中原东莞“左庭右院”营销策略思考PPT课件
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
战魂： 东方人居智慧大宅 战器： 中心区大盘规模
15
竞争项目分析—东方华府
户型
3房2厅2卫
3房2厅2 卫
面积：㎡
151
159
5房2厅3 卫
287－ 290
5房2厅5 卫
331
5房2厅5卫 合计
338
推出套数
32
32
206
42
42
354
已售套数
9
22
26
6
4
67
未售套数
23
10
180
36
38
287
销售率
4
3 21
面积（㎡） 160-180 220 250 260复式 300复式
套数 144 124 60 约60 约30
❖ 东城泛黄旗山片区——花样年君山
基本信息 项目位置：东城区峰景高尔夫北 开 发 商：深圳花样年集团 建筑类型：小高层洋房 占地面积：5.2万平米 总 建 面：14.38万平米 容 积 率：1.9 绿 化 率：51.84% 总 套 数：约418套 交房标准：毛坯 车 位：共631个 物业公司：花样年物业 物 业 费：1.8元/平米/月 动 态：预计2010年5月入市
28%
68%
12%
14%
10% 18%
注：数据来源于中原项目组网上监测
该项目自08年开盘销售至今,销售情况非常不理想仅17%，实现1.5亿元， 户型供应断层，旺销户型为151－159㎡三房，大户销售不畅； 户型特点除了大和阔外，缺乏其它亮点；
16
栋号 1#~4# 5#~10#
潜在竞争项目研究
5 6 7 8 9 10
战国时代
关键词：
群雄割据、善谋者王
7
豪宅·东莞
8
石龙板块 价值：东江资源
横岗湖板块 价值：横岗水库
东莞豪宅竞争版图
中心板块：项目所在地 价值：城市中央、繁华、便利生活
松山湖板块 价值：松山湖
水濂板块 价值：水濂山
长虎板块 价值：商业贸易地带
塘坑板块 价值：塘坑水库
城镇角逐、客户抢9 夺、版块割据
繁华城市中 黄旗山脚下 富贵人居区 用一种优雅的姿态 诠释“生活的艺术”…
“左庭右院”营销策略思考 中原地产事业二部 荣誉出品 1
楔
子.
雄谋·战国
2
“战国”一词最早出自 汉代刘向的《战国策》。
“万乘之国七，千乘之国五， 敌哞争权，盖为战国。”
战国局—七雄争霸 3
战国 各个国家为生存和扩大势力相继称王，一方面中央集权， 改革图强，加强军备.另一方面，在外交上频采用采用的
合纵连横
战国策—权谋进攻 4
各国图谋民强国盛。招贤纳才，励精图治，以李悝，吴 起，商鞅等人破旧贵，立新贵，实现
变法维新
战国谋—内兴图强 5
秦国 ---加强了秦国的国力、军事，成就第一强国，逐步对外 征战，,在军事上采用
远交近攻
战国果策略—一统江山 6
历史上把公元前403年—公元前221年（七雄割据至秦国统一天下）称之为：
天骄风景 东方华府 花样年君山
46万
东城中心区 13000元/平米 140—250平米
37万 14.38万
体育路 10000元/平米 140—360平米
东城五环
——
160—220平米
黄旗山+高尔夫 南中国最具价值园林
南中国湖山官邸
地段+黄旗山 东方人居智慧大宅
黄旗山
在售
光大集团
在售
富盈集团
2010年5 月
花样年集团
天骄御峰
32.8万 东城南片区
——
200—250平米
黄旗山
2011年上 光大集团
盛世豪庭
51.7万 东城南片区
——
180—220平米
黄旗山+地段
2010年 10月
光大集团
峰景湾 龙光君御旗峰
左庭右院
48.2万 14.3万 13.8万
东城光明区 体育路
东城中心区
—— —— ——
160—280平米 150—230平米 145—245平米
豪宅板块 中心区板块
松山湖板块 水濂湖板块
横岗湖 其它板块
中心豪宅板块—外部竞
争
板块资源
城市核心 城市商务、行政、文化区域
松山湖 城市“第五区”
城市绿化
水濂山 CLD区域
横岗湖 CRD区
镇区中心 强势资源
在售楼盘
中信御园 天骄风景
左庭右院项目 ……
锦绣山河 长城世家 万科虹溪诺雅
国际公馆 中信森林湖
公务员宿舍
本项目
天骄峰 景
中信御园
愉景花园
黄旗山
虎英郊野公园
新世纪豪园
天骄御峰
峰景高尔夫
五环路 君山项
目
八一路 峰景湾
项目
台商大厦
黄旗印象
尚书苑
锦绣旗峰
中心豪宅板块竞争是传统豪宅区（中心1片1 ）与泛旗峰山豪宅区（南部）的竞争
中心豪宅板块—竞争数
