2018年物流地产行业分析报告
2018年中国物流地产行业发展现状及驱动因素：物流地产优劣并存，优质化发展成为必须[图]
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2018年中国物流地产行业发展现状及驱动因素：物流地产优劣并存，优质化发展成为必须[图]一、物流地产的定义物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体。
物流地产开发商根据物流企业客户的需要，选择合适的地点，投资和建设企业业务所需的专业现代化物流设施。
现代物流地产以物流园区为核心载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。
物流地产主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理以及基金运作等。
由于我国物流地产行业发展周期短，行业增速快，导致市场存在较为严重的结构错层。
现代物流仓储设施与传统物流仓储设施并存，高标仓库极度紧缺，而简易仓库数量庞大但空置率居高不下。
现代仓库与非现代仓库对比资料来源：智研咨询整理二、支持政策持续加码，提升物流地产热度2018年12月，国家发改委与交通运输部发布《国家物流枢纽布局和建设规划》，将建设共212个国家物流枢纽。
由于现有物流设施缺少系统性规划，各地产企业都采用自主开发建设的方式，分布散乱不均。
此次物流枢纽的建设规划，有效地整合物流资源完善物流设施网络，提高整体运行效率。
未来通过建设多个辐射能力强、运作水平高、连接紧密的国家物流枢纽，提高区域内、区域与区域之间互相协作的效率，推动组织化运营。
我国物流地产相关政策统计资料来源：智研咨询整理三、国内物流市场规模庞大，效率偏低未来尚有成长空间2010-2018年期间，全国社会物流总费用从7.1万亿元上升到13.3万亿元，年复合增长率为8.16%，体现出我国物流行业在需求旺盛的情况下，物流总费用规模也不断扩大。
物流效率总体有所提升，但是较发达国家的物流效率水平相比，还存在较大改进空间。
2010-2018全国社会物流总费用走势图资料来源：智研咨询整理2018年全国物流运输费用6.9万亿元，增长4.5%，增速比2017年同期下降4.3个百分点，运输费用与GDP的比率为7.7%，比2017年同期下降0.3个百分点。
2018年3月中国物流行业分析报告
图 11：2018 年第一季度我国快递收入累计（万元）（制图：物流指闻）
综合来看，2018 年第一季度，全国快递业务量同比增速较上年继呈爆发式增长， 东部、南部地区的业务量及收入表现良好，其中，华东（上海）、华南（深圳、广 州）地区较为突出。
图 12：2018 年第一季度快递业务量前五城市（万件）（制图：物流指闻）
8.44%。韵达快递服务业务收入达到 10.19 亿元，同比增长 40.17%；完成业务量 5.79 亿票，同比暴涨 61.73%，官方称主要是受电商经济持续繁荣和公司服务水平 显著提升等有利因素推动；。值得注意的是，快递服务单票收入 1.76 元，同比下 降 13.33%，是韵达自 2017 年 10 月份以来的新低。
图 13：2018 年第一季度快递业务收入前五城市（万元）（制图：物流指闻）
值得注意的是，根据国家邮政局数据，2018 年第一季度，快递与包裹服务品牌集 中度指数 CR8 为 80.7，较 1-2 月上升 0.9，行业集中度进一步加强。 此外，根据相关公告，3 月份，顺丰快递业务实现营收 71.61 亿元，同比增长 28.2%；实现业务量 3.27 亿票，同比增长 35.12%；单票收入 21.9 元，同比下降 5.11%。申通快递实现快递服务业务收入 13.34 亿元，同比增长 33.77%；完成业 务量 3.84 亿票，同比增长 23.32%；快递服务单票收入为 3.47 元，同比增长
