房地产项目住宅价格体系参考
房地产价格体系
房地产价格体系在房地产市场中，价格体系是一个重要的组成部分，它直接影响着房屋的买卖行为及市场的运行。
房地产价格体系主要由供需关系、市场信息、政府政策等因素来决定。
首先，供需关系是影响房地产价格体系的核心因素之一。
当需求大于供应时，房地产价格往往会上涨；相反，当供应大于需求时，房地产价格会下跌。
供需关系的变化受多种因素影响，包括经济发展水平、人口流动、城市化程度等。
例如，高速经济发展下人口集聚，导致购房需求增加，从而推高房地产价格。
其次，市场信息在房地产价格体系中起着至关重要的作用。
市场信息的透明度和准确性，能够提供给买卖双方全面的信息，帮助他们做出合理的决策。
例如，及时发布房价指数、土地供应计划等信息，可以使市场有效运行，并减少信息不对称带来的不确定性，从而稳定房地产价格。
此外，政府政策也对房地产价格体系产生重要影响。
政府通过调控市场供需、调整土地供应、制定贷款政策等手段，来影响房地产价格。
例如，政府实施的限购政策可以抑制需求，从而降低房地产价格；政府对土地供应的控制可以影响新房的供应，进而影响市场价格。
在实践中，房地产价格体系是一个复杂的系统，受到多种因素的综合影响。
为了保持市场稳定，有必要建立一个监管机制，确保价格的公平和透明。
同时，政府还应加大对市场的宏观调控力度，优化土地使用规划，加大住房供应，以平衡房地产市场供需关系，从而维护房地产价格的稳定。
总之，房地产价格体系是一个复杂的系统，受到供需关系、市场信息和政府政策等多种因素的共同影响。
只有在供需平衡、市场信息透明和政府政策合理的前提下，才能建立稳定的房地产价格体系。
这有助于保持市场的健康发展，推动经济的可持续增长。
房地产价格体系是一个极其复杂的系统，它受到诸多因素的综合影响。
在这个体系中，供需关系、市场信息和政府政策是主要的影响因素。
首先，供需关系对房地产价格体系的影响至关重要。
供需关系取决于市场的需求和供应状况。
需求方面，人们购买房屋往往受到收入水平、信贷政策、人口流动等因素的影响。
万科关于住宅及商业的定价模型
355 -170 -130
5,660 5,730 5,690
＝P0×
-0.016 -0.034 -0.034 -0.0
-0.016 -0.034 -0.034 -0.034 -0.034 ……
+
-200 355 -170 -130 -200 ……
=
5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 ……
中管网房地产频道
二、万科价格模型（住宅版）——以蓝湾为例 2、住宅价格模型的操作实例 （1）单元编号 部门：设计部、项目事务部、营 销部 阶段成果：编号平面图 （2）取得住宅基本数据（包 括面积、附加值等） 部门：设计部 阶段成果：基本数据表，表内包 括单元、楼层、房号、套内面积、 建筑面积、户型、家庭娱乐室面 积、地下储藏间（无采光）面积、 地下采光井面积或个数、花园面 积、封闭阳台及不封闭阳台个数、 平屋顶（即天面）面积、露台面 积、结构平台面积或个数、阳光室 个数等。
中管网房地产频道
二、万科价格模型（住宅版）——以蓝湾为例 2、住宅价格模型的操作实例
（3）实地考察（爬楼） （4）分析影响售价的主要维度并确定 各维度的权重 一般维度包括景观、朝向、安静度、户型 等，景观主要考虑园林景观，而小区外的特 殊景观可在层差上体现 用百分比确定各维度的权重 （5）根据该批推货的目标均价和价格 拉差，确定纬度的分值范围 维度的分值范围以零为中值，两边的绝对值 相等，如-0.2~0.2 例：目标均价6000元/m2，价格拉差约1200 元/m2，则纬度的分值范围可设为-0.1~0.1 （6）实地考察，将各维度分成若干等 级，并确定各等级相应的分值，结合 平面图确定各栋的纬度分值，制作维 度平面图
0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 ……
房地产价格管理办法
第一章总则为了有效地规范地各类产品定价,及时有效地调控项目销售价格，在定价阶段通过建立定价标准体系进行定价管理；在销售阶段通过以“实收底价”和“折扣体系”双重控制为基础;结合时间纬度与销售率评估体系进行价格调控管理.具体管理机制如下：第二章定价阶段的标准定价体系1．定价的第一原则最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格与价值最大程度的接近.2．项目定价需考虑的因素1）考虑不同因素对价格的影响，对于住宅：考虑景观、朝向、噪音、户型、私密性、其他等;对于商业：考虑人流、面宽进深比、交铺标准、面积大小等；对于车位:开间或面积、车位类型、充电桩、阻挡物等。
