北京市及重点CBD区域商业市场调研报告(30P)

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商业调研报告

目录

一、宏观经济环境分析

1、中国整体经济环境

（1）经济增长

（2）经济结构趋于合理

（3）紧缩的货币政策

（4）稳健的财政政策

（5）物价水平防通胀有压力

（6）楼市调控力度在加大

（7）鼓励创业缓解就业压力

（8）节能减排

2、北京市经济发展状况分析

（1）保持高速增长

（2）北京市人均生产总值情况

（3）北京市消费结构的转变

（4）北京市第三产蓬勃发展

3、区域的产业结构及相关政策

（1）政府对区域产业结构的引导政策

（2）政府对的经济发展的扶植政策

（3）政府对区域的建设规划

二、北京市整体商业市场状况分析

、年商业市场分析

（）商业市场供应量

（）市场需求

（）租金上涨，整体空置率小幅上升

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咨询人士学习成长与交流平台、年季度商业市场分析

（）市场供给量

（）吸纳量与空置率

（）年第一季度北京商业市场租金走势

（）年第二季度北京商业物业市场状况

三、区域商业市场分析

、总体市场状况

（）销售市场

（）持有经营

、商业定位及业态规划分析

、商业设施涉及的主要数据指标及运营模式

（）商业设施涉及的主要数据指标

·层高

·面积分割

·面宽、进深

·使用率

·物业管理费

·车位

（）运营模式

·商铺的交付状况

·起租年限及租约

·免租期

·营业时间

·餐饮条件

、区域商业市场需求分析

（）区域的产业发展状况

①外资及港澳台企业逐步增加

②金融业发展迅速

③咨询、会计等中介服务机构聚集

④文化传媒产业发展空间较大

（）区域生活及消费形态特征、趋势

①国际性

②尊贵性

③先锋性

④展示性

⑤小时

⑥年轻化

⑦消费性

（）目标客户群

①外资高级管理人员

②外资中高级别管理人员、技术人员

③外资企业普通职员

④中介、传媒行业

⑤商务人群

⑥使领馆工作、生活人群

⑦年轻、时尚消费群体

四、附件

附件：商铺租赁及周边商业

附件：各项目商业调研表格

附件：部分商业项目图片

一、宏观经济环境分析

1、中国整体经济环境

年，中国经济面临一系列热点问题，人民币继续升值、银行加息、通货膨胀等，以及由此对国内消费，投资，出口等重要行业造成的影响。为确保国民经济平稳有序的增长，国家明确从紧经济政策，实施宏观调控，我们从几方面看一下中国近几年经济增长情况及对年的初步预测。

（1）经济增长

经核算，年全年国内生产总值亿元，比上年增长。分产业看，第一产业增加值

亿元，增长；第二产业增加值亿元，增长；第三产业增加值亿元，增长。第一产业增加值占国内生产总值的比重为，与上年持平；第二产业增加值比重为，上升个百分点；第三产业增加值比重为，下降个百分点。分季度看，一季度增长，二季度增长，三季度增长，四季度增长。

居民消费价格比上年上涨，其中食品价格上涨。商品零售价格上涨。固定资产投资价格上涨。工业品出厂价格上涨，其中生产资料价格上涨，生活资料价格上涨。原材料、燃料、动力购进价格上涨。农产品生产价格上涨。个大中城市房屋销售价格上涨，其中新建商品住宅价格上涨，二手住宅价格上涨；房屋租赁价格上涨。

中国经济经过几年的高速增长，加之目前全球经济增势放缓，美国刺贷危机等新情况的出现，造成目前影响经济发展的不确定因素增多。中国政府经过年一年对中国经济的积极调整，明确了年继续从紧的货币政策。以下几方面是对年经济现状及发展的一个初步预览。

