物流园区运作模式分析
港口物流园区运营模式分析
港口物流园区运营模式分析引言港口物流园区是现代物流发展的重要组成部分，它将港口和物流相关产业有机结合，通过集聚资源和提供一站式服务，促进物流效率和经济发展。
本文将分析港口物流园区的运营模式，并探讨其优势和发展潜力。
港口物流园区运营模式港口物流园区的运营模式通常包括以下几个方面：地理位置优势港口物流园区一般位于港口周边地区，具备便利的水陆交通条件。
这使得园区能够直接连接港口，便于货物的进出口，同时也方便与其他地区进行物流运输，实现多式联运。
基础设施建设港口物流园区通常会进行基础设施建设，包括港口码头、仓储设施、道路交通、信息系统等。
这些设施的建设将为物流运营提供便利，提高整体效率。
产业集聚效应港口物流园区通过吸引物流相关产业进驻，实现产业集聚效应。
园区内的企业可以互相合作，形成产业链条，提升整体竞争力。
同时，园区还可以提供一系列支持服务，如仓储、报关、物流金融等，加强企业间的合作。
优质服务提供港口物流园区通常会提供一站式的物流服务，包括货物运输、仓储管理、报关报检等。
这样可以降低物流成本，提高效率。
同时，园区还可以提供优质的服务支持，如物流信息查询、供应链管理等，满足企业的个性化需求。
港口物流园区的优势和发展潜力港口物流园区的运营模式具有以下优势和发展潜力：提高物流效率港口物流园区可以实现港口和物流相关产业的紧密结合，提高物流效率。
通过优化物流流程、整合资源、提供优质服务，可以降低物流成本，缩短物流时间，提高货物周转率。
促进区域经济发展港口物流园区的建设和运营能够吸引大量的投资和企业进驻，带动区域经济发展。
园区的产业集聚效应将促进相关产业的发展，增加就业机会，提高经济产出。
推动物流行业升级港口物流园区通过提供一站式的物流服务和支持，可以推动物流行业的升级。
园区内的企业可以利用先进的信息技术，优化供应链管理，提升物流效率和服务质量。
这将推动整个物流行业的发展。
结论港口物流园区的运营模式通过地理位置优势、基础设施建设、产业集聚效应和优质服务提供，能够提高物流效率，促进区域经济发展，推动物流行业升级。
物流园区企业化运营管理模式分析
物流园区企业化运营管理模式分析物流园区是汇集了各种物流资源并提供完备的服务设施的综合性物流基地，是现代物流产业的重要组成部分。
以企业化运营管理模式为基础的物流园区可以提高运营效率、降低成本、增强服务能力，进一步推动物流产业的发展与升级。
下面将从建设、管理和发展三个方面对物流园区企业化运营管理模式进行分析。
一、建设阶段物流园区的建设包括选址、规划、设计、建设和配套设施建设等环节。
在物流园区企业化运营管理模式中，可以通过引进物流企业参与到物流园区的建设中来，共同投资建设，分享园区的资源和设施。
同时，可以引进国内外先进的物流运营管理经验和技术，确保园区的规划、设计和建设符合现代物流发展的需要。
二、管理阶段物流园区的管理是物流园区企业化运营管理模式的核心，有效的管理可以提高园区的运营效率和服务水平。
在管理阶段，可以引入企业化管理机制，由专业的物流企业或物流综合服务商负责物流园区的日常运营管理工作。
具体可采取以下措施：1.建立规范的管理流程和制度：制定科学合理的管理流程和制度，明确各个环节的责任和职责，做到有效管理和协调。
2.引入信息化管理系统：运用信息技术手段建立物流园区的信息化管理系统，实时监控园区内各物流企业的运营情况，提高管理效率和服务质量。
3.加强供应链管理：通过与物流园区内企业的协调合作，形成完善的供应链管理体系，提高物流效率，减少运营成本。
4.定期组织培训和学习：组织物流园区内企业的管理人员定期进行培训和学习，提高管理水平和专业素质，适应不断变化和发展的市场需求。
三、发展阶段物流园区发展是物流园区企业化运营管理模式的目标和动力。
