房地产拿地培训 PPT
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房地产公司拿地策略案例分析PPT课件
市场表现：2009年注入的资产中在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平米，可 开发建面510万平米，这部分资产约78%的土地是在2001-2006年获得的，平均土地成本 最多不超过1200元/平米，主要分布在宁波、嘉兴、青岛、长春、乌鲁木齐等12个城市。 公司项目的整体销售均价约5000元，保证了利润率水平。另外，信达地产的实际控制人 信达资产也使信达地产能从各银行，特别是建行获得较便宜的金融资源。
年份 2005 2006 2007 2008 2009
xx、保利、金地历年拿地情况
新增土地面积/万平方米
土地款/亿元
xx
保利
金地
xx
保利
金地
651.2
1201
311
127
63.8
37.1
934
639.6
505
318 169.3 161.6
465
594
88.5 136.1 61.2
18
1036 1338
二、早计划：从小培养（代表公司：中南建设）
市场表现：中南建设获取的南通、常熟、盐城项目均位于新城区，通过为政府建市政 配套低价获取。其中，南通世纪城150多万平米，楼面地价1000元/平米，售价9000元/ 平米，毛利率达54.6%。盐城项目260万平米，楼面价780元/平米，售价4300元/平米。 另外，中南建设在2009年8月与海南省儋州市人民政府签订合作框架协议，计划对儋州 滨海新区第二组团的4500亩土地进行一级开发，土地开发完成后将进行出让，儋州市人 民政府与公司各占开发收益的30%和70%，这也是介入海南土地市场的好机会。
四、硬靠山：父母包办（代表公司：xx地产）
拿地策略：信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发业务进行 整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三产企业，具有较长的房地产开发 历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历 史看，主要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地产获取低价土 地的一条重要通道。
年份 2005 2006 2007 2008 2009
xx、保利、金地历年拿地情况
新增土地面积/万平方米
土地款/亿元
xx
保利
金地
xx
保利
金地
651.2
1201
311
127
63.8
37.1
934
639.6
505
318 169.3 161.6
465
594
88.5 136.1 61.2
18
1036 1338
二、早计划：从小培养（代表公司：中南建设）
市场表现：中南建设获取的南通、常熟、盐城项目均位于新城区，通过为政府建市政 配套低价获取。其中，南通世纪城150多万平米，楼面地价1000元/平米，售价9000元/ 平米，毛利率达54.6%。盐城项目260万平米，楼面价780元/平米，售价4300元/平米。 另外，中南建设在2009年8月与海南省儋州市人民政府签订合作框架协议，计划对儋州 滨海新区第二组团的4500亩土地进行一级开发，土地开发完成后将进行出让，儋州市人 民政府与公司各占开发收益的30%和70%，这也是介入海南土地市场的好机会。
四、硬靠山：父母包办（代表公司：xx地产）
拿地策略：信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发业务进行 整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三产企业，具有较长的房地产开发 历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历 史看，主要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地产获取低价土 地的一条重要通道。
《拿地的十六种模式》课件
股权收购模式的优缺点
• 总结词：低成本、高风险、操作复杂
股权收购模式的优缺点
低成本
股权收购模式下，开发商可以通过购买目标公司的股权来获得土地，避免了高 昂的土地出让金和招拍挂的激烈竞争。
高风险
股权收购涉及目标公司的资产、负债、法律关系等方面的调查和评估，风险较 高。
股权收购模式的优缺点
• 操作复杂：股权收购涉及公司并购、资产重组等 方面的操作，程序复杂，需要专业团队进行操作 。
总结词
通过长期租赁土地的方式获得使用权。
VS
详细描述
土地租赁模式是通过与土地所有者签订长 期租赁合同，获得土地的使用权，可以用 于开发或经营。
土地托管模式
总结词
通过委托管理的方式获得土地资源。
详细描述
土地托管模式是将土地委托给专业的管理公 司进行管理，通过签订托管协议，获得土地 资源的经营权和管理权。
土地拍卖模式
总结词
通过参与土地拍卖的方式获得土地资源。
详细描述
土地拍卖模式是通过在拍卖会上竞拍土地， 以最高出价获得土地资源。这是一种竞争性