（2）经济结构趋于合理

总体来说，年消费、投资、出口将继续保持较高增长，需求结构更加协调。

消费方面，连续多年宏观经济景气较旺、居民收入增长较快、消费结构升级等基本因素，决定了年我国消费品市场销售增长率仍将保持高位。此外，年奥运会在我国举行，也对国内市场销售产生“奥运景气”推动作用。

投资方面，促使投资保持较高增速的基本因素依然存在，与此同时，年投资增

长也面临一些限制因素：实际利率水平上升、房贷新政、高能耗产品出口限制政策等。综合分析，年投资增速仍在偏快区间运行，控制投资过快增长依然是宏观调控的重要任务之一。

出口方面，贸易保护主义重新抬头，针对中国的贸易摩擦增多，美国经济不确定性增大，国内年密集出台的控制出口过快增长和调整外贸结构的政策效果在年进一步明确显现，人民币升值步伐有所加快，各方面生产要素成本逐步提高，年我国出口增长将呈减速态势。

（）紧缩的货币政策

中央经济工作会议定调，年货币政策从紧。央行最近一次性提高法定存款准备金率一个百分点，拉开了货币政策从紧调控的序幕。总体来讲，年从紧的货币政策预计主要包括：继续提高法定存款准备金率和利率，调控信贷规模和结构等。（）稳健的财政政策

中央经济工作会议明确提出实行稳健的财政政策，但实际操作中存在稳健不足、实际偏松的现象。年财政政策应该真正回到稳健的轨道上来，财政建设投资支出要严格控制新上项目，特别要从严控制各级政府楼堂馆所项目建设重新抬头。应出台严厉政策控制地方财政实际上的“赤字”规模，对政府负债经营城市建设的做法加以规范管理，控制政府投资扩张势头。

（）物价水平防通胀有压力

随着人们生活水平的提高，从年到年我国食用植物油需求整整翻了一番。值得注意的是，我国现在食用油的原料生产只能满足一半的国内需求，大量进口就要受到国际市场因素的影响。年，我国出台了一系列补贴措施扶持粮食、油料、生猪、奶牛的生产，效果将会逐步显现。从趋势来看，考虑到资源等基础产品的价格上涨将推动农产品生产成本上涨，农产品非农用途的需求增加，以及农产品价格受国际因素影响越来越大等，农产品难以恢复到原来的价格水平。年价格工作以稳定农产品价格为重点的同时，必须把握时机，适时出台有利于节能减排的相关价格改革和税费改革措施。

（）楼市调控力度在加大

央行明确了房贷新政中第二套房的标准。房贷新政提高第二套房首付比例和利率，调控效果明显，如果年住房贷款首付比例进一步提高，效果将会更明显。（）鼓励创业缓解就业压力

真正落实中央决策，要做好以下几个方面的工作：一是改变地方发展过程中一味强调做大做强的思路，同时鼓励做多做小。中小企业是促进就业的主要渠道，目前发达国家平均每人中拥有个企业，中国则只有个。二是改革企业登记注册制度，工商收费严重束缚了中小企业的发展。三是改革城市管理制度，目前一些地方热衷搞无摊城市，个体经营者生存环境恶劣。四是完善中小企业融资制度，目前中小企业普遍存在融资困难，金融机构贷款往往重视大中企业，而忽视小企业。

（）节能减排在关键年里打响攻坚战

年是完成“十一五”节能减排约束性目标的关键一年，节能减排在各级政府工作中的分量会更加凸显，“经济手段行政手段官员政绩考核”，多管齐下，推动力量非常巨大，节能减排工作会在年得到更为积极和有效的推广和落实。

