商铺的物业管理
商铺的物业管理
商铺的物业管理作者：佚名
时间：2008-8-19
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商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营,集中管理的模式,对商业街商铺进行统一管理,是目前开发商普遍推行的一种方法,管理的好,对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。
对于开发商来说,开发、销售商铺是前提,但只有开发、销售是不够的,还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理,才能长久发展。
目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商的头上。
.0商铺物业管理理念
商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。
“统一管理”,要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理,没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
“分散经营”,是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所,商铺的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式,在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。
.“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
“品牌审核管理”指:招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书、品牌代理委托书、税务登记证、法人授权委托书等。
“完善的租约管理”指:签定租约、合同关键条款必须进入。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理,比如:
承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制,如果发生重大变化,须经业主委员会的认可;
营业时间的确定;
承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;
为整个商铺促销承担的义务;
承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制;
投保范围事宜;
是否统一的收银等。
.“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前商业竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划,所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。
组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理,就能较好地执行按销售额分摊费用。
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.“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证商铺的高效运转。常见的方式有:
指导项目:店铺布置指导、促销活动安排;
协调项目:协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作;
服务项目:行政事务管理;
监督项目:维护商铺的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
.“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
商铺的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高,统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修,增加
使用的安全性和耐久性。
商铺物业的管理特点
顾客流量大
商铺进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,安全保卫工作非常重要,有些零售商品易燃易爆,因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时,疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。
服务要求高
要物业管理服务面向商铺置业人和使用人,向他们负责,一切为他们着想。促进商业物业保值、增值;同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则
管理点分散
出入口多,电梯、观光梯、自动扶梯等)分散,需要的保洁、保安人员相对较多,管理点分散,管理难度较大是商业物业管理的特点。
营业时间性强
顾客到商铺购物的时间,大多集中在节假日、双休日和下班及晚间,而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感,无序经营的印象,对顾客产生不良的心理影响。
车辆管理难度大
来商铺的顾客,有开车的,也有骑车的,大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。
商铺物业管理人员配备
商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职,没有闲人,业户交纳的管理费都用在刀刃上。
业户服务部
设主管一人,可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名,分别兼任行政人事、文书档案、计划
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维保服务部
设主管一人,全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行,使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。
保安服务部
商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能,一是业户服务,二是内部管理。
接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一,是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样,包括倾听建议和意见,接受投诉,安排维修和回访,收取管理费与内外联系
等。
纠纷、投诉接待
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说,所有投诉、处理结果都要有记录,作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一;
报修接待
商铺铺位的照明或其他设施出问题,对业户营业将造成很大的影响。业户报修,应迅速做记录,填写《维修任务单》,即时派维修工到现场抢修;
走访回访
接待员的走访内容包括三方面:
一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议;
二是对报修后的维修结果进行回访;
三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进,晓之以理,动之以情,用实际行动去感化业户,让他们明白:我们所做的一切,都是为了商铺的自身形象,我们的目标是一致的。
内外联系
商铺内部联系:
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等;向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何,必将影响到收缴率的好坏。
商铺的外部联系
商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系,如处理不好这些关系,会使商铺的经营活动很被动。处理得好,往往事半功倍。
商铺装修服务管理
装修管理应包含在业户管理中,因管理难度较大,故单独列出论述。装修管理职能主要包括:审核装修申请、签订“装修管理协议”,现场监督管理等。.
