物业设备设施管理》第六讲
物业的设施设备管理制度
一、总则第一条为加强物业管理设施设备的管理，确保设施设备的正常运行，提高物业管理水平，保障业主和使用人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本小区实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于本小区所有物业管理设施设备，包括但不限于房屋、公共设施、设备、绿化、消防、安防、交通、环境等。
第三条物业管理设施设备的管理应遵循以下原则：1. 预防为主，防治结合；2. 安全第一，保障生命财产安全；3. 科学管理，提高设备使用效率；4. 业主参与，共同维护设施设备。
二、设施设备的分类及管理职责第四条物业管理设施设备分为以下类别：1. 房屋类：包括住宅、商业、办公等；2. 公共设施类：包括电梯、消防设施、安防设施、交通设施、绿化设施等；3. 设备类：包括供暖、供冷、供电、供水、排水、燃气等；4. 绿化类：包括绿化景观、绿化养护等；5. 消防类：包括消防设施、消防器材等；6. 安防类：包括监控、门禁、报警等；7. 交通类：包括道路、停车场等；8. 环境类：包括环境卫生、垃圾处理等。
第五条物业管理设施设备的管理职责如下：1. 物业服务企业负责设施设备的日常管理、维护、保养、维修等工作；2. 物业服务企业应设立设施设备管理部门，配备专职管理人员；3. 业主和使用人应遵守本制度，爱护设施设备，合理使用设施设备；4. 业主大会、业主委员会应参与设施设备的管理，监督物业服务企业履行管理职责。
三、设施设备的运行与维护第六条物业服务企业应制定设施设备的运行维护计划，明确运行参数、维护周期、维修标准等。
第七条设施设备的运行与维护应遵循以下要求：1. 设施设备应按照设计要求运行，确保安全、稳定、高效；2. 设施设备的维护、保养工作应定期进行，确保设备性能良好；3. 设施设备的维修工作应按照维修标准进行，确保维修质量；4. 设施设备的更换工作应按照更换标准进行，确保更换设备符合设计要求。
四、设施设备的检修与更新第八条设施设备的检修与更新应遵循以下原则：1. 预防为主，及时检修；2. 合理更换，提高设备性能；3. 保障安全，降低维修成本。
物业设备管理培训讲义PPT课件(36页)
③ 35KV及以上高压供电的，以用户厂界外或用户变电 站外第一基电杆为分界点，第一基电杆属供电局；
④ 采用电缆供电的，本着便于维护管理的原则，由供 电局与用户协商确定；
Байду номын сангаас
供电设备管理范围的界定
1. 居住小区
① 使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱 为界，多层楼以楼外墙为界。
② 使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接 箱为界。
③ 上述界限以外供电线路及设备，由供电部门 建设单位协商落实维护管理职责。
2. 非居住小区
① 低压供电的，以供电接户线的最后（第一）支持物 位分界点，支持物属供电局；
供水管线及管线上设置的地下消防井、消 火栓等消防设施，由供水部门负责维护、 管理，公安消防部门负责监督检查；
高、底层消防供水系统，包括泵房、管道、 室内消防栓等，由物业管理企业负责维修 管理，并接受公安消防部门的监督检查。
排水系统管理范围的界定
室内排水系统有物业管理企业维护管理。
居住小区内道路和市政排水设施的管理职 责，以3.5米路宽为界，凡道路宽度在3.5 米（含3.5米）以上的，其道路和埋设在道 路下的市政排水设备，由市政工程管理部 门负责维护、管理；
视频
物业管理员3给排水管道与维修 10.01‘
3 供暖设备管理
识记：
1. 供暖用户管理的内容 2. 供暖收费的3种计算方法
领会：
1. 供暖管理职责划分 2. 供暖管理的特点 3. 锅炉运行前应具备的条件
供暖管理职责划分
1. 采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供 热管线均由物业管理企业负责维护、管理， 或由其委托专业供暖公司维护、管理。
物业管理专业课程第一讲物业设备管理基础
④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明 卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的 作用。
⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业物业管的理专基业课础程第一建讲物设业设。备管 理基础
3、物业设备管理的目标
n 对在用设备，根据运行规律及计划点检的 结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔 期为基础，编制检修计划，对设备进行预
