财务状况
（二）所需面积的大小
在考虑是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑以下三个因素。
（1）可能面积的组合
（2）寻租者经营业务的性质
（3）寻租者将来扩展办公室面积的计划
一般来说，为每个办公室工作人员提供15~20m2的单元内建筑面积比较合适。
（三）需要提供的物业管理服务
2、简述写字楼租金的确定与调整方法和特点？
答：租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。
物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面因素：（1）计算可出租或可使用面积
在测量写字楼面积时有三个概念非常重要，及建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。
出租单元内建筑面积＝单元内使用面积＋外墙、单元间以及单元与公用建筑空间分隔墙水平投影面积的一半。
可出租面积＝出租单元内建筑面积＋分摊公用建筑面积。
在写字楼出租工程中，物业管理师常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积的比例系数（Ｒ／Ｕ系数），实际归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时要将该单元内建筑面积乘以
Ｒ／Ｕ系数。
（R／Ｕ系数＝可出租面积／出租单元内建筑面积）（２）基础租金与市场租金
租金一般是指租户用每平方米可出租面积按月或按年支付的金额。
写字楼的租金水平，主要取决与当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的那一个阶段）。
在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。
在确定租金时看，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金。
在写字楼比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。
（３）出租单元的面积规划和室内装修
（４）租金的调整
租金调整一般是基于消费之价格指数、零售物业指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。
3、简述如何制定写字楼的租约？
答：（1）标准租约的重点条款
在编制标准租赁合约（简称）的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的经营费用；而对于潜在的租户来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。
由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，再租约中一
般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。
这一条款，可能规定要参考一个标准指数（如消费者价格指数或商业零售价格指数），来确定租金定期增长的数量或幅度。
在写字楼物业租约中，在“毛租”的情况下，业主要支付经营过程中所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。
而代收代缴的方式很受业主或租户的欢迎。
当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为“净租”。
由物业经营管理企业代收代缴的费用可按租赁面积基础资金的一个固定比例计算。
一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。
具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法。
最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气等资源的使用费。
此外，设备使用费和写字楼公共空间的维护费用，也常常单独缴费。
设备和公共空间的更新改造投资也要在租户间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。
写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为主要从所收取租金中支付所有的经营费用：采取“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。
（2）折让优惠和租户权利的授予
折让优惠如给租户一个免租期、为租户迁入提供资金帮助、替租户支付提前终止原租约的违约金、对租户入住前的装修提供资金帮助。
在租赁期间，折让优惠的资金要通过各种方式归还业主，此外，业主通常给租户优先承租相邻空置单元的权利。
第三节写字楼物业服务企业的选择与评价
1、简述物业服务企业的选择标准？
答：物业服务企业的选择标准通常包括：
（1）能否令业主满意。
（2）专业服务水平。
（3）向业主提供信息的能力。
（4）管理计划。
2简述物业管理工作的评价？
答：良好的物业管理并不仅仅意味着百分之百的出租率。
物业管理工作的评价应着重从以下几个方面考虑：与租户有良好的沟通；及时收取租金；及时处理租户的投诉；达到了出租率目标；物业维修状况良好；经营费用没突破事先的预算；及时提供有关物业报告；为业主的利益主动提出建议；对业主的批评或建议反应迅速。
3、简述写字楼物业经营管理的绩效评价？
答：写字楼物业经营管理的绩效评价的三项主要指标：
（1）服务满意度：
这是写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标。
主要是指业主对物业管理服务的满意度和员工对物业管理领导的满意度。
主要有六个方面的区分：快与慢的之分（服务效率）；热与冷之分（服务态度）；好与坏之分（服务质量）；全与缺之分（服务制度）；有与无之分（服务程序）；明与暗之分（服务标准）。
前三项方面属于“硬水平”，属于感性服务，是向业主输出一种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度；后三个方面属于“软水平”，属于理性服务，是向员工输入一种理念主要体现员工对物业管理领导的满意度。
（2）物业经济指标
此为写字楼经营管理绩效评价的第二类指标。
项目经济指标，包括租赁经营方面的指标和物业管理服务方面的指标。
写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括：租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率等。
物业管理方面绩效的主要指标，包括出租率、租金拖欠和坏账情况，以及租约续签、扩签、新签、退签等指标。
(3)物业品牌化
第十章写字楼物业经营管理
第一节写字楼及写字楼物业管理
1、简述写字楼的特点？
2、简述写字楼物业管理的目标有哪些？
3、简述写字楼物业管理常规目标的主要内容？
4、简述写字楼物业管理的工作模式？
5、简述写字楼物业经营管理工作的内容？
第二节写字楼租赁管理
1、简述写字楼租户的选择？
2、简述写字楼租金的确定与调整方法和特点？
3、简述如何制定写字楼的租约？
第三节写字楼物业服务企业的选择与评价
1、简述物业服务企业的选择标准？
2简述物业管理工作的评价？
3、简述写字楼物业经营管理的绩效评价？。