租赁权的法律性质

租赁权的法律性质
一．租赁权的概念
租赁，是指一方将特定物交于他方使用收益，他方支付租金并于租赁关系终止后返回租赁物的契约。

租赁权，是指承租人对他人所有之物，进行排他性的占有、使用、收益的权利。

租赁权的具有内容包括两个方面：一是请求权，请求出租人保持租赁物处于适租状态的权利；其二是占有租赁物，并予以使用收益的权利。

二、学界关于租赁权的性质的三种学说。

近现代立法从加强物之高效利用和承租人保护的立场出发，相继出台了买卖不破租赁等规定，使租赁权表现出不同于一般债权之特性，承租人受到了形同物权之保护，该现象被理论界归纳为“租赁权物权化”之倾向，由此引发了关于租赁权性质的激烈争论，最终产生了三种不同学说，租赁权物权说、租赁权债权说和租赁权物权化说。

（一）债权说
该说主要认为，租赁权产生于租赁契约这一债的法律关系，虽然租赁权人具有对租赁物进行使用收益的权利，但该权利的实现需借助于出租人转移租赁物的行为，而且租赁权人不能对租赁物任意处分。

所以，租赁权不具有直接的、独立的支配性，承租人对租赁物的使用收益权能从属于所有权权能，租赁权是债权性质的权利。

各国多将租赁相关的法律规制规定与债编中的立法例也支持了这一点。

（一）债权说。

租赁权作为债权，源于罗马法。

在罗马法中，物的承租人只享有持有物的权利，奉行的是“买卖破除租赁”规则，当出租人在租赁期间将租赁物卖于第三人时，承租人只能依据先前订立的租赁契约起诉出租人，不能向第三人主张权利，第三人反而可以基于所有权要求承租人返还租赁物；对干涉承租人租赁活动的第三人，承租人也不能直接向其主张权利，只能以出租人违反让其平安使用租赁物的义务为由而对其提起诉讼。

这说明罗马法中的租赁权是完全的对人权，只能向出租人提起对抗，所以罗马法中的租赁权作为债权是无可厚非的。

但随着时代的变迁社会的发展，大多数国家都从维护承租人的利益出发，陆续规定了“买卖不
破租赁”的制度。

学者们提出债权说，是因为他们认为租赁权的产生依赖于租赁契约，承租人正是基于其与出租人的约定，才从出租人处取得租赁物的占有，并依据租赁合同的约定对租赁物加以使用收益，由此认为租赁权的本权是债权，其他权利都是由此产生的。

债权说学者的这种想法完全是把法律行为和法律行为的结果混为同一法律性质，把租赁契约与租赁权混为同一性质。

像地役权、地上权、典权等传统用益物权都是由契约而产生的，但是他们都属于物权而非债权。

所以仅以租赁契约而将租赁权视为债权是不可取的。

（二）债权物权化说
主张租赁权为债权说者，对于承租人何以有直接使用收益租赁物、通过买卖不破租赁规则对抗第三人等权利无从圆满说明；主张租赁权为物权说者，基于物权法定主义，没有法律上的依据。

于是采取折中的态度，对租赁权的性质予以适当说明，即认为租赁权本质上为债权，但法律赋予其部分物权效力，具有强烈的物权色彩。

此说认为租赁权是有两种权能，一个是本属于债权契约的租赁契约而发生的请求出租人将租赁物符合使用收益状态的单纯债权（第一次权能）；一个是基于契约发生的租赁关系而占有、使用和收益的支配权（第二次权能）。

第一次权能是核心，第二次权能处于从属地位。

（二）债权物权化说
此学说在当今是占主导地位的。

但是其学说还是遭到学者们的质疑的。

债权物权化说，认为由于物权法定的法律规定，所以不能将租赁权纳入物权中，这种想法从目前的物权发展来看，是有欠缺的。

物权法定原则是指物权的种类、内容、效力和公示方法等都是有法律规定，当事人不得自行创设和变更。

物权法定主义的设立是为了统治阶级有效控制社会财产秩序，定纷止争，保障交易安全，但是立法不可能完全准确把握现实和未来的所有社会需求，人得认识不可能涵盖所有的客观现实，立法总是有纰漏的。

