现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善
浅谈我国商品房预先登记制度
预 告登记制 度
丁 杰
摘 要 商品房预告登记是有关商品房物权变动的一项重要制度 ， 这一制度将以其独特的性质和 内涵对 当事人合法权益的 保护以及我 国房地产事业的健康发展起到重要 的作用。 本文在对商品房预告登记制度的法理分析的基础上， 剖析我 国商品
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浅谈 我 国商
高子渊
房预告登记制度的现状和不足， 并提出相关的完善建议。 关键 词 预 告登 记 法律性 质 效 力
中图分类 号 Ｄ ９ ． ２３３ 文 献标 识码 ： Ａ
３ 商 品房 预 告登记 具有 临时性 。 因预告登 记而 产生 的的请 规定 ， ． 但在 实践 中 ， 告登记制 度 所体现 出的 法律 效力充 分反映 预 求权 存在 于房 屋买 卖合 同生 效后至 物权 变动 的条 件具 备前 的一 了这 一制 度的 本质 目的 。 段 时 间。 当物权 变动 的条 件具 备后 ， 权利人 需积 极将预 告登 记推 进 为本 登记 ， 自己 的权利顺 利转 化为 物权 。 使 ４ 商 品房预 告 登记依 附于 债权请 求权 而存 在。 预告登 记必 ． 须 以 当事人 双方 订立 商 品房买卖 协 议为 前提 。买卖 协 议的 订立 意 味着一 方 当事人拥 有债 权请 求权 。 果这 一权利 消灭 ， 如 则预 告
权利 。 因此 ， 品房预 告登记 制度 有其特 殊 的内涵 。 商 １ 品房 预 告登记 以保全 不动产 物权 变动 的请求权 为 内容 。 ． 商 债 权 的性质 ， 是一 种特 殊 的债 权 ５经商 品房 预告登 记的请 求权 是“ ． 物权 化 的债 权” 。 ６经预 告登记 的请求 权具 有对抗 第三 人的 效力 ， 这一 效力 ． 但
论我国预告登记制度的比较法借鉴及完善
论我国预告登记制度的比较法借鉴及完善作者：艾志花来源：《商情》2012年第19期摘要不动产预告登记制度在我国是一种较新的制度，本文对我国现有法律对预告登记制度在适用范围、效力、发生条件方面规定的缺陷进行了考察与分析，通过对德国、日本、我国台湾地区的立法借鉴，提出了我国不动产预告登记制度的几点完善途径。
关键词预告登记立法现状完善一、我国预告登记制度的立法现状2007实施的《物权法》第20条第一次以基本法律的形式正式规定了预告登记制度，对预告登记的适用范围、效力、行使程序和消灭作出了规定，但是只有一个条文。
《土地登记办法》第62条和《房屋登记办法》第三章第四节专节规定了预告登记制度。
《土地登记办法》的相关规定相对原则，基本与《物权法》第20条相同。
可见我国预告登记制度在立法上存在的最大缺陷是规定粗略、简单，有诸多模糊、漏定之处，兹列举以下几点不足：（一）适用范围模糊物权法第20条规定了预告登记的适用范围，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
”对该条文的理解有歧义，是签订买卖“房屋或者其他不动产物权”还是签订“买卖房屋或者其他不动产物权”，如果按前者理解，则预告登记的适用范围太窄，仅适用于不动产物权买卖请求权，不适用于设定抵押权等。
而如果按后者理解，则预告登记的适用范围较宽，可以适用于不动产物权的转让、设定抵押权等请求权。
从上文提到的地方性法规以及房屋权属登记实践来看，预告登记主要适用范围包括：预购商品房及其转让；预购商品房抵押及其转让；在建工程抵押及其转让。
因此，可以推定物权法20条关于预告登记适用范围的理解应该按后一种理解为妥。
（二）仅规定了预告登记的权利保全效力物权法仅规定了权利保全效力，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”根据该规定，经预告登记后的债权请求权，具有对抗债务人其他处分行为的排斥性效力，理论上称为保全效力，是预告登记最主要的效力。
房屋预售制度存在问题及解决办法
房屋预售制度存在问题及解决办法摘要：本文分析了房屋预售制度在实践中所遭遇到的问题，并针对性地提出了意见，供大家参考。
关键词：房屋预售；制度；存在问题；解决办法房屋预售措施如果在实践中能实行的好的话，将是一项有利于开发商与客户双方的有力措施，所以购房双方都要为促进这一制度的发展做努力。
作为购房人，在房屋预售法律不太完善，各方面监督措施不太齐全的时候，这就需要我们客户自己提高这方面的意识，对售房的开发商要进行全方位的调查，以免上当受骗。
在合同签订之前，要对合同内容进行严格斟酌。
