成本法
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
成本计算的三种方法
成本计算的三种方法一、固定成本法固定成本法是由固定成本组成的，即固定总成本是不随产量变化而变化的，只有当产品种类和结构发生变化时，成本才会发生变化。
固定成本的定义：是指生产过程中，在生产量变化不大的情况下，由于固定资产，原料，材料和其他必须支出费用的恒定总和而组成的成本。
一般情况下，固定成本的变动性较小，但却是企业制造成本的重要组成部分。
固定成本的特点：（1）恒定变动：即固定成本的金额改变比较缓慢；（2）不受产量影响：即固定成本金额不会随着产量的变化而变动；（3）分配独立性：即固定成本应该与产量分开分配；（4）成本构成不断变化：固定成本由许多组成部分组成，而其组成部分的金额在不断变化。
二、变动成本法变动成本法是指成本中，与生产量成正比的成本变动成本，其金额会随着生产量的增加而增加。
变动成本的定义：是指生产过程中，随着产量变动而变动的费用的总和，通常由原材料、辅料、制造工资等组成，被称为变动成本。
变动成本的特点：（1）变动性：变动成本的金额与产量的变化正做比例变动。
（2）分配关系：变动成本的分配与产量关系是正比例的；（3）依赖于会计凭证：变动成本的分配需要根据会计凭证进行；（4）成本构成不断变化：变动成本由许多组成部分组成，而其组成部分的金额在不断变化。
三、定额成本法定额成本法是指在生产中每一工序中分配的成本，该成本由生产部门经确定的定额来确定，定额成本和产量之间的关系，是各个费用科目与生产量的正比例变动，是以工作量为计量单位的正比例成本。
定额成本的定义：是指工作量计划的基础之上，分配给每一工序的成本，通常按照人数、工作时间和原材料等计算而确定的，'定额'一词的本义就是定做量的特定标准。
定额成本的特点：（1）变动性：定额成本随产量的变动而变动；（2）分配关系：定额成本的分配与产量而定，是制定比例；（3）依赖于会计凭证：定额成本的分配需要根据会计凭证进行；（4）成本构成不断变化：定额成本由许多组成部分组成，而其组成部分的金额在不断变化。
成本法
㈠物质折旧，又称物质磨损、有形损耗， 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价 值损失。
• 进一步可归纳为4个方面： • ①自然经过的老朽 • ②正常使用的磨损 • ③意外的破坏损毁 • ④延迟维修的损坏残存
成本法
• ㈡功能折旧，又称精神磨损、无形损耗， 是指由于消费观念变更、设计更新、技 术进步等原因导致建筑物在功能方面的 相对残缺、落后或不适用所造成的价值 损失。
=（150+200+18.54+10.23+35）×（+15%） =475.84（元/平方米
土地总价=475.84×15000 =7137600元
成本法
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/18
成本法
收入大于运营费用的持续年数。 • 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经
过年数。
成本法
实际观察法 • 实际观察法不是直接以建筑物的有关年
限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑 物的实际损耗程度。 • 实际观察法是由估价人员亲临现场，直 接观察、估算建筑物在物质、功能及经 济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。 • 建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可 修复的损耗
成本+开发成本） 销售利润率=开发利润/开发完成后房地产价值 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成
本+管理费用+投资利息+销售费用）
成本法
三 成本法的基本公式
1、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新构建价格-折旧 针对对象： ①新开发的土地 ②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
第五章成本法
假设银行贷款：甲向银行贷款100000元，借款20年，按年 利息6.55%计算，20年后一次性还本付息多少？
100000*（1+6.55%）20 = 355687
某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：
计息期：
由于各部分资金的投入和占用时间不同 土地取得费（含税费） ——开发动工前全部付清，直到开发完成后 ——计息基数：整个土地取得费 ——计息期：整个开发期 土地开发成本（含开发中的税费） ——开发过程中逐步投入，直到开发完成后 ——计息基数：全部开发费 ——计息期：开发期（或资金投入期）的一半。
（三）管理费用
管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必 需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办 公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之 和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按照土 地取得成本与开发成本之和乘以这一比率（例如5%）来 测算。
（四）销售费用
销售费用是指预售未来开发完成的商品房或销 售已经开发完成后的房地产所必需的费用，包 括广告费、销售代理费等。销售费用通常按照 售价乘以一定比率来测算（例如为开发完成后 的房地产价值的4%）。
费用+销售费用）×投资利润率 =（600+900+50+60）×20%=32.2 金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+
建设成本+管理费用+销售费用+投资利息） =32.2/（600+900+50+60+150） =18.3%
【2009年真题】某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡ 的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土 地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/ ㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后
成本的计算方法
成本的计算方法成本是企业在生产经营过程中所发生的费用总和，是企业生产商品或提供服务所必须支付的费用。
正确的成本计算方法对企业的经营管理至关重要。
下面将介绍几种常见的成本计算方法。
1. 总成本法。
