扬中市中扬红星置业有限公司与詹昌平、祝启云商品房销售合同纠纷二审民事判决书
扬中市中扬红星置业有限公司与詹昌平、祝启云商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院【审结日期】2020.09.14【案件字号】(2020)苏11民终492号【审理程序】二审【审理法官】张玉宽谢铭姜玲【审理法官】张玉宽谢铭姜玲【文书类型】判决书【当事人】扬中市中扬红星置业有限公司;詹昌平;祝启云【当事人】扬中市中扬红星置业有限公司詹昌平祝启云【当事人-个人】詹昌平祝启云【当事人-公司】扬中市中扬红星置业有限公司【代理律师/律所】姚玉江苏力挽律师事务所;戴鸣鹤江苏汉申律师事务所【代理律师/律所】姚玉江苏力挽律师事务所戴鸣鹤江苏汉申律师事务所【代理律师】姚玉戴鸣鹤【代理律所】江苏力挽律师事务所江苏汉申律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】扬中市中扬红星置业有限公司【被告】詹昌平;祝启云【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
【权责关键词】无效撤销代理违约金支付违约金合同约定诚实信用原则证明力证据不足自认新证据关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
开发商第一次发出的《交房通知书》行为因其未取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》购房者拒绝收房而无效，若开发商在取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》后没有及时通知购房者，则视为开发商没有发出《交房通知书》，开发商承担逾期交房的违约责任并不因此而终止。
另在购房者无法得知开发商已具备交房条件的情况下，把收房义务强加给购房者与合同的公平原则不符。
若开发商在取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》后已及时通知购房者收房，购房者仍拒绝收房，则逾期交房的违约金截止日期应是开发商再次通知购房者收房的最后日期。
本案中，2019年7月27日置业公司按约以邮寄通知书方式通知詹昌平、祝启云于2019年7月31日办理房屋移交手续，但置业公司备案尚未取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，在2019年7月31日商品房不符合交房条件，詹昌平、祝启云以置业公司不具备交房条件而拒绝收房。
后置业公司于2019年8月6日取得扬中市住房和城乡建设局向置业公司出具的《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，此后，置业公司虽未按合同约定方式通知詹昌平、祝启云交付房屋，但置业公司于2019年9月20日书面通知各业主办理产权证。
置业公司上诉认为2019年7月27日邮寄通知书方式通知了詹昌平、祝启云交房，詹昌平、祝启云等业主在信访时应得知置业公司已取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，案涉商品房达到合同约定的交付条件的上诉意见，因其在2019年7月31日未能取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》致使邮寄通知书方式通知交房行为无效，也不能因业主信访时应得知置业公司《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》已取得而免除其通知交房义务，但置业公司于2019年9月20日书面通知各业主办理产权证，应当视为向詹昌平、祝启云履行通知交房义务。
詹昌平、祝启云否认置业公司通知其交房，并称多次与置业公司交涉收房事宜，都因置业公司要求收房时先签前期物业管理服务协议、缴纳费用不得在交房流转单上签署业主的真实的要求想法等各种障碍阻挠被上诉人收房。
最终是在双方代理律师协商下2020年4月10日完成交房。
置业公司未按《商品房买卖合同》约定方式通知被上诉人交付房屋，是导致案涉房屋延期交付的直接原因，其行为已经构成违约，2019年9月20日置业公司通知业主办理产权证视为交房通知，但置业公司不能证明无责致使2020年4月10日才完成交房。
据此，詹昌平、祝启云主张置业公司承担逾期交房违约金请求合理，符合法律规定。
因置业公司已于2020年4月10日将案涉房屋实际交给詹昌平、祝启云，一审判决置业公司给付违约金计算期间应自2019年8月1日起至2020年4月10日止。
