房地产市场宏观调控长效机制探寻

近期，中央和一些主要省市，再次出台了一系列加强对房地产市场宏观调控的政策措施，从当前控制房价、稳定房市的角度来说，是十分必要的，但究竟成效如何，尚待实践检验。

而从促进房地产市场持续稳定健康发展的要求来看，积前5年调控的经验教训，对于房地产市场发展过程中出现的问题，采取头痛医头、脚痛医脚式的临时措施，效果均不甚理想。

关键还在于构建宏观调控的长效机制，实现调控目标常态化，调控方向明晰化，调控力度科学化，调控政策系列化，调控运行法制化，尽量避免“权宜之计”的短期行为，力求长期的稳定的发挥作用，保持房地产业与国民经济协调发展。

本文就这一主题，围绕“五化”的内容进行深入探索与研究。

一、宏观调控目标常态化综观5年来的房地产市场宏观调控政策为什么总是半途而废，不能长期坚持下去？探究其深层原因，就在于对宏观调控的认识存在三个误区：误区之一，是把宏观调控看作是“可有可无”、“时有时无”的短期行为，认为房地产市场出了问题才要宏观调控，一旦问题解决宏观调控也就结束了。

所以，不少开发商采取捂盘的办法等候调控风头过去，继续涨价牟利。

众多投资客关注政策预期，等待调控结束时机再度炒房套取高额回报。

有些地方政府当政者担心地价和房市下降影响地方财政和G D P增长，为维护政绩也希望宏观调控早日结束。

这三重压力迫使前5年调控半途转向，很难持久坚持下去。

就在9月新政出台前夕，北京、上海、深圳等地又到处传言对房地产市场的宏观调控政策要放松了等等，就是由此而起。

从认识论角度分析，上述宏观调控短期化想法是一种利益驱动产生的幻觉，是同宏观调控本身的涵义和目标相悖的。

在市场经济条件下，房地产经济的宏观调控，是房地产资源优化配置的需要，在充分发挥市场机制配置资源基础性作用的同时，充分发挥社会主义制度优越化的调节和控制作用，避免市场经济自发性、盲目性、分化性等缺陷造成的资源浪费，实现房地产资源配置的高效率。

同时宏观调控也是引导房地产业健康发展，协调与国民经济的关系，促使国民经济持续稳定发展的可靠保证。

可见，房地产市场宏观调控，决不是一时一事的短期行为和权宜之计，而是永远要实行的长期战略方针。

误区之二，是把宏观调控与紧缩政策划等号。

误认为实行紧缩的财政政策和货币政策，就是开始宏观调控，而一旦紧缩政策结束，就意味着宏观调控也结束。

这种片面性的认识相当有代表性，那种期盼宏观调控早日结束，实际上是等待紧缩的宏观调控政策结束，而并非宏观调控本身结束。

产生这一误区的重要原因是认识上的片面性，把宏观调控的必然性与具体的调控政策混淆起来了。

如前所述，为实现调控目标，宏观调控是长房地产市场宏观调控长效机制探寻　陈伯庚摘 要：本文的主题是针对宏观调控普遍存在的短期化倾向，提出构建房地产市场宏观调控长效机制的命题。

