万科低层高密度设计

• 教育配套与会所配套。 • 2个幼儿园，1个九年制学校、3000㎡会所。 龙岗区万科城深圳实验学校的九年制学校配套于2005年9月 正式投入使用，该校占地面积35600平方米，建筑面积 15000平方米，36个班的办学规模可以容纳1800多名学生 在此就读。，对解决万科城小区以及坂雪岗片区学龄儿 童的义务教育、缓解布吉街道公办学位的相对不足有着 十分重要的意义。
灯塔—— 一进入高科技园区，就可以远远地看到万科城的标志 性符号：灯塔。虽然不是很高，但在万科城高低起伏 的多层建筑当中，已是至高点，并且独特的建筑造型 已将万科城西班牙建筑风格展露无遗。
水景广场—— 万科城的水景广场非常有创意，整个广场约12000平方 米，平时无大型社区活动时，便是一个大面积的中央 水景，与小区其它水系连成一片；当需举办大型活动 时，将其中的水放干，便是一个大型的下沉式广场， 可举办诸如音乐会、电影节、舞会、露电烧烤、冷餐 会、综艺演出等活动。
2、“亲地建筑”、田园牧歌式的“三低”生活
万科很强调“人的居住感受”，主张“建筑人性化”。在 万科城，坡、岭、丘、涧以及生长多年的古树尽可 能被保留下来，形成“三山两涧一平地”自然格局， 用水轴线和绿轴线将湖面二边的住宅、市政文化广 场、风情街区、会所等建筑物有机串联起来，实现 了“建筑与土地共生”。
3、配套设施先行
• 3万㎡的商业街 万科城风情步行街是万科城的核心和灵魂，“万科城模 式”的生活方式在此打造。商业街总建筑面积3万平方 米，其中一期2.2万平方米，是集特色购物、主题饮食、 娱乐休闲、Loft空间为一体极具西班牙风情的商业步行 街。 万科城风情步行街和总占地12000多平方米的哥伦 布广场，是周边几公里半径内居民休闲娱乐中心，担 负着片区内的娱乐、商业、市政等城市功能。
万科城相对四季花城的最大转变，是它的密度仅为1.1 。 万科城作为万科“亲地建筑”的代表作，从规划开始将 “亲地性”演绎到每个角落。近40万平方米三山两涧， 天然坡地，自然原生。没有推平坡地，没有填平沟 涧，坡、岭、丘、涧、生长多年的老树，都被尽可能 地保留下来。
1.1的容积率意味着在每平方米的土地上只建有1.1平方米 的建筑，这在土地资源日益缺乏的都市简直就是一种 奢侈。联排、合院别墅、坡地情景洋房、退台花园洋 房、透天小高层以及前庭后院、阶梯露台、阳光车库、 入户花园、创意地下空间……所有的“亲地空间”让人 真正成为土地的主人。 在“亲地空间”里，万科城主张的是一种田园牧歌式的“三 低”生活：低房价、低容积率、低密度。
万科城细节提示系统——
万科城细节提示系统体现了万科服务的精细性，售楼处的提示让 人倍感温馨：公司要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信 息，但由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式 文字资料为准；样板房内部灯光、背景音乐、气味、物品等和谐 一致。在售楼处还要购房流程、物业收费及合同条款、注意事项 等进行公示说明，其中“本公司要求工作人员热情、详尽地向客户 介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司 提供的正式文图字资料为准”的温馨提示与众不同。
万科城·风情步行街分为三个主题区域： 10000平方米的国际美食坊，荟萃世界 各大美食品牌，融合全体验式中西 美食文化； 20000平方米时尚购物中心，通过“街、 铺、景”等多角度多方面的建筑景 观，吸取西班牙特色和地中海风 情，营造出充满个性、体验、情趣 的商业氛围； 12000余平方米的娱乐休闲广场，则是 万科城独有的文化广场，对整个商 业街来说是一个消费者逗留的场所。 中国银行、丹桂轩、华润万家、肯 德基、KOSMO、舞鹤等商家已与万 科签署合作协议。
在商铺销售方面，万科采取了多种方式。 首先是打造好产品，在万科城内形成一个西班牙风情的 商业街，集娱乐、休闲和购物于一体； 其次充分考虑未来的经营，采取带租约销售方式，租约 一般为5年； 另外，万科的品牌优势加上品牌商家及品牌管理，形成 连环“杀手锏”。
• 细节营销
交通标志—— 万科城离市区较远，对路况不熟悉会很容易走错路， 但接二连三出现的“万科城”交通指示牌给前往省去了 不少麻烦，将房地产项目的名字作为公共交通的场所 指引标志，这多少反映了万科城不俗的影响力。不过 更重要的是，它给我们上了生动的一课：广告可以无 处不在。
户型设计
万科城囊括了Townhouse、宽景house、花园情景洋房、透天小高层以及 Loft等多种形态。以三房、四房为主。 Townhouse联排数量较少，因此，有了泛别墅的概念； 宽景House采用大面宽设计，在增大住户观景面的同时，房间进深也减 小，从而使住户拥有了更多的自然光与自然风； 透天小高层空心化设计，将交通空间(电梯＋通道)移到楼宇边缘，住户 通过圆形连廊，进出电梯，这样，楼宇中心就形成一个阳光中庭，阳 光可以直射到楼宇中心，四面八方都能通风，且能观景； 有多种功能的loft户型类似Soho办公，面积较小，空间自由性大。