2)营销部需统一不同因素对价格影响的调价规则.第三章价格表及折扣体系表的制订审批与修订1、价格表及折扣体系表编制的要求1）要求有分栋、分套详细的明细表。
2）价格表包含的内容：房产类型、栋、单元、房号、建筑面积、套内面积、花园面积、财务底价、现场底价、价税分离现场底价、现场面价等。
3）折扣体系表包含的内容：每个优惠项目的优惠额度、发生概率、对应的综合折扣率，总体折扣率。
4）价格表及折扣体系表格式见附件1。
2、价格表及折扣体系表的审批1）审批流程:各项目价格表及折扣体系表由营销部发起审批,项目负责人复核确认,财务部收入会计及财务经理复核，转至财务副总、营销副总审批，总裁最终审批。
2）审批要求：统一用纸质文档，文件审批表内容：对各栋价格简要说明，整体实收均价,开盘促销方案，实际执行折扣体系.后附各栋价格明细表，及折扣体系表。
文件审批表及折扣体系表、价格表均需以上参与审批的部门或人员签字，其中价格表有多页的，总裁、财务副总及营销副总只要签批最后一页汇总页，其他页只要营销部制表人及财务部复核人签字。
3、财务部收入会计对价格表及折扣体系表的审核要求1）现场实地查看在拟推售前一周，收入会计应与财务经理、设计部同事或项目部同事一起到现场实地查看，主要查看是否有影响价格表加减项的因素。
住宅项目.未来城价格体系调整建议
未来城价格体系调整建议未来城项目2013年的销售工作即将全面展开，关于价格体系的调整尚未确定，经过慎重调查与研究，现将项目价格调整建议说明如下。
目前，阳泉房地产整体市场均价为3800元/㎡左右，未来城目前销售均价已达3500元/㎡，就位置、配套、周边环境等综合指数而言，与市区项目不具备优势竞争力。
未来市政规划已经明确发展方向，但就目前市场看，其增值的空间仍需时间检验，如果项目价格超过3600元/㎡，那么目前最大的性价比优势将荡然无存，这也是我们最不想见到的。
结合公司要求，为解决当前价格问题，现提出以下三个调整方案。
方案一：根据销售进度和销售比例逐步调整价格，主要设定相关的系数来核定销售价格（相关方案已出）。
此方案主要根据销售比例进行调整，能有效契合市场态势。
方案二：主要依据甲方年前提的方案案，11、12号楼每卖5套，价格做一次调整，调整幅度由销售公司根据销售进度和合同底价提报，最终找齐过去所销售的差额部分。
此方案主要目的为将住宅中定价的差额补回，市场风险巨大。
方案三：根据市场实际情况、周边配套及市政项目工程的进展，逐次调整销售价格。
市场整体上涨，项目价格随之上调；周边配套项目有所进展，那么价格也随之上调，做到销售价格的上涨有据可依，客户能够接受，最终实现整体的销售价格不低于3600元/㎡，如果市场利好，甚至将实现更高的价格。
结合当前实际情况，项目价格随着市场大势而上涨的策略是最为科学合理的。
如果以找回销售差额作为主要目的，项目现有房源根据销售进度计算，超过70%时，则价格需调整至3800元/㎡以上才能找回差额。
单纯的提高销售单价而不考虑市场因素的话，那么滞销期间的时间成本也会随之增加，反而会形成最大的不利局面，项目也将面临最早的滞销情况。
以上即为未来城项目价格调整最终建议，最终方案如若确定，将进一步拟定细案进行执行。
未来城项目组2012年 11 月23日。
房地产价格体系(二)2024
房地产价格体系（二）引言概述：
房地产价格体系是指房地产市场中各种因素相互作用所形成的价格体系。
本文将重点从房地产供需关系、政策调控、金融因素、地理位置和房屋品质五个方面来探讨房地产价格体系的形成和影响因素。
一、房地产供需关系
1.人口变动对房地产供需的影响
2.城市化进程对房地产供需的影响
3.房地产库存对市场供需的影响
4.房地产开发的诱因和影响
二、政策调控
1.政府政策对房地产价格的影响
2.土地供应政策对房地产价格的影响
3.住房贷款政策对房地产价格的影响
4.房地产税收政策对房地产价格的影响
5.其他政策对房地产价格的影响
三、金融因素
1.利率水平对房地产价格的影响
2.货币政策对房地产价格的影响
3.金融市场对房地产价格的影响
4.房地产投资对金融市场的影响
四、地理位置
1.城市地理位置对房地产价格的影响
2.地区经济发展对房地产价格的影响
3.周边配套设施对房地产价格的影响
4.房地产项目地理位置选择的影响因素
五、房屋品质
1.建筑工艺对房屋品质的影响
2.材料质量对房屋品质的影响
3.装修水平对房屋品质的影响
