深圳城市更新模式与典型案例分析
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
融合现代化治理理念的深圳城市更新规划实践分析—以龙岗松元头贵坑更新项目为例
融合现代化治理理念的深圳城市更新规划实践分析—以龙岗松元头贵坑更新项目为例摘要：深圳作为粤港澳大湾区发展核心引擎，城市建设由以快速增量模式逐渐转为高品质精品化存量开发。
在梳理深圳现有规划体系基础上，提出现代治理体系下的深圳城市更新规划应注重利益平衡、精细化管控及品质化提升的策略创新，并通过深圳实际案例予以论证分析。
关键词：现代化治理理念；城市更新规划、策略创新；引言：城市更新是主要针对城市社会复杂利益进行再分配，这意味着未来一定时间，深圳市城市发展将以建成区空间改善和土地循环利用为主[1]。
对此，深圳市陆续出台一系列政策文件，包括《深圳市城市更新办法》《城市更新单元规划审批操作规范》等，提出把控新增用地规划，并积极改造用地规划，利用综合整治、功能改变、拆除重建等方式，加快增量时代向存量时代转变进程。
然而，城市更新在带来更高市场盈利空间的同时，也面临异常复杂的利益关系，以及生活成本提高、社会壁垒形成、生活方式单一等问题，所以，深圳的城市更新须结合融入现代城市治理体系，有效规避追求高开发强度而忽视城市空间品质、千城一面的城市风貌以及对原始社会结构的破坏、对历史文化的侵蚀等，为发挥存量模式优势提供研究基础。
1现代化治理理念概述现代化治理理念是城市更新重要理论基础，其核心要义是坚持以人民为中心，以开放的姿态提升核心竞争力，以基层党建引领焕发活力。
城市是人民的城市，人民是城市的主人，城市治理必须牢固树立人民为主思想，精心打磨每一细微之处，包括城市道路、市容整治、城市社会秩序、整顿与维护治理等，为城市居民提供更好的公共服务，真正让城市成为人民幸福美好生活的有力依托[2]。
深圳市是我国快速城市化的代表，面临城市空间资源紧缺压力，是推行城市更新制度建设的样本城市，在制度改善、经济发展、激发市场积极性、盘活存量土地等方面均取得良好成效。
探究其本质根源，深圳更新规划设计融合现代化治理理念可从以下几点展开论述：（1）注重公众参与和公众需求满足。
深圳城市更新典型案例
深圳城市更新典型案例深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新是其发展的重要部分。
下面列举了深圳城市更新的十个典型案例。
1. 深圳市福田区的CBD改造：深圳市福田区的CBD改造是深圳城市更新的典型案例之一。
福田区CBD改造项目通过拆除老旧建筑，建设高层写字楼、商业综合体和公共设施，提升了该区的商业和办公环境，吸引了大量国内外企业入驻。
2. 深圳湾科技生态园：深圳湾科技生态园是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用深圳湾的地理优势和科技资源，建设了一批高科技企业总部，形成了集科研、孵化、创新和产业化为一体的创新生态圈。
3. 深圳市龙岗区的老旧小区改造：深圳市龙岗区的老旧小区改造是深圳城市更新的重要任务之一。
通过拆除老旧建筑，建设新的住宅楼和公共设施，提升了居民的居住环境和生活品质。
4. 深圳市南山区的文化创意园区：深圳市南山区的文化创意园区是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用区内的旧厂房和废弃工业用地，打造了一批文化创意企业聚集的园区，促进了文化创意产业的发展。
5. 深圳市罗湖区的城中村改造：深圳市罗湖区的城中村改造是深圳城市更新的一项重要任务。
通过拆除老旧建筑，修建新的住宅楼和公共设施，改善了城中村居民的居住条件和生活环境。
6. 深圳市宝安区的交通枢纽建设：深圳市宝安区的交通枢纽建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过修建地铁站和交通枢纽，提升了该区的交通便利性，促进了区域的经济发展。
7. 深圳市盐田区的滨海旅游开发：深圳市盐田区的滨海旅游开发是深圳城市更新的一项重要任务。