商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租,出租后,由承租商依据经营要求,提出装修申请;也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修,装修管理应做好以下几个方面:
建立周全、详细、便于操作的管理制度;
专人负责对工程实行严格的监督;
选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修;
对装修现场进行监督管理。
商业铺面制定装修管理规定的要点
二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》;
业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的,应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定;禁止擅自更改水、电管线及负荷用电;
装修完毕后,物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议,对工程进行竣工验收,如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的,应视情节轻重作不同的处理;
为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重
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凡涉及电力设备进行增建、改装的;为该层的消防设备进行增建或改造的;为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的,以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的,
都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。
凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔,水管、排水道、电力装置,通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方,也可由物业管理处选定施工方。
业户递交的装修设计方案所附的图纸,应包括:清楚显示楼层内部间隔的平面图;楼层平面图的正视图、切面图;排水系统的分布图;电力供应设备分布图及电线敷设简图;照明设备位置图;假天花的平面,切面图;及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节;装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等
装修现场监督管理
在施工过程中,物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面:
对施工人员的管理,以及对工程是否按图施工、按“装修协
议”要求和对装潢现场环境卫生进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂,大多是临时工,施工方对他们可能也缺乏有效的控制;装修施工与整个楼宇的建筑不同,他通常局限于一个单元或一个楼层内施工,而其他层面则照常营业,如对施工人员无有效管理,势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工,有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款,有否违反物业管理处的其他管理规定等,如有违反规定要及时联系,发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施,则由业户负责将其修复,直至商铺方满意为止。当然,也可由物业管理处修理,但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录,作为竣工验收时的证据或参考。
商铺设备、设施维保服务管理
商业物业的日常养护标准较高,维修要求严,其内容同办公楼相似,但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施,设备上,因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类,设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯,自动扶梯等易
出故障的设施设备,保证其正常运行主要靠平时养护。
商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证,因为一旦停电,漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素,对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工,日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况,一有异常情况及时安排维修,确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。
商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似,在此省略。
商铺建筑物的养护及维修管理
商铺修缮的计划、资金管理。
为了确保商铺建筑物的完好,应制订完整的修缮制度,编制每年的修缮计划,安排年度修缮投资,经管理处审核后报商铺业委会方审批,检查修缮结果。
工程性质的确定。
依据商铺建筑物的损坏程度,将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。
大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏,或有局部倒塌的危险;部分附属设施必须拆换、改装或新装,如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求,通常是经营业户必须停止营业。因此,工期安排和开工前的筹备工作非常重要;
中修工程是指建筑物部分损坏,在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件,保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层,加固部分钢筋混凝土梁柱,外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部,管理工作做得好,可使建筑物内的部分业户继续营业;
小修工程是指及时修复的小损小坏,以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见,如修补面层,门,窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营,但也应加强施工管理,尽可能不影响业户及顾客。
建筑物维修的档案管理
建
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浏览量：筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充,是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。
维修或施工工程的管理
设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时,应给有相应资质的修缮施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施,形成工程施工过程中的技术决策、管理体系,总工程师为技术总监,各岗位有技术负责人,职、权、责分明。维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫、环保措施进行监督管理。
