中原2019年深圳益田大运城邦二期形象定位
深圳益田假日广场案例品鉴
“城市客厅”功能设计
室内设计上采用多中庨、层层退台癿设计斱式，以达到最好癿视觉效果。整体以暖色调为主，室内灯光 舒适宜人，中庨顶部设计透光区以增加室内癿自然采光，营造舒适癿室内光照条件；通过对中庨、电梯、 连廊癿有机组合，丌对称设计，营造开阔、立体癿空间感，符合其国际精品贩物中心癿定位，凸显其 “城市客厅”癿本色。
益田假日广场平均租金
租户类型
零售 主力庖 飠饮
楼层
B2 B1 L1 L2 L3 / /
平均租金 （实用面积计） （每平方米/月/元）
80 320 800 550 70 纯抽成-40 70
业态规划
益田假日广场整体业态类型中，零售和飠饮卙比例较大。国际知名品牌商家集中分布在低层，有利提升项目形象，增 加项目租金收益；大型飠饮、休闲娱乐商家集中分布高层或项目东西两侧，促迚客群水平流劢，降低狭长型地块带来 癿局限性。从现场经营情况反映，所迚驻癿飠饮对商场人流癿拉劢起到枀为有利癿作用。因整体定位为中高端，零售 业态卙比较高，未来将适当降低零售卙比，增加飠饮及休闲娱乐业态卙比，同时实现业态多元化収展。
L2
品牌：中影益田·假日影
城，俏江南，江南厨子， 四海一家，王品台塑牛排， 大渔铁板烧，华尔顿改衣 室
中影益田 假日影城
3F
大渔铁板烧
设计理念：“城市的豪华游轮”
益田假日广场项目聘请全球著名癿建筑设计与业机极— —美国GENSLER公司和 LLA公司担纲规划设计。项目 地块狭长，西高东底，东西跨度约280米，拥有320米 临街延展面，设计师因地制宜，充分利用项目癿展示面， 将项目造型打造为“城市中豪华游轮”。在2004年法国 戛纳丼行癿国际商业地产展览会（MAPIC）上，益田假 日广场凭借独特癿设计和枀具创新癿极思，一丼夺得 “国际商业地产策划金奖”，这也是中国商业房地产项 目首次获得该项殊荣。
世联深圳益田假日广场综合体项目定位报告71PPT
总部基地
客户需求→物业配置
大堂是物业形象的重要 体验点
其次是与工作密切相关 的电梯和车位
形象和品质高于价格
总部基地
客户需求→物业配置 写字楼入口
设置独立出入口 写字楼底部采用巨大的中庭 式门厅，显示气派与大度
总部基地
客户需求→物业配置 共享空间
商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主 专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔 夫球练习场等也可设置其间。
写字楼→市场稀缺产品
产品定位
顶级写字楼定律：
减少销售面积弹性，强制性选择 产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛
锁定中小型企业总部 基本单位面积为800—1000㎡为模数 可自由拼合拆分
写字楼定位
定位考虑的 因素
针对中型高端企业/量身定做 作为企业总部/提高进入门槛 创新概念增值/树立顶级形象标杆 部分自用
对休息厅/餐厅/多功能厅等体 现写字楼档次及形象的配套 也有关注
知名度代表区域形象 其次是便捷程度
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。00:39:3600:39:3600:398/16/2021 12:39:36 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.1600:39:3600:39Aug-2116-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:39:3600:39:3600:39Monday, August 16, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.1621.8.1600:39:3600:39:36August 16, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月16日星期一上午12时39分36秒00:39:3621.8.16 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月上午12时39分21.8.1600:39August 16, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月16日星期一12时39分36秒00:39:3616 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。上午12时39分36秒上午12时39分00:39:3621.8.16
大运中心物业管理方案
大运中心物业管理方案佳兆业物业管理（深圳）有限公司目录第一章公司概况 .............................................. 错误!未定义书签。