通过开发滨海旅游资源，建设旅游景点和配套设施，提升了该区的旅游产业发展水平，增加了就业机会。
8. 深圳市龙华区的新农村建设：深圳市龙华区的新农村建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过改善农村基础设施，提升农民生活水平，推动农村产业发展，实现城乡一体化发展。
9. 深圳市光明区的生态城建设：深圳市光明区的生态城建设是深圳城市更新的一项重要任务。
自然资源优秀城市更新的案例
自然资源优秀城市更新的案例
城市更新是一个复杂的过程，需要考虑到多个方面，包括社会、经济、环境和文化等。
以下是一些在自然资源管理方面做得优秀的城市更新案例：
1. 秦皇岛市海港区：该市在城市更新过程中，注重对自然资源的保护和利用。
在老旧小区改造中，通过合理规划绿地、增加绿植、建设雨水花园等措施，提高了小区的绿化覆盖率，增强了小区的生态功能。
同时，通过整治河道、建设湿地公园等措施，保护了当地的生态环境。
2. 上海市黄浦区：该市在城市更新中，注重对历史建筑的保护和再利用。
通过精细化的规划和管理，将历史建筑转化为商业、文化、艺术等多种业态，实现了城市文化的传承和经济的发展。
同时，在城市更新中，也注重对自然资源的保护和利用，如在老旧建筑周围增加绿植、建设小型公共绿地等。
3. 深圳市罗湖区：该市在城市更新中，注重对城市基础设施的完善和升级。
通过建设和完善公园、道路、交通枢纽等基础设施，提高了城市的整体环境品质和公共服务水平。
同时，在城市更新中，也注重对自然资源的保护和利用，如建设生态公园、打造绿色交通体系等。
以上案例表明，在城市更新过程中，注重对自然资源的保护和利用，可以有效地提高城市的整体环境品质和社会价值。
同时，精细化的规划和管理工作也是实现这一目标的重要保障。
城市更新案例范文
城市更新案例范文近年来，随着城市化进程的加快，城市更新正成为各大城市亟需解决的问题。
城市更新是指对老旧城区进行改造和升级，以提升城市的功能、环境和品质。
城市更新可以有效改善城市的规划和设计，提高城市的居住品质和生活水平，促进城市的经济发展和社会进步。
下面将以中国的城市更新案例为例，具体分析城市更新所取得的成果和存在的问题。
中国在城市更新方面取得了许多成功的案例，其中最为典型的是深圳市的福田区改造。
福田区原为农田和集体经济组织的土地，经过近三十年的发展，福田区已经成为深圳市繁荣的商业中心和现代化的生活区。
福田区的更新主要围绕“保护和利用好原有建筑、创造新的生存和发展空间、改善居住和生活环境”这三个原则展开。
在保护原有建筑方面，福田区注重保留历史建筑和文化遗产，将其融入到现代化的发展中。
在创建新的生存和发展空间方面，福田区将大量的土地用于建设高楼大厦，吸引了大量的企业和人才进驻。
在改善居住和生活环境方面，福田区加大了公共设施和配套设施的建设力度，提供了优质的教育、医疗和文化资源。
这些措施使得福田区成为了一个宜居的城市核心区。
然而，城市更新也存在一些问题和挑战。
首先，土地资源的紧缺问题是困扰城市更新的一个主要问题。
随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，很难找到足够的土地用于城市的更新和扩张。
其次，城市更新过程中的利益分配问题也是困扰城市更新的一个难题。
在城市更新过程中，往往涉及到多方的利益，如业主、政府、开发商等，如何合理地分配利益成为了一个重要的问题。
再次，城市更新过程中存在着原有居民的迁移和补偿问题。
在城市更新的过程中，往往需要迁移大量的居民，而如何让这些居民得到合理的补偿和安置是一个重要的问题。
最后，城市更新过程中往往存在着环境污染和破坏问题。
在城市更新的过程中，大量的建筑和道路的建设会导致环境污染和自然资源的消耗。
综上所述，城市更新是一个非常复杂和综合性的工程，需要政府、企业和社会各界的共同努力。
2016深圳城市更新实例分析（附带详细流程）
