定价策略之市场比较法
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第三章市场比较法
市场比较法
市价比较法 现行市价法 市场资料比较法
交易实例比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
一、市场比较法的基本原理
关 键
选择类似房地产
类似房地产是指与估价对象处于同一供求
圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构
系数应以成交
将估可价比时实点例的在价其格成的交过日程期称时交的易日为价日期基时础格期的来调修价确整正格定为。在
采用百分率法修正，其公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期 修正系数＝在估价时点时的价格
假设从成交日期到估价时点时，可比实例 价格涨跌的百分率为±T％
在估价时点的价格＝ 可比实例在成交日期时的价格×（1±T％）
第三章 市场比较法
1
不动产估价
市场比较法※
学习内容
主要内容 1、市场比较法的基本原理 2、市场比较法估价步骤 3、市场比较法运用举例
一、市场比较法的基本原理
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
（一）概念 市场比较法是将估价对象 与估价期日近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法，采用比较 法求得的房地产价格又称比准价格。
利用房地产价格指数进行修正
时间 1 2 3 · · n
价格
P1 P2 P3 · ·
Pn
定基价格指数
市价比较法 现行市价法 市场资料比较法
交易实例比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
一、市场比较法的基本原理
关 键
选择类似房地产
类似房地产是指与估价对象处于同一供求
圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构
系数应以成交
将估可价比时实点例的在价其格成的交过日程期称时交的易日为价日期基时础格期的来调修价确整正格定为。在
采用百分率法修正，其公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期 修正系数＝在估价时点时的价格
假设从成交日期到估价时点时，可比实例 价格涨跌的百分率为±T％
在估价时点的价格＝ 可比实例在成交日期时的价格×（1±T％）
第三章 市场比较法
1
不动产估价
市场比较法※
学习内容
主要内容 1、市场比较法的基本原理 2、市场比较法估价步骤 3、市场比较法运用举例
一、市场比较法的基本原理
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
（一）概念 市场比较法是将估价对象 与估价期日近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法，采用比较 法求得的房地产价格又称比准价格。
利用房地产价格指数进行修正
时间 1 2 3 · · n
价格
P1 P2 P3 · ·
Pn
定基价格指数
市场比较法课件
14
（2）地点的同一性和类似性 消除区位因素对房地产效用及价格的影响。 最好能在同一地区, 越近越好, 如果同一地区内没有可选取的, 可 以在同一供应圈内的类似地区选取。如:要评估北京王府井地区的商业 店铺, 最好选择的交易实例也在王府井, 但若无, 可选择东单、西单、前 门等临近的地区或同等级别的商业区的实例。 （3）时间的接近性 时间的接近是相对而言的, 相对于房地产市场的变动情况而言, 如 果几年来房地产市场都比较稳定, 价格变化幅度不大, 那么几年前的交 易实例用于现在比较修正也是有效的。通常, 要求交易实例的交易日期 在5年内。 （4）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。 所谓正常交易, 是指交易应当是公开、平等、自愿的, 即在公开市 场、完全竞争、信息畅通, 交易双方平等自愿, 没有私自利益关系的情 况下的交易。
标准房地产: 是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相 应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。
交易情况修正: 是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价 格偏差。
区域因素: 是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化 等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。