万科城糅合了改良的西班牙、地中海、南加州等多种建筑风格，并 开拓出阶梯露台、退台式花园、空中花园、半地下室等大面积创 意空间。 相比一期，二期Townhouse将“亲地”概念演绎得更加淋漓。 浅水湾别 墅，以其有天有地，有私家露台、有车库的尊贵以及与人工湿地 和坡涧的亲密接触而备受青睐。 万科城在商业街区设计部分湖景联排Loft。这种全新的建筑形态在 深圳还是首例。它完全是一种另类的艺术空间，弥漫着时尚、前 卫和艺术的气息，整个社区在动与静之间自然形成有机联动。
• 园区跟随屯地战略
由于深圳实行产业入园政策，产业园集中了很多的企 业，企业多了购房力量自然就多，开发为园区做高档 配套的住宅必然市场空间就大。万科城的火爆销售， 充分依托了坂雪岗的高新技术产业园区大环境和客户 群，表明“园区跟随屯地战略”是极为成功的。从这个 方向上看，未来万科应该会继续保持这种战略。
建筑设计
• 打造深圳亲地建筑——低层高密度的开发模式 万科集团自取得编号为G03404－1地块取得后，不到3 个月就完成了项目的整体规划。 以亲地建筑为建筑设 计原则——“离地面更近一些”，充分体现万科城地块 原生态的尊重。 万科城属于浅丘坡地地貌，原有的“三山两涧一平地” 以及很多植被、大树在规划中，都被保留下来。肖楠 的“离地面更近一些”，单从技术层面理解，是指万科 城建筑高度低于一般同类产品，比如，将多层高度降 低，以5层为一个界限，使住户更能享受到居住的快乐 等。
3、2005年5月1日，万科城二期发售。第一批推出可售单位440套， 开盘当日即认购367套，认购率达83.4%，整个五一黄金周，可售 住宅单位销售率达到93%。新产品联院Townhouse则以其有天有 地，有私家露台、车库等特色，备受购房者们的青睐。许多人参 观过样板间后，就毫不犹豫地向联院Townhouse抛出了"绣球"。在 开盘当日，此类产品即所剩无几。万科城的创新能力，再一次得 到市场的追捧与认可。 4、2005年6月11日，万科城商铺正式发售。首推的80个带租约商 铺100％销售，此次万科城推出了80个铺位，建筑面积近1万平方 米，300—400平方米的铺位占了一半，这些大铺位都是复式或者2 楼的铺位；其余的铺位为街铺，面积在40—50平方米之间。为了 前期经营更好，万科地产还特意聘请了著名的商业经营管家香港 仲量联行为前期物业管理顾问。此次前来购买商铺的客户均为有 经验的投资客。
• 商铺营销
目前坂雪岗附近没有高档商圈，坂田镇的商业层次较低 且商业环境较差，不适合万科城业主和坂雪岗周边高 科技企业的高收入人群消费。在万科城周边，聚集着 华为和新天下等企业的员工，这些人消费能力很强， 但要进行高档消费需要跑到华强北或者市区其他地方。 由于万科城·风情步行街从一开始就没有将自己定位于 一个社区街铺，而是定位于服务一个区域的购物中 心，加上其商业面积较大，购物环境舒适，不少业内 人士表示这里将来
项目的主题定位是“深圳首创大型TOWNHOUSE亲地社区”，万科 通过多点体验来引导客户对于亲地社区的深切感受。 1、首先是广告思路：“深圳人未来生活在哪里”、“回归亲地生活”、 “万科在造一座城”、“20年，造就一座梦想城”、“梦想再现”。 以上的系列广告陈述，在概念上就对消费者形成一种引导趋势。 2、在导示系统方面，万科城独树一帜，它的导示系统与公路系统 的交通指示牌相同。 3、建筑形式升华了西班牙与北美的风格，在异国情调的园林上更 是精细雕琢， 具有很强视觉冲击力；
• 第二期
1、2005年五一之前，万科城二期进入销售的预热期。楼盘的户外路牌 和报广上的“梦想再现”将所有人的思绪又带回了2004年的红色十 月；与此同时，二期联院Townhouse样板间展示；售楼处现场，签 约商家（丹桂轩、华润万家、KOSMO、舞鹤、中国银行）的宣传 牌临路而立，让人们提前体味了万科城未来的“原味生活”。 2、2005年4月8日，万科地产就国土部门“打击无证认筹” 首次正面回 应，在媒体显著位置就“全额退还认筹诚意金”发布提示公告，而真 正前来办理退诚意金手续者寥寥。这在一定程度上也反映了消费者 对市场的信心以及万科城在市场上的被接受程度。而此时，部分万 科城一期单位已经涨了500元以上，Townhouse部分单位涨了800-1000元。一期业主购买后带来的口碑，使得万科城名气日渐增长。
4、开盘时请黑人乐队在园林、湖边表演节目，使人仿佛置身于意大利或西 班牙的街头，这种场景移植体验再次对目标客户形成冲击； 5、万科城细节提示系统体现了万科服务的精细性，售楼处的提示让人倍感 温馨：公司要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口 头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准；样板 房内部灯光、背景音乐、气味、物品等和谐一致。 6、真实的面对客户，万科勇于自报家丑。他们在报广及销售现场张贴声明 告诉客户，项目周边未来可能影响生活的规划和发展情况，细到对于垃 圾站的位置都有明确的说明，这样不仅能降低一些常见的销售纠纷，而 且还能提高客户对万科的认同感。 7、万科城所有服务人员热情周到的问候值得称道，包括清洁工，保安，销 售代表，电瓶车驾驶员等。 8、万科还擅长于在卖场举行业主联谊会等大型活动，在活动里，通过名家 献唱、业主沙龙等活动增进了解，让客户体验万科城美丽的夜景。从客 户中挖掘潜在客户，以达到长期持久的品牌效应。