2016深圳城市更新实例分析（附带详细流程）（房产通整理，转载请授权）MGMFCT导读截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项（用地面积4505公顷），审批通过规划项目327项（用地面积约2612公顷）、已实施（含建成）项目154项（用地面积约1180公顷）、目前在建项目101项（用地面积约763公顷），当前实施率26%，位居全省前列。
2016年上半年深圳城市更新上半年概括：1、优化提速，审批放权：业务会由“一月一会”变“一周一会”；各区参与，市区联审。
2、全市审批通过更新单元计划45项（用地面积约189公顷），同比增长约320%和227%；3、规划审批31项、项目用地26项；4、固定资产投资额约320.2亿元，同比增长58%。
深圳城市更新路径模式与基本流程（拆除重建类）1、深圳城市更新路径方向●政府主导：整体统筹。
整个模式就是由政府主导，整体统筹，整体统筹包括政策的制定，计划和规划的审批。
●市场运作：政策吸引。
政府通过各种优惠政策吸引外部资金参与，也就是市场运作的模式。
●三种模式：绿色规划。
第一种是综合整治，之前的城中村比较多，后续旧住宅区基本上是以综合整治为主。
第二种是拆除重建；第三种是改变功能，改变功能主要涉及到旧工业厂房，原关外的几个大区基本上是以工业厂房产业升级为主。
●公益优先：保障配建。
从旧改新措施18稿到现在的21稿，19稿也有相关媒体报了一下，现在已经是21稿了，保障房配建这一块争议比较大，其实就是利益的争议。
2、4种实施模式自行改造：鼓励原权利人自行实施；（单一主体、多转一）市场运作：优惠政策吸引社会力量参与；合作改造：城中村改造项目；法人型、合同型；政府组织实施：危房集中，基础设施落后；单元规划批准两年后未能确认实施主体，可以优先征收；3、更新流程●更新意愿征集；●更新单元计划申报和制定；●土地建筑物信息核查汇总；●更新单元规划的编制和审批；●拆迁补偿安置协议的签订（专题）；●实施主体确认；●建筑物拆除；●房地产权属证书注销；●更新项目用地审批；●签订土地使用权出让合同；●项目重建；●回迁安置。
人民城市理念实践案例
人民城市理念实践案例案例：深圳市的城市更新项目人民城市理念是指尊重人民群众的主体地位，致力于提升人民群众的生活质量和幸福感的城市发展理念。
深圳市作为中国改革开放的前沿城市，多年来一直积极实践人民城市理念，这里以深圳市的城市更新项目为例进行说明。
深圳在城市更新方面进行了大量的努力，以改善老旧城区的环境和居住条件。
例如，深圳在布吉、南山、福田等区域进行了大规模的城市更新项目，将原有的老旧住宅区重新规划改造成现代化的住宅区和商业区。
在这些城市更新项目中，深圳市政府始终坚持以人民为中心的理念，注重满足人民群众的多样化需求。
他们通过与居民沟通，了解他们的需求和意见，并将其纳入到城市更新方案中。
例如，在改造过程中，深圳市政府重视保护居民的合法权益，充分考虑他们的利益和安居需求，确保了居民在城市更新中的参与和利益受益。
另外，深圳市还注重提升城市更新的居住质量。
他们致力于提供更好的住房条件和公共服务设施，提高居民的生活质量和幸福感。
例如，他们增加了公园和绿地的数量，改善了交通条件，增加了社区服务设施等，以满足居民的生活需求。
通过这些城市更新项目，深圳市取得了显著的成效。
城市更新后，改造区域的环境和景观得到了极大的改善，居民的生活条件得到了明显的提升。
人们在新的居住环境中享受到更好的公共服务设施和便利的交通条件，居住质量得到了明显提高。
总结起来，深圳市的城市更新项目是人民城市理念实践的典范。
他们注重以人民为中心的发展思想，重视满足人民需求、保护人民权益，通过改善城市环境和提升居住条件，提高了人民群众的生活质量和幸福感。
这些做法对于其他城市在实践人民城市理念方面提供了宝贵的经验。
皇冠街、天面村--城市重建典型案例分析
➢具有亮点的产品设计、核心景观节点的打造、完善 的区域增值体系、合理的规划布局、最大化的公共空 间是功能组合发挥最大效益的前提，是区域持久发展 落实到微观层面上最关键的要素；
➢区域的发展需要历史、文化作为精神载体，需要保 留、制造具有历史、人文价值的符号来打造区域的 “魂”。
世联研究案例
城市重建典型案例分析