楼盘名称
建筑面积
据
区域
价格
预计主要产品
卖点
入市时间
发展商
黄旗山+产品 黄旗山+地段+产品
黄旗山
2011年上
2010年 10
2010年 10
峰景集团 龙光集团 梅江南
2010-2011年区域市场放量井喷，百万供应创东城历史新高,竞争格外激烈； 产品同质化严重，“山景资源”、大户型、豪宅概念成为2010年城区竞争代言词； 深圳知名发展商与东莞本土知名品牌家族发展商的12 城市角逐。
246282
合计
28
56
56
767
20
40
30
667
8
16
26
100
71% 71% 53%
86%
注：以上户型不包含顶层复式及首层单位
目前该项目在售产品以“国阙”组团为主，面积在246—282平米，该组团于09 年下半年高调入市，销售情况较为理想，09年基本上20套/月。
14
竞争项目分析—东方华府
基本信息 项目位置：东方华府位于莞城区体育路 开 发 商：东莞富盈地产 建筑类型：小高层洋房 占地面积：13.4万平米 总 建 面：37万平米 容 积 率：2.45 绿 化 率：46% 总 套 数：约1100套(一期) 主力户型：120-360平米 交房标准：毛坯 物业顾问:世邦魏理仕 推 广: 东方人居智慧大宅
竞争项目分析—天骄峰景
基本信息 项目位置：天骄峰景位于东城区峰景高尔夫北侧 开 发 商：东莞光大集团 建筑类型：30层板楼(高层洋房) 占地面积：15.24万平米 总 建 面：约46万平米 容 积 率：2.96 绿 化 率：55% 总 套 数：3270套 主力户型：140-250平米 推 广 语：世界宅亦中国道、南中国湖山官邸
御花苑 ……
丰泰观山碧水 湖景一号庄园
帝景湾 博登湖
……
备注 城市豪宅专属
湖居豪宅专属 湖居豪宅专属 山、湖居豪宅专属 镇区豪宅专属
10
盛世豪庭
体育路龙 光地王项 目和富盈 东方华府
中心豪宅板块—内部竞
争
海雅百货 金月湾花园 东海阳光
东城中心
文化广场
东城酒吧街
新世界花园
旗峰公园
黄旗山
星河传说 荷塘月色 旗峰天下
战魂： 世界宅亦中国道、南中国湖山官邸 战器： 南中国最具价值园林及智能化等
13
Байду номын сангаас
竞争项目分析—天骄峰景
户型
面积：㎡
推出套数 已售套数 未售套数 销售率
3房2厅2卫
136141
152160
322 249
293
236
29
13
90% 94%
183184 56
48 8
85%
4房2厅3卫 206-
198
209
15
竞争项目分析—东方华府
户型
3房2厅2卫
3房2厅2 卫
面积：㎡
151
159
5房2厅3 卫
287－ 290
5房2厅5 卫
331
5房2厅5卫 合计
338
推出套数
32
32
206
42
42
354
已售套数
9
22
26
6
4
67
未售套数
23
10
180
36
38
287
销售率
4
3 21
面积（㎡） 160-180 220 250 260复式 300复式
套数 144 124 60 约60 约30
❖ 东城泛黄旗山片区——花样年君山
基本信息 项目位置：东城区峰景高尔夫北 开 发 商：深圳花样年集团 建筑类型：小高层洋房 占地面积：5.2万平米 总 建 面：14.38万平米 容 积 率：1.9 绿 化 率：51.84% 总 套 数：约418套 交房标准：毛坯 车 位：共631个 物业公司：花样年物业 物 业 费：1.8元/平米/月 动 态：预计2010年5月入市
28%
68%
12%
14%
10% 18%
注：数据来源于中原项目组网上监测
该项目自08年开盘销售至今,销售情况非常不理想仅17%，实现1.5亿元， 户型供应断层，旺销户型为151－159㎡三房，大户销售不畅； 户型特点除了大和阔外，缺乏其它亮点；
16
栋号 1#~4# 5#~10#
潜在竞争项目研究
5 6 7 8 9 10
战国时代
关键词：
群雄割据、善谋者王
7
豪宅·东莞
8
石龙板块 价值：东江资源
横岗湖板块 价值：横岗水库
东莞豪宅竞争版图
中心板块：项目所在地 价值：城市中央、繁华、便利生活
松山湖板块 价值：松山湖
水濂板块 价值：水濂山
长虎板块 价值：商业贸易地带
塘坑板块 价值：塘坑水库
城镇角逐、客户抢9 夺、版块割据
繁华城市中 黄旗山脚下 富贵人居区 用一种优雅的姿态 诠释“生活的艺术”…
“左庭右院”营销策略思考 中原地产事业二部 荣誉出品 1
楔
子.
