12铁总办[2014]257号铁路土地综合开发实施办法

铁路土地综合开发实施办法（铁总办[2014] 257号）第一章总则第一条按照《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013〕33号）、《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号），为切实做好铁路土地综合开发工作，制定本办法。

第二条本办法适用于总公司及所属企业、控股合资铁路公司（含筹备组，以下简称合资公司）土地综合开发。

涉及合资公司管理事项，依据产权关系履行相关决策程序。

第三条本办法所称铁路土地综合开发是依据国家法律法规和支持政策，以提高铁路土地资产营运效益和实现开发增值为目标，组织既有和新增土地资源有序流动、优化配置及利用开发的经营活动。

第四条铁路土地综合开发应坚持以下原则：（一）依法合规，市场运作。

执行国家法律法规和政策规定，遵循市场经济规律，坚持市场化运作。

（二）节约利用，集约开发。

运用节地技术，提高开发强度，对土地及地上地下空间合理开发，促进土地综合利用、复合利用、高效利用。

（三）规划引领，规范决策。

编制土地综合开发规划和年度开发计划，强化项目论证，规范管理流程，提高决策质量。

（四）组织有序，落实责任。

实行分级管理、分工负责、协同联动，有序组织土地综合开发，落实项目责任制。

（五）强化监管，防控风险。

以效益评价为依据，风险控制为前提，提高土地资产运用效率效益，加强土地综合开发监管。

第二章管理职责第五条铁路土地综合开发范围：（一）铁路改线、场站迁移释放的土地；（二）市域、支线铁路土地；（三）铁路用地地上地下空间，包括以穿越、跨越等形式占用铁路用地地上地下空间；（四）线路两侧、高架桥下土地；（五）改（扩）建铁路项目释放的既有与新增土地；（六）新建铁路项目新增土地；（七）其他既有、新增土地。

第六条铁路土地综合开发方式：（一）自主开发；（二）土地作价对外投资、合资合作；（三）总公司及所属企业、控股公司、参股公司间转让铁路用地；（四）铁路用地向路外转让；（五）铁路用地及地上附着物租借；（六）铁路用地抵押、置换；（七）建设铁路保障性住房。

第七条铁路局、合资公司是权属土地的开发主体，享有土地增值收益；按照“谁开发、谁投资，谁收益、谁负责”的原则，享有投资开发收益，承担以下职责：（一）组织编制新建铁路项目综合开发机会研究报告、方案研究报告。

1. 对接设计单位组织现场踏勘，明确土地综合开发需求。

2. 协调地方政府，落实开发用地规划、规模、指标、供地等政策。

（二）编制开发规划、年度开发计划。

（三）组织编制项目方案，主要包括：市场分析、业态选择、投资规模、开发方式、资产处置、融资方案、商业模式、技术经济与风险分析，以及对合作方的尽职调查等。

（四）开展项目评估论证。

（五）负责项目开发与投后经营。

（六）组织项目后评价。

（七）开发规划和须报总公司审批事项以外的项目报总公司备案。

合资公司可自行组织土地综合开发，也可签订协议委托铁路局组织土地综合开发。

总公司管理项目的合资公司自行组织土地综合开发的，开发规划、年度开发计划和项目方案由合资公司报总公司备案或审批；委托铁路局开发的，由铁路局报总公司备案或审批。

铁路局管理项目的合资公司，开发规划、年度开发计划和项目方案由铁路局报总公司备案或审批。

第八条总公司加强对所属企业、合资公司土地综合开发的服务、指导、监督、考核，负有指导、监管责任，承担以下管理职责：（一）与国家有关部门、地方政府沟通协调，利用路地协调机制，为土地综合开发创造必要条件和政策环境。

