2015商丘市商业市场调研报告
河南商业地产市场分析报告
河南商业地产市场分析报告1.引言1.1 概述河南作为中国重要的中部地区，拥有着丰富的资源和人口基数。
商业地产市场在这样一个经济发展迅速的地区，扮演着重要的角色。
本报告将对河南商业地产市场进行深入分析，从市场概况、发展趋势、投资机会评估等方面进行全面剖析，以期为相关投资者和经营者提供客观准确的信息和意见。
同时，通过对市场现状和未来发展前景的总结和展望，为市场参与者提供一些建设性的建议。
1.2 文章结构文章结构部分内容应包括对本报告的结构和内容进行简要介绍，以便读者能够清晰地了解整篇报告的组织和内容安排。
例如可以写道：“本报告分为引言、正文和结论三个部分。
在引言部分，我们将对本报告的概述、结构和目的进行介绍，为读者提供整体的报告框架。
在正文部分，将对河南商业地产市场概况、发展趋势分析和投资机会评估进行深入探讨，为读者提供详尽的市场分析和评估。
在结论部分，将对河南商业地产市场现状进行总结，展望未来发展前景，并给出相关的建议与展望。
通过本报告的结构安排，读者可以清晰地了解报告的内容组织和整体框架，从而更好地理解报告所提供的分析和评估。
”1.3 目的:本报告的目的是分析河南商业地产市场的现状和发展趋势，评估市场投资机会，并提出相关建议。
通过对市场概况、发展趋势和投资机会的深入研究和分析，希望能够为投资者和相关行业提供有益的参考，帮助他们更好地理解商业地产市场的现状和未来发展趋势，从而做出明智的决策。
同时，本报告也旨在促进商业地产市场的健康发展，推动行业的更加长远和可持续发展。
1.4 总结通过本次分析报告，我们可以得出以下结论：首先，河南商业地产市场整体呈现出稳步增长的态势，受益于当地经济的持续发展和消费升级的趋势。
其次，商业地产市场发展趋势呈现出多元化和个性化的特点，特别是线上线下融合、体验式消费等新形式的兴起，为商业地产市场带来了新的发展机遇。
此外，通过对河南商业地产市场投资机会的评估发现，不同地区商业地产市场差异较大，需要根据具体情况进行差异化投资分析。
河南商丘市虞城项目市场调研报告
虞城交通发展现状：联动东西、纵贯南北的道路运输网
京九铁路
陇海铁路
交通现状： 陇海铁路在虞城县建有虞城、李新集两个 火车站，京九铁路在虞城县境内建有木兰、 伊尹两个火车站。
2009修建了两纵两横、南环路、木兰大 道及标准化厂房区等道路12.3公里；
虞城县陇海铁路、310国道、连霍高速公 路、京九铁路、……，105国道在县西擦边 而过。 形成了联动东西、纵贯南北的道路运输网。
商丘市虞城项目市场调研报告
2011.9
从9月6号到9月7号，智融主要完成下例调研工作，并以市场分析报告提交。
项目
本项目地块查勘、周边其他项目状况调查、地方经济发展水平……
楼盘名称
调研内容
西湖春天
汇景江南
楼
盘 珠江豪庭 基本信息：建筑类型、占地面积、建筑面积（商业/住宅面积）、容积率、绿化
实 地
绿城世家
周边环境很好，有绿化公园，政府 门前有风光带，适合居住。
目前配套设施逐步完善，交通状况 良好。
城市空间发展：加快推进商虞一体化，着力打造虞城为卫星城。
规划定位：城区整体以木兰大道、漓江路为主轴，构成大十字干道，东西联系老城 区和新城区，重点发展新城区，南北连接两个产业园区。
漓江路 木兰大道
城市规划与发展小结
海，地段
木兰大
政府机构、学校、超 政府机构、学校、超
道
汇景江南
市
市
交通便利
配套不成熟
园林景观，地 育成首席园林景
段
观楼盘
深港.维多利 政府机构、学校，广 政府机构、学校、医 园林好、环境
亚
场
院
好
位置太偏
地段
-------
2015年河南省市场主体发展分析报告
—3—
在中部六省中，河南市场主体户均资本规模仅次于山西 （178.43 万元）排在第二位，其中河南内资企业和外商投资企 业的户均资本规模分别为山西的四分之三和三分之二，不及山西， 而河南私营企业、个体工商户、农民专业合作社户均资本规模均 高于山西，分别为山西的 1.13 倍、1.20 倍和 2.44 倍。
图表 8 各省辖市市场主体数量及同比增速
