浅析小产权房存在问题和对策探讨
探索小产权房带来的问题及其对策
【 关键词 】 小产权房 问 对策 题
一
、
小产权房存在 的原 因
目前学术界对农村小产权住房 尚未进行 统一界定 ， 上 社会 对“ 小产权 ” 房也有不 同的理解 ， 遍的说法是按房屋权属证 最普 明 的发证机关来区分 ， 即由国家统一制作发放房屋所有权证和 国有土地使用权证的叫“ 大产权 ” ， 由乡镇政府或村民委 员 房 而 会私 自制作发放 的“ 房屋所 有权 证” 则被称 为“ 小产权” ， 房 也叫 “ 产权 ” 村产权 ” ２０ 年 ６ １ 乡 或“ 。 ０７ 月 ８曰， 作为国家房地产行政 主管部 门 ， 设部正式发 布风险提示 ：小产权 ” 建 “ 房屋 无法办理 权属证明 ， 不受法律保护 ； ２ ６月 ５日， 北京市国土资源局局长安 家盛 又公 开表示 ， 北京 已开始全面调查 “ 小产权 ” 房屋 ， 违规项
大 的现实利益 ， 村集体 冒着法律 上的风险 ， 望获得 一块 蛋糕 ， 希 而“ 小产权 ” 房较低的价格 ， 子就受到购房者的欢迎 ， 一下 于是 ， “ 小产权 ” 房便在法律 的夹缝 中生存下来了 。这 一方面是利益所 致， 另一方面也与土地管理部门的严重失职行 为有关 。
二、 小产权房带来的主要 问题分析
市交易 ， 有的什么手续都 没办 ， 直接与 开发 商合作 兴建 商 品房 后公开销售。“ 小产权” 房就这样出现了 。
２ 房 价 上 涨过 快促 使 其 快 速发 展 、
“ 小产权 ” 目前在我 国供 需两 旺。以北京为例 ， 房 在所 售楼 盘 中 ，小产权” “ 房的面 积约 占待售总面积 的三分之一 。尽管 有 建 设部 的风险提示 ，小产权 ” “ 房仍然热销 ， 究其原因 ， 就在 于其
转嫁给广大购房者来承担 。税 费和 出让金的支出甚至 占到了商 品房成 本的 ６ ％， ０ 在税 费和出让金 总额 中 ， 出让金和费 占了绝 大 部分 ， 且出让金还是在不断上涨的 ， 在这种情况下 ， 商品房 价
我国小产权房面临的法律困境及对策研究
我国小产权房面临的法律困境及对策研究[摘要]近几年，全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现了以旧城改造、城中村改造甚至新农村建设等名义违规开发建设、销售的小产权房，其建设数量、区域分布、市场需求等都已相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力。
小产权房的形成与发展壮大具有深层次的复杂因素，而它带来的一系列经济和社会问题，以及未来小产权房的出路等，都成为我们不得不严肃面对、认真考量的难题。
[关键词]小产权房；集体土地；现实困境；法律对策一、小产权房的界定及其现状分析“小产权房”，指“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用而向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的。
”因此，小产权房只能获得乡镇政府出具的集体土地使用权证和村委会的盖章证明，无法获得国家土地和房屋管理部门颁发的“三证”，即房屋所有权证、国有土地使用权证和契约证。
从各地小产权房的建设情况来看，目前我国的小产权房在建设数量、分布情况等方面还未能统计出一个准确的数据，但是其数量之巨、影响范围之大、涉众之广已经是无可争议的事实了。
根据国土部门的不完全统计，目前我国小产权房的面积已达66亿平方米，相当于全国房地产业近十年来的开发数量。
二、小产权房的现实成因（一）城乡二元体制是小产权房产生的制度根源《中华人民共和国宪法》第十条第一款规定：城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
由此可知，我国的土地存在城乡二元土地所有制，即国家土地所有权和集体土地所有权。
在城乡二元土地所有制的框架下，农村集体土地与城市国有土地的权利存在严重的不对等。
农村集体土地的占有、使用、收益和处分方面有严格的法律限制，尤其是农村集体土地最终处分权的缺乏，使得其未能像城市国有土地一样流入市场。
许多地方政府往往以较低的价格从农民手上征收农村集体土地，再以较高的价格以拍卖、招标等方式卖给了房地产商，大量被严重剥夺收益的失地农民陷入了困境，越来越多的农民私建小产权房，从中获得较高收益，加剧的目前的小产权房问题。