一、公司概况 ........................................................................... 错误!未定义书签。
二、公司的业绩及荣誉 ........................................................... 错误!未定义书签。
三、管理团队资历 ................................................................... 错误!未定义书签。
第二章深圳大运中心项目管理的分析 ............ 错误!未定义书签。
一、深圳大运中心物业管理服务的定位 ............................... 错误!未定义书签。
二、深圳大运中心物业管理模式设计理念 ........................... 错误!未定义书签。
三、深圳大运中心物业特点分析 ........................................... 错误!未定义书签。
四、深圳大运中心运营特点分析 ........................................... 错误!未定义书签。
五、深圳大运中心客户特点分析 ........................................... 错误!未定义书签。
六、深圳大运中心物业管理服务难度分析 ........................... 错误!未定义书签。
七、深圳大运中心物业管理服务的重点工作分析 ............... 错误!未定义书签。
八、深圳大运中心物业管理难点工作解决方案 ................... 错误!未定义书签。
深圳龙岗大运城邦项目简介
项目LOGO
竖版
横版
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项目工地围墙广告
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项目展厅背景板
方向3、成为区域的代言楼盘，区域的标杆
打造区域地标，体现专属性及领域感，成为一个区域的代言楼盘
地标性建筑：大型的开发体量、合理的建筑规划、特色的园林分布、有特点的建筑外立面 标志性形象：具有品质化的高形象，引领一种新的城邦生活方式， 营销推广：营销推广具有轰动效应，能够成为市场焦点，受业内以及客户的认同
项目规划分布
1
学校 2 1 2
物业类型 高层住宅、商业 高层住宅、学校 高层住宅 商业、公寓 小高层住宅、别墅 别墅 酒店式公寓、商业
3
4
2 3
7 5
4 5 6
6 7
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一期园林规划
1. 棕櫚車行入口花園
Palm Drive Entry Garden 2. 木平台 Wood Deck 3. 售樓處景觀 Sales Office Landscape
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一期综合技术经济指标一览表
项目 规划总用地 总建筑面积 地上建筑面积 其 中 住宅面积 商业面积 其他面积 计入容积率面积 不计入容积率面积 其 中 地下建筑面积 半地下折算不计容积率面积 其他面积 容积率 绿化面积 绿化覆盖率 机动车总泊位 总户数 90平方米以下住宅所占比例 最大层（高度） ㎡ % 辆 户 % 层 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 数量 52683.282 240466.60 204394.69 197748.81 4372.63 38345.16 201495.43 38971.17 36071.91 0 2899.26 3.82 25364.519 48.145 1089 2234 77.06 33(96.330)
户型定位总结分析
120
面积
购置小三房的主力客户写真——最郁闷的人群
家庭收入阶层 年薪10万左右
生活方式描绘
出处 消费
遍布每个角落，维持着深圳的运转，首次置业的 主流人群
逛名牌店当做风景和解馋，一般不买，除了打折 和冒牌；有一些不太费钱的个人爱好，积蓄不多， 如果要筹划婚礼或买房，父母是最大的赞助商 身体健康，同事融洽，家庭和睦，按部就班，有 时很有幸福感，大多数时候郁闷，憧憬新的生活 方式，想改变，怕代价太大，总之本事不够 ★★ 一定给到实惠，但千万别增加他们的负担
相关调查：深圳豪宅畅销大3房户型剖析
（面积单位：平方米）
项目 名称 次卧面积 1 13 152.06 4.5 9.5 24.8 18 20.5 2 12.2 7.7 5 5.4 11 卫 生 间 面 积 主 公
建筑 面积
厅开 间
厅进 深
客厅 面积
餐厅 面积
主卧 面积
阳台面积
1 2
厨房 面积
黄埔 二期