在发展阶段，要注重市场导向和创新驱动，提升物流园区的竞争力和品牌影响力。
具体可采取以下措施：1.引进高水平的配套设施和服务：在物流园区内引进现代化的仓储、运输和信息技术设施，提供全方位、高品质的物流服务，以满足不同客户的需求。
2.拓展市场营销渠道：通过多种渠道和方式积极拓展市场，吸引更多的物流企业入驻物流园区，形成规模效应和业务集聚效应。
物流园区运营模式研究
物流园区运营模式研究随着互联网的发展，电商行业的迅速发展也带动了物流产业的大发展。
为什么物流行业会有如此的巨大发展呢？经过不断的研究和探索，我们发现物流园区的运营模式是非常关键的一环。
本文将从物流园区的定义、运营模式及优化等方面展开研究分析。
一、物流园区的定义物流园区是一种将多种物流服务、管理与信息技术集成起来的、以配送、仓储、加工等物流功能为基础的一体化物流综合体。
不仅可以为企业提供物流服务，同时可以提供非物流服务。
另外，物流园区还必须集聚和整合一定的交通、能源、环保等资源，以保证物流园区的整体运行。
二、物流园区的运营模式1.传统物流园区运营模式传统物流园区是以开发建设园区的地产开发商作为主导方，为园区内的企业提供物业管理和基础设施建设等服务。
企业与物流园区之间的合作方式主要是租赁关系，物流园区则按照约定为企业提供一定的物流服务。
2.开放型物流园区运营模式开放型物流园区则相对于传统物流园区更加的开放和自由，它的发展模式更加注重多方的合作。
开放型物流园区不仅提供物业租赁，还为企业提供金融、信息化等方面的服务，并通过合作来实现资源整合。
相对于传统物流园区而言，开放型物流园区具有更多的合作方式，比如：物流中心的联盟合作、公共物流配送平台的互联互通等。
三、物流园区运营模式的优化建议1.物业管理服务的推广物业管理服务是园区运营的基础，它对于整个园区的建设和管理具有重要的作用。
因此，园区开发商应该加强对于物业管理服务的投入，提高物业管理服务的质量和水平。
同时，也需要对企业进行宣传推广，让企业了解和认识到物业管理服务的重要性和作用。
2.技术支持与推广物流园区运营模式的创新需要技术支持，只有技术的支持才能够更好地将物流园区运营模式推广给企业和市场。
因此，应该加强技术的研发与应用，并针对不同的企业进行个性化的技术服务与支持，提高技术服务的精准度和针对性。
3.多方合作共赢传统物流园区运营模式缺乏多方合作的方式，导致资源浪费，效益不高。
贝斯特物流园经营模式分析
贝斯特物流园经营模式分析
贝斯特物流园是一种综合性物流园区，通常由大型物流企业或物流服务商建设和运营。
其经营模式主要包括以下几个方面：
1. 地理位置优势：贝斯特物流园选址通常考虑到交通联通性，靠近主要公路、铁路、航空港口等交通枢纽，方便货物的运输和流通。
2. 仓储设施：贝斯特物流园提供各类仓储设施，包括标准化仓库、冷冻冷藏库、危险品仓库等，以满足不同客户的需求。
3. 物流配送：贝斯特物流园通常设有专门的物流配送中心，提供物流配送服务，包括货物集散、分拨、打包、装卸、配送等环节。
4. 信息化系统：贝斯特物流园引入先进的信息化系统，实现物流信息的实时监控和管理，提高物流运作效率，降低物流成本。
5. 产业链服务：贝斯特物流园可为园区内的租户提供一系列的配套服务，如货物包装、货物运输、清关、保险等，以满足租户的综合需求。
6. 建立合作关系：贝斯特物流园通常与供应商、客户、物流企业等建立长期稳定的合作关系，共同发展，实现资源共享和互利共赢。
总的来说，贝斯特物流园致力于提供高效便捷的物流服务，通过规模化运作、提升物流效率、提供一站式解决方案等，为客户提供优质、可靠的物流服务。
物流园区经营功能盈利模式
物流园区经营功能盈利模式物流园区是一个以物流为核心，集货车停车、仓储、配送、加工、贸易、信息流等功能为一体的综合性物流基地。