皇冠街 英国格拉斯 Temple bar 爱尔兰都柏林 田面村 深圳
本报告是严格保密的。
2007.12.25
[关键字]： 城市重建、中心区
[案例简介]： 通过成功城市重建案例，从中总结出成功扭转区域形象，实现区 域价值增值的关键要素
本报告是严格保密的。
2
1 深圳田面村——旧城改造的典范
城市环境品质的提升、增加城市竞争力等目标因素综合起来，将一个社
区改造项目提升为一个城市的综合开发项目。
3
都柏林Temple bar —— 改造背景
Temple bar是传统的老城区和城市文化 中心。区域内分布有众多的历史建筑和其 他名胜古迹。
20世纪90年代之前这里曾经一度衰败不 堪，成为贫民居住区。
功能设施
创办了国有民办小学—北京景山学校深圳分校。建成了田面幼儿 园、青少年活动中心、老人之家、文娱中心等，新建2个篮球场和 足球场、网球场等。 在社区内建成2个街心公园，与中心公园形成环形区域。
1
田面村改造——背景分析
从城市功能上，不能更好的为周边的产业进行服务，原有的居 住等功能满足不了周边功能的需要，影响区域的整体发展。
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田面村改造——改造效果
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深圳城市更新模式与典型案例分析【中图分类号】TU746.3【文献标识码】A【文章编号】1002-8544（2017）10-0254-031.前言城市更新(Urban Renewal)是当今世界各国普遍面临的重大城市发展课题。
它是在科学预见的基础上解决城市发展的根本矛盾的手段，即将老化的市区予以有效地改善，使其成为现代化的都市本质。
城市更新绝非只是简单的拆“旧”建“新”，也不是一种“心血来潮”的短期行为，而是一个城市发展过程中的一种“新陈代谢”，是一个长期、持久、永不间断的过程。
它包含着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容，并且常常综合在一起。
美国早期的城市更新概念是指对社区环境较差、标准偏低、规划落后、贫困的地区或者过时的景观进行自我改造的过程。
上世纪70年代中期，英国在《英国大都市计划》中提出了“城市复兴”的概念。
我国一些规划专家近年来提出的城市更新概念：指城市发展在内涵上的提升，在空间上的结构性演替，在城市功能体系上的重构与重组，在区域发展层面的整体拓展。
可见，城市更新的目的是通过城市更新的途径，使旧城从城市功能、布局、产业结构和经济结构上进行调整，旧城的整体机能得以改善和提高，保证正常运转以适应国民经济和城市建设发展的要求，真正理解和做到社会效益、环境效益和经济效益的协调与统一。
从这个意义上说，城市更新的目标应该是提高旧城的整体机能、综合实力和吸引力，提高整个城市的现代化水平。
2.深圳城市更新的背景分析2.1 深圳城市更新的意义深圳作为改革开放的前沿城市，由小渔村一跃成为国际化都市的同时，也由于历史原因留下了巨量的老旧屋村、老旧工业区等物业形态。
深圳仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力已经接近极限。
使得深圳这座年轻城市先于其他城市面临着空间资源“难以为继”的挑战。
根据《深圳市城市总体规划（2007-2020）（草案）》，未来城市更新将取代新增建设用地成为深圳空间资源供应的主要来源。
面对上述挑战、压力和需求，深圳市政府自2004年底以来率先进行了城市更新制度建设的探索，为全国提供了先行先试的经验。
但通过5年来的制度实践，城市更新的项目推进并不尽如人意，其中也暴露出种种矛盾。
为了配合产业升级和现代化城市建设，《深圳市城市更新办法》（以下称《办法》）已于2009年12月1日实施。
可以说，成功的城市更新是改善人居环境，实现土地利用集约化的重要途径，是激发城市生机和活力的重要手段，是可持续发展的前提。
无论从经济发展或是社会和谐的角度来看，城市更新都对深圳的未来发展有着重要的意义。