的土地获取方式。
3 土地置换模式
总结词
通过置换的方式获得土地资源。
详细描述
土地置换模式是通过将自己拥有的某块土地与他人拥 有的另一块土地进行交换，以获得自己需要的土地资 源。
管理成本高
合作开发需要建立共同的管理机制和 沟通渠道，管理成本较高。
04
拿地策略与建议
选择合适的拿地模式
综合评估
风险分散
根据企业战略、财务状况和市场环境 等因素，选择适合自身的拿地模式。
通过多元化拿地模式，降低单一模式 的风险。
长期规划
考虑土地资源的长期价值和可持续利 用，避免短期投机行为。
房地产项目看地拿地拿地操作标准培训讲义教程PPT模板
Part
பைடு நூலகம்
3
拿地背景和项目情况－地块背景分析
地块背景：
深圳“商品房+政策性住房用地”的捆绑出让模式首次获得成功。代表了 未来深圳土地出让的模式和方向。未来的发展商必然肩负更多的社会责任。 本项目从而肩负了更加重要的历史使命：拿什么态度来做经济适用房？
开发商背景：
深圳首个参与政府旧城改造事业的开发商，已成功改造渔农村成为口 岸片区地标建筑。积极参与配合政府公众事业。本地块也是另外一个展现 开发商社会责任感的项目。
交通规划利好 快速路网建设
福龙路、新区大道、留仙大道等。
内外交通畅通无阻。
华南国际物流中心
华南地区连接香港和珠三角地区重要 的内陆物流“枢纽港”。
以地铁、快速路网等交通建设为发展契机，汇聚车流、人流、物流核心。
Part
2
地产新规划－便捷的路网
本项目 和平路
路网交通规划
布龙公路
梅观高速 梅龙路 人民路
地产新城定位：依托深圳新客站、国家铁路和轨道4、5号线的建设，将地产二线拓 展区建设成为区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。
Part
地产新客站
2
地产新规划－交通规划利好
京广线与东南沿海高速铁路客运 专线的终点站和交汇点。 无缝连接香港、福田、南山、宝安
地铁4、5号线
中心区，沿线地铁商业开发机遇。
交通、环境等条件.
Part
2
地产新规划
1 新城规划
2 交通利好 3 区域楼市现状
新城规划
Part
2
地产新规划
根据《深圳市住房建设规划（2011-2020 ）》，片区作为深圳四大重点开发地区首 位，誉为“地产新城”。地产新城包括北至和平路、东至梅观高速、西侧和南侧至特 区行政加线的区域，总用地面积为23平方公里。
拿地的十六种模式课件
确定。
运营收益
改造后的商业、办公等设施的 运营收益，根据设施类型、运
营情况等因素确定。
城中村改造风险与应对策略
政策风险
政策变化可能导致城中村改造 项目无法继续推进，开发商应 密切关注政策动向，及时调整
策略。
资金风险
城中村改造项目涉及大量资金 投入，开发商应合理安排资金 来源，确保项目资金充足。
社会风险
城中村改造可能引发社会矛盾 和纠纷，开发商应与政府、居 民保持良好沟通，妥善处理相 关问题。
市场风险
改造后的房屋和商业设施可能 面临市场竞争压力，开发商应 提前进行市场调研，制定合理
销售策略。
08
CATALOGUE
工业用地转型模式
工业用地转型政策与趋势
政策支持
政府出台相关政策，鼓励工业用地向高效、环保、创新型产业转 型。
开发商按照政府批准的拆迁方案，与被拆 迁居民协商，进行拆迁与安置工作。
城中村改造成本与收益
01
02
03
04
土地成本
城中村改造涉及土地征收、拆 迁补偿等成本，根据土地位置
、用途等因素确定。
建设成本
包括基础设施建设、公共服务 设施建设、房屋建设等成本， 根据改造规模和标准确定。
销售收入
改造后的房屋销售收入，根据 房屋类型、位置、品质等因素
工业用地转型需要大量资金投入，包括基础 设施建设、环境治理等。
技术创新
工业用地转型需要技术支持和创新驱动，提 高产业附加值和竞争力。
土地供应
工业用地资源有限，需合理规划和利用土地 资源，确保转型项目用地需求。
市场风险
工业用地转型面临市场变化、竞争加剧等风 险，需加强市场调研和风险评估。
运营收益
改造后的商业、办公等设施的 运营收益，根据设施类型、运
营情况等因素确定。
城中村改造风险与应对策略
政策风险
政策变化可能导致城中村改造 项目无法继续推进，开发商应 密切关注政策动向，及时调整
策略。
资金风险
城中村改造项目涉及大量资金 投入，开发商应合理安排资金 来源，确保项目资金充足。
社会风险
城中村改造可能引发社会矛盾 和纠纷，开发商应与政府、居 民保持良好沟通，妥善处理相 关问题。
市场风险
改造后的房屋和商业设施可能 面临市场竞争压力，开发商应 提前进行市场调研，制定合理
销售策略。
08
CATALOGUE
工业用地转型模式
工业用地转型政策与趋势
政策支持
政府出台相关政策，鼓励工业用地向高效、环保、创新型产业转 型。
开发商按照政府批准的拆迁方案，与被拆 迁居民协商，进行拆迁与安置工作。
城中村改造成本与收益
01
02
03
04
土地成本
城中村改造涉及土地征收、拆 迁补偿等成本，根据土地位置
、用途等因素确定。
建设成本
包括基础设施建设、公共服务 设施建设、房屋建设等成本， 根据改造规模和标准确定。
销售收入
改造后的房屋销售收入，根据 房屋类型、位置、品质等因素