防性修理，这就是计划检修
n 实行计划检修，可以在设备发生故障之前 就对它进行修理，使设备一直处于完好能 用状态。计划检修工作一般分为小修、中 修、大修和系统大修4种。
物业管理专业课程第一讲物业设备管 理基础
物业管理专业课程第一讲物业设备管 理基础
⑤ 产品技术资料
⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报 告。
（2）设备技术资料
设备技术资料包括：
① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料
物业管理专业课程第一讲物业设备管 理基础
（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、 条例、规程、标准等强制性文件
注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业
设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：
① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活 环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力 保障。
② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进 物业与设备现代化、规范化的强有力手段。
注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的 物质和技术基础。
* 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备
物业设备设施现场管理培训课件
02
03
遵守操作规程
在进行维护保养时，必须 遵守设备的操作规程，避 免因不当操作造成设备损 坏或人身伤害。
注意安全
在进行维护保养时，必须 注意安全，例如避免触电、 高空作业时佩戴安全带等。
定期培训和考核
对物业设备设施维护保养 人员进行定期培训和考核， 提高他们的技能水平和工 作责任心。
04
物业设备设施运行管理
注意设备的噪音、废气、废水等污染物的排放， 减少对环境和人体的影响。
物业设备设施节能环保管理的注意事项与建议
• 对节能环保方案进行充分论证和实验，确保方案 的科学性和可行性。
物业设备设施节能环保管理的注意事项与建议
01
建议
02
03
04
积极引进先进的节能技术和设 备，提高物业设备设施的能效
水平。
加强与相关企业、科研机构的 合作与交流，共同推进节能环
1 2 3
确保物业设备设施运行安全 设备设施是物业的重要组成部分，安全管理需要 确保其正常运行，防止意外事故的发生。
建立健全安全管理制度 物业公司需要建立完善的安全管理制度，明确设 备设施运行、维护、保养的标准和流程。
提高员工安全意识和技能 对员工进行安全培训，提高他们的安全意识和操 作技能，确保他们了解设备设施的安全操作规程。
物业设备设施安全管理的注意事项与建议
重视安全隐患排查
在日常管理中，要重视对设备设施的安全隐患进 行排查，及时发现和处理问题。
加强员工培训
提高员工对设备设施的了解和操作技能，增强他 们的安全意识。
建立应急预案
针对可能出现的突发事件，制定相应的应急预案， 确保能够及时、有效地应对。
06
物业设备设施节能环保管 理
物业设备管理(培训课件)
第四单元
27
课文学习
与供电部门工作范围的界定
低压供电 以供电接户线的第一支撑物为界
≤10KV高压供电 以变电所外第一断路器或进线套管为界
≥35KV高压供电 以变电站外第一基电杆为界
▲ 计费电能表及附件均由供电部门负责
03.11.2023
第四单元
28
课文学习
建立各项设备档案
电气平面图、设备管理图和接线图等 用电电压、频率、功率、实测电流等数据 维修记录、运行记录、巡视记录及大修后 的试验报告等
第四单元
21
课文学习
给水设备的管理
防止二次供水的污染 对供水管道、节门、水表、水泵、水箱进行经常性 维护和定期检查 跑水、漏水故障及时抢修 消防水泵的定期检查试用
03.11.2023
第四单元
22
课文学习
给水管道的养护
给水管道的检查 保温防冻 冻裂事故处理
03.11.2023
第四单元
23
课文学习
排水设备的管理
• 零线不装熔断器的接零保护
• 一般在单项供电中,只在火线上装熔断器,这时设备外 壳保护接零,而且接零采用专线,这样才能达到接零保 护。
03.11.2023
第四单元
32
课文学习
供暖设备管理
采暖系统的维护 运行期间的维护 停运后的维护 锅炉的检查与保养
定期检查和超水压试验 锅炉的保养
湿式保养；干式保养
03.11.2023
第四单元
15
课文学习
房屋设备管理的方式、内容、制度与 工作规范
房屋设备管理的方式 方式
维修管理和运行管理 管理措施
