益田假日广场购物中心评析
深圳益田假日广场案例品鉴
“城市客厅”功能设计
室内设计上采用多中庨、层层退台癿设计斱式，以达到最好癿视觉效果。整体以暖色调为主，室内灯光 舒适宜人，中庨顶部设计透光区以增加室内癿自然采光，营造舒适癿室内光照条件；通过对中庨、电梯、 连廊癿有机组合，丌对称设计，营造开阔、立体癿空间感，符合其国际精品贩物中心癿定位，凸显其 “城市客厅”癿本色。
益田假日广场平均租金
租户类型
零售 主力庖 飠饮
楼层
B2 B1 L1 L2 L3 / /
平均租金 （实用面积计） （每平方米/月/元）
80 320 800 550 70 纯抽成-40 70
业态规划
益田假日广场整体业态类型中，零售和飠饮卙比例较大。国际知名品牌商家集中分布在低层，有利提升项目形象，增 加项目租金收益；大型飠饮、休闲娱乐商家集中分布高层或项目东西两侧，促迚客群水平流劢，降低狭长型地块带来 癿局限性。从现场经营情况反映，所迚驻癿飠饮对商场人流癿拉劢起到枀为有利癿作用。因整体定位为中高端，零售 业态卙比较高，未来将适当降低零售卙比，增加飠饮及休闲娱乐业态卙比，同时实现业态多元化収展。
L2
品牌：中影益田·假日影
城，俏江南，江南厨子， 四海一家，王品台塑牛排， 大渔铁板烧，华尔顿改衣 室
中影益田 假日影城
3F
大渔铁板烧
设计理念：“城市的豪华游轮”
益田假日广场项目聘请全球著名癿建筑设计与业机极— —美国GENSLER公司和 LLA公司担纲规划设计。项目 地块狭长，西高东底，东西跨度约280米，拥有320米 临街延展面，设计师因地制宜，充分利用项目癿展示面， 将项目造型打造为“城市中豪华游轮”。在2004年法国 戛纳丼行癿国际商业地产展览会（MAPIC）上，益田假 日广场凭借独特癿设计和枀具创新癿极思，一丼夺得 “国际商业地产策划金奖”，这也是中国商业房地产项 目首次获得该项殊荣。
深圳旅游有哪些值得一去的购物商场
深圳旅游有哪些值得一去的购物商场深圳，这座充满活力和创新的城市，不仅拥有迷人的自然风光和丰富的文化景观，还是购物的天堂。
无论您是追求时尚潮流，还是寻找特色商品，这里都有众多购物商场能满足您的需求。
接下来，让我们一起探索深圳那些值得一去的购物商场。
一、万象城万象城是深圳最具代表性的高端购物商场之一。
它位于罗湖区，交通十分便利。
这里汇聚了众多国际一线品牌，从时尚服装到奢华珠宝，从高端美妆到精致皮具，应有尽有。
无论是 Gucci、Prada 还是 Louis Vuitton 等大牌，都能在这里找到它们的专卖店。
除了大牌云集，万象城的环境也十分优雅舒适。
宽敞明亮的空间，精致的装修，还有贴心的服务，让您在购物的过程中享受到极致的体验。
在餐饮方面，万象城也毫不逊色。
有各种高档餐厅和特色咖啡馆，为您提供丰富的美食选择。
逛累了，您可以在这里品尝一顿美味的大餐，或者喝杯咖啡稍作休息。
二、海岸城位于南山区的海岸城，是一个集购物、餐饮、娱乐为一体的大型购物中心。
海岸城拥有众多时尚品牌，无论是国际知名品牌还是国内的潮流品牌，都能在这里找到它们的身影。
而且，这里经常会举办各种时尚活动和新品发布会，让您第一时间了解到最新的时尚动态。
美食也是海岸城的一大特色。
这里有来自全国各地的美食，无论是麻辣鲜香的川菜，还是精致细腻的粤菜，或者是独具特色的异国料理，都能满足您的味蕾。
此外，海岸城还有电影院、KTV 等娱乐设施，让您在购物之余，还能尽情享受休闲时光。
三、益田假日广场益田假日广场坐落在南山区的世界之窗对面，地理位置优越。
这个商场的品牌丰富多样，涵盖了时尚、美妆、家居等多个领域。
不仅有 ZARA、H&M 等快时尚品牌，还有像丝芙兰这样的美妆集合店。
在益田假日广场，您还能品尝到各种美食。
无论是传统的中式美食，还是西式的快餐，都能在这里找到。
而且，这里的餐厅环境优雅，服务周到，让您在享受美食的同时，也能感受到舒适的氛围。
益田假日广场还经常举办各种主题活动，如艺术展览、亲子活动等，为消费者带来了更多的乐趣和体验。
深圳各大商场分布