工业用地转型需要大量资金投入，包括基础 设施建设、环境治理等。
技术创新
工业用地转型需要技术支持和创新驱动，提 高产业附加值和竞争力。
土地供应
工业用地资源有限，需合理规划和利用土地 资源，确保转型项目用地需求。
市场风险
工业用地转型面临市场变化、竞争加剧等风 险，需加强市场调研和风险评估。
地产拿地可行性研究培训课件
分市场的竞争压力。
品类竞争关系：不同价格档次市场份额
区域主流客户构成
① 品类（价格档次） ② 产品构成
竞品项目名称：天元城
距离宗地（公里）
约5公里
占地面积 （万平米）
2
开发商
天元置业
容积率
开发现状 客户类型
社会新锐
客 户 望子成龙 构 健康养老 成 富贵之家
经济务实
结论
4.6
建筑面积 （万平米）
6 历史1供5 应 20
40
60 潜在56供应
销售量（万平米）
16
同物业类型销售量
均价（元/平米）
7200
同物业类型均价
说明：
统计同物业类型数据应区分普通商品住宅、公寓、商业
以2014年为例，2014年以前为历史供应，2014年以后为潜在供应。
P15
2.市场环境：总量、品类、品质
品类：通过分析竞品价格、产品、去化速度三项指标，推导区域市场主流客户，前置审视不同客户细
上的纵向对比”，判断该片区的市场增长潜力。
① 空间横向对比
小店157个项目， 占比全市38%，是 太原重点片区。
② 时间纵向对比
2014年片区市场总体状况（小店区）
时间纬度
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 合计
供应量（万平米） 同物业类型供应量
项目投资收益评估三大件：投入、收益和现金流
项目投资收益分析模型： 投入、收益和现金流
投入
项目总投资 可售楼面地价
开发成本
收益
销售收入 内部投资收益率
销售净利率
现金流
资金峰值 资金峰值时间 三年内结算比例
品类竞争关系：不同价格档次市场份额
区域主流客户构成
① 品类（价格档次） ② 产品构成
竞品项目名称：天元城
距离宗地（公里）
约5公里
占地面积 （万平米）
2
开发商
天元置业
容积率
开发现状 客户类型
社会新锐
客 户 望子成龙 构 健康养老 成 富贵之家
经济务实
结论
4.6
建筑面积 （万平米）
6 历史1供5 应 20
40
60 潜在56供应
销售量（万平米）
16
同物业类型销售量
均价（元/平米）
7200
同物业类型均价
说明：
统计同物业类型数据应区分普通商品住宅、公寓、商业
以2014年为例，2014年以前为历史供应，2014年以后为潜在供应。
P15
2.市场环境：总量、品类、品质
品类：通过分析竞品价格、产品、去化速度三项指标，推导区域市场主流客户，前置审视不同客户细
上的纵向对比”，判断该片区的市场增长潜力。
① 空间横向对比
小店157个项目， 占比全市38%，是 太原重点片区。
② 时间纵向对比
2014年片区市场总体状况（小店区）
时间纬度
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 合计
供应量（万平米） 同物业类型供应量
项目投资收益评估三大件：投入、收益和现金流
项目投资收益分析模型： 投入、收益和现金流
投入
项目总投资 可售楼面地价
开发成本
收益
销售收入 内部投资收益率
销售净利率
现金流
资金峰值 资金峰值时间 三年内结算比例
房地产开发如何拿地PPT78页
国家税务局关于土地使用税假设干具体问题的解
释和暂行规定
河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用
税征收管理方法
河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问如何拿题地 的通知
61/ 78
政策信息7
城中村改造有关法律法规
郑州市人民政府关于印发?郑州市城中村改造规定〔试 行〕? 的通知
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施方法〔试 行〕
根据地块的性质，提供对应政策法 规支持
对如何拿目地 标地块的获取方式，提供建议28/ 78
步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最优土地 获取路径
研究有关政策规定设计最优土地
获取路径
如何拿地
29/ 78
步骤4
获取土地 取得土地证 进展土地储藏
如何拿地
30/ 78
步骤5
加强根底工作
如何拿地
31/ 78
律问题的解释
国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函
关于军用土地转让有关问题的复函
如何拿地
57/ 78
政策信息5
土地权属相关法律法规
土地登记资料公开查询方法
闲置土地处置方法
确定土地所有权和使用权的假设干规定
郑州市确定土地权属条例
郑州市土地储藏实施方法
如何拿地
58/ 78
政策信息6
如何拿地
25/ 78
拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
26/ 78
步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
