欧美国家房产税之历史及变化
美国财产税制度的改革及启示论文
美国财产税制度的改革及启示论文一、美国财产税的历史发展1.19世纪的规范化2.20世纪的改革和限制20世纪后半期,特别是20世纪70年代的通货膨胀导致房产价格不断上升,而收入增长停滞,财产税成为居民沉重负担,导致人们对政府的不信任和对财产税的强烈指责。
1978年加利福尼亚州通过第13号提案即“人民倡议限制财产税”宪法修正案,64.8%的公民赞成限制财产税。
该提案要求将不动产评估价值限定在1975年3月1日前或建造日的实际价值;限定财产税最高税率为1%;没有本地区2/3居民的同意,州和地方政府不得新开征任何财产税。
加州13号提案通过后,其他各州纷纷效仿。
1981年有16个州实行财产税限制。
到2006年,只有5个州没有明确的限制措施。
这些限制主要是对财产税的税率限制,冻结财产税收增长,对财产评估价值增长的限制等。
目前,在美国各州的收入中,财产税的收入比重已不超过1%;而在地方政府的收入中,财产税的收入比重约占1/4(见图1)。
二、美国现行财产税制度的主要特点美国的财产税己有200多年的历史,各州财产税法律条款已经经过多次修订和完善,可以说已经达到十分复杂的地步。
从财产界定,税务部门的责任与义务,各种财产的估价方法,税率确定的程序、期限和方法,税收优惠措施(如免除、延期、返还等)的对象条件和方式方法选择,处理财产估价过程中的争议,税收的征收环节,纳税期限、地点和方式,到对未纳税人员的惩戒等,每个环节都有法可依。
就制度特点看,主要有以下方面:(1)征税对象:居民各种财产,但主要是不动产(2)税基:财产评估价值美国财产税为从价税,其税基是应税财产的净值,即总评估值(依据公正的市场价值)减去各种免除(e某-emption)、减免(abatement)与扣除(deduction)后的价值。
因此,对财产的估价就十分重要。
地方政府一般设有专门评估机构,州政府一般聘请有专业经验的估价师评估财产价值,地方各级政府的估价员一般由选举产生的廉洁、诚实的人员担任。
美、英、韩三国房地产税政策的比较及启示
美、英、韩三国房地产税政策的比较及启示●房地产税是以房产与地产为课税对象征收的一种税。
除“房地产税”这一称呼外，“房产税”财产税"物业税“等在课税对象上与”房地产税"的指向基本一致。
在海外，房地产税以Council Tax （英国，针对居住用房地产）、 Domestic Rates （英国，针对商用房地产）、Rates （澳大利亚，对土地）、Property Tax （美国/韩国）、Comprehensive Real Estate Holding Tax （韩国）、差饷（中国香港）等表达形式出现。
基于房地产税政策目标设置的差异，各国房地产税的税制要素有不少差异。
本文着重介绍美国、英国和韩国三国的房地产税政策，并试图从中抽象出可供中国借鉴之要点。
由于各国（或地区）语言习惯与中国的差异问题，本文在介绍各国房地产税的时候根据主流的称呼使用的名称有所不同。
读者可以根据税制要素体会其中的差异和共同点。
●房地产税是不少发达国家的重要税收收入。
2010年， OECD国家财产税（本段使用财产税的称呼。
根据OECD口径，财产税还包含来自车船等财产的收入。
但是，财产税主要是房地产税）占税收收入的5%以上；其中，英国、美国、加拿大和韩国财产税收入占税收收入的10%以上（见图1）。
1从自然经济瓦解到商品经济发达的过程中，来自对商品和所得课税的收入逐步成为国家税收收入的重要组成部分。
尽管如此，财产税依旧是政府，尤其是基层政府的重要财政收入来源。
美国州和地方政府财产税收入占同级别政府税收总收入的35%；地方政府财产税收入占同级别政府税收总收入的75% （2010财年）。
2加拿大省、领地和地方政府财产税收入占同级别政府自有收入的16%；地方政府财产税收入占同级别政府自有收入的66% （2009财政年度）●●图1 2010年财产税收入占全国税收收入比重●●一、美国的房产税●●房产税是美国基层政府的重要财政收入。
西方国家税制结构演变及启示