例子: 某房地产交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万 元于半年后一次性付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付 清的价格为:
10+20/（1+1%）6=28.84万元
16
（2）统一采用单价 土地的单价有用楼面价表示的。 有些房地产如: 车库按车位个数为单位。 （3）统一货币种类和货币单位 不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对 应的日期（不一定是估价期日）时的市场汇价。 （4）统一面积内涵与单位
（2）地点的同一性和类似性 消除区位因素对房地产效用及价格的影响。 最好能在同一地区, 越近越好, 如果同一地区内没有可选取的, 可 以在同一供应圈内的类似地区选取。如:要评估北京王府井地区的商业 店铺, 最好选择的交易实例也在王府井, 但若无, 可选择东单、西单、前 门等临近的地区或同等级别的商业区的实例。 （3）时间的接近性 时间的接近是相对而言的, 相对于房地产市场的变动情况而言, 如 果几年来房地产市场都比较稳定, 价格变化幅度不大, 那么几年前的交 易实例用于现在比较修正也是有效的。通常, 要求交易实例的交易日期 在5年内。 （4）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。 所谓正常交易, 是指交易应当是公开、平等、自愿的, 即在公开市 场、完全竞争、信息畅通, 交易双方平等自愿, 没有私自利益关系的情 况下的交易。
标准房地产: 是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相 应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。
交易情况修正: 是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价 格偏差。
区域因素: 是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化 等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素。
例子: 某房地产交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万 元于半年后一次性付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付 清的价格为:
10+20/（1+1%）6=28.84万元
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（2）统一采用单价 土地的单价有用楼面价表示的。 有些房地产如: 车库按车位个数为单位。 （3）统一货币种类和货币单位 不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对 应的日期（不一定是估价期日）时的市场汇价。 （4）统一面积内涵与单位
项目价格策划书—市场比较法
项目价格定位策划书对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚,客观地认识市场，准确地把握市场,才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。
结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对本项目做如下的价格定位。
一、定价目标销售目标:以追求最大利润为目标.适度利润为目标确定的价格不仅使企业可以避免不必要的竞争，又能获得长期利润, 而且由于价格适中，消费者愿意接受，还符合政府的价格指导方针,因此这是一种兼顾企业利益和社会利益的定价目标。
二、定价方法选用的方法是市场比较法，是将本项目与近期交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正调整，以此获得对象的客观合理价格或价值的方法。
三、确定付款方式1。
分期付款分期付款分3期付款，首期购房时必须付总额的50%；二期付款必须在6个月内付清付购房总额的20%,三期付款必须在12个月内付清付购房总额的30%。
2。
按揭贷款本项目的按揭贷款银行是中国工商银行和中国建设银行。
3。
一次性付款一次性付款优惠总价的2％，送一辆高级自行车.四、定价过程（一）楼盘均价设定1.比较案例选择通过对测算对象附近区域类似的工业用地项目的调查分析，我们筛选了三项案例作为比较对象。
2.比较因素的选择根据对象的宗地条件，影响测算对象价格的主要因素有：（1）确定地价指数.（2）主要有交通条件（道路通达度、距市中心距离、距公交车站距离）、产业集聚度、公用设施完备度、基础设施状况、商服繁华度、环境优劣度等.（3）主要指宗地面积、宗地形状、容积率、临街状况、目前规划限制。
3.比较因素条件说明测算对象与比较案例的比较因素条件详述见下表:比较因素条件说明表4。