综上可见，年，中国政府将采取一系列强有力手段，在世界经济不稳定因素日增的情况下，力保中国经济发展稳中有进。

2、北京市经济发展状况分析

（）保持高速增长

北京近年保持高速增长与年一季度同比增长速度回落。

从近十年来北京经济增长的长期曲线来看，北京经济均保持了两位数的增长，持续了十年的增长是由于奥运的举办，北京市加紧筹备了七年，由此带动了北京经济，带来了这样一个十年的繁荣期。同时从全国的形势来说，全国的经济增长速度也持续了五年的经济增长，因此从经济体的内部来说，到年，有一个向下调整的需求。其次是国家近几年实施的宏观调控，宏观调控主要是针对“三过”和“两防”，防止经济过热，所以应该说今年的经济增长速度有所回落，有我们经济体内部的自身需求，也是国家宏观调控的一种必然反映。

从今年一季度经济发展速度来看（一季度北京实现地区生产总值亿元），回落了个百分点，仍然保持了的速度，这个速度还是一个快速的增长，也高于我们改革开放以来的平均增长速度，这个速度比预期的要好。

第二个方面，世界经济今年出现了一个比较复杂的形势，美国的次贷危机的蔓延，对北京，乃至全国的经济都或多或少产生了一些影响。这个影响主要体现在出口型的企业上，从全国的情况来看，出口的增速已经出现了减缓，从北京的情况来看，一季度，北京的出口增速也比去年出现了一个减缓。根据海关的统计，一季度北京地区的出口总值是亿美元，增长，增幅同比回落了个百分点，这个出口增幅

的回落既有美国次贷危机的影响，也有国家宏观调控政策减少我们外贸顺差的这种要求。

因此，多方面因素影响使得今年全国，乃至北京的经济增长速度都有所下滑，这个下滑应该说是符合国家宏观调控政策导向的，也符合北京市市委市政府提出的稳定总量，是一个稳中有快的增长要求。

附表：年至年北京地区生产总值

（）北京市人均生产总值情况

全市人均生产总值已达到发达国家和地区水平

年：北京市人均地区生产总值超过美元；

年：北京市人均地区生产总值超过美元；

年：北京市人均地区生产总值元

年：北京市人均地区生产总值预计超过元

世界“中上等”发达国家和地区的人均ＧＤＰ平均在美元至美元之间，据此可见北京市的人均ＧＤＰ已达到发达国家和地区水平，显示了北京市具有较强的生产力和财富创造的能力。

（）北京市消费结构有所转变从买房买车到精神消费

根据统计局的测算，到年投资将保持在亿元左右，但是消费将大大提升至接近

亿元，也就是说北京平均每天消费亿元。到时，北京的经济将从投资拉动型转化为消费拉动型。

“届时，市民对精神产品的消费需求将增加。”过去北京的消费主要靠住房和汽车来拉动，而新一轮的消费升级正在发生。“未来五年，通过奥运场馆的再利用，体育赛事、体育休闲、大型晚会演出、会展等会越来越多，市民用于精神文化、教育、健康等的支出将随之增加，花在旅游等感受性消费上的钱也会越来越多。”（）北京市第三产蓬勃发展

按照北京高端产业发展方向，过去五年北京着力优化经济结构，都市型现代农业、高新技术产业和现代制造业、文化创意产业和现代服务业迅速发展。现在，北京正在从工业为主向服务业为主的城市，特别是现代服务业为主的城市转型；从劳动密集型城市跨越了资本密集型的阶段，直接向人力资源密集型城市转型。

目前，北京第三产业的比重已经达到，未来五年，北京的产业结构将进一步优化，第三产业比重达到以上。这一目标已经接近的国际都市第三产业占比水平。而与之配套的人才结构也将更加优化。北京的劳动力构成中从事制造业的蓝领占比会逐渐减少，而从事会展、物流、文化创意、现代金融服务业等高端服务业的白领人群会更加壮大。这一发展趋势也符合了北京的产业定位与发展现状，同时对区域内存量与新建写字楼及配套公寓和商业的使用起到拉动作用。

3、区域的产业结构及相关政策

根据政府对北京的功能定位（把商务中心区建设成为北京重要的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地），及在实际发展中整个区域产业的不断自身调整，目前金融业和传媒产业已经成为北京的主导产业。