置业公司的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，置业公司的上诉理由不能成立。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费638元，由扬中市中扬红星置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 18:56:02【一审法院查明】一审法院审理查明事实如下：2018年6月25日詹昌平、祝启云与置业公司签订《商品房买卖合同》，约定詹昌平、祝启云购买置业公司开发的位于扬中市三茅街道新民路106号红星国际生活广场002幢05层0602号商品房一套，建筑面积130.22平方米，房款985244元。
《商品房买卖合同》还约定，房产交付期限为2019年7月31日，同时约定，置业公司将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付给詹昌平、祝启云使用：1、该商品房经验收合格； 2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件； 5、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6、该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。
2019年7月27日，置业公司通知詹昌平、祝启云于2019年7月31日办理房屋移交手续，并邮寄通知书。
2019年7月31日，詹昌平、祝启云至置业公司处履行交付手续时，认为置业公司开发的房屋不符合合同约定的交付条件拒绝收房。
2019年8月2日，詹昌平、祝启云等人向置业公司送达“房屋不符合合同约定交付条件而拒绝收房"通知函暨“要求开发商整改"通知函，通知函中列明房屋不符合合同交付条件的8项问题及储藏室存在的4项问题，并注明“限定开发商在7日内完成整改"。
2019年8月23日，置业公司针对詹昌平、祝启云等人反映的问题发布公告，并张贴于小区公告栏内，公告回复：房屋销售时(包括储藏室)的面积符合相关法律法规和交易规则，不存在面积缩水问题；所有储藏室不存在1.5万/平方米的转让价格；地；地下室目前已不存在渗水潮湿无法使用的情况，希望收房业主按合同约定尽早收房/div>另查明，2019年8月6日，扬中市住房和城乡建设局向置业公司出具《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，核查意见书中载明：2019年7月30日，你公司申请对红星国际生活广场一期住宅进行配套设施核查，本局对申报的查验报告及相关资料进行了审查，符合江苏省住建厅《苏建房管[2014]176》文件要求。
2019年9月20日，置业公司书面通知各业主办理产权证。
又查明，2018年5月20日，詹昌平、祝启云与置业公司签订《“红星檀宫"储藏室使用权转让协议》，协议约定储藏室面积约为14.64平方米，转让价款为103328元，还约定置业公司应于詹昌平、祝启云所购住房交付的同时将储藏室一起交付使用，置业公司未按约定的期限交付储藏室的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，置业公司每日向詹昌平、祝启云支付转让价款0.01%的违约金，协议继续履行。
2019年9月20日，詹昌平、祝启云收到置业公司办理产权证的书面通知后要求其交付购买的商品房，置业公司依据《“红星檀宫"储藏室使用权转让协议》认为交付住房的同时应当将储藏室交付给詹昌平、祝启云；詹昌平、祝启云认为：1.储藏室公摊面积太多，2.储藏室办不了产权证，3.储藏室结构不合理，储藏室的房子没有屋顶，仅是用铁丝栏围起来的，不能作为房子使用，故不同意接受储藏室。
因置业公司要求住房与储藏室同时交付，詹昌平、祝启云同意住房交付，不同意同时交付储藏室，双方当事人发生争议，导致詹昌平、祝启云购买的房屋未能交付。
【一审法院认为】一审法院认为，詹昌平、祝启云与置业公司签订《商品房买卖合同》、《“红星檀宫"储藏室使用权转让协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应当认定合法有效。
该合同对双方当事人均具有约束力，詹昌平、祝启云与置业公司均应按照《商品房买卖合同》、《“红星檀宫"储藏室使用权转让协议》的约定履行义务。
《商品房买卖合同》对房屋的交付时间作出了明确约定，《“红星檀宫"储藏室使用权转让协议》对储藏室的交付时间也作出了约定。
但詹昌平、祝启云等人就储藏室的面积缩水以及质量问题已提起诉讼，詹昌平、祝启云因此不同意交付储藏室，置业公司不能因詹昌平、祝启云不接受储藏室的交付就不同意交付住房，将住房与储藏室捆绑交付，置业公司的这一做法显然不妥，也违反了《商品房买卖合同》中关于房屋交付的约定。
置业公司应当将詹昌平、祝启云所购买的住房及时交付其居住使用。
《商品房买卖合同》约定置业公司于2019年7月31日前将房屋交付给詹昌平、祝启云，且合同中约定所交付的商品房应当取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年7月31日，置业公司并未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》导致詹昌平、祝启云拒绝接受房屋，置业公司负有不可推卸的责任。
