商铺的物业管理方案1
商铺的物业管理方案
按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，
是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有
重要影响。
对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须
成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。
目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。
如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最
终风险还是要落到开发商的头上。
1.0 商铺物业管理理念
让买者“一站式”购物；让卖者享受“一站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高档次迈进。
“一站式”的管理和采购模式，既是专业市场吸引客户的重要手段，也是未来建才专业市场的发展趋势。建材城打破传统的经营模式，根据产业集群的特点，推出
了集批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料
配套、管理配套等12项专业服务于一体的商驻理念, 总体来说就是“统一管理, 分散经营”。
? 专业市场是有计划的商业聚集, 对商铺进行“统一管理, 分散经营”是专业市场区别于其他房地产的核心特点。
? “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管
理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
? “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者
不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
1.1 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统
一物管。为了达到“统一管理, 分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该
约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。
1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管
理。
? “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登
记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理
商）、税务登记证、法人授权委托书等。
? “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关
键的租约条款管理，比如：
l 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，
须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；
l 营业时间的确定；
l 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一
管理；
l 为整个商铺促销承担的义务；
l 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；
l 投保范围事宜；
1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
? 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。
管理公司应该为商铺策划好 1 年12 个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。
1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
? 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监
督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：
l 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；
l 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；
l 服务项目：行政事务管理；
l 监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
? 商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用
面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理、意外事故处理等。商铺
的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，
增加使用的安全性和耐久性。
2.0 商铺物业的管理特点
2.1 顾客流量大
商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，
有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件
时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。
2.2 服务要求高
要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经
营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。
2.3 管理点分散
出入口多，管理区域分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难
度较大是商业物业管理的特点。
2.4 营业时间性强
顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白
天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良
的心理影响。
2.5 车辆管理难度大
来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的
交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的
整体体现。
3.0 商铺物业管理组织架构及人员配备
管理处经理
维修服务部业户服务部保安服务部保洁绿化服务部
3.1.1 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感
觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。
3.1.1.1 业户服务部
设主管一人，可由物业经理兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户
接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员
的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。
3.1.1.2 维保服务部
设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要
职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应
根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。
3.1.1.3 保安服务部
设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要
职能使安全防范与消防管理。
3.1.1.4 保洁绿化部
设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主
要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范
围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。
4.0 商铺的物业服务管理
商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：
4.1 商铺业户服务管理
4.2 商铺装修服务管理
4.3 商铺设备、设施维保服务管理
4.4 商铺建筑物的养护及维修管理
4.5 商铺保安服务管理
4.6 商铺保洁服务管理
4.7 项目绿化服务管理
4.8 商铺经营服务管理
4.9 商铺广告管理
4.10 仓储加工管理
4.11 商铺保险管理
4.12 VI 系统管理
4.1 商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。
4.1.1 接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，