1、货运业概况
根据国家统计局发布的《中华人民共和国 2017 年国民经济和社会发展统计公
报》，受社会经济整体运行情况影响，2017 年全国货物运输总量 479 亿吨，比上
年增长 9.3%；货物运输周转量 196130 亿吨公里，增长 5.1%；全年规模以上港 口完成货物吞吐量 126 亿吨，比上年增长 6.4%，其中外贸货物吞吐量 40 亿吨， 增长 5.7%；规模以上港口集装箱吞吐量 23680 万标准箱，增长 8.3%。 其中，公路货物运输总量 368 亿吨，同比增长 10.1%；铁路货物运输总量 36.9 亿 吨，同比增长 10.7%。铁路货运总量在经过 2014、2015、2016 年连续三年的同 比下滑之后首次转正，且增幅超过公路货运总量。
中国物流发展报告2018
中国物流发展报告2018随着中国经济的快速发展，物流行业也得到了长足的发展。
中国物流发展报告2018展示了物流业的现状、趋势以及面临的挑战，为我们提供了一个深入了解中国物流行业并为未来做出规划的重要工具。
一、物流行业的现状物流业是中国经济的重要组成部分，对各行各业起到了至关重要的支撑作用。
报告指出，随着互联网、电子商务的兴起，中国物流行业正经历着一次革命性的转变。
电商的繁荣和快速增长使物流需求急剧增加，推动了物流行业的发展。
同时，政府在交通基础设施建设、物流园区建设和信息技术应用方面的支持也为物流行业创造了利好的环境。
二、物流业的趋势报告指出，物流业面临着一系列的机遇和挑战。
首先，中国的城市化进程和人口流动性的增加使得物流需求持续增长。
其次，消费者对物流服务的要求越来越高，包括更快速、更准时、更便捷的配送方式。
再者，电子商务的快速发展促使物流行业向着智能化、信息化和绿色化的方向发展。
这些趋势为物流行业提供了巨大的发展空间和潜力。
三、物流行业面临的挑战尽管物流业发展迅猛，但仍然面临一些挑战。
首先，物流费用仍然较高，成本压力较大。
尤其是在冷链物流、最后一公里配送等领域，成本更高。
其次，物流技术与人才短缺问题影响了物流效率和服务质量。
此外，推进绿色物流仍然存在难题，如能源的高消耗和污染物的排放等问题。
四、推动物流行业发展的举措为了促进中国物流行业的发展，报告提出了一些有益的举措。
首先，加大投资力度，完善交通基础设施建设，缩短物流时间和降低成本。
其次，鼓励技术创新和市场竞争，推动物流企业向智能化、信息化转型。
此外，加强人才培养，提高物流从业人员的素质和技能水平，满足物流行业发展的需求。
最后，制定相关政策和法规，促进绿色物流的发展和应用。
五、展望未来报告认为，中国物流行业的未来发展潜力巨大。
预计在未来几年内，中国物流行业将保持高速增长。
随着技术的进步和政府的支持，物流行业将向着更高效、更智能、更可持续的方向发展。
物流地产行业分析报告
物流地产行业分析报告一.定义物流地产是指具有先进的市场营销观念、商业模式、技术创新、现代管理和服务理念的现代物流业的各类地产项目，无论是从投资还是从物流效率角度来看，它们都是理想的物流场地和资源。
物流地产的发展对于整个物流业来说是非常重要的，可以提供各类工厂、仓库和办公室等设施，以帮助物流企业实现更高的效率和更快的发展。
二.分类特点1.物流地产的类型通常包括工业园区、物流园、商业地产、知识产权园区等，它们各自具有特定的物流功能和特色。
2.物流地产的经济效益主要来自于出租收入和资本收益，并有可能通过物流场地优化来增加效益。
3.物流地产具有较高的技术含量和技术创新，通常包括大型数据中心、智能化工厂、智能化仓库等。
4.物流地产的特点还包括具有较高的安全性、通信网络完善、人才储备等。
五.发展历程从狭义上讲，物流地产是指建设在大规模物流园区内的大型物流设施。
这种设施主要以仓库、物流配套设施和商业设施为主，某些时候还包括配套的公寓式住宅。
六.行业政策文件随着国家对物流行业整顿力度的不断加大，众多的政府文件都对物流地产行业也有相关规定。