物流园区的经营、功能和盈利模式是物流园区发展的关键要素，下面将对其进行详细说明。
一、物流园区的经营模式：1.土地出租模式：物流园区通过将自有土地出租给物流企业或第三方物流服务商的方式，收取租金作为经营收入。
2.资产经营模式：物流园区投资建设物流相关设施，如仓库、停车场、货运站等，并租给物流企业使用，从中获取租金和管理费等收益。
3.发展物流配套服务：物流园区发展物流配套服务，如仓储、配送、加工、包装等，为物流企业提供综合性服务，收取相应的服务费用。
4.建设物流信息平台：物流园区建设物流信息平台，提供物流信息交流、查询、追踪等服务，吸引物流企业和船运公司入驻并收取平台使用费。
5.引进物流项目：物流园区引进物流项目，与物流企业合作共同运营或合资建设项目，分享项目收益。
二、物流园区的功能：1.物流集散中心：物流园区通过优化物流布局、提供高效的货运服务和物流配套设施，成为货物的集散中心，实现货物的集中调度和分拨。
2.仓储服务：物流园区提供仓储服务，包括普通仓储、冷链仓储等，满足不同企业的存储需求。
3.配送服务：物流园区提供配送服务，包括中转货物、派送货物等，为物流企业提供便捷的配送网络。
4.加工服务：物流园区提供加工服务，包括包装、分拣、装卸等，为企业提供一体化的物流解决方案。
5.贸易服务：物流园区提供贸易服务，包括进出口、报关、报检等，为企业提供全方位的贸易支持。
6.信息服务：物流园区建设物流信息平台，提供物流信息交流、查询、追踪等服务，提高物流效率。
三、物流园区的盈利模式：1.土地收入：物流园区通过将土地出租给物流企业，收取租金作为经营收入。
2.租金收入：物流园区通过将自有设施租给物流企业，收取租金作为经营收入。
3.服务费收入：物流园区通过提供仓储、配送、加工等综合服务，收取相应的服务费用。
铁路物流园区运作模式
铁路物流园区运作模式⼀、引⾔随着全球化和中国经济的⾼速发展，物流⾏业在国⺠经济中的地位⽇益凸显。
铁路物流园区作为物流⽹络的重要节点，对于提升物流效率、降低物流成本、促进区域经济发展具有举⾜轻重的地位。
本⽂将对铁路物流园区的运作模式进⾏深⼊探讨，以期为物流⾏业的可持续发展提供有益参考。
⼆、铁路物流园区概述铁路物流园区是⼀种以铁路运输为主导，集仓储、包装、分拣、配送、信息处理等功能于⼀体的综合性物流服务场所。
其优势在于能够充分发挥铁路运输量⼤、成本低、环保节能等优点，为企业提供⾼效、便捷的物流服务。
三、铁路物流园区的运作模式1.政府引导与市场运作相结合政府在铁路物流园区的建设和运作过程中扮演着重要的引导⻆⾊，主要体现在政策⽀持、规划指导和投资融资等⽅⾯。
同时，市场机制在资源配置中起决定性作⽤，园区的建设和运营应以企业为主体，实现市场化运作。
2.多元化投资与合作共赢铁路物流园区的建设需要⼤量资⾦投⼊，单靠政府⼒量难以满⾜需求。
因此，应积极吸引社会资本参与园区建设，实现投资主体多元化。
在此过程中，政府可采取PPP等模式与私营部⻔合作，共同推动园区发展。
3.产业集聚与专业化发展铁路物流园区应注重产业集聚效应，吸引相关企业在园区内集聚，形成规模效应。
同时，根据园区的特点和优势，进⾏专业化的物流服务，提⾼服务⽔平和竞争⼒。
4.信息技术与智能管理信息技术是提升铁路物流园区运作效率的重要⼿段。
通过引⼊物联⽹、⼤数据、⼈⼯智能等先进技术，实现园区内货物的实时监控、智能调度和⾃动化管理，提⾼园区运作效率。
5.绿⾊发展与环保理念随着环保意识的提升，绿⾊发展已成为各⾏业的重要发展⽅向。
铁路物流园区在建设和运营过程中，应注重节能减排和环保技术的应⽤，推动绿⾊物流的发展。
6.⼈才培养与专业服务铁路物流园区的可持续发展离不开⾼素质的⼈才⽀持。
应加强⼈才培养和引进，提⾼从业⼈员的专业素质和服务⽔平。
同时，建⽴健全的⼈才激励机制，为园区发展提供有⼒的⼈才保障。