检查监督
维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查,发现问题记录在案,追查分管维修工的责任;发生责任事故追究维保部主管的责任。
商铺保安服务管理
治安管理
商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理的重点如下:
安全保卫管理是商铺物业管理的要点,必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。
商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置,这些装置直接与电视监控系统联网,一旦发现火情,烟
雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置;
运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度,尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视,发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。
在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头,防止车辆被窃。
人防方面由于商铺中铺面多,人流密集,易造成电视监控死角,人防是商服物业管理中必不可少的。
商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装,流动巡逻,做到勤观察,勤分析,善于发现问题及时解决问题。
对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告.
商业物业管理方案83026
商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统
一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营
商铺物业管理服务协议(范本)
商铺物业管理协议 本协议双方当事人： 物业管理单位（以下简称甲方）： 商铺业主/租赁人（以下简称乙方）： 为确保天和购物广场（以下简称：本物业）物业管理服务的有序 实施，保证物业管理活动当事人的合法权益，避免和减少物业管理纠纷，将商场营造成一个整洁优美、舒适安全、文明礼貌的购物场所，根据〈〈物业管理条例》及其它物业管理法律、法规的要求，在互利平等、协商一致的基础上，甲乙双方就商铺的物业管理服务签订本协议，并共同遵守。具体条款如下： 第一条乙方所经营物业基本情况 物业名称： _________________________ 物业类型： _________________________ 坐落位置： _________________________ 建筑面积：平方米 乙方购买/租赁商铺合同编号： 第二条甲方的权利义务 1、对商铺公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全等项目进行维护、修缮、服务与管理。 2、为检查、维护本物业的任何一部分或为履行管理责任，有权携带一
切必须的工具、设备及材料进入本物业任何一部分，如有必要, 可进入任何商铺的内部，但应提前向有关商铺业主（租户）说明原因。 3、根据相关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的各项物业管理制度，并采取公告或书面通知形式告知乙方。 4、有权进入正在装修的商铺内，以检查并确定是否违反装修守则，如发现任何业主或租户聘用的承建商及其工人违反装修守则，有权禁止该等人士进入本物业，并要求违反者限期整改，并赔偿因此造成公共部位或毗邻房屋的损失及承担其他一切连带责任。 5、建立健全本物业的物业管理档案资料。 6、制止违反本物业有关管理制度的行为。 7、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。 8、向乙方收取物业管理费用及其他相关费用。 第三条乙方的权利义务 1、依法享有所购（租赁）商铺的使用权。 2、依法享有合理使用共用部位及共用设备设施的权利，但须遵守甲方相应的管理规定。 3、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。 4、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见、建议或投诉，但不得直接惩戒（如打、骂等）甲方之员工或甲方聘
商铺如何进行物业管理
商铺如何进行物业管理 商铺如何进行物业管理提要：商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式 商铺如何进行物业管理？ 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺
是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果
商业街物业管理方案
商业街物业管理方案 商铺是指用于从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、
统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；
商铺的物业管理工作如何开展
商铺的物业管理工作如何开展 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0 商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
商铺物业管理服务合同
商铺物业管理服务合同 甲方： (以下简称甲方) 乙方： (以下简称乙方) 根据《物业管理条例》和有关法律、法规，甲、乙双方在自愿、平等协商一致的基础上，在乙方签订《商业管理合同》时，就物业管理服务达成如下合同条款，共同信守。 乙方经营******** 号商铺，共间，建筑面积 m2，经营期限。 第一条双方的权利和义务 一、甲方的权利义务 l、对商铺的共用部位、共用设施设备、道路、环境卫生、绿化等项目进行管理、维护与咨询服务； 2、制订本物业的《消防全责任书》，并监督落实； 3、制定本物业的《商铺管理规定》，并监督落实； 4、制订本物业《房屋装饰装修管理规定》，监督落实与商铺相关的内容： 5、依据双方约定，按月/年向乙方收取物业管理服务费、垃圾费、水电费、电梯使用费、公共区域能耗费等； 6、对占用本物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能的行为予以制止；禁止骑门经商和占道经营等行为； 7、向乙方提供商铺内自用部位、自用设施设备维修、养护等有偿服务；、 8、甲方有权对乙方违法、违规的经营行为予以制止，但其行为后果概与甲方无关。 二、乙方的权利和义务 l、自觉执行本物业的各项物管章规，承担违规后果责任； 2、准时足额向甲方缴纳物业管理服务费、水电费、垃圾费、电梯使用费、共公区域能耗等相关费用；