2019年8月6日置业公司取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，之后置业公司并未及时通知詹昌平、祝启云交付房屋，置业公司提出电话或短信通知詹昌平、祝启云交付房屋，但未提供证据证实，詹昌平、祝启云亦不予认可。
置业公司提出在新建商品房小区张贴公告通知交付房屋，因公告送达交房通知具有局限性，且詹昌平、祝启云未入住该小区。
《商品房买卖合同》约定书面通知交付房屋，公告送达交房通知不符合合同的约定。
置业公司未能按约交付房屋，应当按照合同的约定承担违约金。
詹昌平、祝启云主张要求置业公司给付自2019年8月1日起至实际交付之日止按房款的日万分之五计算违约金的诉讼请求，应当予以支持。
詹昌平、祝启云要求置业公司交付商品房的合法手续，并未说明合法手续的内容，因此，詹昌平、祝启云要求置业公司交付商品房合法手续的诉讼请求不明确，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：一、扬中市中扬红星置业有限公司于本判决生效后十日内将红星国际生活广场002幢05层0602号商品房交付给詹昌平、祝启云；二、扬中市中扬红星置业有限公司于本判决生效后十日内给付詹昌平、祝启云违约金（以985244元为基数，自2019年8月1日起至实际交付之日止，按日万分之五计算）；三、驳回詹昌平、祝启云的其他诉讼请求。
邹蓉与镇江苏宁置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
邹蓉与镇江苏宁置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院【审结日期】2020.07.07【案件字号】(2020)苏11民终1143号【审理程序】二审【审理法官】张剑甘可平田原【审理法官】张剑甘可平田原【文书类型】判决书【当事人】邹蓉;镇江苏宁置业有限公司【当事人】邹蓉镇江苏宁置业有限公司【当事人-个人】邹蓉【当事人-公司】镇江苏宁置业有限公司【代理律师/律所】周浩然江苏路韬律师事务所;王世杜北京大成（南京）律师事务所;刘玉伟北京大成（南京）律师事务所【代理律师/律所】周浩然江苏路韬律师事务所王世杜北京大成（南京）律师事务所刘玉伟北京大成（南京）律师事务所【代理律师】周浩然王世杜刘玉伟【代理律所】江苏路韬律师事务所北京大成（南京）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】邹蓉【被告】镇江苏宁置业有限公司【本院观点】本案争议的焦点是涉案房屋何时具备交付条件。
【权责关键词】欺诈胁迫乘人之危重大误解显失公平撤销违约金支付违约金合同约定证据不足新证据诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋何时具备交付条件。
房屋买卖合同中约定交付条件为商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。
涉案房屋位于镇江苏宁广场塔楼A幢52层，2018年2月14日镇江市住房和城乡建设局出具了《关于镇江苏宁广场2某楼9-55层配套设施初步核查意见》，认定：9-55层单项配套设施资料基本符合要求；9-55层现场配套设施已安装完毕，基本具备交付条件。
在此之前该楼9-55层已通过了规划、环保、消防、质监等部门的验收。
2019年2月1日镇江市住房和城乡建设局出具了《新建商品住房交付使用核查意见书（整体交付）》。
扬中市新城房地产开发有限公司、江苏星河集团有限公司民间借贷纠纷民事二审民事裁定书
扬中市新城房地产开发有限公司、江苏星河集团有限公司民间借贷纠纷民事二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷借款合同纠纷民间借贷纠纷【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院【审结日期】2021.06.08【案件字号】(2021)苏11民终1018号【审理程序】二审【审理法官】张剑奚松伟宋涛【文书类型】裁定书【当事人】扬中市新城房地产开发有限公司;江苏星河集团有限公司【当事人】扬中市新城房地产开发有限公司江苏星河集团有限公司【当事人-公司】扬中市新城房地产开发有限公司江苏星河集团有限公司【代理律师/律所】孔昊江苏江成律师事务所;樊纪国江苏江洲律师事务所【代理律师/律所】孔昊江苏江成律师事务所樊纪国江苏江洲律师事务所【代理律师】孔昊樊纪国【代理律所】江苏江成律师事务所江苏江洲律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】扬中市新城房地产开发有限公司【被告】江苏星河集团有限公司【本院观点】一审判决认定基本事实不清。