（）政府对区域产业结构的引导政策

为强化区域金融业龙头地位，朝阳区依托管委会成立了区金融办。区金融办在推动区域国际金融业发展方面，一是将国贸三期、环球金融中心和华贸金融中心作为金融品牌写字楼项目整体推出，并把核心区开发定位为国际金融区。二是编制《北京市及朝阳区促进金融产业发展相关政策汇编》；严格落实市区金融政策，截至年补贴金额超过亿元。三是定期走访金融企业，协调市区相关职能部门、物业公司等，为企业提供办公选址、高管子女入学等个性化服务。四是通过北京国际论坛、北京金融商会搭建平台，拓展业务。

（）政府对的经济发展的扶植政策

除对主导产业的引导政策外，政府还着重出台其他相关扶植政策，为经济发展提供便利条件。

◆企业落户北京享受的优惠政策

北京市、区政府对北京的发展寄予厚望，先后在政策环境、吸引投资和人才、企业高管的子女教育等方面出台了一系列优惠政策，在扶持北京的发展上可谓是不遗余力。

·金融企业

金融企业选择落地可以说是得天独厚。据了解，为进一步发挥金融功能，朝阳区政府专门设立“朝阳区金融发展专项资金”，出台《朝阳区关于促进北京商务中心区金融产业发展的实施意见》等一系列政策，对吸引国际金融企业和机构进驻的鼓励政策做了具体规定，还对金融企业高管人员子女入学等事项进行了详细规定，以着力营造吸引国际知名金融企业落户的良好政策环境。

年日生效的《朝阳区关于促进北京商务中心区金融产业发展的实施意见》规定：①对年

日后新设立或新迁入的金融企业给予一次性资金补助。注册资本在亿元人民币以上的（含亿元人民币），补助万元人民币；注册资本在亿元人民币以上（含亿元人民币）、亿元人民币以下的，补助万元人民币；注册资本亿元人民币以上（含亿元人民币）、亿元人民币以下的，补助万元人民币。

②

金融企业可以享受购房补贴或租房补贴。购买自用办公用房的，按其实际自用办公用房面积给予一次性补贴，补贴标准为每平方米元人民币；租用办公用房的，实行年租金补贴，补贴标准为每平方米每年元人民币。

新入驻北京商务中心区区域的地区级总部及以上金融企业，在朝阳区完成工商和税务登记的，可享受此条优惠政策。

③

入驻北京商务中心区区域的金融企业高级管理人员，子女需在朝阳区行政辖区内中小学入学或借读的，可凭有关证明向北京商务中心区金融商会申请，报朝阳区促进北京商务中心区金融产业发展领导小组及市金融工作部门和有关部门审核，审核合格后参照市区有关政策由区教委安排入学。

相比较金融企业的受宠劲，非金融企业落户所享受的特殊待遇就要略逊一筹了。不过，为了打造良好的的投资环境，非金融企业落户在区一级的层面上也能享受有吸引力的激励措施。

·中小企业的相关扶持政策

根据年

日生效的《北京市朝阳区中小企业扶持资金管理暂行办法》，在区域内依法设立的中小企业，能享受到区一级层面中小企业发展专项资金的扶持：

自年起，朝阳在预算中列支中小企业发展专项资金，资金额度为万元。而且每年按照—的增幅，逐步扩大专项资金数额。区财政局、区发展改革委、区商务局共同管理扶持资金。区发展改革委和区商务局负责审批。

·普通企业的激励政策

根据年

日生效的《北京市朝阳区优化发展环境的若干措施》，对重点企业有以下激励措施：

①

每年对实现区财力万元以上（含万元）的企业，按照上年度企业实现区财力的，给予企业一次性奖励；按照上年度企业实现区财力增量的，给予企业经营者一次性奖励，用于支持企业技术创新、管理创新。