总成本法是最简单的成本计算方法之一。
它是指将企业在一定时期内的所有费用加总，包括直接成本和间接成本。
直接成本是指可以直接与产品或服务相关联的成本，如原材料、直接人工等；间接成本是指不能直接与产品或服务相关联的成本，如水电费、管理费用等。
通过总成本法，企业可以清晰地了解在一定时期内的所有成本支出情况，为企业的经营决策提供参考依据。
2. 平均成本法。
平均成本法是指以企业生产的全部产品总成本为基础，按照产品数量计算出单位产品的平均成本。
这种方法适用于企业生产的产品比较单一，成本分布均匀的情况。
通过平均成本法，企业可以清楚地了解到每个产品单位的平均成本，有助于企业进行定价和成本控制。
3. 边际成本法。
边际成本法是指企业在生产过程中，每多生产一个单位产品所增加的成本。
边际成本法强调了每一单位产品的生产对企业成本的影响，有助于企业在决定生产规模时进行成本效益分析，避免产能过剩或不足的情况发生。
4. 标准成本法。
标准成本法是指企业根据生产实际情况和经验制定的标准成本，通过比较实际成本和标准成本的差异来进行成本控制和成本分析。
这种方法可以帮助企业及时发现生产过程中的成本偏差，有利于企业进行成本的控制和优化。
5. 现金成本法。
现金成本法是指企业在生产经营过程中所支付的现金支出总和。
这种方法强调了企业在经营活动中所实际支付的费用，有助于企业进行资金的管理和预算。
以上是几种常见的成本计算方法，在实际运用中，企业可以根据自身的实际情况选择合适的成本计算方法，以便更好地进行成本控制和经营管理。
希望本文对您有所帮助。
成本确认方法
成本确认方法成本确认是企业进行财务管理、决策和控制的重要环节。
本文介绍了成本确认的方法，包括实际成本法、标准成本法、作业成本法和目标成本法，并分析了各种方法的优缺点和适用范围。
下面是本店铺为大家精心编写的5篇《成本确认方法》，供大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
《成本确认方法》篇1一、实际成本法实际成本法是一种传统的成本确认方法，它以实际发生的成本作为确认依据。
这种方法的优点是简单易行，能够准确反映实际情况，但缺点是无法反映潜在成本和未来成本，无法为管理决策提供有用的信息。
二、标准成本法标准成本法是一种以预先制定的标准成本作为确认依据的方法。
这种方法的优点是能够反映潜在成本和未来成本，为管理决策提供有用的信息，但缺点是需要定期更新标准成本，且无法准确反映实际情况。
三、作业成本法作业成本法是一种以作业作为成本确认的基本单位的方法。
这种方法的优点是能够准确反映实际情况，提供更为精细的成本信息，但缺点是实施成本高，需要对作业进行精确的跟踪和记录。
四、目标成本法目标成本法是一种以预期目标成本作为确认依据的方法。
这种方法的优点是能够激励管理人员为实现目标成本而努力，但缺点是目标成本可能与实际情况相差较大，从而导致成本确认不准确。
综上所述，各种成本确认方法各有优缺点，适用范围也不尽相同。
《成本确认方法》篇2成本确认方法是指企业在生产经营过程中，对所发生的成本进行确认、计量和记录的方法。
成本确认方法主要包括以下几种：1. 直接成本法：直接成本法是指将直接参与生产经营活动的成本直接计入生产经营成本的方法。
直接成本包括直接材料、直接人工、直接制造费用等。
直接成本法的优点是简单易行，缺点是不能反映间接成本和期间费用的影响。
2. 间接成本法：间接成本法是指将间接参与生产经营活动的成本分配计入生产经营成本的方法。
间接成本包括间接材料、间接人工、间接制造费用等。
间接成本法的优点是能够反映间接成本和期间费用的影响，缺点是分配过程较为复杂，容易产生误差。
成本法的基本计算公式
综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数×100％
综合价格指数=（1+a1）（1+a2）…（1+an)×100％(a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数）
4.建筑物实体性贬值率及成新率的估算：
1)使用年限法：
我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3％
9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税
车辆购置附加费=(到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率
2.非标准设备重置成本：
P=（Cm1÷Km+Cm2)×（1+Kp）×（1+Kt)×（1+Kd÷n）
P—非标准设备重置成本Cm1—-—-主材费（不含主
一.成本法的基本计算公式:
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值
—功能性贬值—经济性贬值
被评估资产评估值+重置成本x成新率
二、重置成本的估算：
1重置核算法：
（1)按人工成本比例法计算：
间接成本=人工成本总额x成本分配率
成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%
（2)单位价格法：
间接成本=工作量(按工日或工时）x
7)外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在1％-1.5%
8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币
对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率
对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率
企业价值评估成本法
企业价值评估成本法
成本法是企业价值评估的一种方法，其核心思想是企业的价值应该等于其所需的成本。
成本法是通过确定企业所需的资本量、成本和收益来评估企业的价值。
成本法的基本步骤是确定企业的未来收益，计算企业所需的资本量以及确定资本的成本。
具体而言，成本法将企业的未来现金流量按照风险程度进行贴现，得出企业的净现值。
净现值表示了企业的价值，即未来现金流量减去其所需的资本成本。
成本法的优点是比较直观，容易理解和计算。
同时，它可以提供一个相对稳定且可观察的估值结果。
此外，成本法还可以帮助企业和投资者了解资本投资的回报情况，为企业的资本决策提供参考。
然而，成本法也存在一些局限性。
首先，成本法忽略了市场的供求情况和行业竞争状况，有可能导致企业价值的低估或高估。
其次，成本法对未来现金流量的预测需要基于一定的假设，如果假设不准确，那么估算结果就会出现偏差。
此外，成本法不考虑企业的品牌价值和无形资产，这些因素对企业的价值也具有重要影响。
因此，成本法在企业价值评估中虽然具有一定的优点，但也需要结合其他评估方法进行综合分析。
在实际运用中，可以将成本法与市场法、收益法等方法相结合，以准确评估企业的价值。
同时，还需要注意成本法的局限性，合理评估和修正假设，使估值结果更加准确和可靠。