小产权房问题思考
产权房产生 的又一原 因。
从 需求层 面来说 ，起初 ，小产 权 房刚出现时 ，富人或名人是消费主 力，
主要作为度假 或休 闲之用 ，但 随着小
产权房 的大量开发 ，消 费阶层发 生了 关来 区分 的，国家发 的产权证称 大产 变化 ，城里商 品房价格高 企 ，小产 权 大产权 ，购房人 的产权 叫小产权 ，这 种 叫法是 因为购房人 的产权是 由发展 权 ，国家不发产权证 的 ，由乡镇政府 房却是价格洼地 ，在城市里无法购买 、 享受经济适 用房的普通消 费者转 而购 乡产 权并不构成真正法律意义上 的产 买小 产权房来解决基本 的住房 问题 。 按房屋再 转让时是否需要缴纳土地 出 商一个产权分割来 的。第二种 解释是 发证书的 叫小产权 ，又被称 为乡产权
根据现行的法律法规 ，小产权房应该 执 行有关农村集体建设 用地法律和政 政府决策 并不是同时进行 ，而是有先
算是 “ 类 ” 另 ，于 法 不容 ；然而 ，它 策的通知》规定 农村住宅 用地只能 后 次序 ，首先是 集体 经济组织考虑策 出现地域之多、范围之广 、规模之大 ， 分 配给本村村 民，城镇 居 民不得到农 略 ，然后才是政府对此做出反应。 又证明有其存在 的合理 之处 。在合理 村 购买宅基地 、农 民住宅或 小产权
的财政收入来 源来看 被形 象地称 为
生存基 础 ，是 市场参与主体 自发选择 的产物 。尽 管从 现 行法律 体 系来 看 ，
小产权房应该是不为所容 的 异 类 ”
但 实际上这种现象存在已有十 多年 之
久 ，俨 然 成 为 正 规 房 地 产 市 场 的 重要
土地财政 ”的土地使 用权 出让 收入
工 海 房 地
一
批投 资、投机 需求的消费者 ．长期 ２ 条规定 城镇非农业户 口居民建住 ６ 经县级人 民政府 批准 ，并参 照国家建
小产权房存在的风险及对策
３ ９号文 件 《 国务院办公厅关于加强土地转 让管理严禁炒卖土地 的通 知》 中明确规定：严禁非法 占用农民集体土地进行房地产开发？？农 “ 民的住宅不得向城市居 民出售， 也不得批准城市居民占用农民集体土 租房使用 ， 影响 比较大的予 以拆除复耕。第三 ， 对于 由于兴办 乡镇企 业而将农业用地转为建设用地上的房屋， 应清查摸底 ， 对破产或无力 经营的企业 ， 在合理补偿的基础上 由政府进行土地征收 ， 作为储备用
前文 已分析 ，小产权房” “ 是违背法律规范的行为 ， 易引发法律 极 纠纷 ， 可能与城市规划冲突 ， 甚至动摇 国本、 影响 ｌ 亿亩耕地的坚 守 ８
等 。其 中各个环节的参 与者都试图打法律的“ 擦边球” 或认为“ ， 法不
样 的房屋称为大产权 房屋。 小产权 房” “ 占用的是集体 土地 ， 按照我 国 责众” 而在利益 的驱使下无视法律的存在 。在我 国当前推进社会主 ， 现 行法律， 这类土地只能用 于农业生产 或者作为农民的宅基地 ， 土地 义 民主法制建设的进程 中， 如果使“ 小产权房” 合法化 ， 就是对遵纪 守 使用权不得出让、 转让或者 出租用于非农业建设， 它没有产权， 更没有 法者的打击 ， 也有损政府的威望和公信力； 正常的房地产市场将受到 国家的土地使用证和 预售许可证， 因此 小产权就是没产权。 伴随我 国 严重冲击 。所 以， 不能使“ 小产权房 ” 随意合法化是一条底线。 住房产业化出现的小产权房 ， 不久前经 国家发改委的“ 禁售通知” 和建
小产权房的法律问题探究
小产权房的法律问题探究摘要：小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。
尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转，但在商品房价不断上涨的背景下，小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场，反有愈演愈烈的趋势。
本文以保障民生为出发点审视小产权房问题，剖析小产权房问题的法律症结继而提出解决的办法。
关键词：小产权房；法律政策；土地管理；城乡二元对立；民生；一、小产权房概述所谓小产权房，一般来说是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。
