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世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页共192页文档
61、辍学如磨刀之石，不见其损，日 有所亏 。 62、奇文共欣赞，疑义相与析。
63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠 深巷中 ，鸡鸣 桑树颠 。 64、一生复能几，倏如流电惊。 65、少无适俗韵，性本爱丘山。
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
世联地产开盘方案-房地产策划文案
谨呈：深圳信德丰房地产有限公司擎天华庭开盘执行报告世联地产顾问(深圳)有限公司2002年10月14日一、开盘时机评估二、正式开盘前提条件三、开盘期总策略四、各项方案汇总五、费用预估1、开盘时机选择考虑因素2、开盘时机评估市场竞争评估：根据市场的竞争情况分析，项目未来市场的竞争会非常激烈，这迫切需要项目快速进入市场，迅速在客户中建立起形象；销售周期把握：根据对房地产市场销售周期的分析，住交会必定会吸引广大众多客户的眼球，掀起一股销售高潮。
因此，借住交会入市，有利于快速树立项目形象，扩大项目的知名度，同时可节省推广费用，同时有利于项目快速进入销售高潮。
工程展示：⏹根据目前的工程进度，项目的样板房、观光电梯需要在10月中下旬才能得到展示。
在样板房和观光电梯得到展示条件下，需要一段时间消化前期积累的客户，为开盘热销奠定基础。
⏹项目的园林和会所目前工程进度不是十分理想，园林只是局部动工，争取在十一月下旬得到局部展示，营造出项目的超质感。
销售积累：项目已具备预售的基本条件了，并于10月1日进场以内部认购形式开始发售进行价格测试、产品测试、客户测试。
但完成客户积累和测试需要一段时间。
综合以上条件，我们建议项目在10月中下旬样板房得到充分展示、10月下旬媒体开始预热的前提条件下，项目于住交会期间正式公开发售。
1、销售前提条件现场环境:⏹销售中心的主入口广场重新布置完毕；⏹从莲花路、香梅路、红荔西路等主要入口处设置清晰的进入项目销售现场的导示系统（路旗、导示牌按新形象重新制作并于11月中旬安装到位）；⏹六七楼的园林及会所部分展示；(11月20日前完成)⏹楼体包装完毕(条幅公布项目公开发售的消息并打出项目主卖点)⏹现场形象墙按新形象重新制作并安装到位；⏹看楼通道、低楼层的样板房布置完成；销售资料准备⏹楼书印制完成；⏹影视广告的电子光碟制作完毕⏹新销控方案制定完毕；其他：⏹礼品制作完毕⏹相关工作人员到岗(11月15日确定人员名单、服装)⏹领导、嘉宾、媒体记者的邀请(11月15日确定人员名单)总策略：让客户全方位感受和体验到物业未来的卓越的质素，从而下定购买决心。
世联咨询方案完整演示版
世联客户分析模型
客户定位参考规律 任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐 渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成 熟时期的成长历程。 而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因 此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也 由此而不同。
客户定义
企业成长历程
特点
草创型
成长型
快速成长型
一、XX房地产市场现状
➢办公市场 ➢商住市场
市场总体特点：区域化分布
注释：XXXXX
XX
XX
X X
办公市场现状：XX
客户（企业）类型小结： 1、国家行政企、事业单位、大中型企业；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海 壳牌项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中 小型公司；5、外地公司办事处；
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
第一部分：项目界定
一、项目分析 二、区域背景
一、项目分析
➢项目规划限制指标 ➢项目所在区域 ➢项目周边环境 ➢项目交通 ➢项目四至 ➢项目分析总结
项目规划限制指标
1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 4、项目产品定位
功能定位原则
➢功能
办公、居住及配套设施；
➢写字楼及公寓比例的确定原则
以市场为基础，兼顾多种需求，吸引最大范围的客户，降低项目风险； 从市场现状看，写字楼与公寓的功能复合能吸引多层面的客户（办公、 办公＋居住、居住、投资）；
➢配套设施比例的确定原则
既要满足住户的工作与生活需求，又要能持续经营； 更重要的是，积聚人气，提升本项目所在区域的成熟度；
世联策划方案