2011-12-07 地址 深圳市福田区中航路与振中路交汇处鼎诚国际大厦1—4楼 深圳市罗湖区新园路 17号迎宾馆旁 深圳市罗湖区人民南路与嘉宾路交汇处东北侧国贸大厦及天安国际大厦 罗湖区东门中路2047号 罗湖区和平路3009号 茂业百货 (近解放路) 人民南路与友谊路交叉口东200米路南 广东省深圳市罗湖区东门解放路２００１号 深圳市罗湖区宝安南路1881号华润中心 罗湖区人民南路2028号金光华广场(南国影院对面) 深圳罗湖区东门中路的东门大厦1-6楼 深圳市福田区福民路星河明居1—5楼 深圳市福华三路星河国际大厦（深圳会展中心西） 深圳市福田区上梅林梅林路海康大厦1—5楼 福田区华强北路2009号 福田区深南中路2020号 深圳市南山区桃园路86号（南山医院斜对面） 深圳市南山区留仙大道1380号（与沙河西路交汇处）
深圳市宝安区观澜街道南部新城区工业大道与大和路交汇处中航格澜郡A栋1-4层
0755-86129988 0755-26412111 (0755)82966698, (0755)86298000 0755 27593300 27576730 0755 28149880 28149680 0755 27686800 27686900 0755 29613800 29613810 0755 81732100 81732120 0755 29505551 29505552 0755-29578700 0755-29578800 0755-27666888 0755 84868058 84868099 0755 89919000 89919888 0755 84278888 84278800
0755 86052000 86052020 0755 86150810 86150820
深圳益田假日广场定位及功能布局建议书
764122605
宣传推广
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21
宣传推广 之 推广策略
推广主题：源源不绝的假日惊喜 推广目标：以百变的推广方式提高形象及知名度，促进人流 推广策略：以不断创新的推广活动
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宣传推广 之 推广活动
宣传口号：“源源不绝的假日惊喜”
国际佳肴美食汇聚地 超时空梦幻乐园 IT数码世界 技惊四座展示舞台
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12
-1
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13
1
IT数码世界 超时空梦幻乐园 家具精品广场
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14
1
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15
2
电影院 特色餐饮 大型中式酒楼
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16
2
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17
项目定位 之 业态比例
休闲、娱乐 10%
超市 18%
餐饮 24%
百货 21%
零售 27%
.
18
项目定位 之 租金建议
楼层 2F 1F -1F -2F -3F
合计
使用面积 9154 7,305 7,849 9,091 12,124
300-500 150-200
平均租金（￥） 30 175 100 300
90 80
100 600 150 100 400 175 60
400 175 平均:196
月总租金（￥） 66570 566650 369700 515700
251640 223200
351300 1357200 311100 583100 1062000 105875 434880
1F
未来时空
11931.8
IT数码世界、展览区域、超时空梦幻乐 园、家具精品广场
73715m2 -1 F 都市闲情 -2 F 流行前线
061027益田假日广场项目介绍12102937768
高新技术产业、现代物流业、 金融服务业和文化产业是深圳 四大支柱产业。
Hi-tech industry, modern logistics, financial service and culture industry are four main industry in Shenzhen. 25年来,深圳建立了以金融、通讯、电子、计算机、生物技术、信息和商贸为支柱的 多元化产业体系，同时积极发展现代服务业、集装箱、航空和口岸过境运输业。