西方国家税制结构演变及启示简介：依据主体税种的不同，西方国度曾区分实行了以财富税、流转税、增值税和所得税为主体的4种税制结构。
这4种税制结构各有所长，各有其适用的范围。
税制结构的选择，取决于对社会经济开展中公允和效率的权衡，取决于消费力开展水平以及与之相顺应的消费的社会化、商品货币化水平。
本文自创西方国度税制革新的阅历，提出了推进我国税制革新的主要对策措施，包括迷信选择主体和辅佐税种、优化主要税种的外部结构、完善中央税与中央税结构等。
一、西方国度税制结构的开展与演化总体上看，西方，国度的税制结构阅历了由以直接税为主体到以直接税为主体，再到现代直接税与直接税偏重的发，展进程。
1.以直接税为主的税制结构。
这是早期奴隶制和封建制国度实行的税制形式。
在事先自然经济处于统治位置，商品经济处于附属位置的状况下，国度无法从其它方面课征足够的税收，只能以土地和人口作为征税对象，采用直接对人或物课征的人头税、土地税、房屋税、户税等直接税方式保证政府取得必要的支出。
这些复杂、原始的直接税，大多依照课税对象的部格外部标志来规则税额，如：人头税按家庭人口课征等。
此外，也有十分有限的市场税和入市税作为辅佐税种。
2.以直接税为主的税制结构。
资本主义开展之初，西方国度奉行自在听任的经济政策，税收政策主要遵照中性原那么，把追求经济效率作为首要目的。
一方面对国际消费、销售的消费品课征国际消费税，以替代原先对工商产业直接征收的工商业税，从而减轻了资本家的税收担负；另＿方面，为维护本国资本主义工商业，对国外制造和输运的出口工业品课以关税。
这时的税制结构，普通称为以关税为中心的直接税制。
3.以现代直接税〔所得税〕或直接税〔增值税〕为主的税制结构。
随着资本主义的日益开展，以关税为主的直接税制逐渐暴显露了其与资产阶级利益之间的抵触：维护关税成了资本主义自在开展和向外扩张的桎梏；对生活必需品课税，维护了自给的小消费者，不利于资本主义完全占领国际市场；直接税的添加还会提高物价，容易惹起人民的对立，坚定资产阶级的统治，更满足不了战争对财政的庞大需求。
美国房产税制度研究分析报告
美国房产税制度研究分析报告2018年3月1.美国房产税制度核心内容 (2)2.美国房产税制解析 (2)2.1美国房产税的历史——两轮制度变迁 (2)2.2美国房地产市场概况和家庭税负 (4)3.谁来征收？用于何处？——征收主体和用途介绍 (5)3.1征收主体为地方政府，也是其最重要收入来源 (5)3.2主要用于地方政府公共开支，也是该地学区质量的重要保障 (7)4.如何征收？如何缴纳？——税基、税率、缴纳方式介绍 (8)4.1“以需定收”方式确定税率 (8)4.2核心在于不动产价值的估算 (9)4.3征管制度与缴纳程序 (11)4.4延期权利和处罚条款 (11)5.有何优惠？有何限制？——美国房产税优惠及限制条约 (12)5.1纷繁多样的税收优惠政策 (12)5.2体系化的限制条款 (13)1.美国房产税制度核心内容在美国近两个世纪的发展过程中，不断地变化和迭代，形成了当前比较完善的房产税制度模式，具备了税率由郡、市政府根据各级预算制定、完善的税基评估机制、领先的评估技术和体系化的税收优惠政策等特质。
征税宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入，为城市基建提供稳定的资金支持。
州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源。
目前美国的房产税已发展成为州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源，同时也其是平衡地方财政预算的重要手段，平均占到地方政府总财政收入的50%以上（调整后口径）。
而房产税的支出也主要用于反哺当地的公共服务，包括消防、治安、道路交通、教育、环境改善等一系列内容。
美国房产税税率、税基会动态变化，征收制度和缴纳制度完善。
美国房产税税率一般“以需定收”，全美各个州总体在0.2-2.5%的区间。