世联策划方案项目背景随着社会的发展和群众生活水平的提高，人们对于婚礼、庆典、会议等重要活动的需求也越来越高。
为了满足人们对于活动策划的需求，世联策划公司决定推出一种全新的策划方案，以满足客户的多元化需求。
项目目标本策划方案的目标是通过提供专业的活动策划服务，帮助客户打造独特、创新、高效的活动体验，并提供一站式的服务，让客户能够轻松参与活动的策划与执行过程。
方案内容1. 活动策划在活动策划方面，世联策划公司将提供以下服务：•需求分析：与客户深入沟通，了解客户的需求和预期目标；•活动主题设计：根据客户的需求和活动类型，设计独特的活动主题，包括活动名称、活动Logo、活动宣传等；•活动内容规划：制定活动流程、节目安排、嘉宾邀请等详细方案，确保活动的顺利进行；•场地布置：根据活动主题和需求，进行场地布置，包括搭建舞台、设置灯光音响等；•策划方案报告：根据客户需求，输出详细的策划方案报告，包括预算、时间进度、活动内容等。
2. 活动执行在活动执行方面，世联策划公司将提供以下服务：•活动协调：负责活动现场的协调工作，包括活动参与人员的指导、协调，解决突发情况等；•节目表演：与专业演艺团队合作，为活动提供丰富多样的节目表演，包括舞蹈、音乐、小品等；•嘉宾邀请：邀请业内知名人士或明星担任活动嘉宾，增加活动的影响力和知名度；•活动互动：设计并执行各类活动互动环节，增加与参与者的互动性，提升活动的参与度；•活动总结：协助客户进行活动总结和效果评估，为后续活动提供参考。
3. 售后服务世联策划公司将提供全方位的售后服务，包括：•活动数据分析：对活动进行数据分析，评估活动的效果和影响；•反馈收集：收集客户和参与者对活动的反馈意见，以便优化未来的策划方案；•持续跟踪：与客户建立长期合作关系，定期沟通和跟进，根据需求提供后续策划方案。
项目计划为了确保项目的顺利进行，世联策划公司将按照以下计划执行：1.需求分析阶段：与客户深入沟通，明确客户需求和预期；2.策划方案设计阶段：根据需求分析结果，设计并输出策划方案报告；3.活动执行阶段：根据策划方案，组织实施活动，并负责活动的协调工作；4.活动总结与评估阶段：协助客户进行活动总结和效果评估，提供后续策划方案优化建议。
世联-前期策划阶段报告大纲
华昊龙华项目前期策划阶段工作内容谨呈：深圳市华昊投资发展有限公司目录一、世联简介和资质 (1)二、世联9大专业优势 (6)三、世联操盘优势 (10)四、前期策划思路 (12)五、工作内容大纲 (14)4/18/2006一、世联简介和资质1.1公司规模及服务范围世联地产顾问（中国）有限公司于1992年在香港注册成立，于1993年正式进入国内房地产咨询服务领域，经过13年的发展，目前已成为中国最具规模的专业房地产顾问公司之一，截止到2005年底，公司在深圳、北京、上海、天津、广州、东莞、惠州设有13家分公司，员工总数达1600人。
业务涵盖了策划销售代理、发展顾问、价值评估、租售经纪及按揭代理等领域。
截至2005年，世联地产参与了国内逾300个地产项目的发展顾问；策划和代理销售物业项目达400个，实际销售金额逾600亿元；历年累计评估总值逾5200亿元；服务范围遍及香港、北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、天津、武汉、南京、沈阳、大连、西安、济南、青岛、合肥、石家庄、海口等45个大中城市。
策划销售代理市场调研定位报告物业发展建议营销策略形象宣传及包装方案广告推广策略价格方案销售执行 发展顾问区域发展土地运营城市重建主题式房地产开发研究房地产项目发展顾问专题研究营销执行顾问专业培训课程输出物业估价 房地产评估土地评估拆迁评估 金融按揭 按揭代理合同公证房产评估4/18/2006专项研究房地产项目可行性研究 担保 保险经纪事业租赁委托代理代办房地产证产权变更、产权查册申请银行按揭贷款按揭楼宇转让安居房换证我司将为本项目提供前期策划、销售代理相关服务。
1.2专业资质2005中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10榜首2005中国房地产策划代理百强企业第二名广东省房地产业协会常务理事、副会长单位深圳市房地产业协会副会长单位建设部核准房地产评估一级机构中国土地估价师协会注册许可机构中国土地估价师协会会员单位国土资源部土地评估A级机构中国房地产估价师学会常务理事单位广东省估价师学会常务理事单位深圳市不动产估价师学会副会长单位深圳市房地产评估机构2002年度资质年审排名第一1.3董事会成员简介4/18/2006陈劲松 董事长 同济大学建筑管理硕士中国注册房地产估价师深圳市规划委员会委员香港地产行政学会会员佟 捷 副董事长 中国人民大学经济学硕士中国注册房地产估价师深圳市人大代表罗守坤 董事总经理 北京语言学院文学硕士 中国注册房地产估价师梁兴安 执行董事、副总经理 中国人民大学经济学硕士 中国注册房地产估价师张艾艾 执行董事、副总经理 重庆建筑工程学院建筑学学士 中国注册房地产估价师周晓华 执行董事、副总经理 EMBA中国注册房地产估价师 