（二）统筹安排或指导运用自有资金、债务性资金和铁路发展基金等资金。

（三）审批下列事项：1. 新建铁路项目土地综合开发机会研究、方案研究报告；2. 土地综合开发项目方案；3. 年度开发计划；4. 利用铁路用地组织经营性开发或建设保障性住房；5. 土地作价对外投资、合资合作开发；6. 涉及产权转移、用途变更的，包括但不限于：铁路用地向总公司以外转让、置换，政府收回铁路用地；7. 租借铁路用地3000平方米以上或租借期限5年以上；8. 利用铁路用地抵押。

（四）开发规划和审批事项以外的其他项目实行备案管理。

（五）实行过程监管、分析评价与考核，纠正不当经营开发行为。

（六）总结经验，组织交流，推广典型。

（七）组织涉及路网性、具有重大影响的项目开发。

（八）对铁路局、合资公司的部分项目进行引导性投资。

第三章开发流程第一节新建铁路土地综合开发第九条在新建铁路项目前期，应将项目财务平衡与综合开发需求作为项目选线和站场选址的重要因素，统筹研究土地综合开发。

原则上以车站周边土地综合开发为重点，其用地总量扣除站场用地后，同一铁路建设项目单个站场综合开发用地平均规模不超过50公顷，最高不超过100公顷。

第十条在新建铁路项目预可行性研究阶段，应同步开展土地综合开发机会研究。

（一）铁路局、合资公司应组织设计单位对新建铁路沿线经济发展、自然资源、市场环境、土地利用总体规划、城乡规划进行现场调研，研究土地综合开发的效益目标、用地规模、功能定位及相关规划调整需求。

（二）铁路局、合资公司提出综合开发用地的规划控制和预留条件，协调地方政府调整土地利用总体规划、城乡规划及土地综合开发相关规划。

（三）铁路局、合资公司组织编制综合开发机会研究报告，经预审后与预可行性研究报告一并上报总公司。

（四）总公司会同省、市有关部门审查预可行性研究报告时，同步审查土地综合开发机会研究报告。

将机会研究报告纳入预可行性研究报告，按建设项目管理规定报审或批复。

（五）总公司运用铁路建设协调机制，统筹安排新建铁路项目与土地综合开发的相关事宜。

商省、市地方政府明确土地综合开发用地规模、规划条件以及有关配套政策，纳入相关会议纪要。

第十一条在新建铁路项目可行性研究阶段，应同步开展土地综合开发方案研究。

（一）铁路局、合资公司应组织设计单位研究提出新建铁路项目沿线站场综合开发用地规模、规划设计以及与站场、线路工程统一联建条件。

协调地方政府调整控制性详细规划，加强与周边地区的空间组织、交通衔接、功能匹配等方面的融合，争取用地、财税等相关配套支持政策，与沿线市、县政府签订综合开发用地规模协议。

（二）铁路局、合资公司根据项目建议书建设资金筹措和项目财务平衡目标的需求，在机会研究报告的基础上，分析土地供应条件，开展经济效益论证，编制土地综合开发方案研究报告，经预审后与可行性研究报告一并上报总公司。

（三）铁路局、合资公司应将土地综合开发项目用地方案与建设用地预审同步上报。

加强与国家、省（市）有关部门沟通协调，落实新增用地指标。

会同地方政府将土地综合开发用地位置、规模、需求和规划条件以及拟安排的供应分期等向国家有关部门备案。

（四）总公司会同省、市有关部门审查可行性研究报告时，同步审查土地综合开发方案研究报告，将方案研究报告纳入可行性研究报告，明确用地规模、容积率、建筑高度、建筑密度、市政配套等内容，按建设项目管理规定报审或批复。

协调国家有关部门落实新增用地指标。

第十二条总公司在审批新建铁路项目初步设计时，同步审批与新建铁路项目直接关联的土地综合开发项目。

第十三条铁路局、合资公司应根据批准的综合开发方案研究报告和签订的用地规模协议，与地方政府共同确定综合开发用地边界及征地拆迁、土地整理费用标准，签订土地一级开发委托协议，开展一级开发，组织一二级联动开发。