对于开放商，更要把诚信放在第一位，注重长远利益。
重视自己的商家信誉在这个房地产业的重要性，不要因为一时便宜而丢失了整片森林。
1 房屋预售中存在的问题房屋预售在房地产业是一种新兴的售房制度，近几年来受到了客户以及开发商的热捧。
但是由于其相关法律制度不完善，存在很多漏洞。
在实践中也存在很多问题。
我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。
房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。
1.1在预售合同的登记效力方面如何《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。
除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。
1.2 房屋预售合同中预售的含义是什么所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。
这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。
预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。
1.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，具有重要的法律效力和社会意义。
随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产预告登记制度也暴露出了一些不足之处，亟待进行改革和完善。
本文将从不动产预告登记制度的不足之处入手，分析其存在的问题，并提出相应的完善对策，以期为我国不动产预告登记制度的进一步完善提供一定的思路和借鉴。
一、不动产预告登记制度的不足1、法律法规不完善目前，我国的不动产预告登记制度主要依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规进行规范。
这些法律法规在实际应用中存在不少漏洞和不足，无法很好地适应不动产市场的快速发展和变化。
2、登记程序不规范不动产预告登记的程序依照现行法律法规执行，但是在实际操作中存在程序不规范、效率低下等问题。
一些地方在进行不动产预告登记的流程中存在着操作不严谨、审核不严格的情况，导致登记信息的真实性和准确性难以保障。
3、信息不对称当前不动产市场上，不动产的权属信息、抵押信息、限制信息等往往存在信息不对称的情况，这给不动产交易和投资带来了一定的风险。
不动产预告登记制度虽然可以提供一定程度上的信息保护，但是由于不同地区的登记标准和操作规范不一，导致了信息的不一致和不准确。
4、登记依据不清晰在不动产预告登记制度中，登记依据是非常重要的。
由于我国不动产法律法规的不完善，导致登记依据并不十分清晰，各地在实际操作中也存在一定的差异，这给不动产预告登记的准确性和可靠性造成了一定的影响。
针对不动产预告登记制度存在的法律法规的不完善，应当加快不动产登记法的制定，完善不动产登记相关法规，明确不动产预告登记的法律地位、程序和标准等，确保法律的科学性和严谨性。
对于登记程序不规范的问题，应当建立完善的登记标准和流程，加强登记人员的培训和管理，提高不动产预告登记的审核严格性和操作规范性，确保登记信息的真实性和准确性。
3、加强信息披露在信息不对称的问题上，应当加强不动产信息的披露和公开，建立起不动产市场的信息交换机制，保障各方在不动产交易和投资中的信息平等，减少信息不对称所带来的风险。
我国商品房预售预告登记制度的立法完善
品房预售预 告登记制度为此提供 了事前的制度
保障 ， 使得 买 受人 能够 平衡 自己的弱势 地位 。
二、 预告 登记 的制 度价 值
（ ） 一 预告 登记 的制 度价 值
所 谓预 告 登记 ， 为保 全将 来 发生 的不 动 产 是
作用 、 顺位作用和完善作用。
房地产法律
１权 利保全 效 力 ． 预 告登 记后 ， 务 人对 不动 产权 利 的 处分 在 义 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内， 处分 行 为无效 。
２ 权 利顺 位保 全 效力 。 当预 告 登记 推进 到本 登记 时 ， 不动 产 权利 的 顺位 不 是依 本 登记 的 日期确 定 ， 是 以预 告 登记 而
廛 丝芒澧
Ｃ Ⅳ Ｅ ＬＥＴ Ｔ ｍ Ａ Ｒ Ａ ｓＡ Ｅ
我 商 房 售 告 记 Ｕ的 法 善 国 品 预 预 登 韦 立 完 度
陈玲 玲 中国政法 大学
一
、
商 品房 预售 预告 登记 制 度 出 台的 历史 背