中国注册造价工程师1.4我司核心价值观发掘物业价值节省交易成本降低专业风险做足功课、注重承诺1.5世联主要出版物编辑出版16本地产专著，近40本行业期刊世联地产顾问丛书4/18/2006（五本/套，包括《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发——城市运营的出路》、《新城模式——国际大都市发展实证案例》、《公共住房浪潮——国际模式与中国安居工程的对比研究》）世联地产十年丛书（四本/套，包括《社区·大盘出路》、《城界消失·旅游地产》、《CBD·写字楼与国际公寓》、《新都市主义·CONDO与小户型》）《世联观察》一、二《世联地产评论》月刊《楼市中国》月刊《前线故事》《门槛》、《认识》、《在场》《地产市场解读》、《估价师操作实务》、《现代物业管理》、《土地经济问题》……1.6世联荣誉y-- 2004年12月 中央电视台国际网络 《世界经理人》周刊2004年中国最佳雇主评选中荣获2004年“中国100最佳雇主”称号y-- 2004年3月 深圳报业集团 深圳晚报社2004年“315”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介y-- 2004年9月 中国国际房地产研究院/《房地产纵横》杂志社2003—2004年度中国·深圳最具合作价值策划代理公司y-- 2004年7月 中国城市土地运营博览会2004中国地博会十大品牌地产顾问公司4/18/2006y-- 2004年5月 南方都市报南方置业会金牌顾问团队y-- 2003年12月 深圳市人民政府房地产估价信息系统获深圳市科学技术进步奖三等奖y-- 2003年11年 中国住交会组委会2003年度CIHAF中国房地产优秀中介代理机构 y-- 2001年11月 中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会组委会中国深圳（2001）十大地产中介公司4/18/2006二、世联9大专业优势优势1：市场经验+ 市场视角世联在区域营销、土地出让、大规模楼盘代理、工业区研究等方面多个项目的实际经验，使世联擅于从区域发展中涉及的各方面参与者为出发点，凭借多年的实际案例操作经验，提出具有实际可操作性的建议。
(世联)住宅项目营销顾问工作建议书范文精简处理
(世联)住宅项目营销顾问工作建议书.pdf (世联)住宅项目营销顾问工作建议书1. 简介2. 了解项目信息作为一名优秀的营销顾问，要全面了解(世联)住宅项目的相关信息，包括项目的位置、规模、户型、价格、配套设施等。
只有充分了解项目的特点和优势，才能更好地与客户沟通和推销。
3. 建立良好的客户关系良好的客户关系是成功的关键。
与客户建立亲近和信任的关系，可以提高销售的成功率。
要注意主动与客户沟通，了解他们的需求和意见，并及时回复他们的问题和反馈。
4. 优化销售过程为了提高销售业绩，顾问需要不断优化销售过程。
可以通过以下方式进行改进：提前准备好销售材料和样板房，并保持其整洁和有吸引力；学习项目的销售技巧和知识，了解产品的特点和优势，以便更好地推销；主动积累客户资源和数据，建立客户数据库，并及时跟进潜在客户；注重销售技巧的培训和提升，如谈判技巧、沟通技巧等。
5. 加强团队合作作为(世联)住宅项目的营销顾问，与团队的合作至关重要。
建议顾问与其他部门和团队成员保持良好的沟通和协作关系，共同推动项目的顺利进行。
可以定期组织会议和培训，分享经验和交流想法，以提高整个团队的工作效率和业绩。
6. 持续学习与提升要成为一名优秀的营销顾问，持续学习和提升的意识非常重要。
顾问可以通过以下方式不断提高自己的销售能力和专业知识：参加相关培训和讲座，学习销售和营销的最新趋势和技巧；阅读相关书籍和文章，掌握行业知识和市场动态；关注竞争对手的销售策略和营销手段，从中借鉴和学习。
7.在竞争激烈的房地产市场中，作为住宅项目的营销顾问，只有不断学习和提升自己的能力，才能取得更好的销售业绩。
希望以上建议能够帮助您在工作中取得成功。
请完整报告：[世联住宅项目营销顾问工作建议书.pdf](世联住宅项目营销顾问工作建议书.pdf)。
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
区域市场分析
朝外工体区域
n 综合项目多 n 居住物业类型多样 n 均价较高 n 户型多样 n 大户型公寓市场表现较差 n 投资客户比例较大 n 外籍客户比例较大
学习改变命运,知 识创造未来
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•目前确定的是 20万平方米写
n 鸿翔花园 n 美国公寓 n 白家庄项目 n 湖南卫视
n 万通朝外项目
n 首创呼家楼
居住类竞争：公寓 未确定：酒店公寓或商住
字楼和10万平 方米的公寓（
n 富力青印厂
办公类竞争：商住及写字楼
含商务公寓） ，其中商务公 寓预计均价在
富力青印厂项目——位于 东三环里的白家庄，占地4公
朝外大街
农展馆南路 朝阳北路
朝阳路
东二环 东三环
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东四环