包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。
4.1.2 纠纷、投诉接待
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；
4.1.3 报修接待
商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，
应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；
4.1.4 走访回访
接待员的走访内容包括三方面：
? 一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；
? 二是对报修后的维修结果进行回访；
? 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督
促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的
一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。
4.1.5 内外联系
商铺内部联系：
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴
率的好坏。
商铺的外部联系:
商铺与街道、居委、公安、消防、劳动、环保、水、电、电信及媒体都有业务上
的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半
功倍。
4.2 商铺装修服务管理
4.2.1 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装
修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。
4.2.2 商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营
要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对
铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：? 建立周全、详细、便于操作的管理制度；
? 专人负责对工程实行严格的监督；
? 选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；
? 对装修现场进行监督管理。
4.2.3 商业铺面制定装修管理规定的要点
? 二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；
? 业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火
申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；
? 装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协
议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视
情节轻重作不同的处理；
? 为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由
物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：? 凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、
改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造
的；电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定
工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理
费。
? 凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、
电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物
业管理处选定施工方。
? 业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面
图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布
图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负
荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺
要求提供的建筑细节；
? 装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。
4.2.4 装修现场监督管理
? 在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括 3
方面：对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装
潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大
多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；
? 装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，
而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活
动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，
有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规
定等，
? 如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、
装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物
业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为
竣工验收时的证据或参考。
4.3 商铺设备、设施维保服务管理
? 商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式
不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较
其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境
和经营活动的正常运行。
? 商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调的正常使用。商铺供电需要
绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因
素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空
调系统的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调正常运行。
? 商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。
4.4 商铺建筑物的养护及维修管理
4.4.1 商铺修缮的计划、资金管理。
为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检
查修缮结果。
4.4.2 工程性质的确定
依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。
大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的
要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重
要；
中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝
土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使
建筑物内的部分业户继续营业；
小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物
原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不
影响业户及顾客。
4.4.3 建筑物维修的档案管理
建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。
4.4.4 维修或施工工程的管理
设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮
施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工
程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维保部派专人在整