②

帮助新增重点税源户法人代表解决配偶及子女进京户口、子女进入区域示范校及托幼园等方面的需求。

（）政府对区域的建设规划

为给北京的经济发展创造完善的硬件环境，政府着重从区域交通规划，市政规划，环境景观规划，地下空间规划及核心区规划几方面对区域进行强力打造。

◆交通规划

①为配合商务中心区的高密度发展，大力鼓励发展公共交通。

目前高峰时段已有约的出行使用公共交通（含地铁）方式，而小汽车及出租车使用量约。预计，年该地区早高峰一小时出行量将达到万人次，为现在的倍。因此必须最大限度地发挥公交的优势，引导小汽车及自行车模式向公交转移，使公交出行在高峰时段达到，基本控制小汽车的出行当量在周边路网的通行能力之内。

②

扩充商务中心区区域内部的集散系统，采用与此相配合的交通组织方案，力求做到各种交通方式的空间分流及行人与车辆的分流。进出商务中心区的通道以区内道路——城市主次干道——城市快速路三个层次递接方式安排。

③交通组织

建立内部单向机动车交通集散系统、内部独立的行人系统、自行车相对独立的网络，建立公交环行线与外部公交网的接驳，制定实施商务中心区出入口及出入通

道的严格管制措施。

④停车设施规划

按照商务中心区范围内不同使用性质的建筑量，通过测算停车泊位的需求量，总计需要安排个泊位，并把这些车位落实到每一个地块中。为了提高地下停车设施的使用效率，通过地下通道将各个地下车库连通。此外，对车库的出入口也作了相应的布置安排，以利于地面交通组织。

◆市政规划

采取"市政先行"的方式。所有交通、绿化、网络等市政基础设施方面的建设均由北京市政府进行投入。除基础设施外，规划开发的近千万平方米商务设施，由中外房地产开发商进行商业模式的运作开发。

市政建设的资金来源是由市区财政安排的基本建设投资、区域内土地出让金、大市政费及四源费返还等组成。

◆北京商务中心区环境景观规划

规划在西北，西南，东北，四个区各规划一个面积公顷左右的公园，形成具有不同题材的主题公园。

绿化系统的两条轴线：人文轴线串起历史人文公园和表演艺术广场：科技轴线串起科技信息公园，核心区内的中心广场和人文科学公园，构成内的公共空间。

超高层建筑集中于三环路两侧布置，主体建筑的高度均在米以上，高度在米之间，标志性建筑在宽敞的道路两侧沿三环路成序列展开，产生一种强烈的震撼力，使三环路成为展示形象的一个窗口。

混合功能区和居住区基本高度控制在米以下，建筑采用街坊式的布局，基本统一的高度，形成一个大背景，从而形成一个比较清晰的城市轮廓线，起到烘托商务办公的作用。

国桥桥东北角的核心区，将是一个超高层建筑较为集中的区域，它的主要建筑将会成为整个的地标性建筑，建筑围绕中心广场展开，保证各自的景观效果，中心广场可布置会展中心等大型公共设施，为今后商务中心区内的大型公共提供条件。

◆北京商务中心区地下空间规划

为使商务中心区尤其是公共设施最集中的区域形成有机的整体，规划要求在东三环路两侧的核心地带，各地块的地下公共空间要相互连通并形成系统。主要将地下一层连通作为人行系统，主要通道的宽度不小于米。有条件的地段地下车库尽可

