【营销管理】地产开盘前销售风险检查表

开盘前销售风险检查清单一、开盘条件相关资料检查1、检查依据：2、检查要求：证件齐全3、检查对象：《房地产开发企业资质证书》、《立项及投资许可证》、《国有土地使用权证》、《工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》4、责任部门：营销部、项目部检查部门：客户部5、检查时间：详见风险检查计划表二、销售现场检查（一）公示内容检查1、红线外不利因素公示检查依据：要求：A、销售现场的环境示意图上对红线外、公路、车站、公共噪音、工厂、高压线、污染源等不利因素注明名称，不评价其影响；B、在宣传资料上设专章《可能影响小区生活的环境因素》，图示并以文字详细介绍环境因素的位置和可能产生的影响。

责任部门：营销部检查部门：客户部检查时间：详见风险检查计划表检查方式：实地排查2、项目内不利因素公示要求：A、箱变、垃圾场位置等项目内不利因素的标注和公示。

B、设计图纸与现场公示一致。

C、项目内不利因素在《商品房预售合同》中需体现。

责任部门：营销部、设计部检查部门：客户部检查时间：详见风险检查计划表检查方式：实地检查3、车位信息公示公示内容：A、《项目车位概况表》：项目车位概况表用于说明小区内各类车位的数量及后期主要租售方式、产权等信息。

B、《项目车位分布图》：项目车位分布图用于具体描述各类型车位在小区内的位置分布信息，建议以小区的平面图为参照，用不同颜色的色块直接标明不同类型的车位分布位置。

C、《相关说明》：为规避风险，应在《项目车位概况表》下，就小区车位在规划、租售方式上的特点以及规划变更作出相关说明，提请业主注意。

责任部门：营销部、设计部、物业公司检查部门：客户部检查时间：详见风险检查计划表检查方式：实地检查4、其它需要公示的内容商品房认购书、商品房预售合同、补充协议、装修协议、前期物业管理协议等（二）销售行为规范1、广告资料检查检查对象：包括广告（含软性广告）、客户会等内刊、楼书、价目表、户外及路牌等对项目及商品房相关内容对外进行的宣传的资料。

检查要求：Ａ、满足合法性，不与合同法、广告法及地方规章相冲突。

Ｂ、满足真实性，不与实际情况相抵触。

Ｃ、排除歧义，销售资料中不应存在容易引起歧义的内容。

2、网上登记、作业流程准备情况检查检查对象：网上房源信息登记情况，销售作业流程情况检查要求：A、销售说辞、现场销控及网上房源登记情况应当一致。

B、认购开盘后，作业流程应具备可操作性、规范性。

3、销售道具检查检查对象：样板房、沙盘、模型、效果图、看板等检查要求：A、沙盘、模型、效果图、平面图、看板等的比例、效果应当真实、准确，表明比例与实际比例的误差不应超过±3%。

B、应当在现场明示样板房的设备及装修（必要时包括质量）仅为示范，并非实际交付的商品房的交楼标准。

4、销售说辞检查检查对象：关于项目装修合同另外签订的统一说辞等检查要求：A、有关说辞能清楚解释顾客疑虑B、已经就有关销售说辞对销售人员进行培训检查时间：详见风险检查计划表责任部门：营销部检查部门：客户部（三）销售现场硬件设施检查检查对象：销售现场、销售现场通道、样板间、工地现场要求：A、排除现场安全隐患，保证客户安全。

B、检查现场布置的合理性，保障客户购房、参观的便利。

C、销售现场有关服务人员配备到位，能够保证现场的整洁有序责任部门：营销部、设计部检查部门：客户部检查时间：详见风险检查计划表检查方式：实地检查三、项目售前风险评估的具体内容：1、售前风险评估包括以下主要内容：1) 销售合同类：主要包括商品房买卖合同、认购书、退/换房协议等与客户签订的材料。

2) 广告宣传资料类：包括报刊广告与售楼书、户型单页、客户会等各种宣传资料。

3) 现场展示类：销售现场，包括销售大厅与示范单位，以及项目现场的各种沙盘和宣传资料。

4) 产品技术类：图纸、设计变更、技术方案等工程资料。

5) 项目实体质量：样板房、交楼标准。

2、评估方法1) 资料审查、现场检查与当面核实相结合。

2) 合同、政府批文、广告宣传资料等相互比较、验证。

3) 设计图纸、设计变更等与销售承诺资料核对。

4) 项目实体质量检查。

5) 对发现的问题及时做好记录，对存在重要问题的材料以复印、拍照等方式留存。

6) 工作中撰写项目开盘风险评估检查报告。

3、风险评估前准备工作1) 项目开盘前,提前不于1个月成立售前风险评估工作小组,并于开盘前2周向城市公司总经理提交评估报告。

2) 被评估的项目已经达到开盘条件3) 在开盘风险评估工作开始前3周内召开开盘风险评估准备会，制定开盘风险评估工作方案。

工作方案须包括开盘风险评估的验收标准、组织分工、时间节点、验收方法和流程等内容，并向公司客户服务部备案。

4、开盘风险评估内容和过程■销售管理评估1）广告宣传资料，包括报刊广告与售楼书、户型单页、客户会等各种宣传资料)A、是否存在承诺风险。

是否存在与合同不一致、与规划文件等政府批文不一致、或者在不同广告与宣传资料中不一致的具体确定的说明，包括：⑴对房屋本身的介绍：包括结构（砖混还是框架）、尺度（进深、开间宽度、层高）以及其它卖点（景观、朝向、间距；花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等）。