在 预 售 人 实 际将 房 产 登 记 于第 二 买受 人 的 名 下 时 ， 物 权 优 先 原 则 ， 一 买 受人 无 法 主 张 要 求 依 第 返还 该房 产 ， 能要求 预售 人承 担违 约责任 。 只 虽然 违 约 责 任 为 买 受人 提 供 了补 偿损 失 的 途径 ，但 是 违 约责任 的救济 乃 是事 后 的救济 ， 而
的 日期 为准 加 以确 定 。
产 的现 时所 有权 人 ， 求权 人应 取得 义 务人 的承 请 诺 或法 院 的假 处 分命 令才 能 申请 预 告登记 。 在 而
房屋预告登记制度优化与施行
房屋预告登记制度优化与施行严亚云绍兴市房地产管理处【摘要】我国于２００７年通过了《物权法》，其第二十条对预告登记制度进行了明确的规定。
然而预告登记制度在房地产市场中却遇到操作上的困境。
文章先简单介绍当前我国房屋预告登记制度，然后就当前我国房屋预告登记制度存在的问题展开探讨，最后就该制度的优化与施行提出几点建议。
【关键词】房屋预告登记一房二卖预告登记作为民法中一项重要的物权制度，始于普鲁士法规定的异议登记，后后来逐渐被德国、日本、瑞士等国以及我国台湾地区的民法所接受和继承。
由于各国实际的国情与法律背景不同，各国对预告登记制度的目的，适用范围都做出了不同的规定。
我国在《物权法》颁布之前，并未对预告登记制度进行严格立法。
上海市在《上海市房地产登记条例》中专设一章规定了预告登记制度，这也是该制度在立法中的最初显现。
直到２００７年《物权法》的颁布，在第２０条发令中对预告登记制度进行解释和规定。
然而，在施行过程中，尤其是在房地产市场中，随着我国目前房地产过热发展，仍然就这一制度的操作存在很多矛盾。
一、当前我国房屋预告登记制度概述所谓预告登记，是指为了保全不动产物权的请求权而将此项权利进行的登记。
通过对债权请求权的登记，赋予其对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，用来保障将来本登记的实现。
《物权法》第２０条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的。
不发生物权效力。
”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
”而房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，已之约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善第一篇：浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善摘要随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，为了规范不动产交易，2007年颁布的《物权法》规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。
不动产的预告登记避免了“一物二卖”等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度发展的一大进步。
然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有《物权法》的规定，但仍有许多不足之处需要完善。
文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的发展起到作用。
关键词：不动产登记；预告登记；物权法Abstract With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, “Property Law” stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the “One Thing sell” and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law” provision, but thereare still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law一、绪论不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。
商品房预售中抵押预告登记中存在的问题及解决方法
商品房预售中抵押预告登记是房地产交易中的一个重要环节，它是指在商品房预售合同签订前，出卖人为了融资或其他目的，将预售房屋抵押给银行或其他金融机构，并向国土资源行政主管部门申请预告登记的一种登记行为。