27/ 78
拿地标准ppt课件
9
10
2、控合同：无规划不合同
在项目前期设计阶段提前规划项目发包的方式、明确需要签订的合 同以及工作界面，合约规划（也称合约分判、合同策划）是项目管 理的重要手段，对采购招标、成本控制以及资金计划有直接的支撑 作用。
合约规划就是要规划出一个项目将要签订的合同，总包做哪些？哪 些材料设备甲供？哪些专业独立分包？还要将每个合约的目标成本 与成本科目对应起来，确保目标成本的落地。招标立项、合同签订 时，以合约规划为依据，并结合动态成本月度回顾，根据实际情况 预测并修订待发生的合约规划。
但在去报名的现场，却碰到了行业的龙头企业以及当地的一家标杆 企业。能否拿这块地？如何做好成本管理？李老板有三个亟待解答 的问题。
4
第一问
项目总投入是多少？产品单方是多少？预计 目标利润是多少？
回答好这几个问题，是决定是否拿地的关键。我们都知道，项目总投入主要由三部分 构成：项目总投入＝开发成本＋开发费用＋税金（营业税\增值税及附加、土地增值税 、企业所得税）。
接下来，根据项目及产品初步规划，完成项目总投入计算后，需要计算产品单方成本
，以及预计利润，投资回报率等。在投标拿地阶段，主要的难点在于根据项目定位进
行成本的精确测算，需要公司和项目相关人员在认真分析历史项目数据的基础上，依
据内部的成本管理体系，对项目成本进行预测，以计算项目总投入，并将项目合理分
拿地的若干问题
1
前言
搞不懂这三个成本问题，拿地就是破产的开始
2
案列
某地产集团企业的李老板遇到了一个举棋不定的难题：在企业储备 的土地日趋减少，正忧心于下一个项目路在何方时，他收到一则某 市某地块公开招拍挂的消息，这本是一个让人兴奋的消息，但到底 拿还是不拿，李老板却犯难了。消息内容如下：
10
2、控合同：无规划不合同
在项目前期设计阶段提前规划项目发包的方式、明确需要签订的合 同以及工作界面，合约规划（也称合约分判、合同策划）是项目管 理的重要手段，对采购招标、成本控制以及资金计划有直接的支撑 作用。
合约规划就是要规划出一个项目将要签订的合同，总包做哪些？哪 些材料设备甲供？哪些专业独立分包？还要将每个合约的目标成本 与成本科目对应起来，确保目标成本的落地。招标立项、合同签订 时，以合约规划为依据，并结合动态成本月度回顾，根据实际情况 预测并修订待发生的合约规划。
但在去报名的现场，却碰到了行业的龙头企业以及当地的一家标杆 企业。能否拿这块地？如何做好成本管理？李老板有三个亟待解答 的问题。
4
第一问
项目总投入是多少？产品单方是多少？预计 目标利润是多少？
回答好这几个问题，是决定是否拿地的关键。我们都知道，项目总投入主要由三部分 构成：项目总投入＝开发成本＋开发费用＋税金（营业税\增值税及附加、土地增值税 、企业所得税）。
接下来，根据项目及产品初步规划，完成项目总投入计算后，需要计算产品单方成本
，以及预计利润，投资回报率等。在投标拿地阶段，主要的难点在于根据项目定位进
行成本的精确测算，需要公司和项目相关人员在认真分析历史项目数据的基础上，依
据内部的成本管理体系，对项目成本进行预测，以计算项目总投入，并将项目合理分
拿地的若干问题
1
前言
搞不懂这三个成本问题，拿地就是破产的开始
2
案列
某地产集团企业的李老板遇到了一个举棋不定的难题：在企业储备 的土地日趋减少，正忧心于下一个项目路在何方时，他收到一则某 市某地块公开招拍挂的消息，这本是一个让人兴奋的消息，但到底 拿还是不拿，李老板却犯难了。消息内容如下：
第5章房地产开发用地的取得PPT课件
1.土地使用权出让
⑷挂牌出让
1）只有一个竞买人，报价高于底价，成交 2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早
报者得） 3）无竞买人或报价均低于底价，不成交 4）多个竞买人，组织现场竞价
房地产经营与2管3 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
挂牌基本流程
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标出让土地使用权的基本特征 • 程序规范 • 全方位开放，透明度高 • 公平、客观 • 交易双方一次成交
房地产经营与1管8 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标基本流程
招标
投标
开标 评标 决标
签约
领证
房地产经营与1管9 理
第二节 房地产开发用地的取得方式
4）城市土地储备制度
限制农用地转为建设用地，控制建设用地 总量，对耕地实行特殊保护。
房地产经营与管5 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑵土地所有权
城市市区的土地属于国家所有 城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家
所有的以外，属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有
9.城市房屋拆迁补偿及安置方式。
