聊聊华南城模式

针对近年全国各地兴起的多个超大规模华南城项目，其中多个华南城项目存在将工业用地当商服用地开发、仓储物流用地上建“商贸城”分割出售，超大规模、城市资源如何分配、重复建设。

一系列问题，华南城、政府及投资散户，谁会成为赢家？下文为转载“华南城模式”的研究与探讨(2012-09-06 00:31:22)转载▼截止在2012年，华南城在中国大地以“十年八城”的速度，迅速跑马占地，相继在深圳、南宁、南昌、西安、河源、哈尔滨、郑州、齐齐哈尔投资建设华南城项目，一时间引起社会各界对于“华南城模式”的热议，为其叫好者有之，历陈其弊者亦有之。

一时众说纷纭，莫衷一是。

华南城项目隶属于深圳华南城投资控股有限公司（简称华南城集团）（香港股市股票代码：1668HK）由香港佳宁娜集团、民生集团、香港建乐士集团、香港力嘉国际集团、香港京晖国际集团等五大集团在2002年12月联手创立，于2009年在香港主板上市。

截止2012年，华南城集团已经成为中国最大的商业地产公司，各项目建筑面积和投资额如下：(1) 深圳华南城规划建筑面积260万平方米，投资80亿元人民币；(2) 南宁华南城规划建筑面积488万平方米，投资120亿元人民币；(3) 西安华南城规划建筑面积1750万平方米，投资200亿元人民币；(4) 哈尔滨华南城规划建筑面积1200万平方米，投资200亿元人民币；(5) 南昌华南城规划建筑面积428万平方米，投资100亿元人民币；(6) 河源华南城规划建筑面积120万平方米，投资80亿元人民币；(7) 郑州华南城规划建筑面积1200万平方米，投资270亿元人民币。

（8）齐齐哈尔中汇城规划建筑面积1800万平方米，投资500亿元人民币。

华南城做的是地产，其模式是商品城+住宅+写字楼。

核心经营模式是：生地+商品城。

其发展模式为充分利用股东、政府、社会资源，规避各类限制政策，创造多种营销模式，多方筹集资金，发挥资金杠杆作用，创造了企业增值“神话”。

那么，华南城市如何依托这些“资源”创造出这些神话的呢？1、从财务经营成果上看，低价获得土地是其盈利的关键。

各级政府认为华南城的模式能很好地带动周边经济的发展、解决就业和为政府创税，所以深受政府欢迎及支持。

其中最大的支持在于，可以低价获得土地，不需补偿土地差价。

“平均的楼面地价是几千元一平米，而我们的楼面地价只有100多元一平米” 执行董事兼总裁梁满林曾直言，由此可以看出其成功的一些端倪。

2、在各地获得了大量的政策与金融资源支持。

华南城在各地的开发项目建设中均享受当地政府在工商、税务、重点物流项目等方面的优惠政策，规避了国家对地产企业的种种限制和打压。

政府驻点服务，水、电费按政府规定的最低标准收费。

中国金融机构为其提供各种金融服务。

3、香港上市成为华南城融资的一大捷径。

2009年9月16日华南城（01668HK）在香港主板上市，开盘价2.1港元，IPO 共发售15亿股，其中90%作国际配售，10%于香港公开发售，募得资金净额约25亿港元，于行使超额配股权前计，华南城市值将达到84亿至126亿港元左右。

上市募集所得资金中，50%平分用于南昌华南城和南宁华南城项目，25.2%用于深圳华南城二期项目，9.8%用于全数偿还将于2012到期的有抵押可换股票据，余下9.1%用作偿还银行贷款及一般营运资金用途，5.9%用于发展具有潜力的新项目。