七.经济环境我国处于经济发展的重要阶段，立足全球化的背景下，物流地产行业需要紧跟时代的发展脚步，致力于加强技术创新，提高物流效率和降低物流成本。
八.社会环境物流行业的发展是建立在社会稳定基础之上的。
社会环境的变化对物流地产也产生了不少影响，其变化表现在各个方面，如新型冠状病毒肺炎疫情、市场竞争、养老问题、风险管理、公共服务等。
九.技术环境技术对物流地产的发展具有很大的促进作用。
包括信息技术在内的一系列技术，让物流地产在管理、运营、安全等方面大大提高了效率和风险控制能力。
十.发展驱动因素推动物流地产持续发展的因素有很多，主要包括经济变化趋势、市场需求变化、政策和法规制度不断完善、技术发展、体制机制创新和消费升级等。
十一.行业现状物流地产市场的发展借助于经济发展和市场的机遇，取得了消费升级、物流需求增长、市场集聚等因素的助推。
2018年仓储物流行业分析报告
2018年仓储物流行业分析报告一、行业主管部门、监管体制、主要法律法规及政策 (2)1、行业监管体系 (2)2、行业主要法律法规及产业政策 (2)（1）法律法规 (2)（2）产业政策 (3)二、行业概况 (7)1、行业整体快速发展 (7)2、行业综合化、专业化水平不断提高，新兴业态不断涌现 (8)3、仓储设施需求快速增长，高标准设施供给不足 (9)三、影响行业发展的因素 (10)1、有利因素 (10)（1）国民经济持续发展带动仓储物流行业快速发展 (10)（2）政府支持政策频繁出台 (10)（3）我国人均仓储物流设施面积依旧偏低，行业发展潜力巨大 (11)2、不利因素 (11)（1）土地获取难度加大，优质土地资源稀缺 (11)（2）行业竞争激烈 (11)四、行业上下游情况 (12)一、行业主管部门、监管体制、主要法律法规及政策1、行业监管体系仓储物流行业宏观管理涉及的主管部门包括国土资源部、国家发改委、住房与城乡建设部、商务部、交通运输部、国家安监总局和环境保护部。
其中，国土资源部主要负责制定国家土地政策以及土地出让制度相关的政策规定，各地国土资源主管部门主要负责地方国土资源法规、规章草案和政策措施的起草和实施，并承担规范地方国土资源管理秩序和优化配置地方国土资源的责任。
国家及地方各级发改委负责固定资产投资建设工程的规划、核准审批等职能；交通运输部及地方各级交通主管部门负责管理公路、水路的建设市场，在公路、水路工程建设项目上，实行统一领导、分级管理等职能，并参与拟订物流业发展战略和规划，拟订有关政策和标准并监督实施；国家安监总局及地方各级安全生产监督管理部门负责对全国建设工程安全生产工作实施监督管理等职能；环境保护部及地方各级环境保护主管部门负责建设项目的环境保护管理工作，包括建设项目环境影响评价文件的审批、建设项目环境影响评价单位的资质审查、建设项目环境保护设施的验收等职能。
2、行业主要法律法规及产业政策（1）法律法规仓储物流行业的业务环节主要包括了土地获取、规划设计、开发。
物流地产行业公司分析报告
地方政策对物流地产的影响
01
地方经济发展规划
地方经济发展规划中对于物流地 产的定位和需求预测，会影响物 流地产的投资和建设规模。
02
地方土地政策
03
地方税收政策
地方土地政策的实施细则和土地 出让方式，会影响物流地产企业 的土地获取成本和投资回报率。
地方税收政策的优惠措施和减免 政策，能够降低物流地产企业的 运营成本。
市场发展趋势与机遇
总结词
随着电商、制造业和零售业的持续发展， 物流地产市场将保持增长态势。同时， 新技术、新模式的出现也为物流地产行 业带来了新的机遇。
VS
详细描述
未来，随着电商、制造业和零售业的持续 发展，物流地产市场将保持增长态势。此 外，随着新技术、新模式的出现，如智能 仓储、冷链物流等，也为物流地产行业带 来了新的机遇。这些新技术和新模式将有 助于提高物流效率、降低成本，为物流地 产行业的发展带来新的动力。
