高端项目商业定位策划报告

时间消费型设施 SHOPPING MALL
辐射全域，成为都市中坚力量“家庭
体验式新生活时尚”的开创者、引领
基
者。
本
生
活
本项目将引入主题购物中心这一先进
需 求
品 质 生 活 需 求
的新兴业态，与商圈内现有传统商业
购物主题型百货店/专业卖场
业态形成鲜明的对比；
特别是都市中产阶层和年轻的新生力
量传达“第一”、“全新”、“开 创”、“引领”的设施形像，第一时
A等：19～30分
对于商业设施的开发和业态组合而 言是非常好的立地环境
B等：8～18分
对于商业设施的开发和业态组合而 言是较好的立地环境
C等：-3～7分
对于商业设施的开发和业态组合而 言是较差的立地环境
D等：-15～-4分
对于商业设施的开发和业态组合而 言是非常差的立地环境
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项目SWOT分析
综合前述对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析， 阐述本项目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。
构成状况
道路状况 交通环境 交通流量
集客手段
现有商业 竞争环境
区位
规模 定位
未来商业 竞争环境
竞争对手 资源保证
发展空间
商圈拓展性 商心商圈辐射区域，发展潜力大、客流 量相对稳定。
2 主要以市区为主，兼顾辖市县。
2 随着商圈的发展，将有一定增长。
2
全客层，侧重年轻消费群体、中高收入群体， 商务客群。
区域现状
都市中等以上收入
家庭消费客群
综合体
（200万的城区人口） 自身住宅及周边
中高端居住人群
及商务人群
区域未来
每年1%的城市化水平 区域餐饮
提升率带来的
休闲娱乐
将近10万的
带来的跨区
新增城市人口
人群
区域景观 带来的城市 休闲人群
项目消费客群描述
都市中坚力量
都市中产阶层 商界的中高管理人员 政界要员及公务员 都市活力新生代 白领阶层 时尚年轻消费群体
传统百货店/标超
间吸引消费者和投资者的关注，提升
项目在其心目中的优势地位，扩大影 响力和号召力。
购物消费型设施
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商业经营定位
➢ 商业档次定位：中档偏上 在经营档次上，本项目没有盲目拔高， 参考现阶段居民收支水平，结合项目 潜在消费群的特点，将项目定位于中 档偏上的级别。一方面保障项目的整 体品质，另一方面规避过高的经营档 次导致消费力难以支撑所带来的经营 风险。
客源基数大，但存在分流现象； 1
品牌商户资源有限。
1 有一定的发展潜力，但未来竞争将逐渐激烈。
1 有进一步发掘、提升的可能
1 消费市场容量及用地条件限制扩张。
B等：20分 —— 非常好的立地环境
评分规则
对每个项目进行-1～2分的打分：
2分：很好
0分：较差
1分：较好
-1分：很差
各项目打分之和为立地环境评价总分， 对照评分等级可知项目立地环境的最终 等级。
客源、商户资源方面均有影响；
项目商业体量巨大，而可利用的商业资源相对有限； 项目自身劣势： 销售型商业物业的大量存在，可能对未来自持商业部分带来影响；
缺乏综合商业设施招商、运营管理的经验；
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项目SWOT分析
综合前述对项目城市发展环境、区位交通环境、商业竞争环境、消费市场环境等方面的分析， 阐述本项目存在的优势和劣势，未来发展面临的机遇和挑战。
都市活力新生代
他们是16-30岁，接受过高等教育的本地青年精英； 他们学业初成、事业起步，经济独立，对新生活充满热情； 他们消费意识超前、消费欲望强烈，时尚敏锐度高； 他们是学生、是白领、是自由职业者、是新文化青年，他们是都市中坚力量的基础； 他们强调个性、表现欲强烈、喜欢接受并挑战新生事物； 他们喜欢逛街、喜欢运动、喜欢交际、喜欢美食、喜欢游乐、喜欢哈韩哈日……
源的增多等均有正面的积极作用，商业开发环境更加优越； 项目契机： 借助周边商业资源，凭借自身品牌优势，营造以项目为核心的新商圈、新地标存在可能性。
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目标客群界定
依托区域发展及项目自身资源优势，覆盖区域内广泛的中端及以上消费客群， 并锁定都市中坚人群为项目的核心消费群，满足日常消费的各个层面。
项目消费客群组成
活节奏的加快，工作压力的增大，人们迫切需求能缓解压力，放松心情的场所，因此休闲的氛围必不可少。 ➢ 展现温馨的、家庭化的消费环境，将赢得都市家庭消费客群的共鸣。 ➢ 阳光、空气、水、植物……为现代紧张生活中的都市人提供回归自然、心灵休憩的场所；
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商业经营定位
➢ 商业经营定位及形象塑造：
新一代商业的代表，带领潍坊商业进 入第四代商业发展模式。
生态绿谷 PARK SHOPPING CENTER 打造首席生态景观式购物公园； 倡导构筑和谐社会的商业典范； 至享生活、消费绿洲；
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商业主题策划
高端项目
[项目整体形象] 树立区域核心商业集中区的形象； [项目商业形象] 最大的集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的综合性区域购物中心；