所以僵化的物权法定主义，必然无法调整现代社会生活出现的所有财产、归属利用现象，所以严格的物权法定主义遭到质疑，相对宽松的物权法定主义越来越受到
重视。

相对宽松的物权法定主义主要是包括1、物权法所规定的物权为概括式，物权法的物权主体不封闭，允许其他法律、法规、乃至政策规定不与物权法相冲突的具体物权。

2、物权的支配范围不限于物权法所列举的权能，只要不违反法律的明确规定和物权法的基本原理，当事人所约定的具体物权权能应当得到认可。

3、物权取得须有合法依据，但是这个合法依据应当理解为只要物权的取得不违反法律法规的禁止性规定，物权取得便有合法根据。

依据相对宽松的物权法定主义，租赁权完全可以作为物权。

虽然法律没有规定租赁权为物权，但是租赁权是有部分物权权能的，而权利的性质是由权利的本质属性决定的，而不是由法律。

关于这一点，徐国栋教授也提出了物权法定原则强行破坏了关于权利属性的自然归属。

所以债权物权化说用物权法定主义来否定物权说是不可取的。

（三）物权说。

尽管多数国家立法把租赁规定在债编，但是在许多国家和地区，已有很多学者持物权说。

物权说认为承租人对租赁物的使用收益权是承租人直接支配其标的物并享受其利益上的排他性权利，无须出租人行为即可行使。

租赁权之本体和地役权、土地使用权一样，为对物的支配权，而非请求权。

认为租赁权物权说的学者大多都是赞同租赁契约包含了两种法律关系——债权关系以及物权关系。

提出物权说是严格区分这两种法律关系的结果，物权说在严格区分债权关系和物权关系的前提下，将租赁权归类为物权，是因为租赁权的本质在于对租赁物的占有使用收益等功能，这正符合物权对物的支配性特征，而基于租赁契约产生的请求他人交付租赁物的权利只是一项普通的债权，不属于真正意义上的租赁权。

（三）物权说
关于租赁权的物权说，我也是赞成这一观点的。

从租赁权的内容来看，租赁权体现为承租人对租赁物的占有使用收益的权利，这是直接支配的典型表现。

承租人的使用收益权是基于对租赁物的直接支配的权利，在租赁物交付后，其能够依自己的意思享受对物的利益，不需要别人的介入。

虽说租赁权人不能对租赁物任意的处分，但是物权法中，也是只有所有权才具有完整的处分权能，而且处分
权也不是物权的必要权能。

租赁关系具有物权和债权双重法律属性，在租赁关系中，要严格区分债权和物权这两种法律关系，将租赁权和租赁契约分离开来。

承租人为了获得租赁物的用益权而与出租人订立租赁契约，订立租赁契约只是原因行为，而获得房屋的占有使用收益才是承租人的最终目的，我们不能将权利产生的原因和权利本身混为一谈。

四、最后，我认为可以将租赁权定位于用益物权。

用益物权是指当事人依照法律规定，对他人所有的不动产或动产，享有占有、使用、收益的权利。

关于租赁权与用益物权的比较：1、两者都是以物的使用收益为目的的权利。

2、两者都以对物的占有为前提
3、用益物权的客体可以是不动产，也可以是动产。

租赁权的客体也是动产与不动产。

4、用益物权和租赁权的产生都是基于债权契约，都是占有别人的物。

租赁权的内部构造完全符合作为一种用益物权类型的要求。

将租赁权定格化为法定的用益物权，由此可扭转租赁权置身债权编却生性为物权所造成的某些不妥和尴尬局面。

要想将租赁权法定化为用益物权，还需要解决好租赁权设定的生效问题。

我国物权法用益物权中，地役权、土地承包经营权是采取公示对抗主义，宅基地使用权和建设用地使用权是采取的公示生效主义。

关于租赁权，我认为可采取公示对抗主义，即租赁权以当事人的意思表示一致即生租赁权设定的物权效力，不经公示不生对抗效力；租赁物现实转移占有或转移登记后，可以生对抗效力。