【权责关键词】撤销执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-18 02:32:33扬中市新城房地产开发有限公司、江苏星河集团有限公司民间借贷纠纷民事二审民事裁定书江苏省镇江市中级人民法院民事裁定书(2021)苏11民终1018号当事人上诉人(原审被告)：扬中市新城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321182141763044T，住所地扬中市开发区新扬路16号。
法定代表人：姚华珍，执行董事。
委托诉讼代理人：孔昊，江苏江成律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：江苏星河集团有限公司，统一社会信用代码91321182703961705G，住所地扬中市经济开发区。
法定代表人：匡锡和，董事长。
委托诉讼代理人：冯锦祥，系该公司员工。
委托诉讼代理人：樊纪国，江苏江洲律师事务所律师。
审理经过上诉人扬中市新城房地产开发有限公司因与被上诉人江苏星河集团有限公司民间借贷纠纷一案，不服扬中市人民法院(2020)苏1182民初2103号民事判决，向本院提起上诉。
刘和明、汪秀珍等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
刘和明、汪秀珍等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】安徽省安庆市中级人民法院【审理法院】安徽省安庆市中级人民法院【审结日期】2021.11.13【案件字号】(2021)皖08民终3540号【审理程序】二审【审理法官】贺文华张文军程顺刘梦灵高平【审理法官】贺文华张文军程顺刘梦灵高平【文书类型】判决书【当事人】刘和明;汪秀珍;储昭喜;岳西县安乐房屋开发有限责任公司;岳西县天策房产营销策划有限公司【当事人】刘和明汪秀珍储昭喜岳西县安乐房屋开发有限责任公司岳西县天策房产营销策划有限公司【当事人-个人】刘和明汪秀珍储昭喜【当事人-公司】岳西县安乐房屋开发有限责任公司岳西县天策房产营销策划有限公司【代理律师/律所】储海根安徽刘光耀律师事务所;周锐安徽明一律师事务所;丁松苗安徽丁松苗律师事务所;俞浩彬安徽中辉律师事务所【代理律师/律所】储海根安徽刘光耀律师事务所周锐安徽明一律师事务所丁松苗安徽丁松苗律师事务所俞浩彬安徽中辉律师事务所【代理律师】储海根周锐丁松苗俞浩彬【代理律所】安徽刘光耀律师事务所安徽明一律师事务所安徽丁松苗律师事务所安徽中辉律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】刘和明;汪秀珍【被告】储昭喜;岳西县安乐房屋开发有限责任公司;岳西县天策房产营销策划有限公司【本院观点】民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
【权责关键词】无效效力待定欺诈胁迫恶意串通撤销委托代理转委托合同合同约定第三人新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判发回重审拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，案涉小区购房户冯剑锋等人向岳西县市场监督局投诉安乐公司存在买卖房号、非法集资、捆绑车位、强制捆绑装修、私人违规收款等违规行为，岳西县市场监督管理局经过调查，出具《依法履职情况答复书》答复：通过查阅安乐公司与购房户签订的合同，商品房销售价格与安乐公司在县发改委备案价格一致，符合岳西县房地产市场调控联席会议办公室会议纪要规定；购买房屋合同系双方真实意思表达，未发现强制、胁迫购买人签订商品房合同的行为。
杨兴菊、杨金木等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
杨兴菊、杨金木等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院【审理法院】江苏省镇江市中级人民法院【审结日期】2022.03.11【案件字号】(2022)苏11民终228号【审理程序】二审【审理法官】姜玲宋涛张玉宽【审理法官】姜玲宋涛张玉宽【文书类型】判决书【当事人】杨兴菊;杨金木;句容紫金房地产开发有限公司;弘阳集团有限公司【当事人】杨兴菊杨金木句容紫金房地产开发有限公司弘阳集团有限公司【当事人-个人】杨兴菊杨金木【当事人-公司】句容紫金房地产开发有限公司弘阳集团有限公司【代理律师/律所】戎晓霞江苏路漫律师事务所;李文超江苏路漫律师事务所;徐胜江苏伟宇律师事务所【代理律师/律所】戎晓霞江苏路漫律师事务所李文超江苏路漫律师事务所徐胜江苏伟宇律师事务所【代理律师】戎晓霞李文超徐胜【代理律所】江苏路漫律师事务所江苏伟宇律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】杨兴菊;杨金木【被告】句容紫金房地产开发有限公司;弘阳集团有限公司【本院观点】本案的争议焦点在于：案涉房屋二楼未能交付半封闭阳台、二楼未能预留双卫生间上下水管道、入户门未能修建两级台阶、庭院入户门未能修建一级台阶，被上诉人是否构成违约，被上诉人是否应当向上诉人承担逾期交房违约金。