10.思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到
的困难。
房地产经营与管4 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑴社会主义公有制
1）国有土地有偿使用制度土地收购储备：城市政府通过设立的
2）土地用途管制制度 专门机构，统一负责行政区域内土地
3）保护耕地的制度
整理、征用、收购、储备以及土地交易 等活动的一种工作制度。
房地产经营与管6 理
⑷挂牌出让
1）只有一个竞买人，报价高于底价，成交 2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早
报者得） 3）无竞买人或报价均低于底价，不成交 4）多个竞买人，组织现场竞价
房地产经营与2管3 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
挂牌基本流程
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标出让土地使用权的基本特征 • 程序规范 • 全方位开放，透明度高 • 公平、客观 • 交易双方一次成交
房地产经营与1管8 理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
招标基本流程
招标
投标
开标 评标 决标
签约
领证
房地产经营与1管9 理
第二节 房地产开发用地的取得方式
4）城市土地储备制度
限制农用地转为建设用地，控制建设用地 总量，对耕地实行特殊保护。
房地产经营与管5 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑵土地所有权
城市市区的土地属于国家所有 城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家
所有的以外，属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有
9.城市房屋拆迁补偿及安置方式。
10.思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到
的困难。
房地产经营与管4 理
第一节 概述
1.我国的土地制度
⑴社会主义公有制
1）国有土地有偿使用制度土地收购储备：城市政府通过设立的
2）土地用途管制制度 专门机构，统一负责行政区域内土地
3）保护耕地的制度
整理、征用、收购、储备以及土地交易 等活动的一种工作制度。
房地产经营与管6 理
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优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
项目拓展城市布局及拿地策略
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 201 8.01
2017房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
பைடு நூலகம்
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也 越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金 开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
北京、上海、深圳、广州及紧邻周边城市，以及例如海南、雄安等具有资源性、 稀缺性 项目的全国重点城市。
城市描述：
北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、 基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房 地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较 短，产品销售相对畅旺。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
项目甄选标准 项目以中小规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。 经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于15000元/平方米，而初 步投资估算下，销售净利率不低于25%。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模 式可灵活多样，可以使用合作双方的成熟品牌，我司对项目拥有同股同权的控制权。
第一梯队。
随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区 域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，典型如成 都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市商品