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（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米 其他费用：30000÷667＝45元／平方米 土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米 （2）计算利息： 第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元） 第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。 （注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并 非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。） （3）计算利润：270×10％＝27（元） （4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米） （5）计算待估土地公平市场价值： 320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米） 每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。
从买方角度看，成本法的理论依据是替 代原理。
3、成本法适用的对象、条件和步骤 对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设
重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。 条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场
二是该种商品本身可以大量重复生产 步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润
②估算重新构建价格 ③估算折旧 ④求取计算价格 注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而 非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能 形成价格。
（三）、农地征用费的构成 1、土地补偿费 2、安置补助费 3、地上附着物和青苗的补偿费 4、新菜地开发建设基金 5、耕地开垦费 6、征地占用税 7、征地管理费 8、政府规定的其他有关税费
七、 现行房屋折旧制度
各种结构房屋的耐用年限一般为：
1、钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用 房35年，非生产用房60年。
土地总价=475.84×15000 =7137600元
主要网站：
中国房地产估价师协会： / 估价师咨询网：/ 中国土地估价师协会： /default.aspx 中华人民建设部：/ 建设部住宅与房地产信息中心： / 山东省建设厅执业资格注册中心： /
二、 土地价格构成 土地价格通常由7大项构成：
⑦⑥⑤④③②① 开销销投管开土 发售售资理发地 利税费利费成取 润费用息用本得
成
2、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地 开发和房屋建设所需要的直接费用、税 金等。 在实际中主要包括下列几项： 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发过程中的税费
3、管理费用 4、投资利息 5、销售费用
销售费用是销售开发完成后的房地产所 需的费用
6、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产应 由开发商（卖方）交纳的税费。可分为 两类： 1、销售税金及附加 2、其他销售税费
7、开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）
减去各种成本、费用和税金后的余额。 估算开发利润应掌握以下几点： 1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后 的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投 资利息-销售费用-销售税费 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利 润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是 个别开发商所期望的利润。 3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产 开发项目所要求的相应平均利润来计算。
1、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新构建价格-折旧 针对对象： ①新开发的土地 ②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
步骤：①搞清房地产价格构成 ②估算各构成部分的金额 ③将各构成部分的金额累加
2、适用于新开发土地的基本公式
新开发的土地包括填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”等开发的 土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发 的土地。
成新折扣法
成新折扣法是根据建筑物的建成年代、 新旧程度等，确定建筑物的成新率，直 接求取建筑物的现值。
折旧方法的综合运用
综合折旧法、分类折旧加总法、个别折 旧加总法
3、求取建筑物折旧应注意的事项
第一，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的 区别
第二，应注意土地使用年限对建筑物经济寿命 的影响
①建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束 的
②建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束 的
六、 现行商品房价格构成
（一）、商品住宅价格的构成 1、成本 2、利润 3、税金 4、地段差价
（二）、经济适用房价格的构成 1、郑地和拆迁安置补偿费 2、勘察设计和前期工程费 3、建筑安装工程费 4、住宅小区基础设施建设费 5、管理费 6、贷款利息 7、税金 8、利润