数据来源：《2005年深圳市国民经济统计公报》
2004年12月11日
Chinese retail has opened to the world! 中国零售业全面对外开放， 深圳商业迎来了前所未有的历史性发展机遇！
国际零售巨头：沃尔玛、家乐福、麦德龙等已纷纷进驻深圳， 沃尔玛已在深圳设立亚洲总部及全球采购中心。
商圈人口Surrounding analysis
消费群
片区常住高端消费人口27万
商旅消费群
黄金周带来的客户群体：
5个景区＋4个高尔夫球场带来每年2052万人次的游客
探亲访友带来的客户群体：
移民城市每年接待的探亲访友约为1029万人次
每年会展经济带来的客户群体：
高交会、住交会、文博会等展会每年带来762万商务人次
百货
Department Store
美食天地 Food Court
公交 车站
Sunk Square
Bus Stop
300M
深南大道 Shen’nan Road
深南大道
1.2万平米的下沉式广场
Sunk Square
L1层城市奢华主义
业态规划：国际知名百货、品牌旗舰店、鞋类、皮具、珠宝、钟表 Famous Department Store, Flagship Store, Shoes,
深圳市南山区华润旗下万象天地swot对比分析战略总结2018
万象天地: 入会门槛：无 会员层级： 畅享卡-基础会员 优享卡-进阶会员 尊享卡-高级会员
壹方城: 入会门槛：无 会员层级： 微卡-入会，无会 员权益 银卡-基础会员 金卡-进阶会员 钻卡-高级会员
入会门槛 入会奖励 积分方式 积分用途
kkmall
无 入会欢迎礼；百日纪念礼； 购物 当钱花
壹方城
无 送50分 购物 当钱花
周边新开业商场
壹方城 定位“中国 • 前海36万㎡首个多元 主题体验MALL” 1号线、5号线地铁上盖80万平米超大 综合体，进驻商家都是平常化的品牌
深圳来福士广场 定位“活力之城”，以年轻人为主力 目标客群。 在品牌的引进上，也是凸显年轻化与 时尚化。
周边知名度较高的商场
海岸城
定位：深圳西部经营面积最大、 功能最齐全、服务人群最广泛、 最具代表性、时尚气息最浓郁的 滨海风情多功能城市复合体。
日消费1万；累计满2万；鸿荣源业主免费
进阶会员福利
生日周贺礼；每月5次礼品包装；每月首 单送10小时停车券；会员沙龙
生日礼品+生日2倍积分；周1-5 2小时免费 停车；会员沙龙；茶歇每月2次；每月礼品 包装2次
高级会员门槛 累计消费10万
日消费8万；或累计消费18万
高级会员福利
定制生日贺礼；年度缤纷节日礼；LED屏 幕使用；生日当天10倍积分；1对1大客户 经理服务 ；每月100元停车券；京基购物 中心全年免费停车
不足： 凑热闹人多，人流量太大反而成为劣势； 服务台配备较少，对顾客的服务需求响应不及时； 入会手续较繁杂。
南山片区
海岸城
优点: 品牌较多，网红店较多，对年轻消费者吸引力较大； 紧靠深圳湾，自然环境和购物环境都比较好。
深圳购物天堂有哪些好去处如何淘到优惠商品
深圳购物天堂有哪些好去处如何淘到优惠商品深圳，这座充满活力与创新的城市，不仅是科技和金融的前沿阵地，也是购物的天堂。
在这里，你可以找到各种类型的购物场所，从高端奢华的购物中心到充满烟火气的街头小店，从时尚前沿的潮流单品到性价比超高的实惠好物，应有尽有。
那么，在深圳购物有哪些好去处？又如何能淘到优惠商品呢？接下来，就为大家一一揭晓。
一、大型购物中心1、万象城万象城是深圳的高端购物中心之一，汇聚了众多国际一线品牌。
这里的环境优雅，服务周到，是追求品质和时尚的消费者的首选之地。
如果你想购买大牌的服装、包包、化妆品等，万象城是个不错的选择。
不过，在万象城购物想要淘到优惠商品，就得关注品牌的促销活动和商场的节日折扣。
比如在周年庆、国庆节、圣诞节等特殊时期，往往会有较大力度的优惠。
2、海岸城海岸城是一个集购物、餐饮、娱乐为一体的大型购物中心。
这里有各种时尚品牌、潮流服饰，还有丰富多样的美食和娱乐设施。
海岸城经常会举办一些主题活动，比如会员日、换季促销等，这时候就是淘优惠商品的好时机。