【权责关键词】无效代理违约金合同约定合法性诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点在于：案涉房屋二楼未能交付半封闭阳台、二楼未能预留双卫生间上下水管道、入户门未能修建两级台阶、庭院入户门未能修建一级台阶，被上诉人是否构成违约，被上诉人是否应当向上诉人承担逾期交房违约金。
关于二楼阳台问题，案涉商品房买卖合同第三条注明“该商品房阳台是非封闭”，附件中商品房二层平面图明确标注为雨棚，而非阳台，且案涉房屋规划设计图上将该部分规划亦设计为雨棚，而非阳台。
潘军、印红琴等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
潘军、印红琴等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审结日期】2022.04.29【案件字号】(2022)苏09民终614号【审理程序】二审【审理法官】陈娴吕伟平张雷【审理法官】陈娴吕伟平张雷【文书类型】判决书【当事人】潘军;印红琴;盐城晟瑜置业有限公司;梁泽泉【当事人】潘军印红琴盐城晟瑜置业有限公司梁泽泉【当事人-个人】潘军印红琴梁泽泉【当事人-公司】盐城晟瑜置业有限公司【代理律师/律所】杨建功江苏通税(苏州)律师事务所;万金海江苏因果律师事务所【代理律师/律所】杨建功江苏通税(苏州)律师事务所万金海江苏因果律师事务所【代理律师】杨建功万金海【代理律所】江苏通税(苏州)律师事务所江苏因果律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】潘军;印红琴;梁泽泉【被告】盐城晟瑜置业有限公司【本院观点】《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。
【权责关键词】无效撤销代理合同合同约定诉讼代表人新证据诉讼请求维持原判破产清算清算拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。
关于不属于债务人财产的范围，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》(法释〔2013〕22号)第二条与《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》(法释〔2002〕23号)第七十一条作了不同的规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第四十八条规定“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”，故上诉人潘军、印红琴上诉主张本案适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，缺少法律依据，本院不予支持。
毛德军、祁亚青等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
毛德军、祁亚青等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院【审结日期】2022.07.15【案件字号】(2022)苏07民终2346号【审理程序】二审【审理法官】严伟晏王霞张奇【审理法官】严伟晏王霞张奇【文书类型】判决书【当事人】毛德军;祁亚青;贺小亮;江苏中居不动产经纪有限公司【当事人】毛德军祁亚青贺小亮江苏中居不动产经纪有限公司【当事人-个人】毛德军祁亚青贺小亮【当事人-公司】江苏中居不动产经纪有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】毛德军;江苏中居不动产经纪有限公司【被告】祁亚青;贺小亮【本院观点】祁亚青、贺小亮与毛德军签订的《解约协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，毛德军应按照协议书的约定按时退还购房款，否则构成违约。
被上诉人因需要用钱与上诉人协商提前还款，属于合同双方当事人对合同履行协商自治的范畴，并且未对上诉人构成损害。
【权责关键词】撤销违约金合同约定第三人自认诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审查，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，祁亚青、贺小亮与毛德军签订的《解约协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，毛德军应按照协议书的约定按时退还购房款，否则构成违约。