由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的”小产权”也并非”产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的。
依《土地管理法》第4条，我国实行严格的土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用地三部分，农村小产权房只能是在农村集体的建设用地上建设的房屋，如果在农村的农用地上建设房屋，将被作为违法建筑而拆除。
因此，在农用地上建造的房屋不能属于农村小产权房的范围，集体建设用地是指非农业目的的土地，主要包括宅基地，乡镇村企业用地，乡镇村公益事业用地及乡镇村公共设施用地。
据此，在农村集体建设用地上建设房屋主要有三种情况：一是农户自住房，二是乡村企事业单位用房，三是农村住宅楼。
这三类房屋虽然用途有所不同，但均因其所占的集体土地使用权不得转让，也没有政府房屋管理部门核发的房屋产权证，从而不能进入房屋买卖市场进行自由流通，这是其本质特征。
而这一特征使得它们与城市商品房可以完全自由流通的特点相比，具有保护力度”小”的弱势，故而被形象地称为”小产权房”。
二、小产权房产生的原因1、小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。
但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。
房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。
“小产权房”政策失败成因与治理对策
３ 政策 分析
３１政策转变历程 ．
１８年６ ９ ６ 月制定的 《 土地管理法 》第 四十一条规定 ：“ 城 镇非农业户 口居民建住宅，需要使用集体所有 的土地的，必
“ 小产权房”政策失败戍因与治理对策
“ 小产权房＂政策失败成 因与治理对策
福建省国土资源宣传教育中心 陈 璨
［ ］ 随 着我 国城市 化进程 的加 快 ，城 市 的地 价房价 不 断攀升 ，同 时刺激 着城 市周边 农村 集体 土地 的升值 。 由于政 府垄 断 摘要
了土地一级市场，村集体无法把集体土地转化为有形的资本进行新农村建设，于是就出现了所谓的 “ 小产权房”，并呈现一 种愈演愈烈的蔓延之势。该文按照政策分析的流程，从经济学的视角分析有关政策出台的原因，针对 “ 小产权房 ”蔓延的现
多 。武 建东 指 出 ，导致 小产 权房产 生 的根本 原 因之一 是近 ２ ０ 年 以来 中 国城市化 、工 业化 进程 的加快 。大 规模 的城 市扩 张
地所有权不得出让 、转让或者出租用于非农业建设。因此 ， 事实上它没有产权， 更没有 国家的土地使用证和预售许可 证 ，国土房管部 门也不会给购房合同备案， 业主所持的由乡 政府或村政府颁发的产权证并不受法律保护 。现在， 大部分 的‘ 、 ‘ 产权房” ， Ｊ 是以“ 新农村建设” 旧村改造” 、“ 的名义建造的 ， 大概的流程是这样的： 首先 ，村集体以旧村改造的名义立项， 获得规划审批，同时以超过村民实际家庭数的数量申请宅基 地用 地指标 ， 然后将多出来 的村 民住宅拿 到市场上公开 出 售；或者村集体直接把手中宅基地用地指标卖给开发商 ，开
我国小产权房问题：现状与出路(三)
毕竟，同样一块农村土地，如果用于建 设小产权房，则地方政府及其授权机构 的所得几乎为零，而如果其先将该土地 征为国有再通过“招拍挂”方式出让给 开发商建设商品房，则其所得将大大超 过对该土地的补偿费用。
要加快推进农村土地确权登记，明确农 村集体建设用地的产权主体，尽快使农 民拥有相对完整的土地产权并自主行使 土地处置权，允许农民在自愿基础上进 行部分或全部土地使用权的转让，让农 民通过土地使用权出租、出让和建设小 产权房等方式分享城市化快速发展进程 中的土地增值收益。
作为对违法占用耕地建设小产权房的替 代性惩罚措施，政府可采取两种方式： 一是对于通过占补平衡的方式要求开发 商和农村集体组织另行开发出相同数量、 质量的耕地；二是没收部分小产权房并 将其作为保障性住房。
2．将小产权房作为城市住房 供给体系的重要组成部分
目前，我国初步建立了以廉租住房、公 共租赁住房、经济适用房、限价商品房、 城市及工矿棚户区改造等五个层次的城 镇保障性住房供给体系。小产权房属于 商品房和上述保障性住房之外的另一种 城镇房屋类型，也成为城镇住房供给的 重要组成部分。