3、装饰装修商铺时，应认真执行《装饰装修管理规定》，并对违规后果承担责任； 4、因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿：5，经营期内经业主同意的转租行为，其物业管理服务费、水电费、垃圾费、电梯使用费、能耗费等仍由原经营户承担，直至另签订物业管理服务合同时止； 6、对经营人、使用人及访客等违反本物业的物管章规并造成损失、伤害的应承担民事责任； 7、认真落实《消防安全责任书》、《房屋装饰装修管理规定》、《商铺管理规定》； 8、商铺内财物自行决定看护，自行设定财产保险；商户营业前必须安装蓝盾防盗设施。商铺内自用部位、自用设施设备自行维修； 9、不得有影响居民正常生活的现象发生；因经营活动中产生的扰民以及侵害其他业主权益的行为承担民事责任； 第二条物业管理服务内容 一、房屋及其配套设备设施的维修、养护、管理。小修12小时内处理，急修3 小时内处理。 三、环境卫生的管理：门前人行道路及公共区域清扫，做到日产日清。 四、绿化管理：定期对苗木进行修剪、灌溉、施肥、打药、除草。 五、公共秩序管理：配合协助政府相关部门，维护本物业区域内的公共秩序。 六、消防管理：组建义务消防队，发生险情及时采取合理措施进行处理。 七、车辆停放管理：指挥车辆有序停放，通道无堵塞； 八、档案资料管理：建立商户档案，一户一档，及时收集并完善档案资料； 第三条收费标准 一、商铺物业服务费按建筑面积每月每平方米3元，按月/年度缴纳，提前60天预收； 二、电费每度l.2元，遇供电部门调整电价时，按涨幅比例上调，以角为单位计收，按月缴纳；分户表与总表不符时，总表电量差额由使用各户按其使用电
某小区物业管理方案
第一章前言 “×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规管理、追求创新、服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点
◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； ◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； ◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； ◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点： 1、完善服务、诚信待人。 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。 2、环境管理责任到人 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最
如何进行商铺的物业管理
如何进行商铺的物业管理？(三) 4.5 商铺保安服务管理 4.5.1 治安管理商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突法事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理的重点如下： 4.5.2 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告.等等L 4.5.3 防窃防盗的管理超市类商铺出入口不宜太多，太多的出入口对商品将带来不安全因素。在商品出入口应设置便衣保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购置行为；大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗；商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全；商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫；一些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。故商铺关门后保安要仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻；对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突法事件。商铺入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的便衣保安员加以注意。商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等 4.5.4 监控中心管理监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证。另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案等等这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。 4.5.5 消防管理商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部
商业物业管理方案
商业街物业管理方案 按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。 经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开 对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法， 业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售 才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的， 能长久发展。 归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金， 揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商 业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，
贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集 是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理， 激烈的零售业市场竞争。 ，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营， 间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。
分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理 在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 确定商铺管理公司的管理地位。 要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能管理。 进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营 业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用 、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商） “完善的租约管理”指：签定记证、法人授权委托书等。 租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。 期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约
XX商业步行街物业管理方案
西城路商业步行街物业服务投标方案 桂林市桂安物业服务有限责任公司二00八年七月一日
目录 致函 一、桂安物业服务有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业管理目标与整体策划 六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、西城路商业步行街物业费用分项描述 九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件） 附件2：企业法人身份证（复印件） 附件3：组织机构代码证（副本）（复印件） 附件4：企业资质证书（副本）（复印件）
致函 尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁： 桂安物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！