税基以房地产评估价值为主（乘以一定征税比例），评估方式主要包括市场比较法、重置成本法、入息收入法等等，不同州采取方式不同。
每年美国各个地区征收的房产税会根据税率、税基的变化而变化，在房价上涨较快的时候也会动态调整税负压力，完善的征管制度和缴纳制度保障了税收收入的到位，但拖欠的情况依然无法避免，每年还是有超过100亿美金房产税金拖欠。
美国房产税的经验与启示
美国房产税的经验与启示作者：暂无来源：《检察风云》 2013年第7期文张克清华大学博士美国财产税是地方政府的主要自有财源，在美国历史上甚至一度占到美国地方政府收入的绝大部分。
财产税中的不动产税也就是我们所说的在房产保有环节征收的房产税，以其收入与支出、税负与公共服务对应性强的特点展现出较强的生命力，经过长时间的改革，已发展成为美国财产税中最为核心的部分。
值此中国房产税即将全面推行之际，探究美国百年房产税的经验教训以资借鉴，对我国房地产市场调控与民生保障工程的完善有着重要的意义。
“以支定收”确定税率与很多国家不同，美国大多数地方政府的房产税率并不是由法律规定的一个固定税率，而是根据地方年度支出总需求倒算出来的。
其根本原因是美国“以支定收”的财政管理制度，具体而言就是根据议会确定的每年需要政府提供的公共服务数量，在此基础上确定支出数额，然后按照掌握的税基评估情况，倒推出适用税率。
房产税的税负主要取决于法定税率，法定税率一般在地方政府常规预算程序中确立，每年通过一次。
地方政府会对其管理区域的不动产进行估价，确定应纳税财产的价值，并把这些财产的评估价值汇总，减去财产税收减免数额后，就是应纳税财产的总价值。
地方政府再确定其下一财政年度的预算总额，以及除了不动产税以外的其他收入总额，两者的差额就是政府要征收的财产税总额。
财产税之所以是最后才确定的税收收入，是因为其主要的投向是辖区内的公共服务，例如市政、消防、园林、教育等均等化的公共物品。
从理论上讲，一个区域财产税征收的多与少是由本辖区纳税人决定的，如果纳税人认为不需要更多的公共服务，则可以通过该选区民意代表提出削减某些预算的提案，进而少交财产税；如果纳税人认为地方政府应该提供更多的公共服务，那么他也会心甘情愿地多缴税。
这样“以支定收”的财政制度可以使得纳税人权利意识彰显，通过预算实现对政府行为的控制。
由于税收来自于每个公众自身的收入，使得公众有更大的激情去参与行政事务，提升公众参与地方治理的程度。
美国房地产税研析变迁、税制与收入水平
美国房地产税研析：变迁、税制与收入水平中国财政科学研究院 苏京春 孙 蕾摘 要：鉴于美国房地产税税制具有比较典型的“宽税基，少税种”特点，各州政府负责制定房地产税相关政策，地方政府划定税率、税收减免等相关政策，税收收入亦呈现出不同的水平和分布特点，本文对美国房地产税１９世纪以来的变迁过程、美国房地产税当下税制、税收收入水平及分布等问题进行了研究分析，以期为我国房地产税改革提供借鉴。
关键词：美国房地产税 房地产税改革 国际经验中图分类号：Ｆ８１３／８１７ 文献标识码：Ａ 文章编号：２０９５－３１５１（２０２０）１１－０１０６－１４一、引言房地产税在我国由来已久，但自开征以来，一直定位为流转环节税，且针对大多数性质的房地产都采用免税政策，覆盖面很小。
实际上，随着我国房地产市场的不断建立健全，商品房市场亟须相应税收进行调节，尤其是保有环节的税收，有利于发展中房地产市场的良性运转，有利于降低空置率、推进房屋资助、切实提高房屋使用效率，并且能够在一定程度上起到调节收入分配、调节资源配置、涵养地方财政税源等作用，同时对市场机制“看不见的手”的调节作用的扭曲效应较小，能够在一定程度上抵御宏观周期的冲击，具有相当程度上的稳定性，对我国税收体制建立健全意义重大。
我国学界对保有环节房地产税的开征已从多方进行过丰富论证，也陆续开展了各项相关空转及试点工作，条件日渐成熟。
２０２０年５月１８日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，提出“深化税制改革，稳妥推进房地产税立法”，反映出决策层对房地产税改革方面的进一步考虑。
