汽车主题地产典型案例浅析

汽车主题地产典型项目浅析城市的综合化发展和主题化发展是现代城市发展的必然趋势。

城市主题化发展在于通过产业的做大做强而提高城市核心竞争力、提升城市知名度，并有助于城市通过文化、科技、交流、活动、媒体等手段在全球化和充满竞争的世界中占有一席之地，拥有越高的知名度和积极的城市形象，不仅能为城市带来更多的游客，更能吸引更多的投资。

汽车主题地产作为主题表现形式之一，作为汽车产业（行业）产业升级的发展方式之一，随着城市汽车保有量的快速增加及消费者消费方式体验化增强，也必将大放异彩。

本文重点选取了国内外4个比较知名的汽车主题地产项目，2个国外，2个国内项目；2个主题公园的形式，1个汽车城项目，1个产业园区项目。

希望通过对这些典型项目的解读，使大家对汽车主题地产有一个比较好的了解。

一、大众汽车公园项目位于德国沃尔夫斯堡（狼堡）市，紧邻大众总厂，占地面积375亩，投资额8.5 亿德国马克（约34.5亿人民币），这个数字在当时被称得上是天价。

公园集商业、娱乐、科教及辅助功能于一体，形成了大众汽车城完善的配套体系，含丽兹卡尔顿酒店、电影院、大众旗下7个品牌的汽车展览馆、诸多的商店及餐厅、汽车博物馆等，2000年汉诺威世界博览会期间正式对外开放，被认作欧洲乃至世界所称道的第一座汽车主题公园。

主题公园的景观设计由汉堡WES景观设计事务所承担，设计师充分利用现有自然条件，配合建筑师，创作以城市广场、人工湖和岛屿景观为特点的主题公园。

公园看上去更像是一个高尔夫球场，有水池和丘陵。

现代化的汽车博物馆则“生长”在山水之间，为人们提供了极富文化气息的休闲空间。

将工业文化与园林景观结合起来，体现自然、人、技术的和谐，这也是当今社会发展的趋势。

景观设计师在公园南部主要入口处，以宽阔的城市广场突出长方形大厅的体量；在大厅以北与人工湖之间的广场上，行列种植落叶乔木形成林荫广场，并在临近人工湖一面设亲水平台。

公园每天都有约6000名游客进入公园，年游览人次超过200万，为当地提供了2000个工作岗位，成为了德国最知名的主题公园之一。

之所以这么受欢迎，主要是因为这里多元化的展示形式突破了汽车博物馆的传统局限性。

大众汽车公园是一座最现代化的汽车服务中心，又可以说是一个赏心悦目的大花园，更可以说是一座汽车发展史博物馆，还可以说是一个现代建筑艺术的露天展览会。

公园不仅仅展示最新款式的汽车，还借助建筑师、景观设计师、艺术家、科技人员的智慧塑造了公司的品牌形象，大众集团公司也希望借此向人们展示公司的全球战略和雄厚的实力。

此外，大众总厂和汽车主题公园已经构成一个集中的大众产业基地以及大众品牌文化的展示之地，对促进沃尔夫斯堡市综合经济的发展起着主导作用，项目引发的该市工业旅游的兴起，促进周边城市旅游资源再发展，提升了旅游资源匮乏的下萨克森州的旅游产业。

图一. 德国大众汽车主题公园平面布局图图二. 德国大众汽车主题公园内的两座汽车塔二、法拉利主题公园项目位于阿联酋阿布扎比市亚斯岛开发区，毗邻一级方程式阿布扎比站的赛道。