个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对
施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。
4.4.5 检查监督
维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录
在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。
4.5 商铺保安服务管理
4.5.1 治安管理
商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突法事件、监控中心管理、车辆管理、
停车场管理等。其管理的重点如下：
4.5.2 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成
一消防和治安管理。
? 商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接
与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度
这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋
装置；
? 运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。
? 在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。
? 人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。
? 商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内保安人员加以
注意。流动岗应不间断、流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决
问题。
? 对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级
和公安部门报告。
4.5.3 防窃防盗的管理
? 建材市场的出入口多，管理分散，管理难度大。在商品出入口应设置保安，其
职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购置行为；大型商铺在进货和
为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以
可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗；
? 一些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后
又混在顾客中出门。故商铺关门后保安要提醒经营户仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻；
? 对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理
人员，商铺夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突法事件。
? 市场入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的保安员加以注意。
? 商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事
态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性
事件紧急疏散围观顾客时
4.5.4 监控中心管理
? 监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视。
? 如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证。
? 露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。
? 这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。
4.5.5 消防管理
? 商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；
? 市场商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻
隔，烈火蔓延极快；烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重
要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火
装置（喷淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火
情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至
报警器，进行有效监控与预防。
? 制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的
各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的
保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，
防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。
? 发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查
与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，重点是商铺内
人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。
? 发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽
快排除故障，并作好详细记录。
? 定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好
备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止
发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。
? 在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。
4.6 商铺保洁服务管理
商铺的环境有外部环境和内部环境
? 外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；
? 内部环境包括过道、卫生间、会议室等一切公用场所。
? 搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。
4.6.1 商铺保洁管理方法
? 要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后
定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检
查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等。
? 制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的
标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等。
? 制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的
清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的的培训教材，其要点有：地面清
洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清
洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。
4.6.2 商铺保洁管理的重点
? 商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境；
? 商铺的玻璃无框门、室内柱上镜等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；
? 市场卫生间墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的重点；
? 商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其
程亮，提升商铺的形象。
? 商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；
? 雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具
带进大厅，同时注意清洁卫生。
? 对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，
要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；