房成交金额占到全国的23%，成交面积占到全国的18%。 而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先，人口导入能力较
二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金 流。
三、战略培育型，此类型的项目比如南京金牛湖项目，需要三到五年或者恒大进入 后带来的培育周期，但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。
一、公司拿地拓展战略取向
目录 1
第一梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 201 8.01
例如：重庆江北项目与天健地产的合作，此类合作的项目未来积极寻求多个城市获取多 个中小规模项目，当多个项目的土地平均地价水平达到一定水平，则具有规模成本优势。
2017房地产市场总结
SUMMRY
2017房地产市场总结
SUMMRY
傍大款
细分市场
在一二线城市，地价越来越贵，连万科、保利这样的千亿房企都需要 联合作战才能拿到，小房企单打独斗基本上没戏。
所以，我们应适当和其他地产企业进行联合拿地或者采取股权投资等 方式来落地项目。
除了住宅，商办、酒店、公寓等以往的常规项目 可以利用当前优势持续探索诸如绿色科技住宅、长租公寓、特色酒店、
交量将缓步回落至正常水平。
启示及关注点：
一线城市及外溢有效城市
北、上、广、深
外溢有效城市 • 重点考虑的是时间距离，而不是物理距离。
一个半小时以内的“市内”轨道交通才是 可靠的！ • 本地没有产业，完全依靠人口“外溢”的 区域没有前途。 • 城市产业定位：模块和生产加工城市（比 如仓储、金融、保险、产业园区、科研基 地）；养老、养生城市，会议和度假中心
一、公司拿地拓展战略取向
目录 2
第二梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 201 8.01
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第二梯队城市：
成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市
城市描述：
随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速 提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，商品房成交金额占到全国的23%， 成交面积占到全国的18%。而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先， 人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
文化旅游，产业地产等垂直细分领域
做一个“小而美”的地产公司
2018拿地拓展战略取向
大体量
找合作单位一起开发 融入公司的产品特色
如文旅、生态等
中体量
争取做一级土地开发 同时找好下级买家
小体量
自行开发运营 探索具有铁汉特色的产品线
公司战略布局
战略取向
项目拿地拓展 战略取向：
一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快 速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市： 从表中，我们可以看出大陆新增人口3536万人，而城镇常驻人口增加量为10219
万人，与总人口比较，净增加6683万人，农村进城务工人员大量涌入城镇。这就 是推动房价上涨的动因。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
项目拓展城市布局及拿地策略
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 201 8.01
2017房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
பைடு நூலகம்
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也 越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金 开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
北京、上海、深圳、广州及紧邻周边城市，以及例如海南、雄安等具有资源性、 稀缺性 项目的全国重点城市。
城市描述：
北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市，在城市规模、 基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，均领先于其他城市。因此，从房 地产发展来看，一线城市市场容量大、需求旺盛，宏观调控影响比较有限且周期较 短，产品销售相对畅旺。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