雄谋·战国
2
“战国”一词最早出自 汉代刘向的《战国策》。
“万乘之国七，千乘之国五， 敌哞争权，盖为战国。”
战国局—七雄争霸 3
战国 各个国家为生存和扩大势力相继称王，一方面中央集权， 改革图强，加强军备.另一方面，在外交上频采用采用的
合纵连横
战国策—权谋进攻 4
各国图谋民强国盛。招贤纳才，励精图治，以李悝，吴 起，商鞅等人破旧贵，立新贵，实现
变法维新
战国谋—内兴图强 5
秦国 ---加强了秦国的国力、军事，成就第一强国，逐步对外 征战，,在军事上采用
远交近攻
战国果策略—一统江山 6
历史上把公元前403年—公元前221年（七雄割据至秦国统一天下）称之为：
天骄风景 东方华府 花样年君山
46万
东城中心区 13000元/平米 140—250平米
37万 14.38万
体育路 10000元/平米 140—360平米
东城五环
——
160—220平米
黄旗山+高尔夫 南中国最具价值园林
南中国湖山官邸
地段+黄旗山 东方人居智慧大宅
黄旗山
在售
光大集团
在售
富盈集团
2010年5 月
花样年集团
天骄御峰
32.8万 东城南片区
——
200—250平米
黄旗山
2011年上 光大集团
盛世豪庭
51.7万 东城南片区
——
180—220平米
黄旗山+地段
2010年 10月
光大集团
峰景湾 龙光君御旗峰
左庭右院
48.2万 14.3万 13.8万
东城光明区 体育路
东城中心区
—— —— ——
160—280平米 150—230平米 145—245平米
豪宅板块 中心区板块
松山湖板块 水濂湖板块
横岗湖 其它板块
中心豪宅板块—外部竞
争
板块资源
城市核心 城市商务、行政、文化区域
松山湖 城市“第五区”
城市绿化
水濂山 CLD区域
横岗湖 CRD区
镇区中心 强势资源
在售楼盘
中信御园 天骄风景
左庭右院项目 ……
锦绣山河 长城世家 万科虹溪诺雅
国际公馆 中信森林湖
公务员宿舍
本项目
天骄峰 景
中信御园
愉景花园
黄旗山
虎英郊野公园
新世纪豪园
天骄御峰
峰景高尔夫
五环路 君山项
目
八一路 峰景湾
项目
台商大厦
黄旗印象
尚书苑
锦绣旗峰
中心豪宅板块竞争是传统豪宅区（中心1片1 ）与泛旗峰山豪宅区（南部）的竞争
中心豪宅板块—竞争数
楼盘名称
建筑面积
据
区域
价格
预计主要产品
卖点
入市时间
发展商
黄旗山+产品 黄旗山+地段+产品
黄旗山
2011年上
2010年 10
2010年 10
峰景集团 龙光集团 梅江南
2010-2011年区域市场放量井喷，百万供应创东城历史新高,竞争格外激烈； 产品同质化严重，“山景资源”、大户型、豪宅概念成为2010年城区竞争代言词； 深圳知名发展商与东莞本土知名品牌家族发展商的12 城市角逐。
246282
合计
28
56
56
767
20
40
30
667
8
16
26
100
71% 71% 53%
86%
注：以上户型不包含顶层复式及首层单位
目前该项目在售产品以“国阙”组团为主，面积在246—282平米，该组团于09 年下半年高调入市，销售情况较为理想，09年基本上20套/月。
14
竞争项目分析—东方华府
基本信息 项目位置：东方华府位于莞城区体育路 开 发 商：东莞富盈地产 建筑类型：小高层洋房 占地面积：13.4万平米 总 建 面：37万平米 容 积 率：2.45 绿 化 率：46% 总 套 数：约1100套(一期) 主力户型：120-360平米 交房标准：毛坯 物业顾问:世邦魏理仕 推 广: 东方人居智慧大宅
竞争项目分析—天骄峰景
基本信息 项目位置：天骄峰景位于东城区峰景高尔夫北侧 开 发 商：东莞光大集团 建筑类型：30层板楼(高层洋房) 占地面积：15.24万平米 总 建 面：约46万平米 容 积 率：2.96 绿 化 率：55% 总 套 数：3270套 主力户型：140-250平米 推 广 语：世界宅亦中国道、南中国湖山官邸
御花苑 ……
丰泰观山碧水 湖景一号庄园
帝景湾 博登湖
……
备注 城市豪宅专属
湖居豪宅专属 湖居豪宅专属 山、湖居豪宅专属 镇区豪宅专属
10
盛世豪庭
体育路龙 光地王项 目和富盈 东方华府
中心豪宅板块—内部竞
争
海雅百货 金月湾花园 东海阳光
东城中心
文化广场
东城酒吧街
新世界花园
旗峰公园
黄旗山
星河传说 荷塘月色 旗峰天下
战魂： 世界宅亦中国道、南中国湖山官邸 战器： 南中国最具价值园林及智能化等
13
Байду номын сангаас
竞争项目分析—天骄峰景
户型
面积：㎡
推出套数 已售套数 未售套数 销售率
3房2厅2卫
136141
152160
322 249
293
236
29
13
90% 94%
183184 56
48 8
85%
4房2厅3卫 206-
198
209