图表 9 各省直管县市场主体数量及同比增速
—6—
二、市场主体新登记情况
（一）新登记市场主体稳步发展，日均新登记逾两千户
2015 年，全省新登记市场主体总量 82.11 万户，同比增长
6.6%；资本总额 1.28 万亿元，同比增长 22.7%。从各类市场主
27.02
7.6%
8.4%
16787.06
26.9%
306.60
85.8%
9.1%
38974.50
62.4%
357.36
100.0%
9.5%
62440.41
100.0%
同比增速 37.8% 28.6% 38.6% 35.7%
—5—
（六）郑州优势地位稳固 全省 18 个省辖市中，郑州以 58.30 万户的市场主体总量高 居首位，集聚优势明显。从同比增长看，除南阳外，均实现了同 比增长，12 个省辖市同比增速在 10.0%以上，其中漯河市同比增 速最高，达 22.8%。 10 个省直管县中，永城和滑县市场主体数量排名前两位， 分别为 4.70 万户和 4.06 万户。增速来看，长垣和汝州增速最快， 同比分别增长 27.0%、22.2%。
2、个体工商户
2617156
2491691 5.0 19344845.5 15388492.6
商丘市商业市场调研报告精品PPT课件
二、商丘市宏观市场分析
三、商丘市房地产市场概况
市场 分析
2、商业市场分析
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
商丘商业布局——商丘典型商业布局呈现明显的集聚特性，主要分布在中心广场附近的各主要交 通路口周边
➢商丘典型商业布局集中，主要分布在
民主路、八一路、神火大道、凯旋路围
合区域；
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
丹尼斯八一路店——商丘高端购物中心，高档品牌与大型购物超市结合，商铺租金实现水 平达300-400元/㎡
丹尼斯
凯 旋 路
八一路
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
丹尼斯八一路店品牌——品牌高端，为商丘高端购物消费集合地
品牌相对高端： ➢品牌以DHC、欧时力、周大生、耐克、古缇、 阿迪达斯等知名品牌为主，相对商丘其他购物场所 品牌高端化；
9
2
41
6
3
10
8
75 2
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
向阳路步行街——商丘大众购物主要场所，以多元化品牌、高性价比持续保持高人气，租金 水平125-300元/㎡·月
民主路
凯 旋 路
向
阳
神 火
路大
步道
行
街
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
向阳路步行街业态组合——整体业态组合以普通服装及运动休闲装备为主，分别达48%、20%， 餐饮类占比较少，仅12%
三、商丘市房地产市场概况—酒店市场分析
华池粤海——位处城市核心地段的商丘顶级酒店，是政要、社会名流、海外人士在商丘下榻的首 选酒店
政府领导会议
举行重大仪式
位置：神火大道与南京路交汇处，属于市政核心聚集区和未来的城市主干道，城市通达性和酒店昭示性好； 指标：建筑面积3万平米，高22层，共251间客房，属于商丘城市地标，商丘顶级豪华酒店（四星级）； 2007年开业以来接待众多政要和演艺界名流以及海内外商务和旅游者； 功能分布：1-4层为配套区、5层以上为客房区； 大堂三层挑空，空间感好，内部装修气派，电梯内部导视牌清晰，显示人性化细节 室外喷泉和建筑造型在区域具有一定的地标性。
2014年6月商丘市场项目定位分析报告讲义
经营业态包含小商品、餐饮、生活服务类、副食酒 水、家装材料、电动车摩托车、五金机电及综合产 品等
菏泽市及周边县市
仓储配送、信息服务、展示交易与一体的现代化大 型商贸物流中心。
菏泽市人民南路西侧
市场收费情况 先卖后租，租金7000至10000元/年，无其他费用。
商户数量
约1600户
市场简介
菏泽两大物流园区之一