抵押预告登记的存在，对于购房者、房地产开发商和金融机构都具有重要意义。
然而，在实际操作中，商品房预售中抵押预告登记也存在一些问题，如何解决这些问题成为当前需要深入探讨的课题。
一、商品房预售中抵押预告登记存在的问题1. 抵押预告登记信息不透明在现实中，许多商品房预售项目抵押预告登记的相关信息并不透明，购房者往往很难了解到房屋是否存在抵押预告登记，以及抵押预告登记的具体情况。
这给购房者带来了一定的风险，也影响了购房者的购房决策。
2. 抵押预告登记与购房者利益的冲突有些房地产开发商在商品房预售过程中存在利用抵押预告登记获取不良资金的情况，这种行为不仅违反了商品房预售的相关规定，也损害了购房者的利益。
购房者在遇到房屋抵押预告登记问题时，往往难以维护自己的合法权益。
3. 抵押预告登记对房地产市场的影响过多的抵押预告登记可能会造成房地产市场的不正常波动，一方面会影响购房者的购房信心，另一方面也会对房地产市场的健康发展产生不利影响。
二、解决商品房预售中抵押预告登记存在的问题的方法1. 完善信息公开制度国土资源行政主管部门应当建立健全商品房抵押预告登记信息公开制度，将抵押预告登记的相关信息如抵押金额、抵押期限等向社会公开，以保障购房者的知情权。
2. 加强监管力度对于存在违规行为的房地产开发商和金融机构，国土资源行政主管部门应当加强监管力度，确保商品房预售过程中的抵押预告登记行为合法合规。
对于违反规定的行为，要依法严肃处理，增加违规成本。
3. 增加法律法规的约束力相关部门应当完善相关法律法规，明确商品房预售中抵押预告登记的规范和程序。
对于违规行为，要依法给予严厉惩处。
4. 强化购房者权益保护要建立健全购房者权益保护机制，对于存在抵押预告登记问题的商品房，购房者应当拥有维权的渠道和权利。
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现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善探究摘要：任何一种制度都是一把双刃剑，有利必有其弊。
商品房预售制度在一定程度上缓解了我国房地产市场资金紧张的状况，但是现阶段商品房预售制度在司法实践中存在很多的缺陷和漏洞，如何完善商品房预售预告登记制度，值得我们思考和探究。
关键词：商品房预售；预告登记制度；完善
2007年我国《物权法》明确规定了预告登记制度，对预告登记的范围、发生、转让和消灭等等做了相关规定，但条文内容过于抽象，在具体实践操作过程中产生了不少问题。
2008年实施了《房屋登记办法》，它对预告登记的范围，申请条件及其应提交的材料等都作了明确规定，以进一步完善《物权法》。
尽管如此，在实践中仍然出现了问题。
本文将对现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷和漏洞进行分析，并试图提出一些完善该制度的建议。
只有进一步完善我国商品房预售预告登记制度，才能确保预购人的合法权益，才能确保房地产市场的健康发展。
一、现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷分析
（一）恶意利用预告登记
预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
商品房预售预告登记制度，其目的就在于按照预售合同，实现债权请求权，所以预告登记的效力就是要保全债权请求权。
然而预告登记的主动权和请求权在于申请人方，由于预告登记机关在登记时一般只进行形式审查而并不进行实质审查，很容
易出现当事人提供虚假材料进行预告登记的现象。
在我国《物权法》和《房屋登记办法》有关规定中，对于预告登记申请的审查问题，并没有做出明确而严格的规定。
这一问题直接关系到预告登记当事人的切身利益如何得到保护。
目前采取的以形式审查的宽泛管理方式，一旦出现虚假材料的现象，如何处理？如何保护好登记当事人的合法利益？如果采用实质审查制度来进行严格的规范，程序该如何启动？在现实生活中出现的很多问题，在《物权法》及其它司法解释中，并没有对此做出明确规定。
这将是需要我们完善改进的地方。
（二）预售方利益受损
《物权法》第20条规定预告登记在于保障买方将来实现物权。
而预告登记所登记的只是将来发生不动产物权变动的请求权，并不是现实的不动产物权。
比如说在商品房预售中，预购人与开发商订立了房屋买卖合同，在离开发商交房之前，如果开发商把房屋卖给第三人，这就侵害了预购人的利益。
此时《物权法》规定的预告登记制度就能确保预购人的利益不受损。