此外，关注海岸城的官方微信公众号或者下载其APP，也能及时获取最新的优惠信息。
3、益田假日广场益田假日广场拥有众多知名品牌，同时还有电影院、溜冰场等休闲娱乐设施。
在节假日或者店庆的时候，这里的品牌商家会推出打折活动，部分商品甚至会有低至五折的优惠。
而且，益田假日广场还会不定期地发放优惠券，消费者可以在购物时使用，享受更多的实惠。
二、特色商业街1、东门老街东门老街是深圳历史最悠久、最热闹的商业街之一。
这里店铺林立，商品种类繁多，价格也相对较为亲民。
在东门，你可以尽情地砍价，展现你的购物技巧。
想要淘到优惠商品，可以多逛逛小巷子里的店铺，那里往往能找到性价比高的衣物、饰品等。
此外，东门还有很多批发店铺，如果购买的数量较多，还能享受到批发价。
2、华强北商业街华强北以电子数码产品闻名，是全球最大的电子市场之一。
在这里，你可以找到各种各样的电子产品，从手机、电脑到电子配件，应有尽有。
深圳益田假日广场
深圳益田假日广场益田假日广场以其独特的建筑风格和丰富的购物、娱乐和餐饮场所而知名。
广场内拥有多个国内外知名品牌的商店，提供各类商品和服务，满足不同人群的需求。
此外，广场还设有电影院、儿童乐园、健身中心和美食广场等娱乐设施，为顾客提供全方位的消费体验。
益田假日广场的设计融合了现代和传统元素，建筑外观宏伟壮观，内部布局合理，为顾客营造了舒适和愉悦的购物环境。
广场设有多个停车场和公共交通站点，交通便捷，方便人们前往。
如果你想体验购物、娱乐和美食的魅力，益田假日广场是一个不容错过的地方。
它为你提供了丰富多样的选择，满足你的各类需求，让你在这里度过愉快的时光。
2.广场内的商业设施益田假日广场是一个设施完备的购物中心，提供了丰富多样的商业设施。
无论您是购物还是享受美食，这里都能满足您的需求。
在益田假日广场，您可以找到各种知名品牌的商店。
从时装店到家居用品店，从电子产品店到珠宝店，几乎所有需要的产品都能在这里找到。
您可以尽情翻找最新的时尚潮流，找到独特的装饰品，或者选择最适合您家居的家具和装饰。
除了购物，益田假日广场还有多家优质餐厅供您选择。
无论您喜欢中餐还是西餐，这里都有各种口味的美食等待着您。
您可以品尝到地道的本地美食，也可以尝试国际风味的特色菜肴。
无论是家庭聚餐、朋友聚会还是商务宴请，都能找到让您满意的餐厅。
除了购物和用餐，益田假日广场也提供了多种娱乐设施。
您可以在这里找到电影院、游戏厅、健身中心等娱乐场所。
您可以观赏最新的电影大片，挑战各种游戏机台，或者锻炼身体，保持健康的生活方式。
总之，益田假日广场拥有丰富多样的商业设施，为您提供购物、美食和娱乐的一站式体验。
无论您是居民还是游客，这里都将是您愉快时光的完美场所。
3.活动和娱乐项目益田假日广场提供丰富多样的活动和娱乐项目，确保每个参观者都能找到自己感兴趣的娱乐方式。
以下是一些热门活动和项目的介绍：演出节目：益田假日广场经常举办各类精彩演出，包括音乐会、舞蹈表演、话剧以及魔术秀等。
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深圳益田假日广场购物中心的地段特征不可复制，
如何挖掘旅游资源？
未来两条地铁线端头连接转换点的商业效应究竟如何？
未来地下公交站贡献有多大？
处于深圳东西连接点上，是优势还是劣势？
我们拭目以待，
益田假日广场购物中心是一个值得期待的项目。
且作如下浅薄见解，供阅者参考！
1、优势
（1）坐落于华侨城核心地段，紧邻世界之窗、欢乐谷主题公园；华侨城、红树湾、香蜜湖三大高尚片区，拥有常住居民有60多万。
（2）交通优势，紧邻城市交通主干道深南大道，拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，3个地铁出入口与益田假日广场商业零距离接驳。
地下三层设有大型巴士换乘站，多达50条公交线路通达全市。
2、劣势
（1）非传统商圈，商业聚集效应弱；
（2）周边稀有写字楼，商务资源稀缺。
3、总体评价：
（1）项目地段旅游资源丰富，但如何挖掘，产生效益，是一大难点，除建筑设计的“邮轮”理念外，现有规划设计及业态组合上并没有明显看到其有效利用的痕迹。
（2）地处高尚社区是其一大优势，但充其量也仅有60万居民，过分宣扬难免有社区店之嫌，更何况红树湾片区京基百纳社区型垄断竞争也非同小可。
