浅析小产权房问题的成因及对策
“小产权房”问题浅析
西部大开发 ・
２１Ｏ２ 王 玉 臻
（ 边 大学 法 学院 ，吉林 延 延吉 １３０ ） ０ ２ ３
摘 要 ：房价 一 直是 人们 关 注的热点 ， ０ ０ 的两会 ，房价 的讨论 空前热 烈。 随着社会 经 济的发展 ，房 地产行 业迅速发 展 ，高涨 的房 ２ １年 价催 生 了小产权房 的发展 。 小产 权房 目前几 乎 占据 房地产 市场 的半壁 江 山，本 文主要 对解 决 小产 权房 问题 的对策进 行研 究。 关 键 词 ：小产 权房 ；集体 建设 用地 ；合 法化
中图分 类号 ：Ｔ １ 文献标 识码 ：Ａ 文章 编号 ：１ ０ — ６ １２ １）２ ０ １— １ ９３ ０ ９ ８ ３ （０ ００ — ２ ０ ０
一
、
小 产权 房 的概 念
从 狭义 讲小产权 房是 指在农 民集 体土地 上建设 的房 屋 ，由村委 会 或 乡镇 政府颁 发权 属证 书的房产 ， “ 小产权 房”没 有 国家 颁发 的 土地使用权 证 ，国土和房管 部门也 不会给 购房合 同备 案 。 我 国现有 的法律 对小 产权房 没有 明确 的规定 ，一般 说来 ， “ 小 产 权房 ”是指在 农村集 体所 有的土 地上建设 的房屋 ，销 售对象 是非 农 业户 口人员 。在 日 召开 的国土 资源部新 闻发 布会上 ，相关 负责 前 人 对媒体 表示 ：根据 国务院 安排 ，国土部 和建设 部牵头 ，成立 了一 个 专 门的领导小 组 ，正 在进行 广泛 的调查 ，准备 就全 国小产权 房的 情 况制 定方 案 ，提 出处理 意见 和措施 。那 么小产 权 房问题 如何 解 决 ？下面作 具体 的研究 和论述 。
（二 ）小产 权房合 法化 的建议
１小 产 权 房 合 法 化 ．
小产权房的合法性探析及制度建议
建立小产权房买卖合同的监管制度，对买卖合同 的签订和履行进行监管，保障买卖双方的合法权 益。
小产权房市场的监管
建立小产权房市场的监管制度，对小产权房的销 售、使用等进行监管，防止违法违规行为的发生 。
05
小产权房的未来发展趋势 与挑战
小产权房的未来发展趋势
转正与规范化
随着国家对小产权房问题的重 视和相关政策的出台，未来小 产权房有望逐步转正，纳入规
范化管理轨道。
租赁市场崛起
在政策引导和市场需求的推动下， 小产权房有望在租赁市场发挥更大 的作用，满足广大租房人群的需求 。
区域性价值提升
在城市近郊和小镇地区，小产权房 可能会成为连接城乡的纽带，带动 区域价值的提升。
小产权房面临的挑战与问题
01
02
03
法律地位不明确
由于小产权房建设未经正 规审批程序，因此其法律 地位不明确，给产权保护 和交易带来风险。
03
小产权房的合法性争议
小产权房的法律依据
宪法规定
我国《宪法》规定公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承 权。小产权房是公民的合法财产，应受法律保护。
物权法规定
根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记 ，不发生效力。小产权房虽未办理登记手续，但并不影响其合法性。
小产权房的历史沿革
小产权房的出现可以追溯到上世纪90年代末期，随着城市 化进程的加速，城市商品房价格逐渐上涨，而农村集体土 地上的房屋则相对便宜，因此小产权房逐渐成为城市居民 的购房选择。
在过去几十年中，小产权房在一定程度上满足了低收入人 群的住房需求，但也引发了一系列问题，如房屋质量、产 权纠纷、土地使用权等问题。
浅谈小产权房流转的法律障碍及对策
浅谈小产权房流转的法律障碍及对策【摘要】本文从引言、正文和结论三部分展开论述，主要围绕小产权房流转的法律障碍及对策展开。
在首先介绍了背景情况，指出小产权房流转中存在的问题。
正文部分分别阐述了小产权房的定义和特点、小产权房流转的法律障碍、土地使用权转让政策的限制、产权归属不明确等问题，并提出了相应的对策建议。
在强调法律障碍仍需解决，呼吁加强监管力度，完善相关政策法规，为小产权房流转提供更好的法律保障和支持。
本文提出了解决小产权房流转法律障碍的对策建议，为相关政策法规的完善提供了参考。
【关键词】小产权房, 流转, 法律障碍, 对策, 土地使用权, 产权归属, 解决, 监管力度, 政策法规, 流转限制, 法律问题, 建议, 结论1. 引言1.1 背景介绍浅谈小产权房流转的法律障碍及对策引言近年来，随着城市化进程的加速推进和人口增长的持续膨胀，房地产市场一直处于高速发展的状态。
在这个过程中，小产权房作为房地产市场中的一个特殊存在，一直备受关注。
小产权房是指未取得国有土地使用证的住宅房屋，其产权不清晰，存在着诸多法律法规上的障碍。
在城市房地产供应紧张的情况下，小产权房的流转问题一直困扰着市场和政府相关部门。
在这样的背景下，探讨小产权房流转的法律障碍及对策成为迫切需要。