但是从另一个角度讲，如果预售商品房买卖合同签订后，房地产行情突变，价格出现大幅下跌，此时买方首先提出解除合同，而且愿意接受违约处理，但不愿意依合同去办理房屋登记，那么价格下跌的房屋实际是在卖方手中。
这样一来，房地产开发商将遭受巨大的损失，这无疑会引起房地产市场秩序的混乱，因此只允许买方具有反悔权，风险让卖方承担，这是不公平的。
所以如何真正依法交付与接受、规范和保护卖方与买
方双方的合法权益，需要我们进一步思考。
（三）预售人抗辩权的缺失
抗辩权是权利人用以对抗他人请求权，阻止其效力的民事权利，它是与请求权直接对应的。
在我国现行的《物权法》中，对预告登记义务人抗辩权没有做出相关规定，致使预告登记制度在实践中无法解决相关问题。
例如李小姐与某房产公司签订了商品房预售买卖合同，购买其位于上海西路的房屋，李小姐先向该公司支付30万首付款，并办理了预告登记。
但该公司违约没有办理产权过户手续。
王小姐申请诉讼保全，查封该公司位于上海东路的房屋，并要求解除买卖合同。
而房产公司却状告王小姐恶意侵权。
在这种双方都不愿意履行合同的情况下，王小姐若不撤销对上海西路房屋的预告登记，将导致两套房屋都被限制。
李小姐是否要为自己未及时撤销预告登记而对该房产公司造成的损失做出赔偿吗？通过审理，法院判决被告李小姐为保障自己的权益而采用诉讼保全方式并没有不当
之处。
《物权法》中对预告登记义务人的抗辩权没有做出规定，因而该房产公司无法得到法律支持。
由此我们可知预告登记权利人若不撤销预告登记，房屋将无法过户给他人。
而当事人本来办理预告登记是为防止一房多卖，维护自身利益，同时也暗藏着一定的责任风险，如果不及时撤销就会构成对他人侵权。
二、如何完善我国预售预告登记制度
（一）对预告登记申请进行实质审查并统一公示
当前通过伪造客户虚假信息而进行的欺诈行为屡见不鲜，给社
会带来了很多不稳定因素。
要想登记内容与实际权利相一致，就应当对预告登记申请进行实质审查。
首先要赋予登记机关具有当场询问、受理并审查申请材料，以及查看不动产实际情况等等权利，当登记机关接受了当事人的预告登记申请后，为确保登记内容的真实性，可对登记内容进行仔细询问和调查，这将有利于增强登记机关的责任意识。
一旦发生错误登记，由此造成当事人的损失，登记机关有义务给予赔偿。
当然为了防止登记机关以权谋私，应当规定预告登记的审查期限，预告登记机关必须在规定期限内及时为当事人办理相关登记手续。
此外还可建立一项不动产登记信息的公开查阅制度，方便公众及时了解预告登记不动产的变动及其流转情况。
首先建立统一的不动产产权信息登记簿，统一登记收件。
其次建立包括产权档案在内的计算机信息库，开展电子登记。
科学的检索方法，完善的检索系统，方便公众从不同角度检索自己想要的信息，从而降低交易风险。
（二）增设并完善预告登记涂销规定
涂销登记实际上就是以消灭原有登记事项为目的的一种登记。
但是我国《物权法》中并没有对预告登记的涂销进行规定。
在商品房预售行为中，建立预告登记制度主要是为了保护预购人的权利，防止将来发生不利于被保全的请求权的任何物权之变动。
《物权法》中的预告登记制度为请求权人提供了充分的法律保护，但未对对方当事人的权益保护于法无据。
按照公平的原则，权利义务应相一致，如果请求权人不履行义务，势必对预告登记义务人的权益造成不利
影响，也可能会影响预告登记义务人与第三人进行物权处分。
因此增设预告登记涂销规定，能有效地平衡当事人之间的权益，这是非常有必要的。
所以当权利人因未能及时行使权利，而侵害到对方当事人的利益时，对方当事人或其它利害关系人可以申请涂销该预告登记，从而能重新处理尚未转移的物权。
涂销生效之时也就是预告登记失效之时，这充分体现了民法公平原则。
（三）明确规定预售人的抗辩权
预告登记制度的目的是为被登记的请求权提供强有力的保障，它并不改变合同债权本来的法律关系。
抗辩权与请求权是直接相对应的，那么按照公平的原则，在预告登记制度过程中，在赋予债权人请求权的同时，也要同等地赋予债务人的抗辩权，否则对债务人不公平。
预告登记权利人享有两项请求权：其一为预告登记请求权；其二为基于预告登记所享有的债权请求权。
作为预告登记义务人，根据请求权本来的法律关系，义务人在承担相应义务的同时，也享有两项抗辩权（这与预告登记权利人的请求权相对应）：第一是针对预告登记本身的抗辩权；第二项是针对预告登记所保全的请求权的抗辩权。
在预告登记制度中赋予预告登记义务人抗辩权，不仅是理论发展的趋势，更是实践发展的需求。
因此，完善我国的预告登记制度刻不容缓。
三、结语
随着我国社会经济的发展和住房市场化改革的继续深入，商品房预售形式将成为我国房地产市场主要的买卖方式。
要想充分发挥
预告登记制度对我国商品房预售市场的规范作用，切实保障预购人的权利，还需进一步完善我国预告登记制度。