出处 消费 状态 项目契合度 产品攻略 起步状态的城市精英/工作缘港人/投资客 富有技巧的极度超前
年薪8-10万
或
30万以上
（蝴蝶）年轻，衣食无忧，生活因平凡而不 甘，急于在同学会中赢得被仰视的目光，渴 望出人头地，他是他生活里最好的风景
★★☆ 用高端的配置来调动他们的欲望
高档住宅小三房(<130平米)户型分析
工（卫） 3.6 9.3
锦绣 三期 碧海 云天
148.05
5
5.5
27.5
10.8
16.4 10.8
衣 2 工（卫）6 11.5 10.3
7.6
5.6
6.5
4.7
房地产项目定位-定位对象
缺乏准确定位,至今仍然是本土房地产企业在市场竞争中的“瓶颈”,是房地产建造和销售中突出的问题。
例如,名称过多使用××嘉园,××佳园，××花园，××豪宅花园等等,房地产产品缺乏个性色彩，或者盲目将自有优势当作定位。
据专家观察,房地产行业楼盘失败,十有六、七是定位对象不准,造成定位失当。
一、目标指向定位房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。
就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场.即对房地产产品的消费者而言,永远处在选择的优势地位。
开发商自己的能力总是有限的。
资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位.开发房地产前,必须要有一个清晰的认识:高、中、低三个档次的市场,不是你一个开发商能够全部通吃下来的。
即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。
１、从房地产主题上来定位的话，我们可以把房地产的市场目标分为健康住宅、创新住宅、生态住宅、家园住宅、花园住宅、智能住宅、体育住宅、文化住宅、历史住宅等等。
(1)健康住宅主题定位人们在物质生活比较富足的情况下，就会有一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。
开发以健康为主题定位的房地产，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验。
有关专家将“健康住宅”定义为:在符合住宅基本要求的基础上,突出健康要素,以人类的居住应是健康的、可持续发展的为理念,满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。
也就是说，健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅.可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求。
不仅可以包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性的心理因素值：平面空间布置，私密保护、视野景观,感官色彩、材料选择等。
深圳5大mall——益田假日广场
数码电器（B2-10)
面积（㎡） 113.88 39.01 109.7 46
51.58
48.26 86.32 13.61 28.16 38.51 164.46 91.33 75.63
64.68
64.68 5301.31
FRANZ
礼品（B2-12)
osim 傲胜 倍轻松
面积（㎡） 94.61 79.96 39.16 216.96
84.15
70.01 6.44 72.13
122.68
264.12 530.34 31.96 25.58 110.34
81.39
131.18 1652.93
93.11
129.82
1010
中原地产（深圳）市场研究部
2021/4/27
28
B1层业态分布
饰品/眼镜(B2-29A) 保健品（B2-29B) 家居用品（B2-30)
超市（B2-33) 礼品（B2-ZT2)
面积（㎡） 62.82 85.35 71.67 61
128.03
商户 移客数码 瑞莱Rich Life JMMC 集美酒窖 眼镜88
Coodoo 酷动数码
类型/位置 数码电器（B2-2) 保健品（B2-4)
中原地产（深圳）市场研究部
2021/4/27
21
主力店：从以下表中可以看出，益田假日广场的主力店分布比较均衡，有利于带动各个楼
层的人流量，其中主力店的面积占比约为17.54%。
商户 Ole'超市 中影益田假日影城 玩具“反”斗城 BURBERRY H&M ZARA 全明星滑冰俱乐部 苏宁
楼层分布 B2 L3 L1
购物中心
恒裕滨城二期商业招商简介
PART 03
客群定位
业态落位
未来领袖
国际幼儿教育
亲子互劢
k12乐园
PART 03
客群定位
业态落位
高知女性 灵 魂 里 散 发 着 香 气 的 女 子
关注品质生活、儿童教育、亲子互劢、健康、运劢、社交等
PART 03
客群定位
业态落位
儿童 女性 互劢 居家
国际幼儿园
K12教育
格调餐饮
生活斱式
精品零售
区位分析
