中国物业管理行业发展研究-行业管理体制及发展概况

中国物业管理行业发展研究-行业管理体制及发展概况（一）行业管理体制1、行业主管部门（1）住房和城乡建设部根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房和城乡建设部；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同对物业服务收费行为进行监督。

（2）国家发展和改革委员会根据《物业服务收费管理办法》，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

国务院价格主管部门即国家发展和改革委员会。

（3）财政部根据《物业管理条例》，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

国务院财政主管部门即财政部。

（4）中国物业管理协会中国物业管理协会（CPMI）是物业管理行业最重要的自律性组织，它是以物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，经国家民政部批准并注册登记并具有国家一级社团法人资格的全国性社会团体。

其主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。

中国物业管理协会主要职能包括：协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议；协助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步；代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议；组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象；进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争；为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务；组织开展对物业服务企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作；促进国内、国际行业交流和合作。

2、行业政策法规随着物业管理行业规范化水平的逐步提高，中国物业管理行业的法制化建设也日趋完善，逐步建立了一套以《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业收费管理办法》等为基础，包括其他相关的国家政策法规、地方政策法规及行业自律性规范文件在内的一整套规范体系。

在产业政策的支持及合理引导下，随着法律法规的不断完善，物业管理行业将持续快速发展，这将为公司的中长期发展提供有利的环境。

（二）行业发展概况根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

1、行业发展历程物业管理最早起源于19世纪60年代的英国，有其深厚的历史背景，当时正值第一次工业革命大爆发时期，农村人口纷纷涌入工业城市，人口集聚对居住房屋的需求也日益增长，但由于对聚居的人口及居住的房屋无相应的规范管理措施，引发了房屋毁损严重、生活垃圾杂乱堆放及居住环境日益恶化等一系列社会问题。

当时，一位名叫奥克维娅•希尔(Octavia.Hill)的英国业主为自己的出租物业制定了一套规范租户行为的管理办法，以防止大量从农村涌入城市的住户对自己房屋的毁坏，优化了居住环境，也受到政府及其他业主的关注，随后英国还成立了非营利性行业组织，即皇家特许屋宇经理学会（CHI），标志着规范业主行为的“早期的物业管理活动”正式出现，物业管理初具雏形。

19 世纪末，随着建筑材料及建筑技术水平的提升，钢结构建筑与电梯的广泛运用，且第二次工业革命加快了西方国家城市化进程，高层住宅和写字楼大量出现，对管理维护楼宇及其设备的专业化、规范化提出了更高的要求，现代物业管理应运而生。

1908 年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——Chicago Building Managers Organization)召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生，标志着现代物业管理正式扬帆起航。

中国现代意义上的物业管理最早出现于20世纪80 年代初期的深圳，这得益于改革开放初期深圳毗邻香港的区位优势，最早管理的物业也是港资商品房。

我国物业管理从东部沿海到内陆，从业态单一到多样化，经历了三个主要发展阶段：（1）1981 年至2003 年：起步初创阶段起步初创阶段以深圳市第一家物业管理公司，即深圳物业管理公司于1981 年3 月10 日正式成立为标志。

这一阶段，由于缺乏统一的全国性物业管理方面的法律法规，物业管理公司的专业化、规范化水平不高，行业集中度较，且物业管理往往作为房地产开发企业的内设部门而服务于自身开发的物业项目，盈利能力整体较差。

（2）2003 年至2014 年：规范化发展阶段规范化发展阶段以中国第一部全国性的《物业管理条例》于2003 年9 月1 日颁布实施为标志。

这一阶段，物业管理公司得益于全国统一的《物业管理条例》的规范指导，物业管理的规范化与法制化水平逐步提升。

得益于房地产行业快速发展的十年，物业管理面积呈现爆发式增长，物业管理市场蓝海已初步形成。

但是，由于物业收费实行政府指导定价，且多数物业公司未从房地产开发企业内设服务部门蜕变成专业化、公司化运作的物业服务公司，这一阶段的物业管理市场化水平仍较低，物业管理公司的独立性仍较差。

（3）2014 年至今：市场化运作阶段市场化运作阶段以全国第一家物业上市公司，即彩生活（1778.HK）于2014 年6 月在香港上市和发改委于2014 年12 月颁布《关于放开部分服务价格意见的通知》为标志。

发改委颁布的《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，后续逐步全面取消物业服务企业资质，为物业服务行业带来更大的发展空间。

彩生活在香港上市，迈开了物业服务公司登录资本市场的大门，国内物业公司纷纷选择登陆港交所、新三板甚至国内A 股市场，通过资本市场募资引入新技术、新业态，提高服务的技术含量和产品附加值，并借助资本市场实施并购重组以扩大市场占有率、提升物业管理规模，中国物业服务企业已经开始从粗放式传统服务业向集约式现代服务业转变，物业管理业务也开始从房地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市场化的方向发展。