? 在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；
? 在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；
? 提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；
? 对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。
4.7 商铺绿化服务管理
绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商
铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理
应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及
要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。
4.7.1 项目绿地管理
? 商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图
要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。
? 为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；
? 保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；
? 发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；
? 草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；
? 台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，
扶正培植倒斜的花木。
4.7.2 商铺室内绿化管理
? 花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；
? 花卉上挂·名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业
户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文
化氛围；
? 花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；
? 商铺过道人流量较大，因此商铺过道摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除
黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互
调剂、更换位置；
4.7.3 检查督导
部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追
究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立
即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。
4.8 商铺经营服务管理
商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范
畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的
经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧
密地联系起来。
4.8.1 租赁管理
出租方式的管理主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范
围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经
营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规
定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后
再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定
的百分比收取租金。
4.8.1.1 协议租金出租的注意事项：
? 在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状
况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；
? 承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行
一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。
4.8.1.2 租金条款
? 租金制定的参考因素：
l 要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、
商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：
l 要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：
l 要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。
? 租金的组成要素：
l 租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。
l 水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。
l 大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含
大中修整改更新基金要素的）等
4.8.2 广告策划
? 楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设
计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；
? 广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，
把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等．
? 节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高
了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。
? 协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐
助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。
4.8.3 项目开发
? 开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件
等服务：
? 开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉OK、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：
? 办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，
? 为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：
? 开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：
为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街
中得到满足。
4.9 商铺广告管理
? 业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除
电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目
的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体
形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。
? 商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯
饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告
设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。
4.10 仓储加工管理
4.10 ．1 仓储管理的任务
1、利用市场经济手段获得最大的仓储资源的配置。
2、以高效率为原则组织管理机构。
3、不断满足社会需要为原则开展商务活动。
4、以高效率、低成本为原则组织仓储生产。
5、以优质服务、讲信用建立企业形象。
6、通过制度化、科学化的先进手段不断提高管理水平。
7、从技术到精神领域提高员工素质。
4.10 ．2 仓储管理的基本原则