建议有关部门在研究制定房地产业发展和城镇 居民保障性住房发展中长期规划时，要科学分 析预测小产权房建设规模，并将其中一部分作 为保障性住房。在将部分小产权房建设纳入保 障性住房体系时，建议可参考保障性住房尤其 是经济适用房和公共租赁住房的要求，从小产 权房的户型面积、建设标准、购房（租房）者 准入条件和转让条件等方面作出明确规定。
4．把小产权房建设与保障性 住房建设有机结合起来
当前，我国城市房地产市场供需结构性 矛盾较为突出，中高档商品房供应相对 充足与中小户型、中低价位普通商品住 房供应相对不足并存，尤其是对一些外 来务工人员、刚刚毕业的大学生而言， 他们买不起商品房，很多人“蜗居”在 所谓的地下室、城中村和小产权房里面。
小产权房抵债的法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，小产权房问题日益凸显。
小产权房是指未取得国有土地使用权、未缴纳土地出让金、未缴纳相关税费、未取得房屋产权证的房屋。
由于小产权房的特殊性，其在法律上存在诸多争议。
本文旨在探讨小产权房抵债的法律规定，分析小产权房在抵债过程中的法律风险及应对措施。
二、小产权房的定义及法律地位1. 定义小产权房是指未取得国有土地使用权、未缴纳土地出让金、未缴纳相关税费、未取得房屋产权证的房屋。
这类房屋通常位于农村集体土地上，或未依法取得国有土地使用权的土地上。
2. 法律地位小产权房在我国法律上并未明确规定，其法律地位存在争议。
部分观点认为，小产权房属于非法建筑，不受法律保护；另一种观点认为，小产权房虽未取得合法产权，但在实际生活中具有法律效力。
三、小产权房抵债的法律规定1. 抵债的合法性根据《中华人民共和国民法典》第三百八十八条规定：“债务人将自己的财产或者财产权利抵押给债权人，以担保债务的履行。
抵押权自抵押合同成立时设立。
”由此可见，债务人可以将自己的财产进行抵押，包括房屋。
因此，小产权房在理论上可以进行抵押。
2. 抵债的程序（1）抵押合同签订：债务人应与债权人签订抵押合同，明确抵押物的范围、期限、利率等事项。
（2）抵押登记：债务人应将抵押合同及抵押物信息向不动产登记机构申请登记。
（3）抵押权设立：抵押登记完成后，抵押权正式设立。
3. 抵债的效力（1）抵押权的优先受偿权：在债务履行期限内，债权人有权优先受偿抵押物的价值。
（2）抵押权的限制：小产权房的抵押权受到一定限制，如房屋的合法性、土地使用权等。
四、小产权房抵债的法律风险及应对措施1. 法律风险（1）抵押权的效力问题：由于小产权房未取得合法产权，其抵押权的效力存在争议。
（2）抵押物的处置问题：在债务履行期限届满后，若债务人无力偿还债务，债权人处置抵押物时可能面临法律风险。
2. 应对措施（1）明确抵押物的合法性：在签订抵押合同时，应明确抵押物的合法性，避免因抵押物问题引发纠纷。
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关注 。２ ０ ０ ３年之后 ， 小产权房 的开发建设开始变为当地村委会、 乡政府的大规模开发行为 ， 国许多城 市“ 全 小产权房” 已经颇具规 模， 特别是在经济发达地 区， 如北京 、 广州等地区。 在国家叫停 “ 小
产权房 ” 影响正常商品房的销售表示强烈的反对意见 ， “ 而 小产权 房” 开发商则在应对部门检查情况下 ， 积极寻找新的开发机会 。 研
究学者基于不 同角度考虑提 出两种相反 的观点。 一部分学者认为
的非法开发和不合法地位注定要 引起诸多问题 ， 历经十年之久的 “ 小产权房”已成为高房价 背景下政府部门和学者们关 注和研究
理， 建设部却显得有些力 不从心 ， 因为法律只赋予 了建设部管理
城镇 国有土地上的房地产开发及销售的权力 ， 没有对农村集体 并
土地 的房地产建设进行任何说 明。 建设部用新 闻发布方式提 出的
措施 ， 开发商、 研究学者和消费者也采取不同的态度。２０ 年 ６ ０６
月１ ８日， 建设部发出的《 于购买新建 商品房的风险提示》 关 明确 表示购买“ 小产权房” 的风险。 同时 ， 国土资源部明示 “ 小产权房不
之后 ， 一些城市郊 区的农 民将无 田可种 ， 最大问题 是“ 小产权房” 没有产权 ， 不受法律保护 ， 如果集体要求 收回房产或者因为政府
规划 ， 要求拆除乡产权房 ， 购房人得不 到法律支持的 ， 因为乡产权