占地面积20万平方米，投资额400亿美元。

公园拥有全球最大的室内主题乐园，占地达86000平方米。

作为世界上首屈一指的大型汽车公园，法拉利要做的不单单只是展示车型和历史文化这么简单，而是联合阿尔达房产公司，全面引入娱乐业、酒店业和餐饮业等功能。

项目内24个独立的景点使每个人都能身临其境，公园的整体造型将采用利于布置的对称形式，就像规划图一样像极了扇贝。

公园内包括世界上第二大的法拉利赛车展示馆、驾驶学校、一个能一览赛道的70米高双塔、F1为主题的“罗莎方程式”云霄飞车、互动博物馆、水上公园、意大利主题电影院等二三十项游乐及互动设施，此外还有高尔夫球场、湖滨豪华饭店、医院和别墅度假区等，2010年对外开放。

在阿布扎比建设法拉利主题公园，应该说有一定的区位优势的，该地区靠近迪拜，迪拜作为中东地区的金融中心和贸易中心，拥有较多的高收入人群，也拥有很多世界级的奢侈品牌，如金帆船酒店、酋长国购物中心等，法拉利作为顶级的赛车品牌，能够与迪拜的奢侈繁华产生共振，吸引富裕人群进入。

作为一个成功的主题公园，背靠大城市甚至特大城市是必要条件；此外，采用许多高科技技术，如先进的3D影像技术与创意结合，让影片更生动也让游乐设施更加新颖，以此吸引更多的顾客从而达到竞争优势。

科技始终来自于人性，这句话来说明法拉利乐园的建设一点都不为过。

它是从一个小小的梦想实现而创造出来的一座汽车城堡乐园，与童话世界如梦似幻的虚拟角色大为不同，它的实现来自于现实生活中F1方程式赛车为蓝本。

要创造出这样的乐园最困难的部分并不是故事角色设定的问题，而是在阿布扎比这个地方，气候非常炎热不时还有沙尘暴，拜王储哈姆丹殿下是建造这座乐园的大功臣，最大的影响也是来是他的父亲，不但将默默无名的小渔村改造成世界上最大的人工乐园度假中心，也为杜拜带入新的技术与商机。

作为世界上最大的汽车主题公园，可以说是首个汽车品牌与品牌所在城市分离的汽车公园，弥补了中东汽车文化的空白，解决了中东汽车产业只注重经济销量而忽视汽车文化建设的瘸腿汽车产业格局。

该汽车公园的建设符合了整个中东地区高消费水平的要求，直接提升了法拉利品牌在中东汽车市场的占有率，加大了对法拉利汽车品牌文化的宣传，更加深刻地带动了汽车文化的整体宣传。

但是，由于阿布扎比及迪拜人口较少，基础设施也不是很完善，因此在该地区的房地产以及旅游投资并不是很成功，供给过剩的情况比较普遍。

不同的是，法拉利主题公园在此建设，更多的是为了宣传法拉利品牌，提高市场占有率，同时也为迪拜这个奢华之都增加一个奢侈品牌，公园的门票收入倒不是他们主要考虑的问题。

图三. 法拉利主题公园效果图图四. 法拉利主题公园平面图三、上海国际汽车城项目位于上海市嘉定区。

规划占地面积100平方公里，规划总投资额500亿元。

公园拥有全球最大的室内主题乐园，占地达86000平方米。

汽车城规划区域有汽车贸易区、汽车研发区、汽车制造区、安亭新镇区、赛车区、汽车教育区等功能区（规划至2020年）。

上海国际汽车城是按照汽车产业商流、物流、信息流的国际性集散地的目标，以及国际著名汽车厂商抢滩中国和亚洲市场的重要桥头堡进行定位的，现已建成的重要功能性项目有上海国际汽车城大厦、上海国际汽车城零部件配套工业园区、颖奕安亭高尔夫俱乐部、汽车展示贸易街、上海汽车会展中心、上海汽车博物馆、安亭新镇（一期）、上海国际赛车场、上海汽车博览公园、同济大学嘉定校区、上海二手车交易市场、国家机动车产品质量监督检验中心（上海）等，2001年开始部分功能区开始投入使用。