1、效率的原则。仓储作业管理的核心是效率管理。
2、经济效益的原则。作为参与市场经济活动主体之一的仓储业，也应围绕
着获得最大经济效益的目的进行组织和经营。
3、服务的原则
4.10 ．3 仓储管理的主要活动
1、企业仓储活动的类型
企业可以选择自建仓库、租赁公共仓库或采用合同制仓储为库存的物料、商品准备仓储空间。
1）自有仓库仓储，相对于公共仓储而言，企业利用自有仓库进行仓储活动
可以更大程度地控制仓储，管理也更具灵活性。
2）租赁公共仓库仓储，企业通常租赁提供营业性服务的公共仓储进行储存。
3）合同制仓储，合同仓储公司能够提供专业、高效、经济和准确的分销服
务。
一个企业是自建仓库还是租赁公共仓库或采用合同制仓储需要考虑以下因
素：
周转总量；
需要的稳定性；
市场密度。
2、仓储的一般业务程序
1）签订仓储合同。
2）验收货物。
3）办理入库手续。
4）货物保管。
5）货物出库
3、仓储管理的内容
1）订货、交货。
2）进货、交货时的检验。
3）仓库内的保管、装卸作业。
4）场所管理。
5）备货作业。
产品在仓储中的组合、妥善配载和流通包装、成组等活动就是为了提高装卸
效率，充分利用运输工具，从而降低运输成本的支出。合理和准确的仓储活动会减
少商品的换装、流动，减少作业次数，采取机械化和自动化的仓储作业，都有利于
降低仓储作业成本。优良的仓储管理，能对商品实施有效的保管和养护，并进行准
确的数量控制，从而大大减少仓储的风险。
4.11 商铺保险管理
商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作
中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，
顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险
和最大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施：
? 工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投
保公众责任险、第三方责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的
高低选择投保的金额。
? 还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失
而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方和各业户的投保减灾提供建设性意见。
4.12 VI 系统管理( 全面配合企划部门)
VI 是企业的视觉识别系统，包括基本要素（企业名称、企业标志、标准字、标
准色、企业造型等）和应用要素（产品造型、办公用品、服装、招牌、交通工具等），通过具体符号的视觉传达设计，直接进入人脑，留下对企业的视觉影象。
公司VI 系统由基础部分、应用部分两大部分组成。分类如下：
基础部分：
1、企业标志
2、企业标准字体
3、企业标准色及辅助色
4、辅助图形及图章
应用部分：
1、办公用品类
2、员工服饰类
3、交通运输类
4、广告宣传类
5、环境识别类
VI 系统确立流程为：
1- 企划部提供VI 系统设计初稿
2- 组织有关部门、人员对VI 系统设计初稿进行讨论3- 企划部依可行意见修改、调整
4- 修改、调整后的VI 系统报总经办审定
5- VI 系统确立
商业物业管理方案83026
商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统
一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营
商业物业管理方案
商业街物业管理方案 按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。 经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开 对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法， 业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售 才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的， 能长久发展。 归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金， 揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商 业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，
贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集 是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理， 激烈的零售业市场竞争。 ，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营， 间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。
分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理 在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 确定商铺管理公司的管理地位。 要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能管理。 进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营 业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用 、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商） “完善的租约管理”指：签定记证、法人授权委托书等。 租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。 期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约
商铺物业管理服务协议(范本)
商铺物业管理协议 本协议双方当事人： 物业管理单位（以下简称甲方）： 商铺业主/租赁人（以下简称乙方）： 为确保天和购物广场（以下简称：本物业）物业管理服务的有序 实施，保证物业管理活动当事人的合法权益，避免和减少物业管理纠纷，将商场营造成一个整洁优美、舒适安全、文明礼貌的购物场所，根据〈〈物业管理条例》及其它物业管理法律、法规的要求，在互利平等、协商一致的基础上，甲乙双方就商铺的物业管理服务签订本协议，并共同遵守。具体条款如下： 第一条乙方所经营物业基本情况 物业名称： _________________________ 物业类型： _________________________ 坐落位置： _________________________ 建筑面积：平方米 乙方购买/租赁商铺合同编号： 第二条甲方的权利义务 1、对商铺公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全等项目进行维护、修缮、服务与管理。 2、为检查、维护本物业的任何一部分或为履行管理责任，有权携带一
切必须的工具、设备及材料进入本物业任何一部分，如有必要, 可进入任何商铺的内部，但应提前向有关商铺业主（租户）说明原因。 3、根据相关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的各项物业管理制度，并采取公告或书面通知形式告知乙方。 4、有权进入正在装修的商铺内，以检查并确定是否违反装修守则，如发现任何业主或租户聘用的承建商及其工人违反装修守则，有权禁止该等人士进入本物业，并要求违反者限期整改，并赔偿因此造成公共部位或毗邻房屋的损失及承担其他一切连带责任。 5、建立健全本物业的物业管理档案资料。 6、制止违反本物业有关管理制度的行为。 7、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。 8、向乙方收取物业管理费用及其他相关费用。 第三条乙方的权利义务 1、依法享有所购（租赁）商铺的使用权。 2、依法享有合理使用共用部位及共用设备设施的权利，但须遵守甲方相应的管理规定。 3、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。 4、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见、建议或投诉，但不得直接惩戒（如打、骂等）甲方之员工或甲方聘
商业街物业管理方案
商业街物业管理方案 商铺是指用于从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、
统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；
XX商业步行街物业管理方案
西城路商业步行街物业服务投标方案 桂林市桂安物业服务有限责任公司二00八年七月一日