能连通，以减少地面交通压力，同时进一步研究建设地下输配环的可能性。

规划方案确定的规划框架由“一轴、一区、两点（远期实现三点）、三线”组成一轴——地下公共空间发展轴：东三环路南北向地下空间发展轴线。

一区——地下空间核心开发区域：以地铁国贸换乘枢纽为带动，重点开发建设东三环路两侧、长安街与光华路之间的商务中心区核心区与国贸一、二、三期工程下的地下空间。

两点——地下空间主要集散点：地铁号、号线国贸换乘站，地铁号线光华路车站（远期有地铁号线光华路车站）。

三线——地下空间主要公共联络线：建国门外大街及建国路地下联络线，光华南路地下联络线，商务中心区东西街地下联络线。

功能布局：地下一层主要为商业设施。地下二层主要为内部管理停车及设备用房,并在通道的过街处，设置少量地下二层商业，以保持地下商业网络的连续。地下三层、四层主要为停车及设备用房，以满足商务中心区内较高的机动车停车位指标要求。

◆北京商务中心区核心区规划

按照《北京商务中心区控制性详细规划》，北京商务中心区核心区位于大北窑立交桥东北角，占地约公顷，规划总建筑面积万平方米，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等现代商务设施建设。规划的商务办公面积为万平方米，文化娱乐设施面积为万平方米，公共绿地面积为公顷。主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。核心区是商务中心区内超高层建筑的集中区域，主体建筑将突破米，形成一组商务中心区标志性建筑群。

核心区周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。央视大厦、中服大厦、航华科贸中心、国贸中心、银泰中心、现代城等大规模建筑艺术群体环绕周围。国际知名的金融、贸易、电信、信息咨询等公司云集，瑞士银行、巴黎银行、摩托罗拉、惠普公司等知名跨国公司和国际组织在此设立办事机构。核心区内将兴建大型绿色广场，以充分展现绿色、文明、现代的商务中心区形象。

二、北京市整体商业市场状况分析

、年商业市场分析

（）商业市场供应量

大量优质商业物业在年集中开业。年共有十一家包括百货商场、购物中心在内的优质零售物业开业，新增商业面积共计万平方米，是年同期的两倍。新开业的十一家商业项目中共有百货商场家，购物中心家，大部分商业物业位于城市东部的、东四环和燕莎区域。

随着年奥运会的临近，众多零售物业项目竣工，并于年底至年上半年期间投入市场。鉴于众多零售商对奥运会及其所附带的强劲消费力预期和北京持续双位数增长的居民可支配收入，许多高端及奢侈型品牌加速在北京拓展市场。旺盛的需求主要来自于时尚服装、餐饮、零售银行、饰品、珠宝、鞋等行业。

年第四季度，市场上有两个购物中心开业，分别为位于西单商圈的大悦城（平方米）和位于东直门的枫蓝国际购物中心（平方米），令北京市优质购物中心总量达到平方米，环比上升％。由于大悦城的竣工，西单商圈优质购物中心的市场供应大幅增加，总量达平方米。

图：北京优质购物中心供应、吸纳量和空置率

（）市场需求

郊区化趋势开始体现随着北京城市的整体扩张，城市边缘区的大规模居住社区逐渐形成，对区域性购物中心的需求也随之产生。同时这些区域内一些大型商业地产的放量也给零售商的扩张提供了空间。对北京商业市场的发展前景充满信心的大型零售商顺应趋势，纷纷开展扩张计划。

自年以来，本土百货商的连锁扩张表现突出。蓝岛大厦借助与金隅集团的合作，在北五环西三旗商圈开出了首家连锁店蓝岛金隅百货。百盛购物中心在北京的第三家门店进驻位于东四环的美罗城，完成了在城市东部的布局。晨曦百货继国贸商城和东方新天地之后，将第三家店开进了位于东长安街的双子座大厦。与此同时，新世界集团在北京管理的第三家百货店已经定址位于望京东部的嘉美中心。该店总面积约万平方米，定位于中高端商业，预计将于年底开业。这将使新世界百货在北京经营管理的总楼面面积超过平方米。翠微大厦在年底成功开出牡丹园店之后将第三家店选址天通苑附近的龙德广场，总面积万平方米，预计年初开业。王府井百货与大钟寺国际广场签约，将在此开设一家平方米的百货店，预计也将在年开业。