编制比较因素条件指数表根据待算宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
比较因素指数确定如下：（1）待算宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易类型等条件均一致,故对于上述这些影响地价的因素均不作修正.（3）区域因素、个别因素条件修正:以待算宗地条件为100，将三个比较案例的具体条件与测算对象逐一进行比较,对比较案例条件比测算对象条件好的，给予正修正；对比较案例条件比测算对象条件差的,给予负修正。
4-1第七章 市场价格比较法
相似比较法的数学表达式为：
P =P0 （1±Κ)
式中:
P —— 被评估车辆的评估值；
P0——相似参照物的交易价格；
κ——调整系数，
K= （评估物参数 - 参照物参数） / 参照物参
数
二）市场价格比较法的评估步骤
1. 收集资料 收集评估对象的资料，在汽车评估中， 包括汽车的类型，汽车的型号，主要技术参 数，出厂日期，该型号的汽车是否还生产， 如果还生产，现在的市场价格如何，了解该 汽车的使用情况，包括使用性质、已使用年 限、尚可使用年限、技术状况等。
评估对象进行比较。在比较之前，评估人员 首先要确定哪些因素可能会影响二手车的价 格，哪些因素对价格没有影响或影响很小。
四、比较因素
比较因素是一个指标体系，它要 能全面反映价格因素。不全面或只使 用个别指标来做比较，作出的价值评 估可能是不准确的。
二手车的可比较因素包括：
(1)车辆品牌型号、主参数、结构、性能、配
二手车价格也会受到影响，所以，评估
参照物应尽可能与被评估对象处于同一
地区。若被评估对象与参照物存在地区
差异，则需作出调整和修正。
(11)颜色因素。
有时车辆的颜色不同也会影响其价格。
§3—2 市场价格比
较法的评估方法
§7—2 市场价格比较法的评估方法
运用市场价格比较法来评估单台车辆的价值通
常有：
术状况基本相同。区别在于：
(1)参照物的左后组合灯损坏需更换，费用
约220元；
(2) 被评估车辆改装了一套 DVD 音响，价
值5600元；
参照物的市场交易价为225000元，
试计算被评估的轿车价值。
解:被评估轿车的价值为：
P=P0 = 225000+ 220+ 5600
3 市场比较法
一、市场状况调整的含义 二、市场状况调整的方法
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
3、差额法：
可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
23
第八节 求取比准价格
一、综合修正公式 1.直接比较修正公式 2.间接比较修正公式
二、求取综合结果 1.简单算数平均法 2.加权算数平均法 3.中位数法 4.众数法
24
第九节 市场房地产法市场 总结和运用举例
积、用途、产权、土地形状、土地使用期限、建筑物建成 日期、建筑结构、周围环境景观等； ②交易双方，例如卖方和买方的名称，卖方和买方之间的关 系； ③成交日期； ④成交价格，包括总价、单价及计价方式(如按建筑面积计价、 按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)； ⑤付款方式 ⑥交易情况
8
第三节 选取可比实例
13
第四节
估价时点
【例3-2】
折现到估价时点
建立价格可比基础
0.5年
1年
估价时点
32万元 甲房地产统一付款过程示意图
0.5年
32万元 1年
15万美元
乙房地产统一付款过程示意图 14
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：
(1) 统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清
为基准，假设当时人民币的年利率为8%, 则：
【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到 2008年9月1日，即： 3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/m2)
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
3、差额法：
可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
23
第八节 求取比准价格
一、综合修正公式 1.直接比较修正公式 2.间接比较修正公式
二、求取综合结果 1.简单算数平均法 2.加权算数平均法 3.中位数法 4.众数法
24
第九节 市场房地产法市场 总结和运用举例
积、用途、产权、土地形状、土地使用期限、建筑物建成 日期、建筑结构、周围环境景观等； ②交易双方，例如卖方和买方的名称，卖方和买方之间的关 系； ③成交日期； ④成交价格，包括总价、单价及计价方式(如按建筑面积计价、 按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)； ⑤付款方式 ⑥交易情况
8
第三节 选取可比实例
13
第四节