(推荐)物流园区运作模式分析
物流园区运作模式分析物流园区的建设与运营是一个巨大的系统工程。
它涉及到规划、交通、土地、商业、外贸、工商、物价、税务等部门，同时，它又是投资庞大的工程，包括征地、拆迁、市政基础设施配套等，所需资金十分巨大，而且投资回收期相对比较长，单靠政府投资是难以解决的。
因此，在确定物流园区的地理位置、功能定位及内部布局等之后，还应对其运作方式进行总体的规划。
本章试图对国外物流园区建设与运营进行比较分析，进而提出适合我国现阶段实际情况的运营管理模式，同时，进行园区赢利模式的分析。
一、国外政府建设物流园区的措施各国政府为了推进物流园区的发展，都从本国的实际情况出发，制定了相应的政策。
下面以最具代表性的日本物流团地和德国货运中心来说明。
1.日本的物流团地日本的物流团地建设是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用地，通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引社会化的物流企业在此聚集，使其获得规模效益，降低物流成本，同时，减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。
总的来说，日本物流团地建设与运作采取的主要措施有:一是政府牵头确定市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来交通设施配套建设的地块作为物流团地。
二是将基地内的地块分别以生地的价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足政府可提供长期低息贷款。
三是政府对已确定的物流团地积极加快交通基础设施的配套建设，在促进物流企业发展的同时，促使物流团地的地价和房产升值，使投资者得到回报。
四是商业银行出资参与物流团地和基地的建设，成为物流团地的出资方和股东。
五是政府出资设立物流公司，出资兴建物流团地，待运营正常后再卖给私营资本。
物流园区物流运营模式优化策略研究
物流园区物流运营模式优化策略研究随着现代物流业的快速发展，物流园区作为物流业的重要组成部分，承载着物流流通、加工、仓储、配送等一系列功能。
物流园区的运营模式对物流效率和成本具有重要影响。
为了提高物流园区的运营效率和竞争力，采取一系列的优化策略是必要的。
一、“四位一体”综合运营模式物流园区的物流运营模式应基于供应链的视角，采用“四位一体”综合运营模式。
即将流通、仓储、加工和配送四个环节有机结合，实现信息、资金、物流和商贸的高效对接。
通过统筹整合各环节资源，优化物流流程，提高物流园区的综合服务水平和运营效率。
二、网络化信息系统建设网络化信息系统是优化物流园区运营模式的关键。
园区应建立信息技术支持的管理平台，包括物流信息共享平台、电子商务平台、物流管理信息系统等，实现物流信息的快速交流和共享。
通过信息系统的应用，能够提高物流园区的运营效率和服务质量，减少信息传递和处理环节带来的误差和时间成本。
三、多式联运发展多式联运是物流园区优化运营模式的重要策略之一。
物流园区应积极发展铁路、水路、航空等多种运输方式的联运能力，建立起立体化的多式联运体系。
通过优化运输组织、整合物流资源、提高运输效率，以达到降低运营成本、提高物流服务质量的目的。
四、仓储设施与技术创新物流园区的仓储设施和技术创新是提高运营效率的关键。
园区应加大投入，引进智能化仓储设备和信息化技术，提高仓储的自动化程度和效率。
同时，要注重仓储运营人员的培训和技能提升，使其能够熟练操作和管理先进的仓储技术设备。
五、供应链协同优化物流园区的运营模式优化离不开供应链协同优化。
园区应与供应商、生产企业、物流服务商等各方进行有效合作，实现供应链的协同运作。