2.2 深圳城市更新的历程及现状由于深圳早期的开发建设，过分追求速度和短期效益，城市建筑陈旧和城市功能老化问题也日益突出，加之产业快速升级带来的城市功能的升级改造需求十分迫切。
因此，深圳的城市更新问题早在上世纪90年代末期已经产生，城市更新活动伴随着大规模的城市建设也逐步展开。
从上世纪末开展的深圳城市更新到目前，已经经历了三个阶段：第一阶段：以市场为导向，以企业为主体，自发的城市更新。
上世纪90年代中后期，特区内大量企业外迁，许多工业区和厂房出现空置现象，城市化加速发展，对服务业产生极大的需求，一些企业对旧厂房进行改造，发展商业、餐饮等服务业，推动了深圳的城市更新和升级。
第二阶段：由政府介入的，以城中村为重点的城市更新。
这一时期的典型案例是市、区政府合作对渔农村的改造。
此次改造活动的特点是，政府介入，组织推动，对城中村进行大规模的推倒重建。
第三阶段：政府主导的，包含城中村、旧工业区、旧城等更多方面内容的相对全面的城市更新。
近年来，城中村的更新改造要求更加紧迫，旧工业区改造急需统一规划提升，特别是原特区外两区城市化后面临着全面的更新改造要求。
在深圳土地资源难以为继的背景下，城市更新改造已被列为深圳市政府的重点工作。
2009年9月，住建部以“部市共建”的方式，将深圳市定为城市更新的试点城市。
据了解，全市需要进行城市更新的总用地面积约200平方公里。
以城中村、旧村和旧工业区为主。
到2020年深圳市将争取完成176平方公里的城市更新。
《办法》出台之后，规划已获批准的25个项目将陆续办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。
3.深圳城市更新典型模式及案例分析深圳在《办法》中将城市更新分为：综合整治类、功能改变类以及拆除重建类。
在深圳市人民政府于2012年1月21日颁布的《深圳市城市更新办法实施细则》中，进一步明确了综合整治类、功能改变类、拆除重建类这三种城市更新类型的实施细则。
但在具体的实施过程中，不同项目采用了不同的指导思想及模式。
根据实施主体及更新方式的特点，笔者从深圳的城市更新实践中总结出以下几种典型模式：3.1 “政府主导模式”3.1.1 典型案例：大冲城市更新项目大冲村位于高新园区中区，是深圳重要的城市节点。
大冲村改造项目占地面积达68.4万平方米，涉及旧改的各类建筑物1400多栋，总建筑面积100多万平方米，建设用地约36万平方米，居住人口近7万人。
总投资200亿元，在“十二五”期间将完成投资100亿元。
从1998年市政府立项旧改规划，2002年列为市政府旧村改造试点村，2007年3月，大冲股份公司与华润集团签订旧改意向书后，南山区旧改驻点工作组于2008年7月正式进驻大冲，到2011年12月已有925户村民完成签约（占总数的99.4％）。
现拆迁工作接近尾声，开始动工建设一期工程。
根据规划，大冲旧址上将建设一栋300米高的标志性写字楼及附属办公楼，一座五星级酒店，两座四星级酒店，一座18万平方米的超大型Shopping mall和规模达228万平方米的商务公寓及住宅（包括保障性住房）。
大冲旧改将全新的商业模式和生活方式引入旧村改造，目标是建成具有国际品质，展现未来多元化都市活力的新型社区。
使之成为深圳高技术产业园区和华侨城景区重要配套基地，为经济转型和社会转型带来推动和示范效应。
3.1.2 模式特点——政府主导、市场运作、股份公司合作政府主导模式是大冲项目的创新。
这种创新模式，一是由大冲旧改的规模决定的，同时也与该项目的市政改造属性相关。
作为广东省城中村旧改项目规模之最，由于规模巨大，近千户村民的利益难以协调一致。
为了保证城市更新按照政府规划设定的方向前进，南山区政府从1998年立项到2011年签约工作都全程介入。
据了解，大冲旧改工作团队有100多人，其中南山区政府派驻大冲的工作组有30余人，工作组全脱产进驻大冲村，深入村民家中宣讲政策，沟通村民利益诉求，为旧改签约奠定了坚实基础。
可见，这种模式的最大特点是：政府主导，全程参与，全面介入。