一、桂安物业服务有限责任公司简介： 桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。 桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括“猎豹技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业服务有限公司”；并开办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队，21个中队进行管理。 桂安物业服务有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业服务业务，从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花园”、“三星大厦”、“北斗·城南旺角”、“红岭小区”、“阳光花园”、“临江苑小区”、桂林“商务经贸广场”、“汇通商业广场”等楼盘的物业管理及“大宇客车厂”、“水晶郦城”、“旅游发展总公司”、“香江饭店”、“广运商贸城”“普天通信设备厂”等的专业化人防服务管理项目。 桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。 精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工300余人，管理层人员平均年龄为35岁，
商铺物业管理服务理念
商铺物业管理服务理念 商铺是有计划的商业聚集，对商铺进行“统一管理，分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商铺促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等。 2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。 组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
小区商铺管理方案 免费
**小区商铺管理方案 本着将****打造成****市一流的物业，特制定本管理方案，本方案所涉及的管理服务工作大体上分为接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、接管验收管理方案 为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容： （1）了解接管物业的基本情况； （2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排； （3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改； （4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准； （5）与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接： 核对、接收各类房屋和钥匙； 核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档； 核对、接收各类设施设备； 核对、接收各类标识。 2、管理措施： （1）组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作； （2）制定接管验收规程； （3）掌握物业验收的标准和程序； （4）提高对接管验收重要性的认识；
（5）实事求是地开展接管验收工作； （6）按规定办理接管验收手续。 二、租户入住管理方案 在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案： 1、管理内容： （1）在租户领房前将所有资料准备齐全。 （2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。 （3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。 （4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。 （5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。 （6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。 2、管理措施： （1）制定《租户领房程序》； （2）策划租户入住现场布置方案； （3）按照租户领房程序，安排工作流程； （4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见； （5）按规定办理租户入住手续。 三、秩序维护部管理方案 在商铺管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 1、管理内容： （1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维
如何进行商铺的物业管理
如何进行商铺的物业管理 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 .商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前，经开发商认可); 营业时间的确定; 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;
商铺物业管理制度
商铺物业管理制度 武汉天凯物业管理有限公司 二0一一年 武汉天凯物业管理有限公司 商铺物业管理制度
本公约自签定之日，双方均对公约约定事项做到了充分了解，自愿于签定之日起，共同遵守。 武汉天凯物业管理有限公司的职责 一、武汉天凯物业公司（以下简称物业公司）接受委托，全面负责天凯职工公寓所有 商铺的管理及房屋的公共配套设施、设备的维修、保养。 二、根据政府相关部门的规定和承租人的合理意见和要求，拟定、修改管理公约的某 项条款，以便更好地管理商铺。 三、为维护公共配套设施的完好，定期安排检修、保养工程。 1.水、电、管道、管线的检修。 2.雨、污水管道的检查及排污系统的清理。 3.共用建筑及设施之保养和维修。 四、对商铺在本小区公共区域的促销、宣传等一系列活动进行管理。 五、保持整个公共区域环境的卫生及清洁。 六、负责公共区域绿化的维护和管理。 七、对园区内的各种车辆实行管制，各种车辆实行定点停放，对停车场内停放的机动 车辆，实行按规定收取场地费。 八、协助公安机关进行日常治安工作的管理，协助工商管理机关进行商业管理，配合 相关政府部门机构进行市场管理。 九、物业公司有权按照武汉市政府有关条例和规定向承租人征收综合管理费、水费、 电费及其它费用。逾期不交、或超过一个月未缴全所有费用者，将增收违约金(每日千分之三）。物业公司有权依法向违约方追讨，其一切支出由违约方支付。
十、物业公司有权按照武汉市政府有关条例和规定对违反本公约的承租人提出奉劝、通报、警告、停止能源供应，直至解除租赁合同并追究相应责任。 十一、所收费用建帐核费，专款专用。 十二、物业公司有权责令承租人清理阻塞在公共区域的任何障碍物，清理或更正有违反本合同消防条例的任何装置或物品，并有权向违约方追究因此而发生的一切责任，追讨由此所发生的一切费用。 十三、物业公司准予的任何许可只能作特定情况下的许可，而不应作为物业公司放弃有关条例的任何权利，也不能作为日后可以免除书面申请之手续。所有条款解释权归物业公司所有。 十四、物业公司热情为承租人排忧解难，做好服务，并依法管理。 商铺承租人的权利和义务 一、商铺承租人有义务遵守物业公司的统一管理，遵守物业管理公约的相关协议约定，配合物业公司的装修及维护改造等相关安排。 二、商铺承租人享有对小区内公共区域和公用设施、设备的合理使用权。 三、商铺承租人享有对小区内各项管理制度进行修改的建议权。 四、商铺承租人享有对物业公司及其相关工作人员的监督权和投诉权。 五、商铺承租人必须逐月按时缴纳租金、物业管理、能源使用等有关费用。 六、商铺承租人有权对其所租赁房屋的室内进行装修，但必须按照物业公司装修管理规定向物业公司装修监理部申报、办理有关手续，服从装修管理。 七、商铺承租人自入伙之日起，属工程维保的由建设单位负责保修一年（属承租人人为损坏的，不在保修范围内），保修期满后，由承租人负责维修。 八、商铺承租人签约时，必须在物业公司登记其有关工作人员名单、人数、籍贯等资