（3）令人期待的是其未来的交通优势，以及在其独有的地段特征下，商业如何做出差异化定位、经营、服务，再辅之以建筑外观的改善，三者结合，最令人期待！
图：
深圳益田假日广场购物中心评析（2）--建筑设计
益田假日广场购物中心以其地段的旅游特色，以“都市中的豪华邮轮”为建筑设计理念，值得称道，非常欣赏。
但建筑落成后，却难见邮轮的影子，也看不到邮轮的设计元素。
真的很遗憾！
现对该项目建筑设计作优劣势的浅显分析比照，如下：
1、优势
（1）以“都市中的豪华邮轮”为建筑设计理念，很好的结合了“假日”概念及世界之窗等周边项目的“旅游”概念，为项目的整体推广提供了良好的突破口；
（2）以“都市中的豪华邮轮”为建筑设计理念，若真正得以实现，凭借其交通优势，建筑形象将光彩夺目，将为打造“地标” 建筑创造必要基础，示范效应也将加强，为商业营运打造良好的硬件载体；
（项目效果图）（3）较为合理地处理好了地块北高南低、东高西低的不利地形。
（4）约1. 5万平方米的屋顶平台将购物中心、写字楼、酒店有机结合，形成良好的共享空间，对设备的隐蔽处理作的很好
2、劣势
（1）地块狭长，南北向：东西向=1：7，造成内部空间南北向显得局促。
（2）没有实现其“都市中的豪华邮轮”的建筑设计理念，具有强烈旅游色彩的“邮轮”气质或设计元素难觅其踪；
（3）外立面材质以灰色穿孔金属板与玻璃幕墙为主，写字楼及酒店也以灰调为主，整体显得十分灰暗，现代的商业气氛及活泼的“假日”概念表现得十分苍白。
（4）写字楼及酒店的建筑外观设计也表现平平，看不到所谓的“生态”，也看不到威斯汀五星酒店的豪华气质。
（5）综合体建筑柱网的布置往往不利于裙楼的格局，是建筑设计的难点，该项目也存在不完善的地方，造成裙楼购物中心公共空间多柱（影响最明显的在购物中心的西段）、商铺划分没有规则、商铺内多柱。
1、优势
（1）地下二层三个地铁口，交通优势十分显赫，三个地铁口均集中在项目南面，该项目现已在地下二层规划了沿地铁通道的商铺，总面积约3500平方米，未来地铁开通后，这3500平方米将寸土寸金。
（2）地下三层公交中转站，正在规划实施中，未来将带来庞大人流。
（3）地铁1号线出口位于其正立面外广场，进入商场十分便捷。
（负二层现已在南面预留两地铁接口，同时连接3500平方米地铁商铺）
2、劣势
(1)停车场入口设置在正立面，广场西侧；
（2）公交站出入口设置在正立面，广场中部；
（3）地下空间疏散楼梯设置在广场次西侧；
（4）东侧是地铁出口。
（5）以上四点，把外广场破坏无几，被迫选择下沉式设计，在该项目室内商业公共活动空间资源稀缺的情况下（室内最大公共广场约250平方米），对外广场的破坏尤为可惜，对项目的整体形象也将带来极为不利的影响。
这样的结果。
（正在施工的室外广场，可以看到公交车道入口）
益田假日广场购物中心评析（4）--室内空间基本构成
标签：
益田假日广场
购物中心
商业地产
选址
shoppingmall
规划设计
杂谈
1、室内空间基本构成特征
（1）楼层设置：地上三层，地下三层，地下三层为停车场；
（2）商业规模：总商业面积约10万平方米；
（3）五个中庭：根据建筑扁长的特征，设计有五个中庭，人流动线以五个中庭为核心，其中两个跨度较长中庭，设置了天桥；
（4）层高：各层层高约5米，装饰吊顶完成面高度约3.2米，低于深圳近两年新开购物中心平均水平；
（5）中庭顶部采用侧面采光的形式，同深圳海岸城购物中心的做法，这种做法有利有弊；
（6）由于地块南北高差的原因，购物中心二层与酒店大堂连接，因此在二层有BOSS等国际一线品牌。
2、优势：
（1）楼层高度设置适中，视线通透，易达性良好；
（2）中庭的处理合理：呈2+1+2分布，具有一定对称性，动线十分简单明了。
将“1”的位置设计为三角状设，即使空间的趣味性增强，也强调了其中部的位置，具有良好的导向性。
（3）各层中庭形态基本一致，且从负二层开始，一直通达三层，追求简单有序，符合商业动线追求简单、视线追求通达的基本特征；
3、劣势：
（1）空间东西向宏伟，南北向却显得明显局促；
（2）公共空间柱的分布影响了中庭的效果，而且柱的装饰处理多样化且怪异；
（3）室内商业公共活动广场太小，约250平方米；
（4）室内设计失败，设计师表现欲望超强，恨不得把所有造型，所有设计手法全部装进去，罕见！
是国际设计师所为？？？还是被国内“大师”严重忽悠了？。