七大方面的制度
03.11.2023
2029国家开放大学电大专科《物业设备设施管理》期末试题及答案(试卷号2227)
2029国家开放大学电大专科《物业设备设施管理》期末试题及答案（试卷号2227）A．20B．40C．100D．1202．广泛应用于油田、炼油厂、油库、发电厂、汽车库、飞机库、矿井坑道等场所的灭火系统是()。
A。
泡沫灭火系统B．干粉灭火系统C．卤代烷灭火系统D．二氧化碳灭火器3．居住小区给水排水管道系统中，指布置在建筑物周围，直接与建筑物引入管和排出管相接的给水排水管道是()。
A．排水管B．小区支管C．小区千管D．接户管4．建筑设备自动控制系统由()系统，照明系统和空调与冷热源系统组成。
A．电力系统B．电梯系统C．给排水系统D．消防系统5．安全电压是()以下的电压。
A．220伏B．110伏C．36伏D．12伏6．高层建筑供电负荷中，客用电梯，供水系统，公用照明属于()。
A．一级负荷B．二级负荷C．三级负荷D．四级负荷7．安全性最高的识别技术是()。
A．生物识别系统B．智能卡C．磁卡D．IC卡8．建筑物防雷接闪器的保护范围可用滚球法进行确定，其中第二类防雷建筑物所需接闪器规格的滚球半径是()。
A．30mB．45mC．60mD．100m9．从欧美国家建筑能耗比例综合统计表中可知：在建筑物耗能中耗能最高的是()。
A．生活热水B．厨房炊事C．照明、电梯、电视D．采暖、通风、空调10．CATV是()的简称。
A．无线电视B．数码电视C．有线电视D．收费电视11．供生活饮用水的水箱应设有密封箱盖，箱盖上应设有检修人孔和通气管，通气管管径一般不小于50mm；通气管上不得装设阀门，管口应朝下设置，且管口应装设()。
A．气压计B．密封装置C．防尘滤网D．排风装置12．利用人体的温度所辐射的红外线波长进行探测的探测器是()。
A．光束遮断式探测器B．热感式红外线探测器C．微波物体移动探测器D．超声波物体移动探测器13、电梯的日检主要是检查()，必要时进行修理、调整和更换。
A．易磨损，易松动的外部零件B．控制线路C．调速装置D．电机拖动装置14、安装照明线路时，开关和插座一般不低于1、3m。
物业设备管理课件
3．室内通风设备 包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。
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（四） 电气工程设备系统
该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和开关柜及各种温控仪表、计量 仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开 关、照明设施等。
5．消防设备
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、 喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、 光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防 火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消 防走道及事故照明、应急照明设备等。
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（二） 燃气系统
包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网 等。
（3）轮班组织 基本形式：单班制、多班制
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2．设备运行的管理制度 内容：设备的安全操作规程； 设备的巡视工作制度； 岗位责任制度； 值班与交班制度； 记录与报表制度； 报告制度和服务规范等。
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两种方式：针式、栅式
一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。
避雷针形式：单支、双支、多支保护。
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第二节 物业设备的管理
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一、物业设备管理的作用
物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、 技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。 其作用： （一）是充分发挥房屋住用功能的保障 （二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥
国家开放大学电大专科《物业设备设施管理》2028期末试题及答案
国家开放大学电大专科《物业设备设施管理》2028期末试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不属于物业设备设施管理的基本内容？A. 设备设施的运行维护B. 设备设施的更新改造C. 设备设施的安全管理D. 物业绿化管理答案：D2. 物业设备设施管理的主要目的是？A. 确保设备设施的正常运行B. 降低物业管理成本C. 提高物业服务质量D. 提高物业价值答案：A3. 以下哪种设备设施属于物业设备设施管理范畴？A. 电梯B. 供暖设备C. 供水设备D. 所有以上选项答案：D4. 以下哪个环节不属于物业设备设施维护保养的步骤？A. 检查B. 清洁C. 润滑D. 更换答案：D5. 物业设备设施的安全管理主要包括以下哪些方面？A. 设备设施的安全检查B. 设备设施的安全培训C. 设备设施的安全事故处理D. 所有以上选项答案：D二、填空题（每题2分，共20分）1. 物业设备设施管理的目标是保证设备设施安全、可靠、经济、环保地运行，以满足______的需求。
答案：业主和使用人2. 物业设备设施管理的基本内容包括：设备设施的运行维护、更新改造、______、______。
答案：安全管理、技术档案管理3. 物业设备设施维护保养的周期分为______、______、______。
答案：日常保养、一级保养、二级保养4. 物业设备设施的安全管理主要包括：设备设施的安全检查、______、______。
答案：设备设施的安全培训、设备设施的安全事故处理5. 物业设备设施管理的关键在于______、______、______。
答案：人员素质、管理制度、技术支持三、判断题（每题2分，共20分）1. 物业设备设施管理仅涉及设备设施的运行维护，不包括更新改造和安全培训。
（）答案：错误2. 物业设备设施管理是物业管理的重要组成部分，对提高物业服务质量具有关键作用。
（）答案：正确3. 物业设备设施维护保养过程中，应定期进行设备设施的润滑和清洁。
物业设备管理(培训课件)
2023物业设备管理(培训课件)CATALOGUE 目录•物业设备管理概述•物业设备管理的基础知识•物业设备管理的实际操作•物业设备管理的安全措施•物业设备管理的经验分享•物业设备管理的发展趋势01物业设备管理概述物业设备是指建筑物内部及周边区域的各类设施，包括给排水、供电、供暖、空调、电梯、消防等设施。
物业设备分类：按使用功能分类、按设备类型分类、按重要性分类等。
物业设备的定义与分类确保物业设备正常运行，提高设备使用效率，延长设备使用寿命，保证设备安全性。
物业设备管理的主要任务综合性强、技术含量高、涉及面广、对管理人员要求高等。
物业设备管理的特点物业设备管理的主要任务与特点物业设备管理的重要性保障建筑物功能正常使用、提高建筑物整体品质、降低物业管理成本。
物业设备管理的作用维护物业公共设施和设备，降低故障率，提高业主满意度，创造安全、舒适的生活环境。
物业设备管理的重要性和作用02物业设备管理的基础知识采购计划与采购策略根据项目需求制定设备采购计划，包括预算、供应商选择、合同签订等。
设备验收对采购的设备进行验收，确保设备的质量、性能、技术参数等符合要求。
物业设备的采购与验收设备日常保养定期进行设备的清洁、润滑、检查等日常保养工作。
设备专业保养针对不同设备的特点，定期进行专业保养，如更换机油、清洗滤清器等。
物业设备的维护与保养设备维修对出现故障或异常的设备进行维修，查明故障原因，采取修复措施。
设备改造根据实际需要对设备进行改造，提高设备的性能、效率或降低能耗等。
物业设备的维修与改造对老化、技术落后的设备进行更新，提高设备的性能、可靠性及安全性。
设备更新对无法修复或改造的设备进行报废处理，做好相关资料的归档和整理工作。
设备报废物业设备的更新与报废03物业设备管理的实际操作建立给排水设备的清单和档案，记录设备的位置、型号、生产厂家等信息。
给排水设备的维护与管理设备清单与档案定期对给排水设备进行检查、保养，确保设备正常运行，防止出现故障。
物业设施设备管理基础 158页PPT文档
2019/8/19
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2、物业接管验收的原则：
• 物业接管验收是一个复杂的过程，它 不仅涉及到建筑工程技术，人文景观， 而且还涉及到许多法律法规，常常出 现实际与理论或条文不一致的地方， 所以在实际验收中要把握好尺寸，掌 握以下基本原则：
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• 3）设备完好率：是指完好设备设施数 量占全部设施设备总数量的百分率。 即：