用地分析
交通分析
学习改变命运,知 识创造未来
n 农展馆南路由西向东需 调头
n 长虹桥堵车问题较严重 n 地块东侧规划路修通到
北侧 n 北侧小区的入口问题
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用地分析
地块分析
n A区——景观好，相对安静
n B区——开放性强，形象价 值高，有噪音影响，适宜 偏商物业
n C区——私密性差，北侧、 西侧形象差， C区不适宜 摆放建筑，而适于作内部 园林
学习改变命运,知 识创造未来
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用地分析小结
n 位于几大商圈间，区域特征相对“模糊” n 交通方便，邻城市主干道，形象价值好 n 私密性差，有噪音影响 n 东侧有较好的景观条件 n 北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差 n 地块较方正
(世联)住宅项目营销顾问工作建议书.pdf
(世联)住宅项目营销顾问工作建议书.pdf (世联)住宅项目营销顾问工作建议书1. 简介2. 了解项目信息作为一名优秀的营销顾问，要全面了解(世联)住宅项目的相关信息，包括项目的位置、规模、户型、价格、配套设施等。
只有充分了解项目的特点和优势，才能更好地与客户沟通和推销。
3. 建立良好的客户关系良好的客户关系是成功的关键。
与客户建立亲近和信任的关系，可以提高销售的成功率。
要注意主动与客户沟通，了解他们的需求和意见，并及时回复他们的问题和反馈。
4. 优化销售过程为了提高销售业绩，顾问需要不断优化销售过程。
可以通过以下方式进行改进：提前准备好销售材料和样板房，并保持其整洁和有吸引力；学习项目的销售技巧和知识，了解产品的特点和优势，以便更好地推销；主动积累客户资源和数据，建立客户数据库，并及时跟进潜在客户；注重销售技巧的培训和提升，如谈判技巧、沟通技巧等。
5. 加强团队合作作为(世联)住宅项目的营销顾问，与团队的合作至关重要。
建议顾问与其他部门和团队成员保持良好的沟通和协作关系，共同推动项目的顺利进行。
可以定期组织会议和培训，分享经验和交流想法，以提高整个团队的工作效率和业绩。
6. 持续学习与提升要成为一名优秀的营销顾问，持续学习和提升的意识非常重要。
顾问可以通过以下方式不断提高自己的销售能力和专业知识：参加相关培训和讲座，学习销售和营销的最新趋势和技巧；阅读相关书籍和文章，掌握行业知识和市场动态；关注竞争对手的销售策略和营销手段，从中借鉴和学习。
7.在竞争激烈的房地产市场中，作为住宅项目的营销顾问，只有不断学习和提升自己的能力，才能取得更好的销售业绩。
希望以上建议能够帮助您在工作中取得成功。
请完整报告：[世联住宅项目营销顾问工作建议书.pdf](世联住宅项目营销顾问工作建议书.pdf)。
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第二部分：基础资料研究
一、XX房地产市场现状 二、XX宏观环境与规划发展 三、XX产业链研究
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一、XX房地产市场现状
➢办公市场 ➢商住市场
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市场总体特点：区域化分布
•注释：XXXXX
•本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）
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当前研究内容
•项目界定
•地块 •区域 分析 背景
•基础资料研究
•市 场研 究
•宏 观环 境
•产业 链研究
•写字楼 案例
•区域 竞争
•项目发展战略 •项目定位 •客户定位
•客户目标
•实现目标 面临的问题
•解决方案
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•XX宏观经济状况研究结论
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•XX宏观经济： GDP指标
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•XX宏观经济：人均 GDP
学习改变命运,知 识创造未来
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•XX整体经济结构：产业发展
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客户定义
•特点
•规模 •形象需 求 •档次需 求 •商住一 起 •目前办 公 学习改变命运,知
识创造未来
•企业成长历程
•草创 型
•规模小
•成长 型
•规模小