同时零售物业租赁市场表现活跃。华贸购物中心、圣拉娜和太古广场等优质商业项目正处于招商阶段，吸引了众多国际一线品牌签约。本季菲罗（）、名士表（）、乔

治·阿玛尼（）等国际品牌和华贸商城签约，租赁面积在～平方米不等。新元素（）租赁太古广场平方米面积。骄意咖啡（）、波芒得（）等品牌签约圣拉娜。（3）租金上涨，整体空置率小幅上升

年前三季度，零售物业市场吸纳量共万平方米，同比增长了将近一倍，市场表现十分活跃。第三季零售物业吸纳量较上季有明显增长，吸纳量达到万平方米。尽管大量新增供应入市，空置率仅比第二季度微升了个百分点达到％，相比去年同期下降。主要商圈中空置率最高的是东四环商圈，由于本季度建筑面积超过万平方米的美罗城开业，造成东四环商圈空置率超过。其他空置率较高的区域分别是西单和中关村区域。位于西单的西单赛特商城仍处于停业状态，造成西单区域空置率接近。中关村商圈由于金源的存在，商业规模高达万平方米，是各商圈中商业面积最大的。

表：北京零售市场主要成交案例

北京优质购物中心租金及租金增长率情况年第四季度统计数据，目前北京优质购物中心首层租金平均为每

每平米美元，环比攀升％，同比上升％。从整体看，众多国际高端品牌加速进入北京和奥运临近导致的需求增强，是租金大幅提高的主要因素。从区域看，王府井仍保持全市最高水平，达每平米每

美元，及泛区域次之，为每平米美元。虽然众多新建项目都面临着租赁压力，但对未来市场的乐观预期使整体租金持续走高，预计未来整体市场租金水平仍将保持稳中有升态势。

图：年第四季度北京优质购物中心首层租金

、年季度商业市场分析

（）市场供给量

·市场总体存量

截至年第一季度末，全市高端商业市场存量依旧维持在约

万平方米，其中购物中心万平方米，占市场总存量的。

·年第一季度新增供应量

年，去年年底试营业的大悦城正式对外开业，成为年季度唯一可营业的商业项目。

（）吸纳量与空置率

年一季度已入住商业项目的净吸纳量约为平方米，空置率为，空置率相对于年年底下降了个百分点。大量租赁成交集中于即将入市的项目，例如位于朝阳公园的圣拉那，目前入住率已接近。

图：年第一季度高端商业市场供应量、吸纳量及入住率

（）年第一季度北京商业市场租金走势

·商业市场租金走势

年第一季度，商业市场租金仅有的小幅增长，达到使用面积美元平方米。

图：年第一季度商业市场租金（按等级分）

·主要租赁成交

（）年第二季度北京商业物业市场状况

预计年后三季度共有约个商业项目约计万的商业面积投入市场，其中只有个项目约

平方米的物业形式为百货商场，占新供应量的。从地域上看，个高端商业项目约万平方米位于王府井商业街，占新供应量的。

表：年第一季度主要入住商业项目

三、区域商业市场分析

、总体市场状况

目前，区域写字楼底商市场的发展速度迅猛。我们从当前各个项目对于底

商的市场策略入手，分别从底商销售和持有经营两方面进行统计分析。

（1）销售市场

表：区域写字楼底商当前在售及前期已售项目统计

根据市场监测统计，年至今区域写字楼底商投入到销售市场的面积达平方米。年区域写字楼底商的平均售价在元平方米，年增长率为。年的首层黄金铺位通过拍卖，售价达到万多元平方米，而年底的写字楼底商的首层显赫位置已经卖到万多元平方米。同时，一个项目中，写字楼的售价和底商的售价是相互促涨的，品质好、营销积进、价格上涨的写字楼，其底商的售价也更高。

（2）持有经营

表：区域写字楼底商持有经营项目统计