作为国内操作成功的几个著名汽车城之一，它的成功之处，笔者认为有以下几个条件：（1）、合适的项目选址：项目位于安亭镇，安亭镇位于上海市西北郊，处于长江三角洲的核心，长江三角洲拥有中国最大的城市群和消费群，是目前中国经济总量最大，经济发展和对外贸易最具活力的地区，项目建成后将面临一个巨大的消费市场；此外，安亭拥有快速、便捷的交通网络。

沪宁铁路横贯安亭境内7.1公里，312国道横贯中西，连接上海与江苏。

蕴藻浜、顾浦河、安亭泾直通吴淞江。

公路四通八达，水路纵横交错。

沪宁铁路设安亭站，高速公路在安亭设立交口。

交通发达便捷，素有"沪宁走廊之誉"。

（2）、有利的政策环境：2001年2月，上海市委、市政府作出了"十五"期间建设"东南西北"四大产业基地的战略决策，上海国际汽车城将与东部的国家级微电子产业基地、南部的世界级石化基地、北部的国家级精品钢铁基地，共同构成"东南西北"四大产业基地，成为十五期间上海产业发展的重大举措，成为大都市郊区实力型产业体系的脊骨。

为项目迎来了极好的政策环境。

（3）、行业趋势的精准把握：随着整个汽车市场的逐渐成熟，汽车的产业链也将随之后移，将由汽车的制造业竞争而演变为汽车的服务业竞争。

目前国内的汽车服务业还未进入系统化，而安亭已拥有了汽车制造及零配件制造的优势，使汽车贸易、服务一体化更容易形成，通过对项目合理定位及各功能区的有序规划开发，未来必将引领行业的发展。

图五. 上海国际汽车城控详规划核心区规划图及用地指标图六. 上海国际汽车城实景图四、天津空港国际汽车公园项目位于天津滨海新区天津保税区的扩展区域——天津空港物流加工区的最佳位置，交通四通八达，离京津塘高速路天津机场出口不到1公里，有高速路与快速路与天津保税区和天津市中心城区相连，到达两地均仅需20多分钟车程。

占地面积约100万平米，总投资额约30亿元，2005年12月正式对外开放。

公园内主要以贸易模式进行各类商业活动，是国内以汽车产业园区模式开发运行非常成功的汽车主题地产案例。

由国际汽车展贸中心、41家国际知名汽车品牌4S 店集群、客户服务中心、二手车交易市场、汽车配件城、汽车检测线、试乘试驾车道、商业配套设施、假日酒店、加油站九大功能板块组成，无论在规模、功能还是硬件设施上，均做到行业领先。

空港国际汽车公园的聚集效应已经很明显，园内的汽车销售店比位于市区内的同品牌店铺在销售额上要高出30%至50%，形成了超额利润。

园区的建成，充分体现了现代汽车服务业态强大的集群效应，快速提升了天津汽车流通产业的服务水平，极大地增强了天津汽车市场对于全国的辐射能力，进一步巩固了天津在汽车进出口领域的领先地位。

图七. 天津空港国际汽车园效果图五、小结项目一般都位于城市边缘或郊区，地块属于旧改或新区开发，用地规模一般较大，投入资金也较多，项目定位一般都是城市级以上的行业细分市场领头地位，项目功能综合性比较强，且项目功能性差别不大，只是主导产品不同而已。

一方面，汽车产业链条上的大部分产品本身决定了以上各种因素:远离城市中心、用地量大、资金投入高以及项目周围一定区域范围内具有排他性；另一方面，处于产业集聚效应的考虑，在条件允许的情况下，尽量多的整合产业链上产品，降低运输、交易等中间环节成本，从而使得效益最大化。

总的来说，汽车主题地产项目的核心是产业，产业发展的源动力在于品牌的提升，而品牌的提升在于产业文化的提炼。

以文化铸造品牌，以品牌带动产业，以产业发展城市是城市持续发展的必然选择。

“主题”作为文化的重要表现形式，与汽车、地产的结合，必将提升汽车产业的品牌价值，而品牌价值的提升又将反过来推动汽车、地产的发展，形成良性循环。