华为科技城规划

一、华为科技城规划示意图

华为科技城位于深圳市龙岗区坂田街道[1]，属于中部综合组团的坂雪岗片区，是深圳市高新技术产业带的重

要组成部分。华为科技城的范围是：梅观高速、布龙路、机荷高速、清平高速围合的区域，面积约21．9平方公里。

华为片区总人口约36万，包含5个社区（坂田社区、岗头社区、雪象社区、杨美社区和大发埔社区）的全部或部分用地，涉及17个居民小组。本片区汇聚了华为、新天下、康冠、元征等10多家国内外知名企业，片区内高新技术产业就业人口约8万人。

近日，关于华为科技城的规划方案，日益成为媒体舆论热点话题，而龙岗区委、区政府多次在不同场合要求，规划方案要赶在5月初出台。

“现在具体的方案都已经上报市规划委员会了，龙岗区的相关审批工作会议都已经过会了。”相关人士告诉记者，接下来还要经过市旧城改造领导小组、市规划委技术委员会以及对外公示等审批和研究环节，华为片区的旧改方案才能最终落定，这也说明相关规划方案已经进入实质性审批通道。而业内人士也表示，目前这样的审批速度在深圳规划史上极为罕见。

同时，有消息灵通人士表示，华为总裁任正非亲自审阅过相关规划方案后，给出的意见却是———标准有待进一步提高，并希望能够推倒重来，任正非甚至以葡萄牙里斯本小镇作为其心目中的规划范本。

业内人士表示，如果真的按照任正非的标准来建设，那么拆迁成本将大幅提升，拆迁进程将大大延缓，同时规划方案的重新制作，也将耗费大量时间，坂田片区旧改也许将由此继续拖延下去。同时，也有前华为员工指出，深圳在华为的全球战略布局中已经不再像从前那样重要了，一场政企博弈在所难免。

“以高新技术为主导的城市复合型功能区”

龙岗区城改办副主任陈耀进介绍，去年10月，“华为科技城”的概念被首次提出，规划中的科技城包括梅观高速、布龙路、机荷高速、清平高速围合的区域，

总面积为21.9平方公里。而规划中的华为科技城内，有华为、新天下、康冠、元征等10多家国内外知名高新技术企业。整个片区内已建用地14.8平方公里，未建用地7.1平方公里。未建用地中位于规划城市建设用地范围内的为2.72平方公里，位于规划生态控制线内的为4.40平方公里。

陈耀进表示，除去市政、生态保护线、水源地保护区外，能够用于净开发的建设用地只有1.71平方公里。而考虑到可用于开发建设的土地数量少，整个科技城城市更新改造形式将包括拆除重建、综合整治、功能置换、升级改造等。

同时，整个华为科技城片区需要拆迁的面积达到120万平方米，而涉及到公共设施的拆迁费用超过60亿元，加上区域内公共道路、绿地公园、供水供电、市政改造等公共设施的建设，整个片区仅公共配套设施的改造和新建，“初步预算需要110亿元”。规划中还会打造两个黄金项目：一个是东北侧山体处的郊野生态公园，另一个是岗头河的整治，将其打造成绿色休闲带，有效改变社区的环境。

根据目前正在编制的华为片区城市更新规划研究，华为科技城的规划定位是：以高新技术产业为主导功能的城市复合型片区，完善为高新技术产业服务的配套设施，建设以高新技术产业为主导、城市服务功能完善、环境优美、交通便捷的复合型城区。

“一句话，以高新技术为主导的城市复合型功能区。”项目总规划师张曙在谈到华为科技城的规划定位时介绍，目前，整个华为科技城的规划已经基本完成，分为西部高新技术产业区、东部高新技术产业区、城市功能服务区和自然生态休闲区。规划中，整个科技城将打造两个公共中心，以五和大道、坂雪岗大道、环城东路—雪观路为纵轴，以布澜一级路、贝尔路—吉华路、布龙路为横轴串联四个主要片区。

同时，保障性住房也是项目规划中的亮点，鉴于住房政策是吸引人才的关键要素，华为科技城在规划上还将对政策保障性住房配置将有所倾斜，为重点人才提供保障性住房。

“在规划中，要大力推进政策性保障住房的建设。”张曙说，建议政府将这些保障房不卖只租，以廉租房的形式，首先满足科技城内高新技术企业员工的住房需求。他表示，一般来说，纯工业用地转为商住用地后，建设保障房的比例是8%，“在规划中，我们适度调高了比例”。