通过信息共享、需求预测、流程优化等措施，实现供应链的高效协同，减少物流环节的浪费和成本，提供更优质的物流服务。
六、绿色物流建设绿色物流建设是物流园区运营模式优化的重要方向。
园区应积极推进绿色物流理念，引导企业采取节能减排、环保技术等绿色物流措施，减少对环境的污染。
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物流园区运作模式分析物流园区的建设与运营是一个巨大的系统工程。
它涉及到规划、交通、土地、商业、外贸、工商、物价、税务等部门，同时，它又是投资庞大的工程，包括征地、拆迁、市政基础设施配套等，所需资金十分巨大，而且投资回收期相对比较长，单靠政府投资是难以解决的。
因此，在确定物流园区的地理位置、功能定位及内部布局等之后，还应对其运作方式进行总体的规划。
综合对国外物流园区建设与运营进行比较分析，结合符合我国现阶段实际情况的运营管理模式进行园区赢利模式的分析。
一、国外物流园区运作模式分析（一）、国外政府建设物流园区的措施各国政府为了推进物流园区的发展，都从本国的实际情况出发，制定了相应的政策。
下面以最具代表性的日本物流团地和德国货运中心来说明。
1、日本的物流团地日本的物流团地建设是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用地，通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引社会化的物流企业在此聚集，使其获得规模效益，降低物流成本，同时，减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。
总的来说，日本物流团地建设与运作采取的主要措施有:一是政府牵头确定市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来交通设施配套建设的地块作为物流团地。
二是将基地内的地块分别以生地的价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足政府可提供长期低息贷款。
三是政府对已确定的物流团地积极加快交通基础设施的配套建设，在促进物流企业发展的同时，促使物流团地的地价和房产升值，使投资者得到回报。
四是商业银行出资参与物流团地和基地的建设，成为物流团地的出资方和股东。
五是政府出资设立物流公司，出资兴建物流团地，待运营正常后再卖给私营资本。
2、德国的货运中心在德国，货运中心是以提高货物运输的经济性和合理性，发展综合交通运输体系为主要目的。
德国政府在建设货运中心的主要举措有:（1）、联邦政府统筹规划。
联邦政府在统筹考虑交通干线、主枢纽规划建设基础上，通过广泛调查生产力布局、物流现状，根据各种运输方式衔接的可能，在全国范围内规划货运中心的空间布局，用地规模与未来发展。
同时为引导各州按统一规划建设货运中心，德国交通主管部门还对规划建设的货运中心给予资助。
（2）、州政府扶持建设。
州政府提供建设所需要的土地及公路、铁路、通讯等交通设施并组织货运中心的建设。
关于中心的建设资金，多数是由被服务地区的政府出资、信用贷款和企业投资共同进行开发建设，然后把场地出租给物流企业。
关于中心的管理是由出资方组成管理委员会，该委员会代表中心向入驻的物流企业收取租金，并代表中心内企业与政府打交道，与其他货运中心加强联系，但不具有行政职能。
同时还负责兴建综合服务中心、维护保养厂、加油站、清洗站等公共服务设施，为成员企业提供信息、咨询、维修等服务。
（3）、企业自主经营。
入驻企业自主经营、照章纳税，依据自身经营需要建设相应的库房、堆场、车间，配备相关的机械设备和辅助设施。