全文结构围绕主题，简洁又形象地概括为“五个化”。

（一）宏观调控目标常态化。

要澄清短期化的三个误区，确立房地产市场宏观调控的五大长期目标，成为经常性的持久要实现的任务。

（二）宏观调控方向明晰化。

一要依据充分，方向明确；二要突出重点，区别对待；三要坚持调控方向，促进健康发展，力求避免朝令夕改，方向多变。

（三）宏观调控力度科学化。

调控力度要与市场形势相适应，把握政策配套形成的作用力和合力，提高调控手段的执行力。

（四）宏观调控政策系列化。

坚持以经济手段为主，行政手段为辅，提高调控政策的稳定性，充分发挥土地控制在宏观调控中的作用。

（五）宏观调控运行法制化。

法制化是加强宏观调控的可靠保证，可以长期的稳定地发挥作用。

一要加快立法，建立房地产法律体系；二要依法调控决策；三要依法贯彻执行。

“五化”实现，便可形成房地产市场宏观调控长效机制。

关键词：宏观调控；房地产；长效机制作者：华东师范大学东方房地产学院教授期的战略决策，是要经常进行的，而具体的调控政策方向是要视房地产市场形势而定的。

如果房地产市场过热则采取紧缩的财政政策和货币政策，反之，如果房地产市场低迷不景气，则采取扩张的财政政策和货币政策，而如果房地产市场供需两旺处于正常状态，则采取中性适度的财政政策和货币政策。

调控方向的转换是经常会发生的，而调控目标决策则必须常态化。

第三个误区，是把宏观调控与房地产业的支柱产业定位对立起来。

有一种论调认为，房地产市场存在的种种问题都是因为把房地产业定位为支柱产业引起的，因而主张加强宏观调控的前提必须取消房地产业的支柱产业定位。

实际上支柱产业定位是由房地产业的关联度大、带动系数强的特征所决定的，它与房地产市场存在问题并没有必然联系。

在市场经济条件下，所有产业不论是否是支柱产业，都有一个相互协调、共同发展，促进整个国民经济持续稳定健康发展的目标要求。

加强对房地产市场的宏观调控，解决一定时期的存在问题，决不是否定其支柱产业地位，而是使房地产业持续稳定健康地发展，更好地发挥促进国民经济增长的支柱产业作用。

在澄清三个误区的基础上，为要使房地产市场的宏观调控能坚持不懈地持久进行下去，必须使宏观调控目标常态化。

房地产经济宏观调控主要有五大目标：一是调节供求关系，实现房地产经济的总量平衡；二是优化房地产业结构，提高资源配置效率；三是促进房地产价格合理化，保持房价的基本稳定；四是确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费需要；五是协调与其他产业和国民经济的关系，充分发挥支柱产业作用。

所谓调控目标常态化，就是要使上述五大目标确定为调控经常性要实现的目标任务，不论调控的方向有何转移，调控的力度有所强弱，调控政策手段有什么变化，万变不离其宗，调控长期目标始终如一，持续稳定地长期坚持下去。

只有这样，才能使房地产市场的宏观调控避免忽紧忽松的各种干扰，实现常态化。

二、宏观调控方向明晰化宏观调控方向是指政府对房地产市场实施调控的政策走向。

一般来说，主要包括三种可供选择的指向：一是紧缩政策；二是宽松政策；三是松紧适度的中性政策。

明晰调控的方向，是房地产市场宏观调控成败的关键。

近几年来针对房地产市场过热状态，政府采取了紧缩为主的政策，造成一种错觉，似乎加强宏观调控就是实施紧缩政策，这种片面的观点对构建宏观调控长效机制是十分不利的。

正确厘定宏观调控的方向是一件十分复杂的事情。

需要做到以下几点：一要做到依据充分，方向明确。

正确的调控方向是建立在科学分析房地产市场形势基础上的，为此要建立房地产信息咨询系统，及时对房地产市场的开发投资状况、市场供给和需求状况、房价走向、住房供求结构及其均衡状况等，进行细致分析研究，明确存在问题，确定政策调节的目标和方向，有针对性地予以解决。

二要突出重点，区别对待。

所谓突出重点，就是在房地产市场存在的问题中找出倾向性的主要矛盾和问题，重点制定倾斜政策，着力予以解决。

所谓区别对待，就是也要顾及一些次要矛盾，有区别地制定不同的政策，相应得以解决。

例如，当前的住宅市场需求过旺、供求失衡、住房价格高位运行过快上涨成为主要矛盾，而矛盾的主要方面是投资投机性需求过旺，因此，政策调控的重点是抑制投资投机性需求，而对于一般居民特别是首次买房的消费需求，则要相应予以保护甚至鼓励。