证， 购房合同国土房管局也不会给予 备案 。 “ 小产权房 ” 于 ２ 始 Ｏ世纪 ９ 年代 初 ， ｏ 一些 明星 、 艺术家等为
的热点。因此 ， 研究“ 小产权房 ”分析其存在的问题 ， ， 充分认识国
“ 小产权房 ” 之所 以颇具市场 ， 有其一定的合理性 。“ 小产权房” 启
动房地产革命 ， 改变现有 的土地一 房屋供应模式 ， 打破房地产市场
家在这 一领域法律、 管理及其他方面 的空缺 ， 为更好地制定相应
的制度措施来规范“ 小产权房” 的建设管理有重要意义。
管理和利益分配等方 面揭示“ 小产权房” 存在 的问题 ， 并提 出相应的措施建议。
关 键 词 ： 权 ： 土地 ： 制度 产 集体 土地 中 图分 类 号 ：２ ３ Ｆ９ ． ３ 引言 文献 标 识 码 ： Ａ 文 章编 号 ：６ １ ８８ （０ ００ — ０ ６ ０ １７ — ０９ ２ １ ）３ ０ ３— ３
二、 小产权房” “ 的开发现状 所谓“ 小产权房 ” 是指在农民集体土地上建设的房屋 ， 未缴纳
的一切垄断 ， 不管是政府对 土地供应 的垄 断 ， 还是房地产开发商
对房屋供应 的垄断 ， 为房地产市场走向 自由市场进行铺垫 。另一
部分学者认 为“ 小产权房” 开发看似 能平 抑房价、 缓解住房困难 ，
一
、
随着 国内高房价持续攀升 ， 国家经济适用房和廉租房体系尚 未完善 ，小产权房” “ 的问世就以其低廉价格受 到多数消费者的青
睐， 解决一部分城市 中低收入家庭的住房问题 。 但是 ，小产权房” “
法开发“ 小产权房” 的开发商做停工停售处理。 房地产开发商从 自 身利益 出发提 出不同看法 。非“ 小产权房” 开发商担心低价 的“ 小
产权房” 之前 ， 石家庄市区各周边 “ 村证房 ” 外售率高达 当年新房 销售 的 ２ ％左右 。十几个城 中村开发的“ ０ 村证房” ０ 给市 民。 ８％卖
１法律和制度上的灰色地带。《 、 中华人民共和 国房地产管理
法》 第一章第二 条规定 ：本法所称房地产开发 ， 指在依据本法 “ 是
增 加农 民收入 ， 其实质是侵 占农 民赖 以生存 的“ 生命线” 若干年 ，
土地 出让金等费用 ， 其产权证 不是 由国家房管部 门颁发 ， 而是 由 乡镇政府颁发 ， 又称为“ 乡产权房” 乡镇政府颁发房产证件 ， 际 。 实
上没有真正的产权 ， 因为没有 国家颁 发的土地使用证和预售许可
合法”市 区国土房管部门对“ ， 小产权房 ” 进行详实调查 ， 对涉及非
房属于违章建筑 。面对低价而存在风险的“ 小产权房” 在高房价 ， 背景下 ， 开发 商如实承认“ 在 小产权房” 身份情况下 ， 市中低收 城 入消费者仍争着购买 ， 实现“ 居着有其屋” 即可 。
三 、小 产 权 房 ” 设 存在 的问 题 “ 建
休 闲或养老到郊 区买地盖别墅或者接购买农家院。 当时购买的 人 比较少 ， 而且不是作为第一居所使用 ， 以并没有引起 相关 部 所
取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 、 房屋建设的行为。 ”
（ｊ ７ 安照《 ） 房地产管理法》 建设部有权对商品房市场做出各种销售 ，
管理规定 ， 也有权进 行查 处 ， 但是对非城镇 国有土地上 的房屋管
经过这几年的发展 ， 目前石家庄 “ 村证房 ” 的房价已经从最早的每 平方米均价六七百元 ， 上涨到近 ３ ０ ， ００元 但仍普遍 比同地段 的商 品房价低 ３％甚至更多。 ０ 针对热销而存在 风险 的“ 小产权房”相关部 门积极采取应对 ，
２ １ 第９卷 第 ３ 总第 １５ ） ０ ０年 期（ ４期
浅析小产权房存在问题和对策探讨
李武 艳
（ 浙江财经学院不动产研 究所 ， 江杭 州 ３ ０ １ ） 浙 １０８
摘 要 ： 国内高房价背景下 ，小产权房” 在 “ 因其较低的价格受到社会 的青睐和关注 ， 但是 ，小产权房 ” “ 存在诸 多风险。 本文从法律、
门注意。然而， ２ ０ 年开始 ，小产权房” 从 ０３ “ 的性质开始发生了变
“ 小产权房 ” 存在诸多不安全因素 ， 么为何销售火爆 ， 那 而建
设部等相关部门也只能发布这种没有威慑作用 的提示呢？ 这就充 分显 现当今 我国在房地产开发过程中还存在 尚待解决的诸 多空
缺。
化， 很多人开始购买小产权房 ， 作为第一居所使用。同时 ， 受国家