项目甄选标准 项目以中小规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。 经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于15000元/平方米，而初 步投资估算下，销售净利率不低于25%。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模 式可灵活多样，可以使用合作双方的成熟品牌，我司对项目拥有同股同权的控制权。
第一梯队。
随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区 域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，典型如成 都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市商品
房成交金额占到全国的23%，成交面积占到全国的18%。 而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先，人口导入能力较
二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金 流。
三、战略培育型，此类型的项目比如南京金牛湖项目，需要三到五年或者恒大进入 后带来的培育周期，但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。
一、公司拿地拓展战略取向
目录 1
第一梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 201 8.01
例如：重庆江北项目与天健地产的合作，此类合作的项目未来积极寻求多个城市获取多 个中小规模项目，当多个项目的土地平均地价水平达到一定水平，则具有规模成本优势。
2017房地产市场总结
SUMMRY
2017房地产市场总结
SUMMRY
傍大款
细分市场
在一二线城市，地价越来越贵，连万科、保利这样的千亿房企都需要 联合作战才能拿到，小房企单打独斗基本上没戏。
所以，我们应适当和其他地产企业进行联合拿地或者采取股权投资等 方式来落地项目。
除了住宅，商办、酒店、公寓等以往的常规项目 可以利用当前优势持续探索诸如绿色科技住宅、长租公寓、特色酒店、
交量将缓步回落至正常水平。
启示及关注点：
一线城市及外溢有效城市
北、上、广、深
外溢有效城市 • 重点考虑的是时间距离，而不是物理距离。
一个半小时以内的“市内”轨道交通才是 可靠的！ • 本地没有产业，完全依靠人口“外溢”的 区域没有前途。 • 城市产业定位：模块和生产加工城市（比 如仓储、金融、保险、产业园区、科研基 地）；养老、养生城市，会议和度假中心
一、公司拿地拓展战略取向
目录 2
第二梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 201 8.01
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第二梯队城市：
成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市
城市描述：
随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速 提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，商品房成交金额占到全国的23%， 成交面积占到全国的18%。而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先， 人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
文化旅游，产业地产等垂直细分领域
做一个“小而美”的地产公司
2018拿地拓展战略取向
大体量
找合作单位一起开发 融入公司的产品特色
如文旅、生态等
中体量
争取做一级土地开发 同时找好下级买家
小体量
自行开发运营 探索具有铁汉特色的产品线
公司战略布局
战略取向
项目拿地拓展 战略取向：
一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快 速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市： 从表中，我们可以看出大陆新增人口3536万人，而城镇常驻人口增加量为10219
万人，与总人口比较，净增加6683万人，农村进城务工人员大量涌入城镇。这就 是推动房价上涨的动因。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆“三旧”改造项目： 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为