第一部分 市场调研 二、周边市场调研 2、开业项目调研
商丘光彩大世界市场调研数据
市场规模 建筑结构 市场背景 市场经营性质 市场主营 市场辐射半径 市场配套 市场交通状况
市场收费情况 商户数量
27 万平米，其中建材4万平方米、家居8万平方米、服装 鞋业12万平方米 标准铺一拖三 ，家居大卖场8万平米共83户，仓储商铺4 万平共144户 安徽南翔集团
2）争取政府的扶持政策：
大市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，这些支持是市场 手段替代不了的。市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响，产业政策的调 整对专业市场的发展往往是致命的。项目在完成准确定位后一定要尽可能的争取政府层面 的支持。
第二部分 项目定位 二、项目定位
民权当地
有市场专设物流，快捷酒店等基础设施
民权南华工业园区，与民权新建的长途汽车客运总 站隔路相望
商铺售价5000-7000/平米，租金5000-7000/年
约200户
市场简介
已开业两年，经营以先售后租的形式，出铺70%。
第二部分 项目定位 一、项目分析
1、优势分析
交通便利：
项目位于黄河路与商单路交汇处，有京九铁路陇海铁路交汇于此，正在建设中的郑徐 高速铁路，高速公路也比较发达，连霍高速、济广高速，商周高速扼守豫鲁苏皖四省，为 河南省东部的重要通道。交通便利，为发展商贸物流项目提供交通条件。
市场调查报告模板5篇
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商丘市市场调研报告
客户来源较为广泛，但仍以 区域内客户多以市政机关单
市区客户为主，占比在 位及个体经营为主，周边客
70%-80%左右，余下为下 户占比极少，多数客户以投
面乡镇客户，
资为职业目的
•商丘新区整体规划较晚，在2010、2011年以前，市场开发项目多集中在神火大道沿线， 且整体数量较少，多数项目仍以多层建筑为主，随着2012年，商丘新区重点推进新区综合 规划、基础设施建设、立体交通体系建设等工作的确定，使商丘新区进入开始步入快速发 展期，致使目前区域市场建筑形态发生变革，由以前的多层建筑过度到目前的高层为主的 市场态势,城南区房地产发展也成为商丘市场的焦点；
均价（元/㎡）
多层5000，小高层4800
备注
项目总建筑面积10万平方米。主要 推广方式以派单、电视视频、短信 为主，户外为辅。
重点项目个案介绍
案名
商都奕景
位置
睢阳大道南段六中南校区北侧
建筑形态
多层,小高层
主力户型 两房88㎡，三房118㎡、135㎡
均价（元/㎡）
多层4500，小高层4000
备注
项目总占地68亩，总建筑面积10万 ㎡。2013年1月份开始销售。主要
东南的发展趋势，并ຫໍສະໝຸດ 此将商丘市场分为：城北区、城南区。
商丘城市发展格局
• 目前商丘市楼市可以文化路为界， 南北分为两种态势；
商丘城市发展格局
• 城北区，商丘老城区，城市发展较 早，区域可直接利用土地较少，因 此目前区域内在售项目少，且规划 小，老城区因城市面貌破旧，且在 售项目多在边缘区域，因此区域项 目价格水平较低；
客户职业及置业目的
城北
整体面貌优于老城 区却低于城南区
4000-4300元/㎡
商丘调研报告
2020商丘市4月份市调报告SHANGQIUSHISIYUEFENSHIDIAOYANPANBAOGAO策划部张鑫上海中盛实业集团SHANGHAIZHONGSHENGSHIYEJITUANCONTENTS目录年度工作概述01工作完成情况02工作不足之处03明年工作计划04城市和宏观条件基本概况供销数据基本情况片区调研分析产品情况和需求分析明年工作计划05市场总结和2020预测PART 01城市基本概况上海中盛实业集团SHANGHAIZHONGSHENGSHIYEJITUAN城市信息20%20%20%城市定位：商丘是国家“一带一路”中部崛起“两纵两横经济带”重要节点城市，国家级综合交通枢纽城市，陇海铁路、京九铁路交叉口，国内第一个编制枢纽经济发展规划的地级市，河南省第二大高铁枢纽城市。