“离华为心目中的要求有距离”

龙岗区的上述举动在媒体的热炒中愈发有轰轰烈烈之势，但作为规划方案中另一主角的华为却始终对外界保持沉默状态。近日，记者从相关渠道获悉，就在4月中下旬，华为总裁任正非亲自与龙岗区主要领导一同审阅了相关规划。

知情人告诉记者，任正非似乎对相关规划并不十分认同，并表示不希望冠以华为的名号。

“据说，任正非认为规划中的建设标准比较低，离华为心目中的要求有距离。”相关知情人透露，华为甚至希望将所有建成物推倒重来，重新建设一遍，“任正非甚至拿出葡萄牙的里斯本作为规划建设的参照标准。”

同时，相关知情人表示，如果按照华为推倒重来标准制定规划，拆迁成本将以几何数递增，而这样的成本也许很难将旧改推动下去。

而深圳的建筑设计界人士曾表示，任正非对于基地建设的精力投入并不亚于他对世界3G通讯市场的虔诚和专注，而华为在全国各地的基地建设，所聘请的设计师团队大多来自海外顶级设计机构，而多年的建设经验，让华为甚至有了一支较为成熟和稳定的建筑规划设计合作伙伴团队。

“我们会根据华为的意见做相关修改，但是估计不会做大的调动。”相关知情人表示，对于规划方案的基本框架，例如功能分区等，华为并没有太大意见，但是在建筑标准上要求甚高，“据说华为还要将他们御用的设计师团队召集起来，对我们修改后的方案再次审阅一遍。”而从华为南京基地的前例来看，华为要求该基地建筑多以矮层建筑为主，依山势而建，不得有高层建筑，在讲究与山体合一的同时，亦配合智能化的设计。

“第三产业将会获得前所未有的发展良机”

对于龙岗区的执政者来说，华为的存在为龙岗的产业升级提供了类似“火车头”的带动作用，而打造华为科技城就是为华为这个强力的“火车头”提供一个发挥能量的平台。

“拥有华为、比亚迪这样的大企业是龙岗经济的一大特色。一个华为在龙岗，产业链的上下游就可以带动上千家企业发展，可以为产业升级提供强大的动力。”龙岗区区长张备曾这样表示。

“说起深圳的互联网网络服务企业，人们很容易想到南山区的腾讯、迅雷等软件企业。“龙岗区科技局局长陈广文表示，一个事实是目前为华为做配套的软件企业就有几十家，这些企业有些在龙岗，有些不在龙岗。“如果龙岗能打造一个平台，同时加以政策引导，是应该可以吸引、聚集一批互联网企业的。”

像华为这样的大企业，龙岗区希望他们的带动作用并不仅限于上下游的关联企业，区委、区政府同时也希望社区股份合作公司，能够积极寻找生活在大企业“树荫“之下的商机。龙岗区委书记蒋尊玉多次表示，社区要增加和区内大企业的联动，为其提供生产性配套服务，谋求社区经济的转型升级。

同时，业内人士指出，华为科技城的建设则是放大华为等大企业的带动作用，将给整个片区的发展带来深远影响。而部分业内人士认为，今年龙岗区委、区政府提出了打造“华为科技城”的战略举措，将给深圳中部综合组团的重点区域坂田的高新技术企业、房地产业、物流业以及休闲产业带来了新的发展机遇。

仅以商业为例，目前已有星河、保利、佳兆业、香港新鸿基等知名开发商介入华为科技城的建设，打造四星级以上酒店5家左右，以及一批大型商业综合体项目，“届时这一片区的商业配套不足的现状将会改变，第三产业将会获得前所未有的发展良机。”

政企博弈，华为保持冷静

相较于龙岗区主动而热切的举动，华为表现出了冷静的态度，甚至是带有挑剔色彩的冷静。

对于华为面对这份规划方案的冷静态度，一名原为华为战略规划部门的前资深员工表示了自己的看法。

“首先，但凡是像华为这样的超级大公司，从来就是与各个地方政府存在利益博弈的，从税收到服务，大公司与地方政府的利益博弈无处不在。”该华为前员工表示，“其次，作为华为来说，现在的态势是着眼全球、世界布局，虽然深圳是其发家之地，但是目前的深圳却已经不像从前那样，能够给华为提供更多华为需要的东西了。”