4.小区环境对房屋品质的影响
5.房屋维护状况对房屋品质的影响
总结：
综上所述，房地产价格体系的形成和影响因素可以从房地产供需关系、政策调控、金融因素、地理位置和房屋品质等方面来进行分析。
而这些因素的综合作用将直接或间接地影响房地产市场的价格波动。
因此，了解房地产价格体系的形成和影响因素对于市场参与者和政府决策部门具有重要意义。
湖北省房屋重置价格体系
湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。
二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。
年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。
在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。
某地产项目价值体系梳理指引
一、城市规划
城市规划意义
内部资料严禁外传│7
城市规划强调城市的整体空间功能布局，一般会涉及到如下事项： 1.城市各项市政配套 2.城市路网建设 3.产业规划发展
4.招商引资，财政税收优惠政策 5.人口发展 6.人才引进……
对房地产来说最重要的是结合以上事项，进行板块价值炒作
2.2 项目地段价值解构 明确项目地段类型
内部资料严禁外传│24
老城地段价值
碧桂园地段类型 1—老城地段
三、地段价值
老城造新区规避老城缺点
价值 解构
内部资料严禁外传│25
（通过对标纽约和伦敦突出规划的前瞻性、老城造新区，前景无限）
三、地段价值 广钢-中海花湾1号1、描绘老城的历史渊源及发展历程，，即最早的通商口岸、最悠久的人居标杆，诞生首批财富精英，引发市场共鸣；2、项目总建面达130万平方米，毗邻双地铁出入口，加上政府对广钢老城区的升级改造规划，项目定位为广钢新城中央的地标生活综合体。3、比肩全球标杆豪宅，实现超前规划，以纽约中央公园豪宅区及英国伦敦中心海德公园旁骑士桥区海德公园一号为蓝本，最大化实现地段价值。（对标）
的范例。连印度班加罗尔机场，近年出口的计算机软件产值也都在50亿美元以上。
二、配套价值
• 高铁轻轨一般能形成x个小时的城市经济圈，将带动区域的发展，增加人们 工作、置业和生活的选择性。如广东清远开通轻轨后，从广州到清远只要 １个小时，带动了部分广州人到清远购房。• 有地铁的地方日后基本都是人流密集地，无论是居住还是办公，而且价格的涨幅是很 明显的，如深圳郊区的刚需盘，因为有地铁，现在售价可以达到4-5万元每平方米• 空港经济是依托机场优势以及机场对周边地区产生直接或间接的经济影响，促使资本、 技术、人力等生产要素在机场周边集聚的一种新型经济形态。美国孟菲斯机场、法国 戴高乐机场、荷兰阿姆斯特丹机场都是全球化时代发展空港经济、带动区域经济发展 33 内部资料严禁外传│15
房地产价格计算
基于性价比一致原则的房地产价格计算〖基本思路〗本价格计算方法的基本出发点是尽量保证每套房屋的性价比一致。
性价比中的价格是指单位销售面积的价格。
而性价比中的性能，则应该是多方面的指标综合加权评价而成。
应该选择多个重要的性能指标来评价某套房屋的综合性能，例如：1)楼层（楼层高低）2）海景/江景/河景/湖景等水景3）山景/园景等其他景观4）宁静(所处位置的宁静程度）5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度)6)朝向(该房屋方位朝向的优劣）7)视野(视线是否受阻及视野开阔程度）8）私密性以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。
而其他7项指标则是横向指标,通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能；各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定.〖计算流程〗〖计算步骤〗一、确定均价均价通常根据项目销售目标而定.在确定目标均价时，常用以下几种定价方法：1．成本加成法即通过核算项目开发建设各项成本,加上目标利润,反推销售单价。
2．市场比较法以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。
此种方法应该评价分析相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位.3．消费者心理价格法通过调查了解消费者的心理承受价格而制定销售价格.实际应用中，消费者实际购买的价格往往高于其参加调查时所提出的心理承受价格。