估价时点
【例3-2】
折现到估价时点
建立价格可比基础
0.5年
1年
估价时点
32万元 甲房地产统一付款过程示意图
0.5年
32万元 1年
15万美元
乙房地产统一付款过程示意图 14
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：
(1) 统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清
为基准，假设当时人民币的年利率为8%, 则：
【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到 2008年9月1日，即： 3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/m2)
商业物业租金评估与定价策略
商业物业租金评估与定价策略商业物业租金是商业地产市场中至关重要的一个方面，对于租赁方和出租方来说，确定合适的租金定价策略至关重要。
本文将探讨商业物业租金评估与定价策略的相关问题，以帮助出租方制定更具吸引力和合理性的租金方案。
一、商业物业租金评估商业物业租金评估是确定商业地产租金的过程。
它基于市场需求和供给的平衡，同时考虑到物业特点、地理位置、租赁面积以及周边竞争等因素。
以下是一些常见的商业物业租金评估方法：1. 市场比较法：这是最常用的方法之一，它通过与类似物业的租金进行比较来确定租金水平。
租赁方可以参考周边商业物业的租金水平，再根据自身物业的特点进行调整。
2. 收益法：收益法是通过计算物业预期收益来确定租金定价。
这种方法适用于投资物业，将租金与物业收益相匹配，以确保投资回报率合理。
3. 成本法：成本法是基于物业建设成本和运营成本来确定租金的方法。
这种方法适用于新建物业，通过考虑开发商的成本，来确定租金定价。
二、商业物业租金定价策略商业物业租金定价策略应该具有吸引力、竞争力和合理性。
租赁方需要根据市场需求、物业特点和竞争环境来确定租金定价策略。
以下是一些可供参考的商业租金定价策略：1. 竞争定价策略：在具有激烈竞争的市场中，租赁方可以制定相对较低的租金定价策略，以吸引租户。
通过提供具有竞争力的租金水平，吸引更多的租户进入物业，提高物业的出租率。
2. 价值定价策略：租赁方可以根据物业的价值和特点来确定租金定价策略。
如果物业具有独特的位置、特殊的功能或高品质的设施，租赁方可以制定相对较高的租金水平。
3. 弹性定价策略：弹性定价策略是根据市场的波动性来调整租金定价。
租赁方可以根据市场供需关系、经济状况和物业的吸引力来调整租金水平，以实现更好的租赁收益。
三、商业物业租金调整策略商业物业租金调整策略是在租赁期满或合同续签时，根据市场状况和物业需求来调整租金的策略。
以下是一些常见的商业物业租金调整策略：1. 市场驱动的租金调整：租赁方可以根据市场租金水平的变动来调整租金。
定价策略之市场比较法课件
4. 根据市场需求和竞争状况，制 定灵活的定价策略；
5. 通过营销手段如优惠券、满减 等吸引消费者，提高网站的流量
和转化率。
案例四：服装生产企业
总结词
服装生产企业需要定期收集竞争对手 的产品价格、流行趋势和市场定位等 数据，制定符合市场趋势的定价策略 。
详细描述
服装生产企业需要关注竞争对手的产 品价格、流行趋势和市场定位等因素 ，同时还需要了解消费者的需求和购 买行为，制定符合市场趋势的定价策 略。
的方法。
定价策略的应用场景
产品或服务具有同类性
产品或服务成本可衡量
当市场上存在大量同类产品或服务时，企 业需要采用市场比较法来制定价格策略。
当产品或服务的成本相对稳定，且易于衡 量时，企业可以采用成本加成法来制定价 格策略。
竞争环境激烈
产品或服务具有独特价值
在竞争激烈的市场环境中，企业需要密切 关注竞争对手的价格策略，并采用竞争定 价法来应对市场竞争。
市场比较法的总结
01
02
03
适用范围
市场比较法主要适用于有 较为完善市场体系的商品 或服务的定价。
比较方法
通过对比类似商品或服务 ，调整价格以达到市场平 衡。
注意事项
在应用市场比较法时，需 要关注市场信息的时效性 和准确性，避免因信息不 对称导致定价误差。
市场比较法的展望与未来发展趋势
数据分析与人工智能应用
市场比较法的优缺点
优点
相对简单：相对于其他评估方法，市场比较法较为简单，易于理解和操作。
反映市场行情：通过比较类似资产的市场价格，能够较为准确地反映目标资产的市 场行情。
市场比较法的优缺点
• 综合性强：考虑了多种因素，如市场供需关系、市场行情 、同类资产的价格水平等。
房地产估价课件第三章 市场比较法
ppt课件
22
通过上述修正计算以后，根据每个交易实 例都可计算出一个修正价格，而且不会完 全一致，这就需要综合计算求出对象房地 产的估价额。综合的方法主要有简单算术 平均法，加权算术平均法，中位数法等。
例
2008.2
ppt课件
23
五、应用举例1；2
例1： 以下是一份完整的应用市场比较法对 土地估价的报告书。 (一)委托单位名称：北京市某房地产开发公司 (二)估价对象及目的：某住宅小区的一块空地 1993年12月底以前的买卖价格 (三)估价日期：本报告的评估日期始于1994年1 月15日，终于1994年1月30日