目前的问题是不加区分地紧缩所有住房需求，造成房市立即低迷，连改善型住房需求都得不到满足。

这种调控方向的片面性，也是前几年对房地产市场的宏观调控难以坚持的重要原因之一。

三要坚持调控方向，促进健康发展。

长期以来在业内人士中存在一种把调控与发展对立起来的模糊观念，认为加强宏观调控，必然影响发展。

特别是在实施紧缩政策的时期，房地产成交量萎缩，市场低迷，怕影响地方经济发展，希望调控快点结束，方向转变。

人所共知“发展是硬道理”，但是发展是有周期性规律的，是波浪式螺旋形前进的，不可能永远高速发展。

调控的紧缩政策，是因为发展过快过热，超越客观可行性，容易引起大起大落，通过调控进一步协调结构，实现供求平衡和结构平衡，有利于今后更快更好地发展。

所以，只有坚持正确的调控方向，中央和地方协调一致地贯彻执行调控政策，才能使调控取得应有的成效。

当然宏观调控的方向并不是永远不变的，要视房地产市场形势的变化而定。

仔细分析2005年以来的调控政策实际上也不都是紧缩政策，2009年为应对国际金融危机，实现保增长的目标，对房地产市场实施的是宽松政策，所以市场需求又一次过旺，房价进一步上涨，由此才有2010年再一次加强宏观调控转为紧缩政策。

而在当前只有坚持紧缩调控政策方向，才能实现稳定房地产市场和房价的调控目标。

三、宏观调控力度科学化房地产经济宏观调控力度是指调控的强度，即对调控对象作用力的大小。

科学地把握调控力度也是构建宏观调控长效机制的重要一环。

在调控方向确定以后，调控力度是否适当对调控成效的大小起着至关重要的作用。

前5年的紧缩政策为什么房价越调高，很大程度上是由于地方政府贯彻不力，力度不足造成的。

今年10月以来中央和地方都出台了重拳、组合拳政策，力度较大，相信调控效果会好一些。

科学地把握调控力度，主要应抓好以下几点：1．调控力度要与市场形势相适应。

科学的调控力度就是强弱适当的力度，衡量力度是否适当的标准是同房地产市场形势的适应度及其实际效果。

例如，前一时期房地产市场需求过旺，拉动房价节节攀升，说明以往的调控力度不足，必须进一步加大调控力度。

近期出台的调控新政就是由此而起的。

2．调控力度要看政策组合配套形成的协调作用力和合力。

每一种调控政策手段都有一个力度大小的问题，但在实际运行中多种政策手段作用于同一个房地产市场的时候，可能产生一种新的合力，也可能因作用方向不同产生另一种相互抵消力。

因此房地产市场调控的经济手段、法律手段和行政手段，以及经济手段中的货币政策、财政政策、投资政策和产业政策等之间，必须搞好协调配套，避免相互矛盾的抵消力，尽力争取形成并发挥组合作用力。

3．宏观调控中要努力提高政策手段的执行力。

在以往的宏观调控中，往往只注意政策调控本身的力度大小，而不注意政府政策执行力度的强弱。

政策再好，而执行乏力，等于空谈空调。

这里存在着利益驱动问题，由于地价、房价事关地方政府财政收入、城市发展和当政者的政绩，如果调控政策与此相矛盾，执行的积极性便大打折扣。

前几年的调控为什么半途而废、效果欠佳，关键便在于此。

所以这次中央的调控新政加了一条“问责制”，要追究地方政府主要领导者责任。

为此，不少大中城市迅速出台了一些具体政策贯彻落实，使房地产市场宏观调控政策的执行有了很大提高。

总之，构建房地产市场宏观调控的长效机制，必须实现宏观调控科学化，调控力度适度适当，提高调控力度的适应度，发挥综合配套协调组合的作用力，加强调控政策手段的执行力。

四、宏观调控政策系列化房地产市场宏观调控的政策手段是多种多样的，可以分为经济手段、法律手段和行政手段三大类。

经济手段又可以具体细分为财政政策、货币政策、产业政策、投资政策、住房社会保障政策等，而所有这些政策手段可以归结为直接调控方式和间接调控方式。