第十四条铁路局、合资公司应根据确定的控制性详细规划指标，协调地方政府统筹新建铁路站场周边用地布局，做好市政配套规划，明确土地出让的前置条件。

编制项目方案，报总公司批复后，依法取得开发用地使用权。

第十五条铁路局、合资公司要结合企业长远发展目标和当前经营实际，科学选择开发模式，组织二级开发。

（一）自主开发。

应根据新建铁路项目特点，结合自身开发能力和一二级联动开发条件，对有利于拓展企业经营领域，解决新建铁路运营初期经营困难且投资开发收益明显、资金来源有保障、行业关联度大、风险可控的项目，组织自主开发。

（二）合资合作开发。

可通过招商引资，对收益可期但开发周期长、自有资金不足、专业能力受限的项目，组织合资合作开发。

合资合作开发应组织资产评估，开展尽职调查，通过公开、公平、公正的方式选择合作对象。

第十六条铁路局、合资公司应对已批复可行性研究报告或已开工的新建铁路项目，补充编制土地综合开发方案研究报告，经总公司批复后，协商地方政府落实综合开发用地；已开通运营的合资铁路，应根据运营财务状况，积极协商地方政府，争取综合开发用地及财政补贴、税费减免等支持政策。

第二节既有铁路土地综合开发第十七条铁路局、合资公司应加强土地资源分析，按照节约利用、集约开发的原则，通过分拆、整合、置换、收购周边土地、分层设立使用权等途径，开展综合开发机会研究。

（一）场站迁移、改线土地。

在铁路场站迁移、改线工程项目前期阶段，将场站迁移、改线释放的铁路用地综合开发作为重要条件，与地方政府协商，同步研究既有用地和新增土地资源的综合开发。

（二）既有车站、场、段、所改（扩）建工程项目。

应结合改扩建工程，同步研究既有用地和新增土地资源的综合开发。

（三）既有场站地上地下空间。

应充分利用大中城市铁路场站占地面积大、可释放潜在土地资源充足的优势，研究地上地下空间综合开发机会。

（四）线路两侧、高架桥下土地。

在确保运输安全的前提下，充分利用既有线路两侧、高架桥下空间，组织综合开发利用。

（五）支线、市域铁路。

充分利用支线、市域铁路的区位优势，鼓励与地方政府及有关企业合作，建设城市轨道交通，拓展经营领域，盘活铁路用地及相关资产。

（六）零散小、空置土地。

加强与地方政府协商，因地制宜采取收购相邻土地、整合置换、转让等方式开展综合开发。

（七）酒店、公寓、疗养院、培训中心、办公用房等资产。

应加强其资产运用效率效益分析，开展资本运营机会研究，或在保证经营功能的基础上，通过对其土地分拆、置换，组织综合开发。

改（扩）建工程项目的土地综合开发应按照新建铁路项目土地综合开发的流程和要求办理。

第十八条铁路局、合资公司应会同地方政府确定综合开发用地边界、修订控制性详细规划，落实规划条件和支持政策。

（一）既有划拨土地综合开发，改变用途不再符合《划拨用地目录》的，应采取协议方式办理用地手续。

（二）须与周边土地连片开发的，应协商收购，依法办理用地手续。

（三）利用铁路用地地上地下空间开发的，应协商当地市、县政府分层设立用地使用权。

第十九条总公司、铁路局、合资公司应严格土地资产权益管理，下列行为在依法进行资产评估的基础上，通过公开竞价等市场方式组织处置。

（一）授权经营土地在使用年限内依法作价出资（入股）、租赁。

（二）授权经营土地在总公司所属企业、控股企业、参股企业之间转让。

（三）土地资产向总公司以外的单位或个人转让、租赁。

（四）政府收回用于公共基础设施建设的铁路用地，应在资产评估的基础上，等价置换或按市场价值补偿。