这些融资奠定了扩张发展的必要条件。

华南城凭借着这些前所未有的历史机遇、优惠政策、股市资金在急速前行。

“十年八城”、“华南城模式”、“华南城现象”无不显现出华南城的蓬勃发展和欣欣向荣。

然而有意思的是，2011年6月中旬，在欧美主权债务危机中发挥举足轻重作用的国际债券评级机构穆迪将华南城的B１公司评级和B2优先无担保评级列入负面观察名单。

就此，我们不得不对这个“华南城模式”进一步作出分析和探讨，他究竟是一个什么样的“模式”？这种模式会否长久？这种“模式”是否适合于中国的国情发展？一个个问题，不得不引起深思。

1、华南城目前的商业模式，根本无法支撑整个投资和收益。

（1）华南城宣称自己的第一优势是独创的发展模式，但纵观“华南八城”的商业模式，与传统的大型市场没有改变，这样的商业形式全国不在少数，但都是惨淡经营，比如花都狮岭皮革市场就是前车之鉴。

华南城目前所取得的成果都是在高投资下完成的，一旦失去这样高的投资，就举步维艰。

任何商业模式没有足够的价值，而只靠投资支撑，并不能胜利于未来。

华南城这样的模式，很难长久的支撑，有很大的可能失败。

2、从华南城现有的行业、定位和发展来看，注定会困难重重，甚至有可能失败。

第一：从运营的行业上来看，其对所在城市的价值链没有贡献。

从价值链来说，华南城的出现并没有改变其所在城市原有的价值链的价值，而且，其入住使这些城市的原有商业格局被强力冲击，造成商业项目的重复建设和超饱和建设，不但未带动产业链的升级、改造，反而引起了产业价值链的飘摇和动荡，最所在地的产业链价值产生了相当大的影响。

第二：对入驻企业的成本利益没有贡献。

由于华南城建设一般选在城市新区或城市边缘，当地企业入驻华南城并没有改变其原有的成本结构，入驻后由于地点迁移或远离城市中心，在生产、经营成本、运输成本、采购成本等不但没有变化反而可能会增加，企业只是在当地政府或华南城获得了一定的政策、税收扶植，这样看来，当地政府和华南城花了更多的钱，来贴补入驻企业，这样的模式能否长久，值得每个人深思。

第三：对入驻人群利益没有贡献。

对于华南城入驻人群来说，其处于城市的新区，在很长一段时间（可能3年、可能5年、可能10年）生活配套功能无法得到完善，在同等房价情况下，入住人群的生活成本会在无形中大大提升。

纵观各地华南城，我们不难看出，没有生活配套功能的新城区已经变成了“鬼城”。

3、靠豪赌能否赢得真正地市场和发展，值得深思。

华南城做的是地产，其模式是商品城加住宅加写字楼。

相对于公司的股本和总市值，公司的开发面积巨大，即公司的经营杠杆十分巨大，如果经营顺利的话，业绩可能倍增，但如果不顺利，则可能崩盘。

而且公司经营十分激进，在没有什么成功案例的基础上，多个项目同时铺开，在建规模巨大，但由于建成项目少，销售收入少；反映在财务上，现金流少，利润虽多，但主要靠估值提升；如果未来销售顺利，公司利润会倍增，现金流会改善，但如果项目进展不顺利，或遇到大的危机，则可能资金链断裂。

公司的经营风格属豪赌型，大胜或大败，如果没有独门技术或诀窍，仅靠一种其他商家也可复制的商业模式则是十分危险的。

4、股价低迷，让很多投资者深陷其中。

公司的核心经营模式是：生地+商品城。

“生地”能变成“熟地”吗？天量面积能被消化吗？如果人流量不够，很可能成为鬼城。

这种以小博大、经营激进又没有核心竞争力的公司，由于存在诸多风险，其股票首日上市即收低23%，为2009年首日表现最差新股。

到现在为止，股价已徘徊在0.8-1港元左右，虽然公司销售收入和利润连续大幅度增长，但股价却始终低迷，让很多投资者深陷其中。

5、资金链成为其致命“毒箭”。

资金安全，在楼市调控日趋严厉、融资渠道越发紧缩的当下是所有开发商最为避讳的敏感话题之一。

2011年9月底，华南城突然宣布剥离其旗下的一个“非核心业务”——高端住宅项目，引发市场联想。

自“华南城模式”肇始以来，无论在哪个城市的华南城项目中住宅这一非核心业务均未缺席，其突然将住宅项目剥离并出售，其动机立即引起业界关注和玩味，感到华南城本次动作充满玄机。