鉴于此，本文在一系列研究的基础上，论述了美国房地产税的相关制度，以期为我国房地产税改革提供借鉴。
对近十年的文献进行简要梳理，可知学界对房地产税的相关研究主要集中在功能定位、社会效应、发达国家经验、税收体制机制等方面。
关于房地产税的功能定位，贾康（２０１０）总结房地产税的功能包括为地方提供支出财源、促进房地产市场稳健发展和推动收入分配合理化；侯一麟和马海涛（２０１６）认为开征房地产税能保证基层政府有稳定财源，最终提升地方治理水平；胡怡建和范桠楠（２０１６）提出房地产税最主要的功能是筹集地方政府收入，兼具个人收入分配和经济运行功能。
欧美等国的房产税征收
April 201143一些国家征收房产税的实践证明，房产税的征收对房地产市场起着一定的调节作用，同时兼顾社会公平。
笔者遴选了一些欧美国家的房产税征收情况，以期对研究推进我国的房产税制改革有所启迪。
加拿大——房地产税和“欢迎税”加拿大作为一个高税收高福利的国家，房地产税是地方政府财政收入的主要来源，由市政税、地区税和学校税组成。
税收计算通常是房地产的公平市场价值乘以固定税率(税金/每1000加元)。
根据加拿大统计局数据表明，低收入家庭收入的11.7%需用来缴纳房地产税，而高收入家庭只需缴纳收欧美等国的房产税征收入的4.2%。
然而，与平均占家庭收入21.3% 的个人所得税相比，占家庭收入2.9%的房地产税对于加拿大家庭来说，并不是一个特别沉重的负担。
对于购房者，地方政府征收一次性的“欢迎税”。
每当房屋交易过户一次，“欢迎税”就会征收一次。
欢迎税的计算方法一般是阶梯式，即不同的税率对应不同的价值区间。
英国——没有物业税只有个人所得税在英国，持有房屋者无需缴纳物业税，除非业主出租或者买卖房屋。
对于出租房屋者，出租收入(租金减去必要的成本)要被计入到个人所得税。
而房屋买卖需缴纳的盈利税和加拿大比较相似，即首套自住的不需要缴税，其他需要交纳18%～28%的房地产税。
英国是为数不多的把房地产税与个人所得税率挂钩的国家，收入越高，税率越高，但中等收入以上家庭的资产盈利税率就不再增长。
所以，英国富有的家庭和普通中产阶级家庭负担的税率差别不大。
而对于个人首套自住房屋，资产盈利低于25万美元则不用交税。
法国——居住税和业主税法国房地产税分为两种：业主税——即不动产的所有文/杭东April 201144者都需要缴纳的税；居住税——民用住宅中住户(业主或者房客)需要缴纳的税。
业主税是按房屋年出租价格收取的。
法国政府最后一次对于年出租价格的估值是在1974年完成的，估值严重滞后已成为法国政府如今面临的主要问题。
对于房屋交易盈利税，法国政府规定的税率为28.1%。
美国财产税变革及对中国的启示
美国财产税变革及对中国的启示2014年01月21日09:23 来源：长江商报作者：王德祥字号打印纠错分享推荐浏览量 224美国财产税始于17世纪殖民地时期，最初是分类财产税。
19世纪后发展成为一般财产税，财产税的地位上升。
20世纪30年代后美国财产税又出现向传统回归趋向。
当前美国的一般财产税是地方政府提供学校教育等基本公共服务的主要财源，虽然有不少公众抱怨财产税。
殖民地和建国初期的分类财产税财产税是美国的传统税种。
17世纪20年代，英国、法国、德国和荷兰等国的殖民统治者就在南北部各殖民区建立了财产税，最初用于地方教区的教会事务和儿童教育。
分类财产税按照财产类别征收，如按单位和等级对土地、房屋、牲畜、奴隶等征收的财产税。
实行分类财产税主要有两方面的原因，一是受欧洲财产税的影响，殖民统治者将欧洲模式移植到北美；二是对不同财产（收入能力不同）用不同税率征收显得公平、税收反抗小，如不动产（土地和房屋）的税负重于牲畜和奴隶，城镇的财产税高于农村。
殖民地时期南北各地的财产税差异虽然很大，但它并不占主要地位。
在各殖民地财政收入中，非税收入（收费、彩票、罚款和捐赠）是主体，间接税（关税和烟酒消费税）是其次，财产税和按劳动力征收的人头税只起补充作用。
不过，自17世纪中期后由于北美殖民者之间的争夺加剧，战争使财产税的地位上升并得到迅速的普及和发展，成为重要的财政支撑。