3、日本与德国模式的比较分析可以看出，日本与德国物流园区运作模式相同之处在于政府均对园区进行市政规划，在初期均对园区周围交通基础设施进行建设，同时政府均不参与物流园区的日常管理。
最大的区别在于，日本将物流园区建成后，全部卖给私营资本，政府不再拥有任何股份;而德国采取政府与企业按股份制形式共同出资，政府拥有一定的股份。
（二）、国外物流运营商的类型国外物流园区的成功运作除得益于政府的相关举措外，还有赖于园区内进驻的一些优秀物流企业及物流运营商。
在国外，物流运营商主要一有以下几种。
1、专门服务提供商(Focused Service Provider)专门服务提供商提供标准的运输或仓储服务给各个行业的用户，通常以资产为基础。
根据其核心业务情况，这类企业包括①基于仓储服务一的服务商(Warehouse-Based)，如EXEL, USCO;②基于运输服务的服务一商(Carrier-Based)，如MAERSKK, APL;③基于货运代理的服务商 (.Forwarder-Based)，如BAX,MASA;④基于包裹递送的服务商(Package Carriers )，如UPS , TNT ;⑤基于信息服务的服务商(Information-based)，如ACCENTURE, IBMo2、解决方案提供商(Solution Deliverer)解决方案提供商大都是由传统的专门服务提供商通过拓展业务范围、增加服务内容而形成，或者是传统的专门服务提供商的无资产运营的一体化物流分支机构，主要通过技术手段为客户提供智能化的运输、分拨和仓储解决方案，通过增加分装、拣选和贴标签等功能为客户提供增值服务。
20世纪70年代，这种新型的物流服务形式在美国逐步形成，被称之为第三方物流(3PL)，以物流服务的提供方、需求方以及最终客户三方共赢为特征，拥有丰富的行业服务经验。
他们可以自己管理一些专门服务提供商，作为解决方案的一部分。
3、供应链创新商(Supply Chain Innovator)20世纪末，一些大型制造商开始认识到要进一步改进绩效，需要针对整个供应链的更加有效的方法，而不只是优化运输、分拨和仓储等单个功能的零星努力。
与此同时，一些软件商已可以提供成熟的软件来管理供应链信息，并对以前孤立的功能如生产、客户关系管理、仓储和运输等进行整体优化。
在这一背景下，出现了提供供应链管理服务的供应链创新商，如ACCENTURE，称之为4PLo4PL提供商是供应链的集成者，通过整合和管理自身的以及其他服务提供商补充的资源、能力和技术，提供全面的供应链解决方案。
4PL提供的是全面的解决方案，远远超出3PL的外包领域，涉及预测与需求计划、库存管理、成套服务、采购与订单管理和客户服务管理等。
4PL区别于其他服务商的两大特点:一是4PL提供的是全面的供应链解决方案;二是4PL是通过影响整个供应链的能力提供价值。
4、物流地产商(Logistics Land Agent)}所谓的“物流地产”，就是由运营商先拿地修建仓库及其它设施后，再转租给客户，运营商只作地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，从其本质上讲是属于地产商的范畴而非真正意义的物流商。
“物流地产”模式存在的价值是因为地产这一块占据很大一部分固定成本，而运营商的服务可以帮助客户更有效管理运用资金、降低成本，并专注主业提高竞争力。
全球五百强之一的美国普洛斯(ProLogis )公司便是一家专注于物流地产租赁服务的公司，其开发及管理超过110亿美元资产，作为全球最大上市工业房地产投资信托公司，总出租面积己超过2100万平方米。
二、适用我国的园区运作模式我国进行物流园区建设与运营，一定要适合我国现阶段实际情况。
首先，要与我国政企改革的大方向一致，虽然我国物流业起步较晚，但原有的物流设施(主要是仓储设施)存量大、利用率低，且大部分属于国有资产。