•快速成长型 •有一定规模，
•形象要求不 高 •中低 •可 •临街商铺 •民宅
•在乎形象 •中低 •可/分开 •民宅 •办公楼
•客户目标
•实现目标 面临的问题
•解决方案
•形象定位 •产品定位
•分析思 路
学习改变命运,知 识创造未来
•结果构成
•功能比例
•物业发展建 议
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•第一部分：项目界定
一、项目分析 二、区域背景
学习改变命运,知 识创造未来
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学习改变命运,知 识创造未来
一、项目分析
•XX
•北
•XX
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•XX
•项目地块现状：XX
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•项目分析小结
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•二、项目区域背景
➢区域与城市的关联 ➢区域对外联系 ➢区域发展现状
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XX办公企业浏览（2/2 ）
•XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼
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XX办公市场总结
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二、XX宏观环境
➢XX宏观经济状况 ➢XX规划发展
•在乎形象 •中高 •商业写字楼
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客户群分析
客 户 区位 群
配套
草 ★★ 创 型
★★
价格
置业倾向 面积 使用成本 提升形象 片区前景 投资价值
★★★★ 小
★★★★ ★★
★
★
成 ★★★ 长 型
快 ★★★ 速 成 长 型
•形象定位 •产品定位
•分析思 路
学习改变命运,知 识创造未来
•结果构成
•功能比例
•物业发展建 议
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当前研究内容：开发商目标及约束条件
•项目界定
•地块 •区域 分析 背景
•基础资料研究
•市 场研 究
•宏 观环 境
•产业 链研究
•写字楼 案例
•区域 竞争
•项目发展战略 •项目定位 •客户定位
成 ★★★ 熟 型
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★★★ ★★★ ★★★ ★★
★★★★ ★
中
大 宽敞
大 宽敞
★★★
★★★
★★
★★
★★
★★★
★★★
★★
★★
★★★★ ★★★★ ★★
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其他客户分析
客 户 客户描述 群
区位
配套
价格
置业倾向
面积
使用成本 提升形象
投 有一定资金 ★ ★ ★ ★ 资 关注XX发 客 展前景
•XX
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•项目界定确定本项目的研究范围
学习改变命运,知 识创造未来
1、城市宏观环境（宏观经 济与城市规划） 2、市场分析 3、产业链
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•我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作
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当前研究内容
•项目界定
•地块 •区域 分析 背景
•基础资料研究
•市 场研 究
•宏 观环 境
•产业 链研究
•写字楼 案例
•区域 竞争
•项目发展战略 •项目定位 •客户定位
•客户目标
•实现目标 面临的问题
•解决方案
•形象定位 •产品定位
•分析思 路
学习改变命运,知 识创造未来
•结果构成
•功能比例
•物业发展建 议
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•项目 •SWOT分析
•及 •相应战略
•机会（O）：
•优势（S）：
•劣势（W）：
•发挥优势，抢占机会
•利用机会，克服劣 势
•威胁（T）：
学习改变命运,知 识创造未来
•发挥优势，转化威胁
•减小劣势，避免威胁
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•根据SWOT分析，得出本项目发展 战略