目录 致函 一、桂安物业服务有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业管理目标与整体策划 六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、西城路商业步行街物业费用分项描述 九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件） 附件2：企业法人身份证（复印件） 附件3：组织机构代码证（副本）（复印件） 附件4：企业资质证书（副本）（复印件）
致函 尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁： 桂安物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！
一、桂安物业服务有限责任公司简介： 桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。 桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括“猎豹技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业服务有限公司”；并开办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队，21个中队进行管理。 桂安物业服务有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业服务业务，从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花园”、“三星大厦”、“北斗·城南旺角”、“红岭小区”、“阳光花园”、“临江苑小区”、桂林“商务经贸广场”、“汇通商业广场”等楼盘的物业管理及“大宇客车厂”、“水晶郦城”、“旅游发展总公司”、“香江饭店”、“广运商贸城”“普天通信设备厂”等的专业化人防服务管理项目。 桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。 精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工300余人，管理层人员平均年龄为35岁，
商铺的物业管理工作如何开展
商铺的物业管理工作如何开展 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0 商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
某小区物业管理方案
第一章前言 “×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规管理、追求创新、服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点
◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； ◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； ◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； ◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点： 1、完善服务、诚信待人。 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。 2、环境管理责任到人 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最
商业物业管理服务方案98034
山东大厦 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。 整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。 四、商业物业管理理念
商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商业促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
通用商业广场物业管理服务方案模板.doc
通用商业广场物业管理服务方案模板 第一章项目定位及管理模式 一、项目概况 本商业广场投资总额近 XX 亿元人民币。占地面积 XXX 多亩，总建筑面积近 XX 万平方米，拥有 XXXX多个停车位，是XXX地区最大的专业市场。本商业广场雄踞新城市中心，有着得天独厚的地域和交通优势，紧邻广深、莞深XX高速的交汇地段， XX 分钟可通达XX 全市， XX 分钟可到达广州、深圳、中山、顺德、惠州等地，是珠三角 1 小时经济圈的交通核心枢纽。 本商业广场是XXX产业经济走廊，位于多年自发形成的成熟商贸财富区，周边聚集了国际博览中心和成行成市的商业街道，是XX市政府规划的XXXX产业基地，为本商业广场建设奠定了成功的基础。本商业广场以成为XXX区乃至全国最大的现代化、品牌化、规模化的专业市场为目标，规划上立足于现代商业流通格局，以满足办公、贸易、仓储、物流、营销、交流的经营需要，本商业广场进行功能配套、功能分区规划设计，必将成为中国XXXX商业广场的第一品牌。 二、项目分析及定位 1、项目分析 1）物业属性 本商业广场属专业商业项目，占地XXX多亩，面积大，容积率低，楼宇分散，开放式专业商业物业管理，物业管理服务上对本商业广场的安全管理、、商户服务、本商业广场的VI设计、环境管理是重点。 2）服务对象 本商业广场属专业商业项目，商户主要两类：一是XXXX的经营租户，二是进入XXXX采购的商户。 2、物业服务项目定位 1）安全：全面安全防范服务体系，真正达到人人无忧。 全面安全防范服务体系以零事故率、零故障率为目标，以预警式安全防范为核心，包括治安安全、设备安全、消防安全、交通（车辆）安全等内容。 2）舒适：优质物业管理服务创建和谐、优美、清洁、文明、生态的经营环境。 实行以租户商户为中心的管家式物业管理服务模式，寓管理于精细服务之中，使租户商户尽享尊贵服务。 3）现代：应用最新物业管理服务体系，提供本商业广场物业管理服务。 4）一站式：提供包括房屋本体及设备设施维保、安全管理、清洁服务、绿化养护、车辆管理等在内的一站式物业管理服务，使租户专心经营。 5）高效：快速服务响应机制，保证及时满足租户需求。
小区商铺管理方案 免费
**小区商铺管理方案 本着将****打造成****市一流的物业，特制定本管理方案，本方案所涉及的管理服务工作大体上分为接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、接管验收管理方案 为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容： （1）了解接管物业的基本情况； （2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排； （3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改； （4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准； （5）与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接： 核对、接收各类房屋和钥匙； 核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档； 核对、接收各类设施设备； 核对、接收各类标识。 2、管理措施： （1）组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作； （2）制定接管验收规程； （3）掌握物业验收的标准和程序； （4）提高对接管验收重要性的认识；
（5）实事求是地开展接管验收工作； （6）按规定办理接管验收手续。 二、租户入住管理方案 在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案： 1、管理内容： （1）在租户领房前将所有资料准备齐全。 （2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。 （3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。 （4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。 （5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。 （6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。 2、管理措施： （1）制定《租户领房程序》； （2）策划租户入住现场布置方案； （3）按照租户领房程序，安排工作流程； （4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见； （5）按规定办理租户入住手续。 三、秩序维护部管理方案 在商铺管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 1、管理内容： （1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维
商业物业管理服务方案