物流园区建设要优先利用这些设施，注意能起到盘活原有国有资产存量的作用。
其次，我国经济发展水平不如日本、欧洲一些发达国家，因此，在进行物流园区建设时，应尽可能减少政府投资，争取吸收外资及民营资本的进入。
再次，我国现有物流管理人才不足，因此，在物流园区的管理中，应注意吸引发达国家物流专业运营商的加盟。
最后，目前在我国，以政府为主体来进行招商引资的效果并不太好，物流园区应采用商业模式来进行招商引资，即委托运营商来运作，通过优秀的专业管理团队去招商引资，运作业务，建立物流体系。
因此，在园区运营与管理上，我国应实行类似目前我国高速公路的运营管理模式(即B-O-T模式)，将所有权与经营权分离。
总的来说，即:政府通过给予园区开发者适宜的优惠政策(主要是低廉的地价与税收政策)，吸引投资者主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资。
然后，由投资者(即为园区所有者)寻找并授权物流专业运营商(为园区经营者)，给予运营商一定的运营年限，由运营商负责整个园区的招商、融资、运营服务及日常管理工作，在运营期满后，由投资者将其收回。
这种模式下物流园区的运营管理结构如图4-1所示。
在这种运营管理模式中，园区成为招商引资的硬件基础，政府、投资者与运营商各自承担不同的职能，同时获取不同的收益。
1、政府政府首先要确定市政规划，指定物流园区的具体地理位置，进行园区周边道路及一些设施的修建。
其次，政府对园区的政策管理采取授权形式，政府授权园区下设管委会作为对物流园区进行政策协调的专门机构与办事处。
由管委会将园区以及想要在园区内进行投资的企业需要办理的政府手续全部代理，同时将政府信息传达到企业，实行“一条龙服务”，避免手续的繁杂和不同部门间沟通不灵带来的低效率。
客户可以直接在管委会办完所有手续，管委会集中将有关资料、文件交到相应政府部门，为园区内投资项目的运营提供便利条件。
政府主要是从物流园区发展中形成的整体经济规模的扩大以及由于物流效率的提高进而带动其它产业效率与效益的提高当中获取利益。
2、投资者(园区所有者)投资者以较低廉的价格从政府手中购得土地，进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，以促使土地升值。
然后，寻找物流运营商，对运营商进行授权。
另外，投资者还可以对园区内一些经营性项目(比如一些生产加工项目)进行投资。
投资者的收益包括以下几个方面:①运营商上缴占其运营所得收入一定比例(占多大比例由投资者与运营商协商解决)的费用;②从土地增值中获得利益;③其投资的一些项目收益。
3、运营商(园区经营者)运营商通过获得园区投资者的授权取得园区一定期限的(年限可以根据投资回收期来确定)园区经营权，在此期间承担以下几个方面的职能及获取收益。
（1）、管理职能:受政府委托，对园区经营活动的行政管理事务实施综合代理;受园区资产所有者委托，对园区资产及其权益进行管理。
（2）、运营职能:运营商得到授权，将园区所有权和经营权分离，一是对园区所有项目进行管理，收取管理费用，包括服务费、仓储费、配送费、置业管理费等，收缴所得收入与园区投资者按一定比例进行分配。
二是运营商通过园区土地的不断增值和营销网络及服务的完善，吸引外来投资或新的项目进驻园区而收取管理费用。
三是为园区项目与客户提供物流服务，如信息、中介、现场技术服务等收取管理费用。
（3）、融资职能:运营商为园区项目或客户引资与融资，自己收取中介费。
以园区土地或其他存量资产为抵押，融资投资园区建设，运营商通过业务的扩展分享利益。
三、物流园区赢利模式分析根据国外物流园区的发展经验，其投资回收期较长，其主要原因是物流园区投资大，赢利途径有限，投资回报缓慢。