• 设备设施完好率（％）＝完好设施设 备数量÷设施设备总数量×100%
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（3）物业设施设备是否完好的基本 标准为：
• 1）零部件完整齐全； • 2）设施设备运转正常； • 3）设备技术资料及运转记录齐全； • 4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象； • 5）防冻、保温、防腐等措施完整有效。
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物业设施设备管理的目标
• 物业设施设备管理在整个物业管理内处于 非常重要的地位，它是物业运作的物质和 技术基础。
• （1）用好、管好、维护检修好、改造好现 有设施设备，提高设施设备的利用率及完 好率，是物业设施设备管理的根本目标。 具体为：
• 1）保持设施、设备完好，满足使用功能； • 2）确保物业及使用人的安全； • 3）促进物业保值增值。
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（2）衡量物业设施设备管理质量的 三个指标：
• 1）房屋完好率：是指完好房屋与基本完好 房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。 即：
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二、供暖系统的分类
1．根据所使用的热媒进行分类 （1）热水供暖 （2）蒸汽供暖 （3）热风供暖
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二、供暖系统的分类
2．按作用范围的不同分类 （1）局部供热系统 （2）集中供热系统 （3）区域供热系统
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三、热水供暖系统
图6.1.2 机械循环热水供暖系统原理图
二、城镇燃气供应方式
城镇燃气供应方式分为管道输送和瓶 装两种。
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二、供暖设备
1．锅炉
锅炉是供暖系统的热源设备，分为高压锅炉和低 压锅炉两种：蒸汽锅炉中，产生的蒸汽压力大于 70kPa的称为高压锅炉，压力小于或等于70kPa的 称为低压锅炉；热水锅炉中，产生的热水温度高 于115℃的称为高压锅炉，温度低于115℃的称为 低压锅炉。
低压锅炉可由铸铁或钢制造，而高压锅炉则由钢 制造。
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2．热水供暖系统中散热系统的几种形式
（1）垂直式
上供下回双管散热系统
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下供下回双管散热系统
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上供下回单管散热系统
➢与双管系统相比，这种系统的优点是：构造简单，管 材与阀门用量少，造价较低；而且环路明显减少，易于 达到压力平衡，水力稳定性好。
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下供上回单管散热系统
➢利于空气的排除 ，往往应用 于高温水供暖系统。
5．膨胀水箱
膨胀水箱的作用是容纳系统中水因受热而增加的 体积，并补充系统中水的不足，排除系统中的空 气，还有指示系统中的水位和控制系统中静水压 力的作用，一般用钢板制成 。
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二、供暖设备
6．集气罐
水被加热时，会分离出空气，形成气塞，影响水 的正常循环。必须设置排除空气的设备。
7．伸缩器
原因可能是各环路压力损失不平衡或水平方向水力失调， 另一种原因可能是系统末端内有空气。
（2）局部散热器不热（有堵塞或气塞） （3）上层散热器不热（上层积气或缺水）
（4）上层散热器过热、下层散热器不热
原因是上层散热器的流量过多，而下层散热器的流量过少， 应关小上层散热器支管上的阀门。
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五、锅炉及锅炉房的维护与管理
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管理课件
1．机械循环热水供暖系统
➢系统工作前，先打开给水管上的阀门，向系统内