在制定目标均价时，通常需要将以上3种方法综合运用.二、确定楼层价差确定楼层价差有两种方法,一种方法是每个楼层都存在楼层价差。
纵向楼层价差根据地域和形态的不同而不同.在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为20～50元/m2，顶层价格通常最高；小高层住宅的楼层价差通常为15～30元/m2，顶层价格通常最高；多层住宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高(也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情况）。
另一种方法是楼层分段价差，这种方法主要针对高层住宅使用。
房地产估价收费标准
房地产估价收费标准在房地产市场中，房屋估价是非常重要的一环，它不仅关系到买卖双方的利益，也直接影响到整个市场的稳定和发展。
因此，对于房地产估价收费标准的制定，必须要严格依据相关法律法规和市场规律，确保公平、合理、透明。
首先，房地产估价收费标准应当综合考虑市场行情、评估对象、评估规模等因素。
根据不同地区的房地产市场情况和评估对象的特点，可以制定不同的收费标准，以保证评估费用的合理性和公平性。
同时，也要考虑到评估规模的大小，对于大型项目可以适当给予一定的优惠政策，以鼓励更多的项目进行评估，提高市场透明度。
其次，房地产估价收费标准的制定还需要考虑到评估机构的实际成本和服务质量。
评估机构在进行房地产估价时，需要投入一定的人力、物力和财力，同时还需要承担一定的风险。
因此，收费标准应当充分考虑到评估机构的成本压力，确保其正常经营和健康发展。
同时，也要保证评估服务的质量和专业性，确保评估结果的准确性和可靠性。
此外，房地产估价收费标准的制定还需要注重市场监管和行业自律。
评估机构在收取费用时，应当遵守相关法律法规和行业规范，不得擅自提高收费标准，也不得以低价竞争来降低服务质量。
同时，监管部门也应当加强对评估机构的监督检查，确保其依法经营，不得擅自变相收费或者虚假宣传。
总的来说，房地产估价收费标准的制定是一个复杂而又重要的问题，需要政府部门、评估机构和市场主体共同努力，以确保市场的公平竞争和健康发展。
只有在合理的收费标准下，评估机构才能够提供更加专业和可靠的服务，从而为房地产市场的稳定和发展做出更大的贡献。
希望各方能够共同努力，为房地产估价收费标准的制定和执行做出更多的积极贡献。
房企价格管理制度模板范文
第一章总则第一条为规范本企业价格管理行为，确保企业经济效益，维护消费者合法权益，根据国家相关法律法规，结合本企业实际情况，特制定本制度。
第二条本制度适用于本企业所有房地产开发项目，包括住宅、商业、办公等各类房地产产品。
第三条本制度旨在建立科学、合理、透明的价格管理体系，确保价格制定符合市场规律，价格调整及时、合理。
第二章价格制定原则第四条价格制定应遵循以下原则：1. 市场导向原则：价格制定以市场供需关系为依据，充分考虑同类产品市场行情。
2. 成本效益原则：价格制定应合理覆盖成本，并考虑企业预期利润。
3. 公平合理原则：价格制定应公平对待消费者，避免价格歧视。
4. 公开透明原则：价格制定过程应公开透明，接受市场监督。
第三章价格管理职责第五条企业设立价格管理部门，负责价格管理的日常工作。
第六条价格管理部门的主要职责包括：1. 负责收集、分析市场信息，为价格制定提供依据。
2. 参与制定价格策略，包括定价目标、定价方法等。
3. 负责价格调整的审批和执行。
4. 监督价格执行情况，确保价格政策的落实。
第四章价格制定程序第七条价格制定程序如下：1. 市场调研：价格管理部门收集同类产品市场行情、竞争者价格等信息。
2. 成本核算：财务部门提供项目成本资料，包括土地成本、建安成本、营销成本等。
3. 价格策略制定：价格管理部门根据市场调研和成本核算结果，制定价格策略。
4. 价格审批：价格策略经总经理办公会或董事会审批后执行。
5. 价格公示：价格管理部门将批准的价格进行公示，接受消费者监督。
第五章价格调整管理第八条价格调整应遵循以下规定：1. 价格调整需有充分的市场依据，包括市场行情变化、成本变动等。
2. 价格调整需经价格管理部门提出，经审批后执行。
3. 价格调整应及时公示，确保消费者知情。
第六章监督与考核第九条企业内部设立价格监督小组，负责对价格管理制度的执行情况进行监督。
第十条价格管理部门对价格执行情况进行定期考核，考核结果纳入部门绩效考核。