本文将从小产权房的定义和特点入手，深入分析小产权房流转过程中存在的法律障碍，探讨土地使用权转让政策的限制、产权归属不明确等问题，并提出相关对策建议，以期为小产权房流转提供新的思路和解决方案。
1.2 问题意识小产权房流转是目前一个备受关注的问题，虽然小产权房的存在对解决城市住房问题起到了一定作用，但是其流转却面临着诸多法律障碍。
这些法律障碍不仅给小产权房的流转带来了困难，也给相关法律监管工作带来了挑战。
急需探讨小产权房流转的法律障碍及对策，以促进市场的健康发展和完善相关政策法规。
在这一背景下显得尤为重要，只有深刻认识到小产权房流转中存在的法律障碍才能有效提出解决方案，推动问题得以解决。
小产权房成因、困境与出路探析
问题 ，由村委会 集中建设农 民住宅 ，并给村 民发放 本村
承 认 的产 权 证 明 。 这种 小产 权 房 大 量 存 在 ，也 不 违 反 国
最后 ，小产权房是各利益攸 关者 博弈的结果。城市 居 民到农村 购买小产权房面临不小 的风 险 ，比如 ，小产 权 房 买卖合 同得 不到 法律 支持 ，无 法办理 房屋 产权 登 记 ，进而 导致 房屋 无法合法转让 ；如遇 到国家征收土地
后 ，小产权房 改革路在 何方？ 小产权房 问题是关乎 民生 、关乎社会稳定 的重大问
题 ，本 文从 小 产权 房 的 成 因 、 困境 及 出路 这 三 方 面 进 行
分析 ，以求全 方位展现 当前小产权房 问题 的来 龙去脉 ，
并寻 求解 决 问题 之 道 。
一
国农 民收入单一化 ，除 了在 家务农 收入、外出打工收入 外 ，缺乏其他 的财产 性收入途 径。在ＣＰ高企 ，生活成 Ｉ 本不 断增 加的今 天 ，农 民借助于 出售小产 权房 这一边缘 化政策 以实现其财产增 收是 其理 性选择。
再 次 ，城 市 房 价 飞 涨 促 使 城 市 居 民到 农 村 购 买 小产
、ห้องสมุดไป่ตู้
小 产 权 房 产 生 的缘 由
广义 而言 ，小 产权 房是指在农村集体土地上 ，由享 有该土地所有权 的乡 （ ）政府 或村委会单独开发或联 镇
合 房 地 产 开 发 企 业 联 合 开 发 建设 ，并 由 乡 （ ） 府 或 镇 政
家 村 的 一 起 小 产 权 房 诉 讼 案 拨 开 了 “ 产 权 房 ” 的 迷 小
留山，也属于 集体所 有。”国家所有 的土地 与集体所 有 的土地在所有权 实现形 式上不对等 ，国有土地所有权 高 于集体 土地 所有 权 。１ ９ 年修订 的 《土地 管理 法 》第 ９８ ４ 条规 定 ： “ ３ 任何 单位 和个 人进 行建 设 ，需要使 用 土 地 的 ，必 须依 法 申请 使 用国 有土地 。 ”第６ 条 规定 ： ３ “ 民集体所有 的土地 的使 用权不得 出让 、转让或 出租 农 用于非农建设 。”这 两条法律事实上剥夺 了集体土地 的 部分 开发权 和处 分权 ，即农村 集体 不能 享 受土地 发展 权 。农村集体建设用地必须 转为国有 ，才能进入二级市 场流 转 ，未经征收转 为国有 土地 而直接进入市场用于住 房建设 ，即成 为小 产权房。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
“小产权房”政策失败成因与治理对策
３ 政策 分析
３１政策转变历程 ．
１８年６ ９ ６ 月制定的 《 土地管理法 》第 四十一条规定 ：“ 城 镇非农业户 口居民建住宅，需要使用集体所有 的土地的，必
“ 小产权房”政策失败戍因与治理对策
“ 小产权房＂政策失败成 因与治理对策
福建省国土资源宣传教育中心 陈 璨
［ ］ 随 着我 国城市 化进程 的加 快 ，城 市 的地 价房价 不 断攀升 ，同 时刺激 着城 市周边 农村 集体 土地 的升值 。 由于政 府垄 断 摘要
了土地一级市场，村集体无法把集体土地转化为有形的资本进行新农村建设，于是就出现了所谓的 “ 小产权房”，并呈现一 种愈演愈烈的蔓延之势。该文按照政策分析的流程，从经济学的视角分析有关政策出台的原因，针对 “ 小产权房 ”蔓延的现
多 。武 建东 指 出 ，导致 小产 权房产 生 的根本 原 因之一 是近 ２ ０ 年 以来 中 国城市化 、工 业化 进程 的加快 。大 规模 的城 市扩 张
地所有权不得出让 、转让或者出租用于非农业建设。因此 ， 事实上它没有产权， 更没有 国家的土地使用证和预售许可 证 ，国土房管部 门也不会给购房合同备案， 业主所持的由乡 政府或村政府颁发的产权证并不受法律保护 。现在， 大部分 的‘ 、 ‘ 产权房” ， Ｊ 是以“ 新农村建设” 旧村改造” 、“ 的名义建造的 ， 大概的流程是这样的： 首先 ，村集体以旧村改造的名义立项， 获得规划审批，同时以超过村民实际家庭数的数量申请宅基 地用 地指标 ， 然后将多出来 的村 民住宅拿 到市场上公开 出 售；或者村集体直接把手中宅基地用地指标卖给开发商 ，开