商铺的物业管理方案
商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。 如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0 商铺物业管理理念 让买者“一站式”购物；让卖者享受“一站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高档次迈进。 “一站式”的管理和采购模式，既是专业市场吸引客户的重要手段，也是未来建才专业市场的发展趋势。建材城打破传统的经营模式，根据产业集群的特点，推出了集批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料配套、管理配套等12项专业服务于一体的商驻理念,总体来说就是“统一管理,分散经营”。 ?专业市场是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是专业市场区别于其他房地产的核心特点。 ?“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 ?“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统 一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
商铺物业管理服务合同(物业公司与承租方)
商铺物业管理服务合同（物业公司与承租方） 场景 适用于商户与物业公司签署不适用于住宅物业服务业主与物业公司签署 要点 本合同为商业地产项目后期的运营管理阶段的物业管理服务事项，甲方一般为开发商新成立的物业管理公司或委托的物业服务机构，为入驻商铺及已建成运营的物业提供物业服务，作为商铺租赁合同的从合同，由物业公司与商户直接签署，与商铺租赁合同一起生效失效。应特别注意对入驻商铺的入场装修及撤场的问题处理的约定，物业管理费用的标准及收取、公摊费用的明确等等一系列问题。 商业物业管理服务合同 甲方（服务方）： 法定代表人： 乙方（承租方）： 法定代表人： 根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等协商一致的基础上,甲乙双方分别作 为（以下简称“本物业”、“物业”）的物业管理人和本物业商铺使用人，就甲方为乙方提供物业管理服务达成如下协议： 第一条物业管理服务事项 根据国家相关法律法规规定及本协议约定，甲方为乙方提供如下物业管理服务： 1.1 本物业共用部位及共用设施设备的日常管理，及质保期后的日常维护、保养。 1.2 本物业公用区域的保洁、公共秩序维护等服务。 1.3 本物业装饰装修管理服务。 1.4 本物业区域内其他双方协商的有偿服务。 第二条双方的权利和义务 2.1 甲方的权利义务 （1）甲方应对本物业共用部位、共用设施设备进行日常管理，并在质保期过后进行日常维护、保养，对公共区域进行清洁清扫； （2）甲方应按照本协议约定的物业服务事项与标准提供相应的服务,但不承担对乙方及其雇员、顾客的人身损害及其财产的保管、保险义务，亦不承担乙方的经营风险；
（3）甲方应接受政府相关部门指导，协助政府相关部门做好物业管理区域内安全防范工作，协调本物业管理区域内消防自查、自救工作，制止和纠正本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，如制止无效则及时向有关政府部门报告上述违反法律法规等规定的行为； （4）甲方应及时向乙方通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，接受相关政府部门的指导，及时处理投诉； （5）甲方结合实际情况，依法制定本物业相关管理规定，并书面或以公告的方式告知乙方；（6）甲方应建立健全本物业的物业管理档案资料； （7）甲方应在不损害他人合法权益及社会公共利益的前提下，按照双方约定或协商确定的费用，向乙方提供本协议约定以外的服务项目、特约服务； （8）甲方接受本物业发展商委托对其保留所有权或使用权的建筑部位及设施设备（包括但不限于外墙体广告位、经营性停车场、内外广场、楼顶等）进行经营管理，并收取相关费用；（9）甲方对乙方及其雇员、顾客违反物业管理法规政策、本物业相关管理规定（包括《装修守则》，《租户管理手册》，《消防责任书》，统一经营管理守则，设施设备运行及维护，消防管理等相关制度）及本协议的行为进行处理，包括但不限于：责令停止违章行为、要求乙方承担违约赔偿责任及支付违约金，对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权依法中止或停止提供物业服务（包括但不限于公共秩序维护、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供水、供电、网络等），并采取符合本协议约定的催缴催收措施； （10）甲方对本物业实施统一的商业经营管理，包括：统一招商和调整布局、统一组织开业仪式、统一商铺装修管理、统一宣传推广和营销活动、统一日常营运管理、统一收取并管理物业管理及能源保证金等； （11）甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将整体管理责任转让给第三方，甲方应依据本协议向乙方收取物业管理费用及其它服务费用； （12）如乙方工作人员服务态度不佳被顾客投诉，经双方调查后情况属实，甲方有权要求乙方立即更换该工作人员。如乙方因服务态度和商品质量问题被顾客在一个月内投诉达到3次以上，甲方有权要求乙方停业整顿，停业期间的所有损失由乙方自行承担，其他法律法规确定的权利及义务。 2.2 乙方的权利义务 （1）接受甲方提供的物业服务，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议； （2）乙方应承担在本物业投资和商业经营的全部风险； （3）乙方应遵守本物业相关管理规定及业主临时管理规约； （4）乙方应按时向甲方缴纳物业管理费及其它服务费用或代收代缴费用； （5）乙方装饰装修所承租商铺时，遵守国家有关消防安全、装饰装修管理等法规及甲方制定的有关装饰装修管理制度规定；
商业物业管理服务方案
商业广场 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 该商业项目地处繁华的北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。 该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。 二、项目所属区域分析 该商业项目广场位于北路是市虹口区的核心区，是仅次于是路、淮海路的第三大商业街，是开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天北路特有的现代化"平民商业大街"、"路，中华名品街"。 北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻北路，吸引着越来越多的市民和国外的游客。 北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成市级商业中心，通称"四街一场"。 三、客户群体分析 北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。 四、商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。