交通分析
环境分析
本项目
教育资源丰富
周边2公里范围内， 分布有近30多个幼儿园， 约11450个幼儿学童。
PART 02
区位分析
交通分析
北师大南山附属学校
育才二小 育才二中
育才三中 育才四小
本项目
东湾小学
深圳湾学校
望海中学
蛇口中学
南山外国语海滨中学
环境分析
周边教育资源
序号 1 2
学校名称 育才四小 育才三中
项目简介
功能
数据
用地面积
3.5万㎡
容积率
4.0
栋数
5
住宅体量
26万㎡
住宅户数 入伙时间
764户 2018.8.31前
PART 01
滨城二期楼盘概况
商业部分概况
项目位置：位于后海滨路和招商东路交汇处东南角 商业体量：4.1万㎡（地面一层，地下负一层） 实用率：57.6% 商业停车位：约300个 预计开业时间：2018年11月
PART 02
区位分析
交通分析
环境分析
蛇口
南山 中心区
蛇口线（新秀—赤湾）
后 海
东莞市大运城邦花园二区建设项目
东莞市大运城邦花园二区建设项目环境影响报告书（简本）建设单位：东莞市益田奥城房地产投资有限公司评价单位：江苏久力环境工程有限公司2011年8月第一章总则1.1项目背景随着东莞经济及社会的快速发展，投资环境日益完善，但相应配套及居住环境相对滞后，东莞市委、市政府提出了“一年一大步，五年见新城”的目标，改善和提高东莞市城镇居民生活居住环境。
东莞市益田奥城房地产投资有限公司根据《国有土地使用证》，编号：东府国用（2008）第特282号和东府国用（2008）第特283号拟在东莞市凤岗镇官井头村建设东莞市大运城邦花园二区，详见地理位置图附图1。
项目所在地中心坐标：北纬22°43'12.10"；东经114°12'1.79"。
项目地处东莞市凤岗镇官井头村。
项目北面隔规划路为大运城邦花园一区；西面和南面为荔枝林；东面为空地。
项目规划总用地面积158457.367m2；项目总建筑面积307685m2；绿化率35.12%。
项目设有13栋21层住宅楼；1栋18层住宅楼；48栋3层低层住宅楼；1栋3层的幼儿园；1栋最高为16层的商业及酒店；1栋2层会所；总投资55000万元人民币。
项目在建设过程中及建成投入使用后，将向环境排放生活污水、发电机尾气、油烟、噪声和生活垃圾等污染物，这些污染物的排放对项目周围的地表水、环境空气和声环境质量将有一定的影响。
因此，根据《中华人民共和国环境保护法》(1989年12月26日)、《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年9月1日起执行）、《建设项目环境保护管理条列》(1998年国务院令第253号) 、《广东省建设项目环境保护管理条例》（2004年7月29日广东省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）等有关要求。
东莞市益田奥城房地产投资有限公司委托江苏久力环境工程有限公司承担东莞市大运城邦花园二区建设项目的环境影响评价工作。
世联深圳益田大运城邦二期营销策略总纲
优势 劣势 机会 威胁
二期现状分析
大运城邦大门落成 北地块外围自行车道修建完毕 东北师范大学附属小学签约 部分商家合作协议陆续洽谈 1000多批业主满意度较高
近万批上门客户积累
社区成熟度提高
本报告是严格保密的。
二期产品分布图
主力户型为75－80平两房/85-97平小三房/120－135平大三房，占80%
谨呈：深圳益田集团
益田· 大运城邦二期营销策略总纲
深圳世联益田大运城邦项目组
本报告是严格保密的。
2010年6月
商业机密声明
本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商 业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅 限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外， 不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同， 对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议 中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文 中包含数据的使用授权的情况。
二期，将北地块作为一个整体全盘考虑，是否让 寻找大盘的大价值！
思考2：项目客户群来自全深圳乃至全国，我们的分析
炼大盘的大价值，寻找与深圳大盘的话语权！
应该立足全深圳，在全深圳范围内进行大盘扫描，提
龙岗周边 辐射关内客户 辐射大深圳
本报告是严眼全深圳，50万平米在售项目屈指可数 100万平米在售项目，大运城邦是唯一
期户型相似，比例大幅提升；
180-200平大四房首次面世，填补项目大户空白； 公寓103套，比例较一期大幅减少； 90.5平两房40套，不具竞争优势； 151平拼合户型66套，受新政影响较大。
151平合拼四房