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在，未经批准的房屋。
这类房屋
由于没有合法的土地使用证明，因此无法办理产权证，被称为小产权房。
小产权房确权方面存在的问题：
1.法律地位不明确：小产权房没有得到政府的认可和批准，其法律地位不明确，无法保障业主的合法权益。
2.交易风险大：小产权房无法办理产权证，因此不能正常进行买卖交易。
一旦发生纠纷，业主难以维护自己的利益。
3.公共服务配套不完善：小产权房多分布在城市边缘、农村等地区，公共服务配套较差，如水电气路等设施不完善。
4.建筑质量参差不齐：由于没有规范的监管和审查制度，小产权房建筑质量参差不齐，存在安全隐患。
相关建议：
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范其建设和使用行为，并制定相关政策保障业主合法权益。
2.鼓励小产权房业主升级改造，提高房屋品质和安全性。
3.加强公共服务配套建设，提高小产权房居民的生活质量。
4.建立健全的纠纷解决机制，保障业主合法权益。
同时，加强社会宣传，增强公众对小产权房的认识和了解。
“小产权房”的成因分析及对策建议
二．“ 产 权 房 ” 生 的原 因 Ｊ 小 、 产
（ ） 元结构 的土 地制 度 一 二
、
“ 小产 权 房 ” 的含 义
“ 产权房 ” 是一 个 法 律 上 的 概念 ， 小 不 它是 人 们
我 国《 宪法 》 定 ：城 市 土地 属 于 国家所 有 ， 规 “ 农 村 和城 市郊 区 的土地除 法律规 定属 于 国家所有 以外 都属 于集 体所 有 。按 照 我 国现行 的土 地 管理 制 度 ， ” 集体 所有 的土地 不 能直 接 用 于非 农 的商 品房 开 发 ， 如果 要在 农村 集体所 有 的土地 上进行 商 品房建设 并 出售 ， 须先 经 国家征 收 ， 为 国有 土 地 ， 出让 给 必 转 再 开发 商 ， 开发 商 向国家缴 纳 了土地 出让金 和税 费后 ，
其 一直 行走 于灰 色地带 。
到一 幢楼 ， 大到 好几 百亩 地 ， 整个 的体量 占西 安市场 的 １５ ／。再从 济南 、 广东 、 州 、 连 、 都 等 大 城市 郑 大 成
的情 况来看 ， 有很 多 “ 产 权 房 ” 目， 以说 ， 也 小 项 可 全 国的各大城 市 ， 都存在 着 大量 的“ 产权房 ” 目。 小 项
“ 小产权 房＂ 的成 因分析 及对策建议
刘 开瑞 ， 闫 燕
（ 陕西师范大学 国际商学院 ， 陕西 西安
摘
７０ ６ ） １０ ２
要 ： 于 目前 住 房 市 场 上 “ 产 权 房 ” 易 火 热 这 一 现 象 ， 基 小 交 首先 ， 章 分析 了 “ 产 权 房 ” 易 火热 的 直接 原 文 小 交
在社 会 实 践 中形 成 的一 种 约 定 俗 成 的 称 谓 。所 谓
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浅析小产权房问题的成因及对策
摘要：小产权房是当今我国房地产行业比较敏感的话题，同时它也是相关小产
权房形成的原因、小产权房带来的主要问题、解决“小产权房”问题的对策等几方
面浅析小产权房问题。
关键词：小产权房；对策；合法化中图分类号：034.5 文
献标识码：A 小产权房”又称“乡产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，由
于未缴纳土地出让金等费用，不能取得由政府房管部门颁发的正式产权证，而是
由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权
属证书的“准商品房”。
“小产权房”最初起源于民间，在我国已存在多年，并未形
成大规模的气候。
但是近年来，“小产权房”之发展大有风起云涌之势。
一、小产
权房形成的原因 1.市场需求近年来，全国各地房地产价格不断攀升，远远超过了
绝大数普通百姓购买能力，而购房者强烈的住房愿望不得不更多地将目光转向房
价便宜的郊区。
而“小产权房”的价格只有同样位置商品房价格的40—60%甚至只
有同样位置商品房价格的30%~40%。
购房者买不起商品房的情况下，只有把目光
转向小产权房。
由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使
以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得，其利润率并不比开发“大产权”
的开发商低或者低多少。
总之，供需两旺促使小产权房迅猛发展。
2.我国二元制
的土地所有权制度。
虽然集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性，但根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者