但是，根据二审期间贺小亮的自认，在向毛德军电话协商还款时同意对方8月底还款。
该自认应认定为双方对原《解约协议书》还款期限的变更，因此，毛德军违约承担利息的起算时间应自2021年9月1日起计算。
关于毛德军上诉称未到还款期被上诉人即催要还款，构成违约，应承担10%的违约责任的上诉主张，本院认为，被上诉人因需要用钱与上诉人协商提前还款，属于合同双方当事人对合同履行协商自治的范畴，并且未对上诉人构成损害。
吴红英、潘涤如房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
吴红英、潘涤如房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审结日期】2021.07.13【案件字号】(2021)苏04民终3043号【审理程序】二审【审理法官】吴红娥袁海燕卢文忠【审理法官】吴红娥袁海燕卢文忠【文书类型】判决书【当事人】吴红英;潘涤如【当事人】吴红英潘涤如【当事人-个人】吴红英潘涤如【代理律师/律所】李萍江苏剑群律师事务所【代理律师/律所】李萍江苏剑群律师事务所【代理律师】李萍【代理律所】江苏剑群律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】吴红英【被告】潘涤如【本院观点】一审判决结果正确，二审予以维持。
【权责关键词】无效撤销代理合同过错合同约定新证据关联性诉讼请求维持原判折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，双方对于一审法院查明的事实均无异议，二审依法予以确认。
【本院认为】本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。
理由及依据如下：涉案房屋买卖合同违反了法律的效力性强制性规定，应为无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
涉案标的物客观存在，也未被转售他人，吴红英上诉所称的不返还的理由不充分，依法不能成立。
应予返还的房屋相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同无效而获益。
吴红英在本案中未要求一并主张因合同无效而遭受的损失，其可另行主张。
综上，吴红英的上诉意见依据不足，不能成立，二审不予支持。
一审判决结果正确，二审予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由吴红英负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-21 07:35:03【一审法院查明】一审法院查明：2005年1月15日潘涤如(甲方)、庄留娣(已于2020年8月15日死亡)与吴红英(乙方)签订一份《房产转让协议》，主要约定甲方将尧塘街道水北村委雯头18号一整套住宅包括二间三层楼房、后面厨房、天井、主房西边的副房、门口水泥场及一切通电、通水、通信和房屋原附属的固定设施以29500元价格卖给乙方，协议签订后，吴红英付清房款并入住该房屋至今。
常州宏泰置业有限公司与李杰、尹小燕商品房销售合同纠纷二审民事判决书
常州宏泰置业有限公司与李杰、尹小燕商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审结日期】2021.02.24【案件字号】(2021)苏04民终432号【审理程序】二审【审理法官】袁海燕王莹卢文忠【审理法官】袁海燕王莹卢文忠【文书类型】判决书【当事人】常州宏泰置业有限公司;李杰;尹小燕【当事人】常州宏泰置业有限公司李杰尹小燕【当事人-个人】李杰尹小燕【当事人-公司】常州宏泰置业有限公司【代理律师/律所】徐亮江苏六友律师事务所;王奕江苏法藤律师事务所【代理律师/律所】徐亮江苏六友律师事务所王奕江苏法藤律师事务所【代理律师】徐亮王奕【代理律所】江苏六友律师事务所江苏法藤律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】常州宏泰置业有限公司【被告】李杰;尹小燕【本院观点】一审判决结果正确，二审予以维持。
【权责关键词】代理违约金支付违约金不可抗力合同约定证据不足关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。
理由及依据如下：一、合同效力。
宏泰公司与李杰、尹小燕签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。
二、违约责任。
合同约定的交房时间为2019年3月31日前，实际交房时间为2019年9月26日，故宏泰公司逾期交房是客观事实。
宏泰公司主张：依据合同第十一条约定，大气管控属于涉及政府政策原因以及政治、公共安全、公共卫生的要求，因此其公司不构成逾期交房，亦不构成违约。