他表示，华为在全国范围内大举圈地实为扩张所需：从人才构建而言，在靠近北京、上海等地建立研发中心是为了便于吸引京沪两地的高校毕业生和高端技术人才，解决华为的…脑力?问题；从生产角度而言，生产大都放在深圳、东莞一带，一方面利用珠三角的产业配套环境，另外毗邻香港，出口通关极其便捷。

该前员工表示，他个人认为目前的坂田基地建设格局对于眼前华为的全球战略来说，已经足够使用了，但是如果政府愿意主动将华为周边建设得更好一些，那也是华为乐见的事情。

“华为目前是技术研发密集型企业，对于人才的要求很高，同时对于留住人才的要求也很高，所以在员工办公和居住的考虑上，更多考虑宜居和人文化。”他建议，“与其将这里建设成完全为华为配套的规划格局，还不如利用华为的龙头地位，打造一个集上下游产业链的产业园，用不着这样殷勤地为华为考虑太多。”

“华为与深圳需要重新打量对方”

对于深圳和龙岗在坂田华为片区的火热举动，深圳市政协委员金心异在其博客上如是评述———“华为科技城：华为与深圳需要重新打量对方”。

金心异在博客中表示，一直号称支持企业发展的创业之城深圳，如何让创业成功并已做成功的企业，能够继续在深圳获得更大的发展？如何让做大到像华为这样的企业，需要整合全球资源的企业，能够继续对深圳有所依赖？深圳如何提升自己的全球商务运筹环境和服务水平，包括政府效率、法治水平、整体外语能力和生活环境等各方各面，如何让那些不看重土地、税收等优惠政策，但看重城市的全球商务环境的企业，能够对深圳满意并产生依赖感？这是深圳面对华为这样的企业时，必须认真反思的地方。

而具体到面对华为时，深圳需要思考，做到这么大规模后的企业，还需要深圳为它做些什么？

“有些深圳确实无能为力了，比如说像别的城市能提供以平方公里计的廉价土地；有些深圳近期内很难迅速改变、提高以满足华为的要求，比如说北京、西安、成都这样大量低成本的优质工程师，比成都、西安还要低的房价。但是华为毕竟还需要深圳些什么，尤其是当其总部和研发中心之一必须放在深圳时，深圳必须想方设法满足华为这样的企业的需求，因为深圳政府一直以帮助企业发展为己任，自然包括华为这样的重要企业。”金心异在博客中如是评述，“其实，当深圳领导人一再问华为：需要我们为你做什么的时候，华为的领导人提的要求并不过分，甚至是很低的要求，比如说社会治安、交通。但是这些年来，在这些最基本的方面上，深圳政府竟然没有太多的办法来改善。”

同时，金心异认为，作为华为来说，也必须扪心自问一下，除了纳税还能为这座“发迹”的城市做些什么？“企业应该做得更多一些，比如督促政府变得更有效率，推动这个城市的公民社会的形成，丰富这个城市的精神内涵、提升其气质。有时向政府施加压力，也是对这个城市的贡献。”

链接

里斯本：任正非心中规划范本

里斯本是葡萄牙的首都，也是葡萄牙最大的海港城市，位于欧洲大陆的最西端。面积82平方公里，人口53.5万(1999年)。里斯本北面为辛特拉山，葡萄牙最大的河流特茹河流经城市南部注入大西洋。受大西洋暖流影响，里斯本气候良好，冬不结冰，夏不炎热，一二月份平均气温为8℃,七八月份平均气温为26℃。全年大部分时间风和日丽，温暖如春，舒适宜人。据葡萄牙报纸《快报》对生活水平的统计，里斯本是全葡萄牙最适合居住的城市。

葡萄牙人都说没有看过里斯本的人等于没有见过美景。这座美丽的城市里最好的大街位于太加斯河口(提荷河)，太加斯河流向大西洋，并形成一个名为“槁之海”的内陆海，它是世界上最壮丽的自然港口之一，以大航海家在此启航著称。在太阳落到北岸小山上时，里斯本骄傲地展现她的宫殿、教堂以及跨越七座小山的老街。虽然老街慢慢地褪色，但是依旧让人记起当年的黄金时代。