充水，如果给水压力不足，则开动水泵加压，此 时系统中的空气从排气装置和膨胀水箱排出；系 统充满水后，开动锅炉，水在锅炉中被加热到一 定温度；热水在水泵的作用下沿着供水干管、用 户供水管流进散热器，并通过散热器将热量释放 到供暖房间内；释放热量后的回水温度降低，沿 用户回水管、回水干管，并经除污器除掉其中的 杂质（铁锈、污泥）后，被水泵加压，流回锅炉 中再进行加热。
低温热媒（低温水）在热源中被加热，吸 收热量后，变为高温热媒（高温水或蒸汽）， 经输送管道送往室内，通过散热设备放出热 量，使室内温度升高；散热后温度降低，变 成低温热媒（低温水），再通过回收管道返 回热源，进行循环使用。如此不断循环，从 而不断将热量从热源送到室内，以补充室内 的热量损耗，使室内保持一定的温度。
使受热的管道有自由伸缩的余地。
8．疏水器
是用于排除凝结水中的蒸汽、防止蒸汽从凝结水 管道中泄漏的设备。
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二、供暖设备
9．减压阀
用于将高压蒸汽的压力降低到使用条件要求的数 值，它能够自动调节阀门的开启程度，稳定阀门 后的压力。
10．安全阀
当压力超过规定的最高允许工作压力时，阀门自 动开启，把蒸汽排到系统之外；保证系统在一定 的压力下安全工作。
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四、蒸汽供暖系统的特点：
（1）蒸汽供暖系统的散热器表面温度高 （2）比机械循环热水供暖系统节省能源 （3）蒸汽供暖系统的热惰性小 （4）高压蒸汽供暖系统节省管材 （5）蒸汽供暖系统适宜用于高层建筑 （6）蒸汽供暖系统的热损失大 （7）蒸汽供暖的回水管使用年限短
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第二节 供 暖 设 备
一、供暖系统的设备组成
1．热源设备 负责提供整个系统的热能，常用的热源设
备主要有锅炉和换热器两种。
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一、供暖系统的设备组成
2．散热设备（换热器） 3．循环设备（水泵） 4．管道、辅助器材及设备 为消除热水体积随温度变化的影响而设置
的膨胀水箱、为排除水中的气体而设置的 集气罐和疏水器等
是一种承受高温高压、具有爆炸危险 的特殊设备。因此锅炉的安全运行显 得特别重要。
1．锅炉及锅炉房的管理要求
制定相应制度，定期维护保养，日常清洁。
2．锅炉的安全运行管理
防止超压，过热，腐蚀，裂纹，水锤等。
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第四节 燃 气 供 应
一、燃气的种类
燃气可分为人工煤气、液化石油气和 天然气3种。
教育部人才培养模式改革与开放教育试点
物业管理专业课程 《物业设备设施管理》学习授导
第六讲
供暖与燃气供应
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管理课件
第六章 供暖与燃气供应
第一节 供暖系统概述
一、供暖系统的基本构成
➢在整个供暖系统中，还需有携带热量的物质， 称为热媒。常见的热媒有水和蒸汽工作原理如下：
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管理课件
二、供暖设备
2．换热器
换热器通过一个具有较大储热能力的换热 面进行间接的热交换。
3．散热器
对空气进行加热的换热器，它是供暖系统 中的热负荷设备，负责将热媒（热水或蒸 汽）所携带的热量传递给室内空气，达到 供暖的目的。
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管理课件
二、供暖设备
4．水泵
常用的是离心式水泵，实现连续供水，向供暖系 统提供循环动力。
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单—双管散热系统
➢适用于高层建筑的 供暖系统中。
管理课件
（2）水平式单管散热系统
➢① 构造简单，经济性好； ➢② 管路简单，无穿过各楼层的立管，施工方便； ➢③ 水平管可以敷设在顶棚或地沟内，便于隐蔽； ➢④ 便于进行分层管理和调节。
➢但排气方式要比垂直式系统复杂些，它需要在散热器上设置冷
风阀分散排气，或在同层散热器上串接一根空气管集中排气。
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第三节 供暖系统的维护与管理
一、供暖管理的内容
供暖系统的管理包括：热源管理、热网管 理和用户管理
二、供暖系统的充水养护
为减少停止运行时管道和设备系统的腐蚀
三、供暖系统的运行管理
日常检查，清洗，定期检修，保证所有设 备能正常工作。
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管理课件
四、供暖系统的常见故障
（1）供暖系统末端散热器不热