二审认为，首先，大气管控的政策出台时间远早于涉案商品房买卖合同的签订时间，宏泰公司作为房地产开发企业，应熟知相关法律法规及政策，其在商品房买卖合同中约定了交房日期，应是在充分计算了施工期限、可能出现的停工天数等并适当留有宽裕的天数之后得出的数据，因此，对于大气管控可能导致的停工，宏泰公司应有所预见。
孙云龙、张红方房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
孙云龙、张红方房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审结日期】2022.03.09【案件字号】(2021)苏04民终6405号【审理程序】二审【审理法官】袁海燕王莹卢文忠【审理法官】袁海燕王莹卢文忠【文书类型】判决书【当事人】孙云龙;张红方【当事人】孙云龙张红方【当事人-个人】孙云龙张红方【代理律师/律所】谈志祥江苏华东律师事务所【代理律师/律所】谈志祥江苏华东律师事务所【代理律师】谈志祥【代理律所】江苏华东律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】孙云龙【被告】张红方【本院观点】一审判决结果有误，二审应予以纠正。
【权责关键词】无效恶意串通无权处分追认撤销无权代理表见代理善意取得共同共有违约金支付违约金合同约定第三人证人证言关联性质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的其他事实原审一致，本院依法予以确认。
【本院认为】本院认为：一审判决结果有误，二审应予以纠正。
理由及依据如下：一、关于合同效力。
本案中，合同当事人为孙云龙与张红方，因涉案房屋存在其他共有人，在其他人未明确同意处分涉案房屋的前提下，张红方出售房屋的行为系无权处分。
根据法律规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
故张红方与孙云龙所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。
二、关于违约方的认定。
因买方张红方的原因导致涉案房屋买卖合同未能继续履行，故认定张红方违约，孙云龙要求解除房屋买卖合同的诉请应予支持。
三、关于孙云龙的损失。
房屋买卖合同第三条约定了违约金为总价款的20%，即118.4万元。
二审中，张红方要求调整违约金。
本案中，买方孙云龙仅支付了5万元定金；张红方未将房屋另行出售给他人谋利；孙云龙虽称重新购房产生了300万元的差额，但其购买的并非与涉案房屋同一小区的房屋，其重新购置房屋的地段、面积均与涉案房屋不具有可比性，即使有300万元的差额，亦与本案不具有关联性；孙云龙未能充分举证证明其因张红方的违约产生了118.4万元的损失。
祝君与夏玉标、杨玉春房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
祝君与夏玉标、杨玉春房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院【审结日期】2021.02.22【案件字号】(2020)苏13民终4611号【审理程序】二审【审理法官】徐淮成杨晓玲吴军良【审理法官】徐淮成杨晓玲吴军良【文书类型】判决书【当事人】祝君;夏玉标;杨玉春【当事人】祝君夏玉标杨玉春【当事人-个人】祝君夏玉标杨玉春【代理律师/律所】吉峰、谈文君上海博拓律师事务所;许静江苏力胜律师事务所【代理律师/律所】吉峰、谈文君上海博拓律师事务所许静江苏力胜律师事务所【代理律师】吉峰、谈文君许静【代理律所】上海博拓律师事务所江苏力胜律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】祝君【被告】夏玉标;杨玉春【本院观点】根据祝君于2009年3月2日出具的委托书，能够认定祝君委托杨玉春代为出售案涉房屋的事实，委托书并未载明委托出售的价款等相关事项，故祝君主张杨玉春以140000元出售房屋系越权代理无事实依据。
【权责关键词】撤销代理民事权利违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则证据不足新证据诉讼请求维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与一审认定事实一致。
【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点是：1.杨玉春是否存在越权代理，夏玉标对此是否知情？2.祝君是否应当承担违约责任，如应承担一审判决违约金15000元是否过高？关于杨玉春是否存在越权代理，夏玉标对此是否知情问题。
祝君主张其委托杨玉春以45000元价格出售案涉房屋，杨玉春超越代理权限以140000元价格出售。
本院认为，根据祝君于2009年3月2日出具的委托书，能够认定祝君委托杨玉春代为出售案涉房屋的事实，委托书并未载明委托出售的价款等相关事项，故祝君主张杨玉春以140000元出售房屋系越权代理无事实依据。