商业广场 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 该商业项目地处繁华的北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。 该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。 二、项目所属区域分析 该商业项目广场位于北路是市虹口区的核心区，是仅次于是路、淮海路的第三大商业街，是开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天北路特有的现代化"平民商业大街"、"路，中华名品街"。 北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻北路，吸引着越来越多的市民和国外的游客。 北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成市级商业中心，通称"四街一场"。 三、客户群体分析 北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。 四、商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
商铺的物业管理方案
商铺的物业管理方案 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。 如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0 商铺物业管理理念 让买者“一站式”购物；让卖者享受“一站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高档次迈进。 “一站式”的管理和采购模式，既是专业市场吸引客户的重要手段，也是未来建才专业市场的发展趋势。建材城打破传统的经营模式，根据产业集群的特点，推出了集批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料配套、管理配套等12项专业服务于一体的商驻理念,总体来说就是“统一管理,分散经营”。 ?专业市场是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是专业市场区别于其他房地产的核心特点。 ?“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 ?“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统 一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
商业物业管理方案新整理
合肥万达广场金街 物业管理服务方案 目录 第一章：万达广场金街概况 第二章：管理分析、服务理念及目标 第一节：管理难度及重点分析 第二节：管理服务理念与目标 第三章：物业管理服务整体设想及措施 第四章：物业管理机构运作方式 第一节：组织架构及岗位职责 第二节：员工培训方案及计划 第五章：前期服务、二次装修管理 第一节：前期物业管理服务介入方案 第二节：物业管理处筹备方案 第三节：接管验收方案 第四节：业主入住管理方案 第五节：二次装修管理方案及违章处理措施 第六章：日常物业管理 第一节：物业房屋和公共配套设施管理及维修方案 第二节：治安、车辆及交通管理 第三节：卫生、绿化、环保及其它管理 第四节：档案资料的建立与管理 第七章服务承诺与目标 第八章：物业维修和管理的应急措施 一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施 二、小区物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急措施 三、业主与业主、使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施 四、雨、污水管及排水管阻塞的应急措施
五、电梯、水泵等大型机电设备突然停转或机电故障的应急措施 六、发生火警时的应急措施 七、防汛防台应急预案 八、接报刑事、治安事件处理程序 九、遇燃气泄漏、触电事故处理程序 十、遇爆炸物或可疑物品处理程序 十一、其他突发事件的处理程序 第九章：丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施
第一章合肥万达城市广场D区概况 [项目地址]项目位于合肥中心城区，西至马鞍山路?。 [总占地面积] 万㎡，总建筑面积万㎡。 [本住宅占地面积] 约万㎡ [本项目总建筑面积] ㎡ [地上总建筑面积] ㎡ 其中[高层住宅建筑面积] ㎡； [户数]578户 [商业用房建筑面积]㎡； [户数] 33户 [配套公共服务场地] 1604㎡； [总幢数] 5栋 其中[25层住宅幢数]3栋 [33层住宅幢数]2栋 配套公共服务设施： 其中 [物业用房]㎡ [业主委员会办公用房]25㎡ [地下总建筑面积]10520㎡ 其中[地下车库建筑面积]7653㎡； [车位分布]机动停车位259辆 其中[地下一层车位] 130个; [地下二层车位] 129个； 本项目建筑结构 [住宅]框架结构； [商业]框架结构； [电梯品牌]上海三菱
商铺物业管理制度
商铺物业管理制度 武汉天凯物业管理有限公司 二0一一年
武汉天凯物业管理有限公司 商铺物业管理制度 本公约自签定之日，双方均对公约约定事项做到了充分了解，自愿于签定之日起，共同遵守。 武汉天凯物业管理有限公司的职责 一、武汉天凯物业公司（以下简称物业公司）接受委托，全面负责天凯职工公寓所有 商铺的管理及房屋的公共配套设施、设备的维修、保养。 二、根据政府相关部门的规定和承租人的合理意见和要求，拟定、修改管理公约的某 项条款，以便更好地管理商铺。 三、为维护公共配套设施的完好，定期安排检修、保养工程。 1.水、电、管道、管线的检修。 2.雨、污水管道的检查及排污系统的清理。 3.共用建筑及设施之保养和维修。 四、对商铺在本小区公共区域的促销、宣传等一系列活动进行管理。 五、保持整个公共区域环境的卫生及清洁。 六、负责公共区域绿化的维护和管理。 七、对园区内的各种车辆实行管制，各种车辆实行定点停放，对停车场内停放的机动 车辆，实行按规定收取场地费。 八、协助公安机关进行日常治安工作的管理，协助工商管理机关进行商业管理，配合 相关政府部门机构进行市场管理。
九、物业公司有权按照武汉市政府有关条例和规定向承租人征收综合管理费、水费、电费及其它费用。逾期不交、或超过一个月未缴全所有费用者，将增收违约金(每日千分之三）。物业公司有权依法向违约方追讨，其一切支出由违约方支付。 十、物业公司有权按照武汉市政府有关条例和规定对违反本公约的承租人提出奉劝、通报、警告、停止能源供应，直至解除租赁合同并追究相应责任。 十一、所收费用建帐核费，专款专用。 十二、物业公司有权责令承租人清理阻塞在公共区域的任何障碍物，清理或更正有违反本合同消防条例的任何装置或物品，并有权向违约方追究因此而发生的一切责任，追讨由此所发生的一切费用。 十三、物业公司准予的任何许可只能作特定情况下的许可，而不应作为物业公司放弃有关条例的任何权利，也不能作为日后可以免除书面申请之手续。所有条款解释权归物业公司所有。 十四、物业公司热情为承租人排忧解难，做好服务，并依法管理。 商铺承租人的权利和义务 一、商铺承租人有义务遵守物业公司的统一管理，遵守物业管理公约的相关协议约定，配合物业公司的装修及维护改造等相关安排。 二、商铺承租人享有对小区内公共区域和公用设施、设备的合理使用权。 三、商铺承租人享有对小区内各项管理制度进行修改的建议权。 四、商铺承租人享有对物业公司及其相关工作人员的监督权和投诉权。 五、商铺承租人必须逐月按时缴纳租金、物业管理、能源使用等有关费用。
大型商业商场物业管理方案完整版本
学会在观念上进行改变,由物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案 商业商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容： （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据； （2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见： 园区规划设计； 建筑设计和选材； 环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置； 消防设施配置； 安全监控系统配置； 弱电系统其它配置； 各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。 2、管理措施 （1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循； （2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作； （3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 二、接管验收管理方案 为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容： （1）了解接管物业的基本情况； （2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排； （3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改； （4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；
商铺物业管理方案介绍
商铺物业管理方案 介绍 1