➢ 要树立区域核心商业集中区的形象，必然要求项目规划为具备高辐射力、多元化综合功能的大型商业设施。 ➢ 城市消费群对现状商业功能单一、特色性不足、总体品质较低的不满，为项目商业部分的定位指明了方向。 ➢ 项目的开发体量需要庞大的消费力支撑，而只有开发综合性的区域购物中心才具备高辐射性，才能吸引更多消费
消费环境要自由、活跃、开放， 要有逛街的乐趣。
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商业主题策划
阳光家园 ENJOY FAMILY CENTER 以中国传统文化主题“家”的概念作为项目营销亮点； 营造山东地区第一个家庭主题休闲购物中心；
消费天堂 LIFE STRYLE CENTER 提出第四代商业模式的概念,迎合中国新的生活方式（消 费时代）的到来,打造国际购物中心新模式；
为商品品质好、品牌具有知名度； 对商品“量”的追求——主要表现
为商品数量丰富、商品品种齐全。
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商业主题策划
[商业环境氛围] 营造舒适、休闲、温馨开放式消费空间； 打造钢铁城市中的自然绿洲；
➢ 现有商业设施以传统商业居多，消费环境较差，营造良好的设施环境是获得消费者青睐的主要手段。 ➢ 能够为消费者提供”逛街“条件，具备休闲功能的设施人流量较大，将会带来更大的消费几率；同时随着生
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目标客群界定
细分核心客群消费关注点，满足其多元化的生活需求。
生活的关注点
多重的社会属性使得他们成为城市 商业多元需求的代言者：
领导/职员
父母/子女 伙伴/客户
爱人/恋人 朋友/同事
都市中坚力量
商业发展思考： 多元化的生活需求
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目标客群界定
都市中产阶层
他们，或是私企/个体老板，或是企业高管，或是政府官员，总之他们是城市的中流砥柱
高端项目
商业定位策划报告
目录
0. 项目概况及指标 1. 项目综合开发条件分析 2. 目标客群界定 3. 商业主题定位策划 4. 商业分区功能建议 5. 商业经营模式建议 6. 商业规划设计建议
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项目立地环境综合评述
优越的立地环境，适合商业设施的长期、稳定发展。
评价项目
数量
消费市场 分布
环境
增长率
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都市活力新生代
商业活动要丰富、参 与性、体验性强。
商业建筑及装饰设计要新 颖、色彩感强烈、吸引眼
球、特出个性。
消费需求
商业设施中要有互动交流的场所， 如表演舞台、运动场地、休息聚会的场所等。
目标客群界定
商品要走在潮流、时尚的尖端， 与国际时尚、潮流引领者同步。
商品种类丰富， 涉及时尚的方方面面， “要将时尚武装到牙齿”
客群定位 区域地位
发展目标
中档 至中高档
定位
商业发展
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商业功能分区思路
多功能、开放式的组团商业
将一个服务全客群的、业态多元化的封闭式购物
中心分解，使其内部的各项商业功能和谐的融入
• 品牌认知：此类客户因为年龄层次偏大，同时因为地处三线城市，且终日为工作忙碌，因此对时尚与 流行并不敏感，对品牌的认知度也不敏感，他们更依赖于对整个商场或购物中心的品牌认可来认知品 牌，他们习惯来青岛、北京等地的知名商业设施进行消费，这种追捧不是对某个专卖品牌的追捧而是 对商场的追捧。
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目标客群界定
O 【SW T——机遇分析】
房地产投资处于快速增长期，特别表现在非住宅地产投资上，政府的支持、投资市场的火热、消费 市场契机：
者投资意识的提升为项目开发投资型商业设施提供市场保障。 随着经济的发展，收支水平的不断提高，将为项目的发展提供更为强大的消费力支撑； 消费契机： 消费观念的逐渐转变，对消费品质的不断追求，都为项目适度超前开发提供可靠的依据。 市级商圈的地位不容动摇，商业发展高峰期来临，未来区域商业氛围将更加浓厚； 现有商业设施普遍商业模式落后、商业品质较低、业态单一，这都为项目开发更高品质的商业项目 商业契机： 留有了开发空间，差异化经营的实现成为可能； 万达等高品质项目的引入，对区域整体商业形象提升、商业品质的优化、消费客群的细分、商户资
群的青睐，为项目的发展提供保障。
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商业主题策划
高端项目
[商业主题概念] 居家消费的体验地，潍坊城区居住家庭专属、独享的消费胜地， 引导家庭式消费的新生活时尚。
➢ 各类家庭、家庭所有成员均可在本项目中找到适合自身消费的商品，获得消费满足； ➢ 全家相携前来购物将成为时尚，引导周边消费群新的生活方式； ➢ 专门服务于家庭消费群的商业设施，向其传达专属、独享的信息，给予家庭消费群体强烈的归属感； ➢ 全家人生活、学习、工作、消费的场所； 关键词： 【新地标，新商业，新形象】 【温馨、舒适、自由－家的感觉】 【愉悦、休闲、享受－新的体验】