人口规模：总人口约920万常驻人口约732万，市区人口近200万，城镇化率约43%左右。
发展导向：河南省实施“东引西进”战略的“桥头堡”河南省区域性物流中心城市交通部确定的交通枢纽城市中国重要的综合交通枢纽和国家南北经济联系的“十字路口”，四省交汇处城市发展规划20%20%20%东拓/西延/北控/南优为基本发展方向，城市人口容纳力增加，加速城镇化率，刺激房产需求增长商丘市城市总体规划（2015——2030）城市职能：河南省承接产业转移示范基地中原经济区重要旅游目的地区域性商贸物流中心生态宜居城市中心城区人口规模与城镇化情况规划：预测到2030年，计划商丘市中心城区人口规划230万人规划市域（定义边界）常住人口2030年达到950万人（全市），城镇化率98%中心城区规划：中心城区发展方向为可总结为：东拓、西延、北控、南优核心发展区：位于中心城区中部。
定位为面向区域的城市形象展示区，集商务办公、商贸会展、文化休闲三大功能为一体的综合性区域服务中心。
围绕日月湖，形成集行政办公、文化、休闲、商务办公为一体的综合服务中心。
经济基础情况（2011-2019估值）20%20%20%0%2%4%6%8%10%12%14%16%050010001500200025002011201220132014201520162017201820192011-2019年商丘GDP 走势（估值）GDP增幅201120122013201420152016201720182019第三产业29.129.126.929.730.931.536.939.240.7第二产业44.744.74947.546.846.142.241.241.8第一产业26.223.224.122.822.322.420.919.617.526.223.224.122.822.322.420.919.617.544.744.74947.546.846.142.241.241.829.129.126.929.730.931.536.939.240.7020406080100120商丘市2011-2019经济产业结构(估值)第一产业第二产业第三产业商丘GDP 逐年增长，三产结构近一步优化、人均收入平稳上升、城市规模不断增加，2019年房地产开发领域，地产投资金额340 亿元位于河南省第五。
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物业类型
租售比
商业中心、公寓
自持40%，销售60% 以商业为主，集购物、餐饮、商住、休闲、
定位
娱乐为一体的现代化大型购物中心，商丘首
席国际都市MALL
凯 旋 路
租金 车位
一层外街单铺150平米，租金290元/平米； 一层内街130元/平米 1060个 销售模式，部分带租约销售（一层），头三
8
平 原 路
9
凯 旋 路
1
3 2
神 火 大 道
文化路
4 6
睢 阳 大 道
5
三、商丘市房地产市场概况—酒店市场分析
信华建国酒店——位处城市未来核心地段，五星级标准建设，现在施工装修中。
该酒店按照标准五星级酒店的规划设计建造，共设各类客房320个，配备大型宴会厅、万国餐厅、中西餐 饮、咖啡厅、室内恒温游泳池、休闲娱乐中心、酒店高档品牌商店及多功能厅和现代化会议中心等配套设 施。 商丘信华建国酒店是商丘信华城项目的一部分。酒店整体框架已完工，正在进行玻璃幕墙安装。
编号 1 2 3 4 5 6 7 主要商业 向阳路步行街
9 3 6
2 41
旺角步行街
丹尼斯八一路店 京港百货民主路店 京港百货香君店 中环广场 安奇乐易 华文购物广场 华联国贸中心 白云国际广场
10
8
8
9 10
7
5 2
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
向阳路步行街——商丘大众购物主要场所，以多元化品牌、高性价比持续保持高人气，租金 水平125-300元/㎡〃月
面积区间 售 价
工程进度 销售率 招商政策 开业时间
代表性项目----白云世贸商城