2、中国物业管理行业发展现状（1）物业管理行业整体规模持续增长随着中国城镇化水平与居民收入水平的不断提高，房地产市场发展带来的新增住房建筑面积的累计叠加，物业服务需求持续旺盛。

一方面，房地产业发展持续带动物业管理行业的发展。

物业管理行业上游行业的房地产业经过长足的发展已步入成熟阶段，当前宏观政策虽不断加强调控力度，但中国城镇化趋势不可逆转，根据《国家新型城镇化规划（2014－2020 年）》确立的发展目标：常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45% 左右，努力实现1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，中国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。

2013 年至今，全国房地产开发企业房屋竣工面积情况：2018 年中国新增房屋竣工面积虽有所下降，但2013至2017 年连续五年均保持每年新增房屋竣工面积10 亿平方米以上，意味着为物业管理提供等量的新增物业管理面积。

另一方面，中国物业管理行业的市场规模快速增长。

根据中国物业管理协会发布的《2018 年全国物业管理行业发展报告》，2017 年全国物业管理面积约为246.65亿平方米，比2014年增加71.15 亿平方米，年复合增长率12.01%，行业物业管理规模持续扩大；2017年全国物业服务企业共11.8 万家，比2014 年增长18.2%，年复合增长率3.97%；2017 年全国物业管理从业人员约904.7 万人，比2014 年增长29.4%，年复合增长率9.9%。

（2）市场高度分散但行业集中度逐步提升物业管理行业虽经30 多年的发展，但仍处于初级发展阶段，整体呈现“大市场，小龙头”的竞争格局。

根据中国物业管理协会发布的《2018 年全国物业管理行业发展报告》显示，截至2017 年底，全国11.8 万家物业服务企业平均管理面积仅为20.90 万平方米，市场仍呈现高度分散的行业特性。

随着近年来规模企业的快发发展，或借助集团获得多方位发展支持，或加速市场化进程，同时嫁接资本市场，聚焦平台输出、扩大兼并收购、创新商业模式等，多形式、多手段、多渠道不断强化规模化发展，行业集中度逐步提升。

根据近几年百强企业研究报告，2014至2018年间，百强企业市场份额占比从16.28%增加至38.85%，行业集中度进一步提升。

2014-2018 年百强企业市场份额变化情况具体如下图：（数据来源于《2019 年中国物业服务百强企业研究报告》）同时，物业管理行业强者恒强的态势继续保持，2018 年TOP10 企业管理面积均值为2.39 亿平方米，市场份额为11.35%，与2017 年相比提高了0.29 个百分点。

百强企业内部也呈现出差异化的分布特征，规模较大企业优势更加凸显，规模较小的企业在各自细分领域力求稳定发展。

2018 年度，强者恒强态势延续，TOP10企业管理面积均值是百强企业均值的6.43倍；TOP11-30企业积极创新求变，成长较快，管理面积均值为是百强企业均值的1.71 倍，TOP31-50 管理面积均值是百强企业均值的0.63 倍，TOP51-100 管理面积均值是百强企业均值的0.34倍。

（3）深耕主流市场凸显城市集群效应改革开放以来，随着中国城镇化的纵深发展，城市群集聚经济、人口能力明显增强，中国以城市群为核心的空间发展格局已基本形成，衍生出的巨大住房和物业管理需求为物业管理行业创造了更广阔的发展空间。

百强企业纷纷抓住城市群发展带来的结构性机遇，开展针对性、差异化布局，依托城市群带来的项目聚集优势，强化规模效应。

2018 年度，百强企业53.12%的管理面积位于五大城市群，其中，在长三角、成渝、珠三角、长江中游及京津冀五个主要城市群分布比例分别为18.17%、9.34%、9.06%、8.51%和8.04%。

（数据来源于《2019 年中国物业服务百强企业研究报告》）（4）物业管理业态多样化但仍以住宅物业为主随着中国物业管理行业的不断发展壮大，物业服务公司在顺应市场大势依靠规模取胜的基础上，不断提升专业服务能力，拓展物业服务的业态范围。

物业管理除了传统的住宅物业外，还有众多其他物业管理类型，诸如办公物业、商业物业、产业园区物业、公众物业、学校物业、医院物业等。

这些管理业态同住宅管理相比较，具有更强的专业性，已发展成为物业管理行业中的重要分支，中国物业管理业态走上多样化发展的快车道，物业管理行业加速向现代服务业转型升级，物业管理向城市社会管理、公众资产管理等方向延伸，未来物业管理业态将更加丰富。