当然，财产税负加重也引起农民、大农场主和城镇居民的强烈反抗。
也正是由于税收过重，才爆发了美国独立战争。
在1776年美国宣布独立后一段时期，由于战争和重建，美国依然沿循了殖民地时期的财产税模式。
19世纪至20世纪初的一般财产税19世纪初，由1818年由伊利诺斯州开始，各州开始进行财产税变革，改行范围宽泛、税率统一、按价值计征的综合型一般财产税，即：将财产税范围由不动产（土地、房屋）扩大到有形和无形动产（车辆、设备、存货和金融资产等），对所有应税财产按市场价格进行估价，用一种税率统一征收。
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欧美国家房产税之历史及变化
作者：潘澄
来源：《小康》2010年第11期
房地产税 (property tax)在西方有个非常令人着迷的起源，据说公元11世纪的英格兰，著名的戈黛娃夫人（Lady Godiva）裸体骑在白马上经过热闹的街市，为了能让她的丈夫麦西亚伯爵利奥夫里降低对于封地市民的地产赋税。
今天，房地产税是一种基于个人拥有的不动产价值而征收的税收，一般由地方或市政府征收，用来支付地方设施、水、环卫、扫雪等市政功能。
房地产税作为各国地方及中央政府的经济来源，平均大约占到了发达国家政府收入的10% （OECD经合组织数据）。
各国政府征收的办法大同小异——在估值的基础上大部分采取和个人所得税率挂钩的进阶式收税。
对于不动产出售产生的资产盈利税，各国政府都有不同程度的优惠政策，比较个人所得税或者商业税，资产盈利税相对宽松，特别对于买卖个人首要居所，有很大程度的优惠。
加拿大：房地产有个“欢迎税”
加拿大作为一个高税收高福利的国家，房地产税是地方政府财政收入的主要来源。
一般税收是由市政税、地区税和学校税组成的。
税收的计算通常是房地产的公平市场价值乘以固定的税率（税金/每1000加元）。
根据加拿大统计局的数据：低收入家庭收入的11.7%需要用来缴纳地产税，而高收入家庭只需缴纳收入的4.2%。
然而，比起平均占家庭收入21.3% 的个人所得税，平均占家庭收入2.9%的房地产税对于加拿大家庭来说，并不是一个特别沉重的负担。
对于购买房子的买主，地方政府征收一次性的“欢迎税”。
每当房子过户一次，“欢迎税”就会重新征收一次。
欢迎税的计算方法一般是进阶式的（不同的税率对应不同的价值区间）。
英美：没有物业税只有个人所得税
在英国，持有房屋无需缴纳物业税，除非如果业主出租或者买卖房屋。
对于出租房屋的业主来说，出租盈利（租金减去必要的花费）要被加入到个人所得税的申报中，而买卖房屋的资产盈利税和加拿大的系统比较相似，如果是首要居所则不需要缴税，其他地产需要交纳18～28%的税率不等。
美国是为数不多的把此项税率与个人所得税率挂钩的国家（类似的还有加拿大），税率从10%～25%不等，收入越高，税率越高，但到中等收入以上资产盈利税率就不再增长，所以富有的家庭和普通中产阶级负担的税率差别不大。
对于个人首要居所，资产盈利低于25万美元则不用交税。
类似的还有向英国学习的香港，物业主不需要缴纳物业税，除非物业给所有者带来收入，那么收入需要缴付个人所得税。
香港政府以4月1日到第二年的3月31日为财年，所得税的计算是由税率乘以房租收益。
买卖房屋同样是不需要缴纳资产盈利税的。
法国：居住税和业主税
法国房地产税分为两种：业主税——即不动产的所有者需要缴纳的税；居住税——在民用住宅中居住的住户（可以是业主或者房客）需要缴纳的税。
业主税是基于房屋的年出租价格来收取的，法国政府面临的主要问题是最后一次对于年出租价格的估值是在1974年完成的，导致估值严重落后，与市场价格不符。
对于建筑进行的各种装修，业主必须向税务局申报价值方面的变更，以便政府能更好地估值。
对于出售房屋产生资产盈利税，税率为28.1%，由两部分组成：16%资产盈利税，12.1社会管理税。
有许多例外的情况：比如：如果房屋为卖方的首要居所则可以免于缴税，无论哪种房产，持有15年以上可以免于缴税，如果在买房前在法国居住超过两年以上的非居民卖房可以免税，等等。