3.2 “开发商主导模式”3.2.1 典型案例——蔡屋围城市更新项目蔡屋围村坐落在地王金融中心的核心位置，东接东门商圈，西靠华强北商圈，南邻罗湖口岸。
蔡屋围村整体改造占地面积达12万平方米，涵盖了全村所有未改造区域，需拆除旧村面积44万平方米。
其中包括晶都酒店、部分城建集团用地，城建滨苑小区用地，以及滨河小学、幼儿园等约36.8万平方米的用地面积，总建筑面积约200万平方米。
改造范围共包涵47块宗地，涉及31个权属单位和个人。
其中蔡屋围股份公司约占总体量的三分之一。
目前，京基集团打造了深圳最高的城市地标，成为集办公、酒店、商业为一体的全球最高都市综合体之一，堪称城市更新的典范之作。
项目提升了品牌开发能力和运营能力。
通过第一阶段的城市更新，该片区的市容环境得到极大提升，脏、乱、差的城中村变为城市高端商业区。
该项目除村民回迁安置楼外未增加1平方米住宅，片区居住人口密度也有较大幅度地下降，从改造前约1．2万人下降为改造后的约8000人。
根据规划，未来5到10年，罗湖将在蔡屋围片区再建多栋400米以上的高楼，为老城区提供产业空间，为总部基地建设提供甲级写字楼。
3.2.2 模式特点——政府引导、开发商主导、股份公司参与开发商主导模式中，房地产开发商投入巨资收购原业主物业，除了补偿给原业主的物业外，开发商获得大部分物业的产权。
这个过程中，村民的私房变成了商品房，有了产权证，可以继承、转让、交易。
同时，改造留出商业物业给股份公司，促进了集体经济转型升级。
除上述案例外，福田区的金地名津居项目、卓越世纪中心项目都是采用的该模式。
该模式下原业主省心省力，没有还贷压力，几乎坐享其成，但大部分开发收益被主导房地产开发的企业得到，原业主只能得到自己的返迁房，村股份公司得到部分商业物业，得以延续经营收益。
3.3 “股份公司主导模式”3.3.1 典型案例——田厦城市更新项目田厦村位于南山区桃园路中，属于南山政治文化中心节点位置。
2006年田厦村开始旧村改造，当时田厦实业股份有限公司决定：通过800名田厦村村民土地入股并参与项目利润分配的方式来进行城中村改造。
“宅基地入股”模式可以避免很多问题，比如一般的拆赔补偿模式按建筑面积来计算，这样就会造成村民抢建违建的行为，也容易造成部分村民的反对，无法很好做到赔偿的一致性。
在开发田厦翡翠明珠项目中，田厦村不再寻求地产公司来帮助其旧村改造，而是自行贷款，自主开发。
开发出的房产，一部分返迁村民外，其余上市销售，其销售收入除还贷外，全部归村民所有。
田厦翡翠明珠总建筑面积为15.75万平方米，其中，住宅6.7万平方米，酒店公寓2.9万平方米，商业2.3万平方米，办公及酒店3.8万平方米。
田厦新村改造完成后，村民可以分配获得相应的住宅，分配面积为宅基地面积的7倍。
仅此项目，田厦村村民每户都分配到市价3000多万元的房产。
田厦实业股份有限公司为推行田厦模式，专门成立了田厦房地产开发有限公司，为田厦城中村改造单独的项目运作部门，负责田厦新村的改造、开发和建设。
3.3.2 模式特点——政府指导、宅基地入股、股份公司自主开发总体来看，这种被称为第三代旧村改造模式的田厦模式彻底打破了以往的拆迁补偿模式，在全国范围都属于首创，不会再纠缠所谓的“拆赔比”问题。
村民以宅基地入股城中村改造项目并参与项目利润分配，把村民个人利益与改造项目整体利益联系起来，建立了一种合理的土地利益分配新机制，有利于各方利益的平衡。
田厦模式的另一个好处是拆迁快，比之罗湖蔡屋围拆迁中的钉子户；福田中心区岗厦村的拆迁难题、邻近的万科南苑新村的旧改速度，有着天壤之别。
在至今的房地产拆迁纠纷中，不难看出旧改首当其冲地会遇到很多阻碍，碰到很多“钉子户”，而像田厦模式这样完全无障碍的拆迁，则是深圳旧村改造中能够节省大量拆迁人力物力的有效模式。
3.4 “综合整治模式”3.4.1 典型案例——新围城市更新项目新围村西起石鼓路，东至沙河西路，占地面积约25万平方米，纳入综合整治的范围占地面积4万多平方米，建筑面积约12万平方米，居住人口约2万。
整治前，新围村村内分布了各个时间点的各类建筑，非常密集，4万平方米的地块基本被建筑连成一片，存在较严重的消防安全隐患和乱摆卖等“六乱”现象严重。