⑵价格条件包括均价、起价、价格有效期、某套房屋的具体价格以及价格优惠条件。

⑶设备和材料包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些东西的品牌、型号、性能。

⑷楼盘或小区的主要经济指标包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。

⑸绿化指标包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。

⑹小区配套娱乐设施主要是会所、游泳池、各类体育健身设施，这些设施的名称、面积或数量、是否收费、是否业主专用等。

⑺小区配套教育设施主要指学校、幼儿园、托儿所，有没有、有多大、谁经营、怎么收费、入学资格、何时交付等。

⑻小区配套商业服务设施主要有商场、医院、邮局、洗衣店、美容美发屋等。

⑼停车场车位的数量、车位配置比例、租售价格等。

⑽物业管理服务由什么人管理、采用什么管理方法（开放式还是封闭式）、提供哪些服务内容（24小时巡逻、自动化安防设施等）、收取费用的标准等。

⑾开发、设计、施工、监理单位的名称⑿采暖或制冷。

谁供暖、何种采暖方式（煤、油、电、气）、收费标准等。

⒀交通承诺业主班车、直达巴士、免费接送等承诺⒁周边配套与环境地铁、轻轨、公汽、公园绿地、海景山景、名校名胜、商场、体育馆、书店等交通文体商业设施，以及垃圾处理填埋场、污染河渠、殡仪馆、铁路边等不利因素。

2）、提示语是否健全⑴是否有提示语⑵提示语是否准确⑶提示语的字体、位置是否醒目3）、内容是否违法或可能侵犯他人权利，特别注意：⑴是否载明《商品房预售许可证》的批准文号⑵对商标的使用是否正确⑶是否使用国家机关或国家机关工作人员的名义⑷是否使用国家级、最高级、最佳等用语⑸使用人物照片、姓名的，是否签订了相应的许可使用协议⑹是否存在涉及他人隐私、名誉的内容⑺是否有侵犯他人著作权、商标权等权利的内容⑻对专利的叙述是否正确4）销售合同，包括商品房买卖合同、认购书、退/换房协议等与客户签订的材料。

A、合同附件是否齐全B、合同内容是否合理⑴是否欠缺关于双方权利义务的主要条款，是否就合同正文的不合理内容制定补充条款⑵是否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款”⑶语言表达是否存在歧义，可能得出对我方不利的结论5）销售现场，包括销售大厅与示范单位，以及项目现场的各种宣传。

A、销售大厅是否公示下列材料：⑴《商品房预售许可证》⑵《商品房销售管理办法》⑶《城市商品房预售管理办法》⑷《商品房买卖合同示范文本》（已填写）及补充协议⑸《业主临时公约》⑹《前期物业服务合同》⑺《住宅质量保证书》⑻《住宅使用说明书》B、是否有销售人员口头解说可能不够准确的提示，提示语是否准确，提示语的字体、位置是否醒目C、现场展示的沙盘⑴提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目⑵若标有比例尺，比例尺是否准确⑶建筑物的朝向/间距、绿地、景观、后期开发用地、周边道路/环境/配套等标识是否准确，⑷对后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施等是否有特别提示D、现场展示的户型模型、单体模型等其他模型。

提示语是否有、是否准确、字体/ 位置是否醒目,现场悬挂的总平面图。

同沙盘现场展示的设备、材料。

提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目E、样板展示区⑴是否有整体提示，提示语是否准确、字体/位置是否醒目⑵对房屋结构与交付标准不符之处、随屋附送或不属于交付范围的物品等是否有特别提示F、现场安全防护是否存在易使人滑倒、绊倒、跌落、撞伤等不安全的因素，相应位置是否有防护措施与提示语G、现场内外悬挂、布置、展示的其他内容⑴关于公司与项目的介绍是否准确⑵是否有其他不当或违法之处■规划设计评估1) 分期规划、实施对后期项目和整体项目的不利影响2) 规划调整侵犯业主权益问题（建筑密度、容积率增加，绿地减少；侵犯相邻业主景观视野等）3) 设计变更导致的结果是否与销售承诺相符4) 销售展示区/样板间设计装修风格是否与销售承诺相符5) 公共设施（变电箱、垃圾房、水泵房等）对景观、视野、居住的不利影响6) 降噪隔音措施是否得当（临噪音源侧）7) 底层日照采光问题8) 是否有明显的设计缺陷（如功能不全）■工程质量评估1）示范单位/样板间施工质量控制是否到位2）工程变更导致的结果是否与销售承诺相符3）部品、部件、材料是否与销售承诺相符4）防渗漏措施是否到位5）防开裂措施是否到位6）门窗工程质量控制是否到位7）全装修房质量控制是否到位8）室内空气环境质量控制是否符合国家相关规定9）工程进度是否满足合同交付时间要求■物业管理评估1）小区总体规划对物业安全管理的不利影响2）前期物业服务合同约定是否合理3）业主公约的条款是否合理4）是否存在物业管理的难点（如会所、公共活动场所收费等）■客户服务评估1）广告宣传资料做出的服务承诺能否兑现2）是否告知便捷的投诉渠道及受理部门5、应形成的文件和记录开盘风险评估工作完成后应形成《xxx项目客户投诉及法律风险防范评估报告》6、开盘风险评估问题整改1) 相关部门根据《开盘风险评估检查表》，制定整改方案及整改计划，明确各方责任及整改时间节点，落实奖惩措施。

2) 信息管理。

开盘风险评估小组负责对检查、整改、复查情况进行统计分析，并定期以周报甚至日报的形式，将开盘风险评估工作的进展向公司相关部门和公司领导通报。

3) 开盘风险评估发现的问题关闭后，由工作小组提交开盘风险评估结束申请和开盘风险评估总结报告，报公司客户服务部备案，开盘风险评估工作结束。

4) 针对开盘风险评估中发现的具有共性和典型的问题，由客户服务部负责向相关部门发出《纠正/预防措施报告》及汇总为《缺陷手册》。