物业类型 位置 开发商 副食品类专业批发市场+公寓+住宅 胜利东路与睢阳大道交汇处南200米 河南同亿置业有限公司
占地面积
总建筑面积 容积率 分期开发 定位 面积区间 售 价
共500亩
70万平米 2.0 一期以商业市场为主，二期以住宅和公寓为 主 集仓储物流、居住办公、酒店式公寓、批发 零售于一体的商贸综合体。 四层，一层层高4.2米，二至四层3.6米；二 层有退台走廊和连廊；单铺面积30-70平米 一层8000元/平米，二层5000元/平米
已引进店铺
屈臣氏、涛博、拉夏贝尔、 鄂尔多斯等品牌
电影院（5000平方米）、 电影院旗下的动漫影城、 土大力、金汉斯、麦当劳、
品购物
代表性项目----亿丰国际商贸博览城
物业类型
位置 开发商 占地面积 总建筑面积 容积率 定位
建材类专业市场
胜利东路与睢阳大道交汇处东500米 商丘亿丰置业有限公司 共300亩 40万平米 1.5 以五金机电、建材家居装饰为主，涵盖 灯具、电子多个产业门类，提供集展示 、交易、会场、办公、电子商务、仓储 、配送、货运、检测于一体的综合商贸 物流平台 商业两层结构，层高5.6米；临街单铺70 平米；内部单铺面积25-40平米 一层7000元/平米。二层5000元/平米， 临街三至五层公寓2600元/平米 一期准现房，二期未建 一期一层售完，二层已售80% 交5000-7000元押金，前3年免租；物业 费前2年免交，2年后1元/平米 2015年7月1日开业
团结路
价格
归 德 路
车位
返租方式
营业额进行分成；除超市其他部分是 分割式产权销售，按照每年8%回报率 进行返租，共返租5年。
白云嘉悦广场----业态
层数 功能 大润发、黄 负一层 金珠宝、化 妆品、品牌 服装 主要是大润 发、其它还 负二层 有餐饮、休 闲娱乐、精
定位于吃喝玩乐，城市中心的超级家庭式娱乐生活广 场
工程进度
销售进度
未启动
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
商业市场总结
1）从整个城市商业发展的趋势来看，已经突破单核局限，多核发展态势明显（如商字
商圈、北海路商圈）
2）从典型失败项目分析来看，先建设、后招商的运营方式是商业失败的主要原因。 3）商业在建筑、购物环境等硬件上较为欠缺，档次仍显低端。
三、商丘市房地产市场概况—酒店市场分析
华池粤海——位处城市核心地段的商丘顶级酒店，是政要、社会名流、海外人士在商丘下榻的首 选酒店
政府领导会议
举行重大仪式
位臵：神火大道与南京路交汇处，属于市政核心聚集区和未来的城市主干道，城市通达性和酒店昭示性好； 指标：建筑面积3万平米，高22层，共251间客房，属于商丘城市地标，商丘顶级豪华酒店（四星级）； 2007年开业以来接待众多政要和演艺界名流以及海内外商务和旅游者； 功能分布：1-4层为配套区、5层以上为客房区； 大堂三层挑空，空间感好，内部装修气派，电梯内部导视牌清晰，显示人性化细节 室外喷泉和建筑造型在区域具有一定的地标性。
代表性项目----白云嘉悦广场
商丘首个纯地下商业，采用返租形式加强客 户投资信心
位置
团结路与归德路交汇处 建筑面积7万平米，地下负一层、负二
商业面积
层分别为3.5万方，其中负二层约有 5000平方米的人防
层数 பைடு நூலகம்铺面积
2层：负一层和负二层 10-40平米 负一层1.5-2万元/㎡ 负二层1-1.3万元/㎡ 300余个 超市部分采用经营权销售模式，返租 20年，每年保底8%，开业后根据实际
工程进度
销售率
一期商业已经封顶完工，二期正在建设
销售停滞，几成死盘
代表性项目----豫东国际食品物流园
位置 开发商 占地面积 总建筑面积 胜利路与商均路交汇处北500米 河南多美工贸有限公司 300亩 30万平米
容积率
物业类型 定位 面积区间 售 价
1.5
批发市场、公寓、酒店、物流区 集仓储物流、居住办公、酒店式公寓、批发 零售于一体的商贸综合体。 两层，层高7.2米；二层有退台走廊和连廊 ；单铺面积50-70平米 一层7000元/平米，二层5000元/平米 一期商业已经封顶完工
市场 分析