高端住宅项目一直作为“华南城模式”经典注解，却成为了弃子，这出乎了多数人的意料。

但结合近年来中央抽紧银根，诸多开发商都担心产品滞销而导致资金链紧张乃至断裂不难看出，由于华南城的开发周期一般都在8-10年，其回款应该会是一个非常长期的过程，加之国内楼市政策的不确定性，其发生资金链问题的几率将会大大增加甚至成为其致命“毒箭”。

6、大多数已入驻商户脱手商铺，回笼资金。

作为一个投资者，首先考虑的问题，我想是在华南城能不能赚钱？对于各地华南城入驻商家来说，当初都购买了华南城商铺大都打算用于经营，无奈人流量一直起不来，仅以深圳华南城为例，据了解，现在一期的商家的进驻情况是退多进少。

去年开始的纺织二期和皮革二期更是惨不忍睹，深圳最大的单体建筑的两栋大楼，分别拥有6640和9300个店铺，进驻的500家都不到，去年进驻的商家很多开始黯然离场，对华南城表示很失望！很多华南城的业主已经对收租不抱希望，他们就想赶紧脱手回笼资金，这就是为什么华南城二手铺却多如牛毛的原因。

7、返租费用将拖垮“华南城模式”由于各地华南城开发周期原因，开发初期几乎无入住人群，其在销售商铺时即会采取8%的返租率销售，按照全国华南城销售均价14000元一平米售价计算，购房者购买一间25平米的格子铺，一年将获得28000元的返租。

由于目前华南城各地均出现了“空铺”、“鬼城”等情况，那么，按照华南城“八城”规模计算，华南城在几乎没有进账的情况下每年将产生接近几十亿元的返租费用。

这对于任何一家在全国积极扩张，并且习惯于将销售回款用于滚动开发的房企而言究竟意味着什么，或许只有它们自己才能了解。

8、“华南城模式”存在战略偏差。

只顾扩张不顾市场开发。

华南城集团以深圳华南城为模板在这几年不断在西安、南宁、江西等地复制扩张，但其拿来复制的深圳华南城内的几个市场却无一成功。

很多人想不明白以后各地华南城建成后，招商时拿什么当模板展现给大家？如果是一个只会建市场不会开发管理市场的企业会给商家带来信心吗？据悉，华南城日前已与新郑市政府订立投资协议，将於河南省新郑市建设及发展大型综合商贸物流及商品交易中心，预计该项目的规划总净地面积约为7平方公里。

但值得回味的是有股民在贴吧里却戏称：华南城将会成为中国最大的烂摊子，“华烂城”，我们拭目以待。

华南城批判之疯狂的发展模式这些年，华南城以“十年八城”的速度疯狂跑马占地，丝毫不亚于万达的扩张，一时间全国各地到处都是“华南城模式”。

华南城一直以做商贸物流自居，然而纵观其发展历史，你会发现它做的其实还是地产，这样新瓶装旧酒的方式难免让人对其发展模式产生质疑。

文章来自微信号（道本文化）华南城有多牛？华南城成立于2002年，2009年在香港上市，自我定义为“中国规划、建设、运营大型综合商贸物流中心的领航者”，业态涵盖“批发市场、仓储物流、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业”。

道本文化记者了解到，截止到2014年6月，华南城全国7个项目已获得土地使用权的总建筑面积达到2230万平方米，最新签署的两个项目，重庆华南城规划建筑面积1350万平方米，广州华南城规划建筑面积也达到了1000万平方米。

简单算了下，其总土地建筑储备面积（部分未授权）将超过8800万平方米。