商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营,集中管理的模式,对商业街商铺进行统一管理,是当前开发商普遍推行的 一种方法,管理的好,对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于 开发商来说,开发、销售商铺是前提,但只有开发、销售是不够的,还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理,才能长久发展。而物业管理只是商业管理公司服务内容的一部分。 当前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商、运营商、物业等对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商、运营商、物业的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行”统一管理,分散经营”是商铺区别于其它房地产的核心特点。 ”统一管理”,要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理,没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
”分散经营”,是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所,商铺的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到”统一管理,分散经营”的管理模式,在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 ”统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 1.”品牌审核管理”指:招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。 2.”完善的租约管理”指:签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其它比较关键的租约条款管理,比如:承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制,如果发生重大变化,须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可); 3.营业时间的确定; 4.承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理; 5.为整个商铺促销承担的义务; 6.承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制; 7.投保范围事宜;
时代广场商业物业管理方案
时代广场商业物业管理 方案 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
（时代)广场 物业管理服务方案 目录 第一章：(时代)广场概况 第二章：管理分析、服务理念及目标 第一节：管理难度及重点分析 第二节：管理服务理念与目标 第三章：物业管理服务整体设想及措施 第四章：物业管理机构运作方式 第一节：组织架构及岗位职责 第二节：员工培训方案及计划 第五章：前期服务、二次装修管理 第一节：前期物业管理服务介入方案 第二节：物业管理处筹备方案 第三节：接管验收方案 第四节：业主入住管理方案 第五节：二次装修管理方案及违章处理措施 第六章：日常物业管理 第一节：物业房屋和公共配套设施管理及维修方案 第二节：治安、车辆及交通管理 第三节：卫生、绿化、环保及其它管理
第四节：档案资料的建立与管理 第七章服务承诺与目标 第八章：物业维修和管理的应急措施 一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施 二、小区物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急措施 三、业主与业主、使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施 四、雨、污水管及排水管阻塞的应急措施 五、电梯、水泵等大型机电设备突然停转或机电故障的应急措施 六、发生火警时的应急措施 七、防汛防台应急预案 八、接报刑事、治安事件处理程序 九、遇燃气泄漏、触电事故处理程序 十、遇爆炸物或可疑物品处理程序 十一、其他突发事件的处理程序 第九章：丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施
第一章 (XXXX)概况 [项目地址]项目位于xxxxxxx。 [总占地面积] xxxx万㎡，总建筑面积xxxxx万㎡。 [本住宅占地面积] 约xxxx万㎡ [本项目总建筑面积] xxxxxx㎡ [地上总建筑面积] xxxxx㎡ 其中[高层住宅建筑面积] xxxxxx㎡； [户数]xxxxxxx户 [商业用房建筑面积] xxxxxx㎡； [户数] xxxxx户 [配套公共服务场地] xxxxxxx㎡； [总幢数] 2栋 其中[25层住宅幢数]xx栋 [33层住宅幢数]xxx栋 配套公共服务设施： 其中 [物业用房] xxxxx㎡ [业主委员会办公用房]xxx㎡ [地下总建筑面积]xxxx㎡ 其中[地下车库建筑面积]xxxxx㎡； [车位分布]机动停车位xxxx辆 其中[地下一层车位] xxxx个; [地下二层车位] xxxx个； 本项目建筑结构 [住宅]框架结构； [商业]框架结构； [电梯品牌]xxxxxxxxxxx
商业步行街物业管理服务投标方案
商业步行街 物业服务投标方案 XXXXXXXXXX有限责任公司 XXXX年XX月XX日
目录 致函 一、XXXX有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、XX商业步行街物业项目概况 五、XX商业步行街物业管理目标与整体策划 六、XX商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、XX商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、XX商业步行街物业费用分项描述 九、XX商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件） 附件2：企业法人身份证（复印件） 附件3：组织机构代码证（副本）（复印件） 附件4：企业资质证书（副本）（复印件）
致函 尊敬的XX商业步行街业委会全体同仁： XXXX有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【XX商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【XX商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【XX商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【XX商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！
一、 XX物业服务有限责任公司简介： XXXXXXXX 二、【XX路商业步行街】物业服务理念： 商业步行街作为一种最具活力的商业业态和最具成长空间的商铺形式，受到投资者的热烈追捧。纵观全国成功步行街的发展轨迹，从其地段来看，无一不处于城市的核心商圈，拥有悠久的历史和极高的知名度，在城市里家喻户晓，如深圳的东门步行街、广州的上下九步行街、长沙黄兴路步行街、武汉的江汉路步行街等。 商业步行街作为有规划的商业聚集,对商业步行街进行“统一管理,分散经营”是商业步行街区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业步行街必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，目前国内商业步行街购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，商业管理公司对商业步行街的管理更为重要。没有统一管理的商业步行街是难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是商业步行街对消费者和经营者间的交易提供场所，商业步行街的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1、商业步行街统一管理的理念在于：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业步行街管理合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。从而在法律上确定商业步行街管理公司的管理地位。 1）“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理同步实施。 a）“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 b）“完善的租约管理”指：签定租约后方可进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等。 c）营业时间的确定。 d）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理。