出租用于非农业建设，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申
请使用国有土地。
除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建
住房除外，开发建设商品房，同样须依法申请使用国有土地。
因此，在农村集体
所有的土地上兴建商品房出售，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出
让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费后，才能开发建
设商品房，向他人出售。
这种二元制土地制度是小产权房出现的根本原因。
3、
政府监管力度不够为其提供便利条件作为一种市场行为，“小产权”房在房地产市
场中能够存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国，这恐怕应该
是政府相关管理部门的失职，是一种管理上的严重缺位和行政不作为，乡镇政府
实际上是这种行为的制造者和实际推动者。
二、小产权房带来的主要问题分析 1.
农民利益受损问题由于大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障
受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果之一。
目前，国家尚
未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收
益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看，农民个体一般处于
劣势地位，其权益更容易受到伤害。
因此，大量开发“小产权”房引起耕地的流失
而造成农民生活保障受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果
之一。
2.购房者面临巨大风险。
法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房
是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产
权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
由于购买小产权房的合同是无效的，
因此根据三、解决“小产权房”问题的对策解决“小产权房”问题的基本原则应是政
府主导、综合考虑，具体问题具体分析，在保护首先，对于已建成的楼盘和在建
设的小产权楼盘，原则上不应拆除，应最大限度地予以保护，特别是符合城市整
体规划和土地用地规划的小产权房项目。
除非违法情节特别严重，如违背基本农
田保护等法规、违规开发建设别墅，以及刚刚开工的楼盘，可以予以拆除，恢复
农业用地。
总之，虽不说一律都不拆，但以不拆为基本原则，最大限度地保留并
使其合法化我们可以通过责令补办手续、补交土地出让金和税费，在现有法律体
系内将其转化为商品房，获得完全的产权，变为完整产权房。
其次，或将这些房
屋变成经济适用房或廉租房，用于当地的社会保障，这样可以省去补交土地出让
金的麻烦；或者，将这些房屋用于政策性租赁的方式交给农民组织管理，其长期
的租金可作为农民的长期收益，解决土地被占用后的收入保障问题。
再次，还可
以实行“类似按揭制”的方式解决小产权房问题，即把开发商扣除成本外的一切利
润收缴起来按实际情况均分至每套房屋后作为购房首付交与相关农民集体或个人，然后政府把原小产权房的房价加上同样标准下国有土地的土地出让金并得出新房价，再把新房价减去已付首付作为实际购房人的月供总额并由实际购房人按月付
给相关农民集体或个人余款直至付清；如果购房者的月供难以维持下去，相关利
益人可以在一定条件下收回房屋，重新转让。
最后，对未建或正建的“小产权房”
立即叫停；公告社会，对以后再建的“小产权房”一律拆除，并追究当事人的法律
责任，给“小产权房”来一个“急刹车”。
对违法侵占耕地，甚至是基本农田的，有
违对耕地的特殊保护，应依法予以严肃查处。
： [1]史焕乾.小产权房的权属问题
研究:硕士学位[D], [2]孙宪忠.物权法[M],北京:社会科学 [3]范利祥.国土资源部调研
征地改革农民能否参与增值收益[N],西部时报,2006,7,3 [4]郑风田.小产权房是个好
东西[EB/OL] [5]胡星斗.小产权房并不违宪[EB/OL].(2007-8-10)[2009-04-11] [6]乔新生.小产权房改革是缩小城乡差距的契机[N],东方早报,2009-6-1 [7]王军.“小产权房”
的是是非非[J],瞭望,2007,（29）:4。