第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念 二、比较法的理论依据 三、市场比较法的适用范围和适用条件 四、市场比较法的操作步骤 五、应用举例 六、应用市场比较法应注意的几个问题
2008.2
ppt课件
1
一、市场比较法的概念
市场比较法（market comparison approach）是将待估房地产与其所在区域 近期有过交易的类似房地产进行比较，对 这些类似房地产的成交价作相应的修正， 以此估算待估房地产的正常市场情况下的 价格或价值的一种方法。
选取的可比实例一般应符合下列标准： 与委估房地产的用途相同 与委估房地产的建筑结构相同 与委估房地产的交易类型相同 交易实例必须为正常交易 交易时间与委估房地产的估价期应尽量接近 处于委估房地产的同一供需圈
2008.2
ppt课件
12
（三）建立价格可比的基础
应把各比较实例的成交价格调整为在比 较实例之间、比较实例与委估房地产之间 具有比较基础的价格。
ppt课件
18
直接比较法
直接比较法，是指以委估房地产的状况 为基准，将比较实例的区域因素逐项与 基准作比较并打上对比分值，依此求得 因素修正比率。
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物业管理
8
平均水平 系数评分 100 100
以100分为基准，物业品牌和具体服务内容而定 110 100 110 100 120
本地块公寓基准价格确定
比较项目 权重 翡冷翠 万源城 万特园 西郊庄园 绿城玫瑰园 兰乔圣菲 西郊明苑
拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数
10
5 15 15
市场环境进一步好转，不打价格战
开盘准备
去化时间 本案合理价格
开盘前准备较充分，蓄水充足
资金回笼压力小，去化时间为10个月
7500
乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米
价格定位：悲观预期
嘉城 影响因素 区位系数 周边环境系数 小区规划系数 户型面积系数 权重 2.5 2 1 1 得分 12.5 12 11 10 比较系数 32.5 24 11 10 汇丰沁苑 得分 11 11 11 9 比较系数 30.5 21 11 9 得分 10 10 10 10 本案 比较系数 25 20 10 10
园景
Ⅰ园景:高-中低
低
29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 30 30 30 30 30 30 30 30 30 50 50 50 50 50 50 50 50 50 80 80 80 100 100 100 0
竣工时间
3
以100分为基准，随着房龄时间递减 90 85 90 90 90
出售速率
3
以100分为基准，月均去化1套为满分，低于1套系数递减 100 120 120 130 100
房屋与地下室面积比
6
以100分为基准，以0.3-0.4为满分，低于标准值递减 100 60 100 70 120
花园占地面积
12
以100分为基准，2亩为满分，低于标准值递减 90 130 120 90 120
容积率
12
以100分基准，0.4容积率为满分，低于标准值递减 120 140 160 130 100
地段
15
以100分为基准，视具体地段条件而定 160 90 60 90 180
规划特色
8
以100分为基准，有两项规划特色的为满分，低于标准值递减 100 100 100 80 120
户型面积系数
景观系数 配套系数 交通系数 合计 近期3月价格 本案推导价格 未来市场竞争
1
0.5 1.5 1.5 -------
10
11 11 10 116 8548 7360
10
5.5 16.5 15
10
10 10 10 104.5 7750 7400
10
5 15 15
10
10 10 10 100 -----
景观系数
配套系数 交通系数 合计 近期3月价格 本案推导价格
0.5
1.5 1.5 10 -----
11
11 10 116 8548 7360
5.5
16.5 15
10
9 9 104.5 7750 7400
5
14 14
10
10 10 100 -----
5
15 15
未来市场竞争 开盘准备 去化时间 本案合理价格
确定可比参数及权重
确定可比案例及权重系数 （上海西区城市独栋别墅项目，容积率在0.4以下）
得到项目静态价格
根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格
各项指标所占权重及评分基准判定
评分内容 权重 系数打分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 110 110 110 100 150 100 120 90 80 100 120 135 130 100 100 万科翡翠 万源城 万特园 西郊庄园 绿城玫瑰园 兰乔圣菲 西郊明苑