待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市 场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数 据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费 用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平 方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期 贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一 年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所 有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的 市场价值。
4、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格=土地的重新取得价格+建筑 物的重新构建价格-建筑物折旧 ★土地的重新取得价格要注意年限
四、 重新购建价格
1、重新构建价格的概念
重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、 重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要 的费用、税金和应得的利润之和。 注意：第一、重新构建价格是估价时点的
重置价格的出现是技术进步的必然结果， 同时也是“替代原理”的体现。
2、建筑物重新构建价格的求取方法 ㈠单位比较法 ㈡分部分项法 ㈢工料测量法 ㈣指数调整法
五、 建筑物折旧
1、建筑物折旧的概念和原因 建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上 的折旧。 估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损 失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价 值与其重新构建价格之间的差额。 实际估价中，建筑物的折旧包括3个方面： ①物质折旧 ②功能折旧 ③经济折旧
某市经济技术开发区内有一块土地面积为 15000平方米，该地块的土地征用费用（含 安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为 每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿 元，土地开发周期为2年，第一年投入资金 占总开发费用的35%，开发商要求的投资回 报率为10%，当土地出让增值收益率为15%， 银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 该土地的各项投入成本均已知，可用成本进 行评估
7、开发利润计算公式:
开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取 得成本—开发成本—管理费—投资利息—销售 费用—销售税费
直接成本利润率=开发利润/（土地取得
成本+开发成本）
销售利润率=开发利润/开发完成后房地产价值
成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成 本+管理费用+投资利息+销售费用）
三 成本法的基本公式
㈢经济折旧，又称外部性折旧，是指建 筑物本身以外的各种不利因素所造成的 价值损失。
年限法
年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、 经过的年限或剩余寿命之间关系的基础上。
建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分
自然寿命是指从建成之日起到不堪使用的年数
经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的 收入大于运营费用的持续年数。
公式：
新开发的土地价格=取得待开发土地的成 本+土地开发成本+管理费用+投资利息+ 销售费用+销售税费+开发利润
3、适用于新建房地产的基本公式
新建房地价格=土地取得成本+土地开发 成本+建筑物建造成本+管理费用+投资 利息+销售费用+销售税费+开发利润
新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费 用+投资利息+销售费用+销售税费+开发 利润
建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经 过年数。
实际观察法
实际观察法不是直接以建筑物的有关年 限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑 物的实际损耗程度。
实际观察法是由估价人员亲临现场，直 接观察、估算建筑物在物质、功能及经 济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。
建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可 修复的损耗
6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。
7、简易结构10年。
八、 现行房屋完损等级评定标准
房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设 备三个组成部分的项目完好、损坏程度来划 分的，分为5类：
①完好房 ②基本完好房 ③一般完好房 ④严重损坏房 ⑤危险房
房屋新旧程度的判定标准是： ①完好房：十、九、八成； ②基本完好房：七、六成； ③一般完好房：五、四成； ④严重损坏房及危险房：三成以下
（1）土地取得费 土地取得费=10万/亩=150元/平方 （2）土地开发费用 土地开发费用=2亿元/平方公里=200元/平 （3）投资利息
土地取得利息= 150 [(1 6%)2 1] 18.54(元 / 平方米）
土地开发费利息=200 35%[(1 6%)1.5 1] 200 65%[(1 6%)0.的重新构建价格是全新状况 下的 价格，未扣除折旧； ★土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格
重置价格适用于一般建筑物和因年代久 远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、 建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术 和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建 造有困难的建筑物的估价。而重建价格 适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。