三、商丘市房地产市场概况—酒店市场分析
酒店市场调研——商丘市酒店市场发展势态良好，本次典型酒店项目调研共10个，涵盖高端酒 店及经济商务型酒店
高端酒店 1、信华建国酒店 2、维景国际酒店 3、华池粤海酒店
民主路
7
4、王朝酒店
经济商务型酒店 5、凯旋商务酒店 6、华菲国际大酒店 7、莫泰168连锁酒店 8、裕美达商务酒店 9、鸿润国际酒店 10、商丘世纪酒店
民主路 凯 旋 路
位臵
凯旋路与民主路交汇处
约2万㎡ 约660米 15米 约222个 多为80-90㎡
向 阳 路 步 行 街
神 火 大 道
总面积 步行街总长度 商业进深 店铺数量 店铺面积
业态组合
服装、鞋类销售为主，配合部分小吃
品牌 租金
以国内时尚休闲的二线品牌为主 125-300元/㎡〃月
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
民主路
备注
年按8%返租，每三年递增1%，15年可按购
买价的1.5倍回购
华联国贸中心----业态分布
一层为商业价值最高的精品商业内街，二三层 为沃尔玛、肯德基主力店，四层为餐饮
一层：精品商业内街，经营品牌服装、 化妆品、珠宝首饰、鞋、箱包
二层：沃尔玛、洗化用品
三层：沃尔玛、童装、儿童乐园 四层：餐饮
向阳路步行街业态组合——整体业态组合以普通服装及运动休闲装备为主，分别达48%、20%， 餐饮类占比较少，仅12%
业态组合
整体业态组合以普通服装销售为主，占比48%， 其次是面向年轻客户的运动休闲品牌，占比20， 餐饮类占比较少，仅8%，且以低端的小吃为主；
服装分类
服装销售方面男装占比最高，达38%，女装占比 29%紧随其后，同时还有7%的童装及14%的内衣 品牌；
分期开发
项目进度
未启动
代表性项目----中濠硅谷国际广场
位置 开发商 占地面积 总建筑面积 容积率 建筑规划 归德路与民主路交汇处 商丘中濠置业有限公司 30亩 12万平米 2.1 地下两层为停车场；地上15层为商业，6-26层为公寓 和商务办公
业态定位
商业广场1-5层约 6万平方米， 业态包括电脑IT、 移动数码、 手机资讯 时尚礼品等 在做地基
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
向阳路步行街品牌——品牌方面以中端品牌为主，主要面向大众消费客群
品牌以面向大众消费者的中端品牌为主： 服装品牌以利郎、海澜之家、劲霸、卡玛、美邦、李宁 等中端品牌为主； 同时有少量的精品品牌及低端的外贸服饰。
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
向阳路步行街商业环境——建筑形象差、缺少停留空间、低端小吃汇聚等严重影响商业购 物环境
三层：超市外商铺260元/㎡〃月
备注
每年三月、九月进行两次品牌轮换
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
丹尼斯八一路店品牌——品牌高端，为商丘高端购物消费集合地
品牌相对高端：
品牌以DHC、欧时力、周大生、耐克、古缇、 阿迪达斯等知名品牌为主，相对商丘其他购物场所 品牌高端化；
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
整体购物环境较差：
建筑形象差，店铺设在传统住宅楼底商位臵，建筑形象较差； 步行街内自行车、电动车穿行，乱摆乱放现象严重，影响购物场 所整洁度；
街道内休闲座椅较少，整洁度较差，影响客户停留时间；
低档小吃汇聚，不仅从外部形象上对步行街产生影响，更容易造 成垃圾污染；
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
4）商业业态单一，缺少集购物、餐饮、休闲、娱乐于为一体的一站式购物中心。
5）传统商业租金收益水平较低，但新型购物中心价值已得到市场认可。
小结—— 商丘商业格局由核心商圈、商场、步行街、专业市场和大量的街铺构成 商丘缺乏成规模的商业中心，具有一定辐射能力和地标性商业急需出现！