右岸嘉园 9200元/ ㎡ 保利家园 8500元/ ㎡
河南恒辉房地产顾问有限公司 2011年11月28日
案例：英郡别院别墅产品定价方法
价格推导方法：
1、选取竞品项目
主要选取区域内具有代表性的同质项目
2、权重分析
按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价
比较项目 市区距离
权重 4
文翔名苑
11 8
130 100 100
80 110
10.4 2 2
8 8.8
90 100 100
100 100
7.2 2 2
10 8
100 110 140
120 120
8 2.2 2.8
12 10
合计
100
104.25
111.2
112.7
107.25
104.3
95.4
120.3
本地块公寓基准价格确定
项目价格修正
项目增值 12%
下面我们在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项
目别墅产品线动态销售均价——
综合上述各项资源优势，得到本案0.7年后的销售价格：
项目基准价格 72434元/m2
区域未来规划发展
市场价格自然波动 稀缺性 合计
15%
8%/年（下浮2%） 12% 25352
一.团购协议
97786
120
160 100 100 100
14.4
24 8 8 3
140
90 100 110 100
16.8
13.5 8 8.8 3
160
60 100 90 100
19.2
9 8 7.2 3
130
90 80 80 90
15.6
13.5 6.4 6.4 2.7
100
180 120 110 100
12
27 9.6 8.8 3
案例：新城白银路公寓产品定价
河南恒辉房地产顾问有限公司
清水 颐园 9300 元/㎡
保利海上 五月花 9200元/ 右岸嘉 园㎡ 保利家 9200 园 元 /㎡ 8500 元 /㎡
一.团购协议
河南恒辉房地产顾问有限公司 2011年11月28日
清水颐 园 9300元/ ㎡
保利海上五 月花 9200元/㎡
翡冷翠 万源城 万特园 西郊庄园 绿城玫瑰园 兰乔圣菲 西郊明苑
均价
70000
Hale Waihona Puke 95000100000
65000
60000
55000
110000
权重系数
103.65
110.6
112.3
106.65
103.7
94.8
120.3
实际参考价格
67146
85432
88731
60606
57526
57652
89943
本项目参考价格
72434
别墅产品静态参考价格： 72434元/m2
板块规划起点高，虹桥
区域未来 规划发展
枢纽的开通使得板块发生 裂变，凸显板块价值； 项目增值
板块国际别墅区集群效应，良好的别墅居 住氛围
15%
市场价 格走势
•整体宏观大市场运行正常，区域市场增 长较快。
项目增值 10%/年
稀缺性
•板块市场未来竞品项目均已销售完毕 ，低密度别墅项目稀缺。
竣工时间 出售速率 房屋与地下 室面积比
3 3 6
100 135 100
3 4.05 6
100 130 120
3 3.9 7.2
90 100 100
2.7 3 6
85 120 60
2.55 3.6 3.6
90 120 100
2.7 3.6 6
90 130 70
2.7 3.9 4.2
90 100 120
本地块0.7年后的别墅（毛坯）整体均价为： 别墅均价（0.4容积率）：97786元/m2 观点：本案的基准单价较高，需要通过产品面积考量控制总价上限
价格表的制定
•单价形成=基准价+平面差+层差
跳差
极差、权重
•层差
高 层 外 庭
20F
远景
内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬 15F
中 层 低 层 内 庭 楼体
定价策略之市场比较法 第三部分：销售方案
河南恒辉房地产顾问有限公司 2011年11月28日
项目静态价格形成方法之市场比较法
项目静态价格形成方法
市场比较法逻辑图 确定可比案例及权重系数
确定可比参数及权重
确定可比参得到项目静态价格 根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格
特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用
景观特色
8
以100分为基准，有景观特色的为满分，有排他性的递增，没有特色的递减 110 100 110 90 80 110
车位数量
3
以100分基准，2个车位为满分
系数评分
平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分
100
100
100
100
100
90
100
立面表现
8
以100分为基准，从建筑风格特色和建筑材料两方面评定 130 110 110 110 130 90 100
发展潜力
生活配套 规模 规划 容积率
一.团购协议
3
3 7
100
3
100
100 100 120
3
10 3 8.4
100