在这个有85万居民的城市里，值得一看的东西不少。你可以通过陡峭的阶梯来到圣乔治城堡，看看42个博物馆的其中一个；或者尝试搭乘连接里斯本下城区到上城区的缆车；或者你可以在古老的“诗人学会”咖啡屋喝上一杯浓缩咖啡，看看正从你身边经过的世界；或者在瑞巴多罗吃些刺手的龙虾；接下来或许可以到“吉祥瞭望台”，边喝葡萄酒，边听甜美而忧郁的“法多”悲歌，里斯本人称之为“思乡曲”。

里斯本的园林美化工作十分出色，市内有公园、花园250个，草坪、绿地面积达1400公顷。道路两旁有松柏、棕榈、菩提、柠檬、橄榄和无花果等树木。城市终年草木长青，鲜花盛开，宛如一座妩媚芬芳的大花园。里斯本依山傍水，整个城市分布在7个小山丘上，远远望去，色调深浅不一的红瓦顶房屋和浓淡不同的绿色树丛交相辉映，景色十分优美。

我根据坂田东片区规划的法定图则，做了上品周围的批注和标识，期望对上品有所评估的人了解政府的法定规划，此图标注经过考证，保证准确。

二、坂田东片区]法定图则法定文件

龙岗102-07&T3号片区[坂田东片区]法定图则法定文件（政府发布终

稿）－上品雅园附近规划批注

三、佳兆业上品雅园

佳兆业上品雅园位于深圳市坂田片区与布吉片区的交汇处，南临布龙路、坂雪岗大道，北临贝尔路，地处坂田杨美村。

2010-6-12推出2栋B座，2010-4-13推出3栋B座，2010-1-19推出3栋A座，2009-11-19推出1栋，2009-10-29推出5栋B座，2009-9-26推出5栋A座，2009-8-2开盘推出4栋B座、6栋。

佳兆业上品雅园用地总用地面积45829.49㎡，总建筑面积233155.78㎡，地上建筑面积160404.30㎡，容积率3.5。住宅面积为148104.00㎡，其中70%为90㎡以下的小户型。

佳兆业上品雅园地处布吉坂田杨美村，建于坡地之上。占地面积4.58万㎡，地上建筑面积约16万㎡，由七栋30～32层的高层建筑组成。其中住宅14.8万㎡，裙楼商业7500㎡。项目内有社区超市、会所及3000平米幼儿园。

小区设计居住人口约5600人，总1700余户，车位1600，比例接近1：1。

投资商：佳兆业地产(深圳)有限公司

开发商：深圳市佳昌信投资咨询有限公司

承建商：深圳市金众(集团)股份有限公司(2-4栋)、深圳市银广厦建筑工程有限公司(1、7栋)、深圳泛华工程集团有限公司(5-6栋及幼儿园) 建筑设计：深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司

工程监理：深圳市邦迪工程顾问有限公司

佳兆业上品雅园鸟瞰图

四、万科金色半山

楼盘概况：

万科金色半山（项目名：万科华昱花园）位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗龙颈坳片区，随着华为新城的建设，片区潜力也将得到拉升。总占地面积20余万平方米。该地块山青水秀，自然环境良好；周边与南坪快速干道、水官高速公路、清平高速公路、布龙路相连。总占地面积20余万平方米，将分期开发建设，规划包括高层住宅、幼儿园、商业配套设施等。

推荐理由：

1、今年1月，龙岗区委区政府提出抓紧推动“华为科技城”规划建设方案，对华为周边22平方公里区域进行高标准规划改造。随着建设的启动，项目附近的配套也将日趋完善。

2、步行至地铁5号线的杨美站需20分钟，坂田距离罗湖与福田中心区车程均在30分钟以内，有多路公交车到达市区。靠近玉平大道（清平快速），E8公交线路直达罗湖。

3、教育配套完善，坂田学校为全日制九年义务教育公立学校，位于小区东侧约1000米，2010年9月开放招生；簕杜鹃坂田幼儿园属于全日制（寄宿制）民办幼儿园，2005年

通过“广东省一级幼儿园”评估，步行约15分钟；同时该楼盘自带幼儿园一所，周边还有即将建设的市第六高级中学。

5、商业配套预计将引进华润万家、可颂坊、丹桂轩等

4、项目北面是佳兆业上品雅园，品牌地产项目聚集对片区价值具有提升作用。

需考虑因素：

1、目前杨美村农民房聚集，周边商业配套尚不完善。

2、现在的交通状况有改善空间，据网友透露，交房后会设置小区巴士，专门接送业主到地铁站。