•1、适应多种客户需求，降低市场风险 •2、可组合小空间，降低置业门槛 •3、形象公建化，低成本运作
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•项目定位
•1、项目客户定 位 •2、项目形象定位 •3、项目功能、产品定位 •4、项目价格定位
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•项目定位
•1、项目客户定 位 •2、项目形象定位
•3、项目功能、产品定 位 •4、项目产品定位
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•案例研究
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•案例研究对本项目的借鉴
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•？思考：
•从XX招商项目看，各项目建设阶段是否 产生大量商务办公、居住需求？
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•本项目能够抓住的办公需求分析（1/2）
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•本项目能够抓住的办公需求析(2/2)
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•本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）
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办公市场现状：
•资料来源：市场调研、企业访谈
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办公市场现状：
•小结：。现有少量企业进驻中心区北部，但这些企业对本项目难以构成支撑。
学识习创改造变未•命来资运,料知 来源：市场调研、企业访谈
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XX办公企业浏览（1/2 ）
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•其他 •XX大中型企业 •XX产业带动的第三产业 如物流、贸易、事务所等 •外地企业办事处
•草创型企业 •成长型企业
•投资客
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•项目定位
•1、项目客户定 位 •2、项目形象定位 •3、项目功能、产品定位 •4、项目产品定位
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•世联客户分析模型
•客户定位参考规律 •任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐 渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成 熟时期的成长历程。 •而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因 此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也 由此而不同。
•客户目标
•实现目标 面临的问题
•解决方案
•形象定位 •产品定位
•分析思 路
学习改变命运,知 识创造未来
•结果构成
•功能比例
•物业发展建 议
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我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场 为导向
学习改变命运,知 识创造未来
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同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“ 解”
减缓发展阶段 8000以上
改善需求为主 改善需求为主
平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
缓慢发展 综合发展型
宏观经济增长 房地产业发展状况
小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
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•2003年XX宏观经济增长速度80％ •人均GDP3259美元
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开发商需要世联解决的问题