05
物流地产行业投资风险与建 议
投资风险分析
市场波动风险
物流地产行业受宏观经济、政策、市场需求等多因素影响， 市场波动较大，投资者需关注行业动态，及时调整投资策 略。
项目运营风险
物流地产项目投资周期长，运营管理复杂，投资者需具备 丰富的项目管理经验和资源整合能力，以应对潜在的运营 风险。
政策法规风险
合作共赢 投资者应积极寻求与政府、企业、 金融机构等各方合作，实现资源 共享和优势互补，共同推动物流 地产行业的发展。
长期价值投资 投资者应关注物流地产行业的长 期发展前景，以价值投资为导向， 选择具有成长潜力的项目进行投资。
强化风险管理 投资者应建立健全的风险管理体 系，制定完善的风险应对策略， 提高风险防范和应对能力。
物流地产行业分析报告
物流地产行业分析报告定义物流地产是指为了支持物流、仓储、配送等流通环节而建设的地产项目，包括物流园区、仓储物流基地、物流配送中心等。
分类特点根据物流地产的使用方式，可以分为三类：1. 仓储物流地产：主要用于提供储存、集散、分拨等服务，通常在城市外围。
2. 物流配送中心：用于解决“最后一公里”配送问题，一般在城市临近或内部。
3. 物流园区：为物流企业提供一站式物流服务，包括储存、加工、配送等，是一类综合性物流行业地产。
产业链描述物流地产的产业链包括地产开发商、承租商、企业运营者等环节。
地产开发商主要负责物流地产项目的规划、建设和销售等工作，他们需要考虑的因素包括地理位置、交通便利度、用地规模等。
承租商负责租赁物流地产项目，一般是物流企业和快递企业，他们需要考虑的因素包括配送范围、交通线路、设备配备情况等。
企业运营者负责物流地产项目的经营，包括储存、加工、配送等服务，他们需要考虑的因素包括资源配置、成本控制、服务质量等。
发展历程物流地产行业在我国起步较晚，目前处于快速发展期。
自上世纪80年代初开始，随着国家改革开放的深入推进，我国物流产业开始蓬勃发展，随之而来的是物流地产行业的兴起。
进入21世纪以来，物流地产行业日益成熟，市场不断扩大，产业链越来越完善。
同样，随着网络电商的快速发展，物流地产也迎来了全新的发展机遇。
行业政策文件及其主要内容1. 《物流发展规划2017-2025》该文件明确提出，将以发展“智能物流、绿色物流、公共物流”为主要方向，全面推进物流行业转型升级，提高物流效率和服务质量。
2. 《物流园区管理条例》该文件规定了物流园区的建设、管理、运营等工作，对加强物流园区的专业化、规范化建设，促进物流企业的健康发展起到了积极作用。
经济环境高速的城市化进程和国际贸易的快速发展是推动物流地产行业快速发展的关键因素。
受国际经济与贸易影响，我国物流地产行业将逐步向智慧化、绿色环保方向发展。
社会环境经济全球化和信息化促进了全球物流业的发展，促进了物流地产行业的快速发展。
【智拓精文】2018年最新中国物流市场调查分析报告
中国物流市场供需状况调查报告（20XX年XX月）中国仓储协会《物流技术与应用》编辑部执笔人：WJX为了解我国近几年的物流市场运作现状，中国仓储协会在《物流技术与应用》编辑部等单位协助下，曾经先后X次组织过全国范围内的物流供求状况调查，调查范围覆盖全国的生产、商贸及物流企业。
通过市场调查而形成的系列“中国物流市场供需状况调研报告”已经在国内外引起了极大的反响，调查结果经常被国内外权威物流研究机构及物流专家引用，成为分析中国物流市场的权威依据，这一调查项目也成为国内外物流界普遍关注的物流调查活动。
尤其是20XX年由中国仓储协会主持、《物流技术与应用》杂志承办的第四次中国物流市场供需调查活动的分析报告公布后，更引起业界巨大反响。
为了做好20XX年第X次中国物流市场供求状况调查活动，在中国物流仓储协会的主持下，我们还邀请了中国机械工程学会、中国物流技术协会、中国百货商业协会、中国五金交电化工商业协会、中国家用电器商业协会、中国连锁经营协会、中国调味品协会、中国蔬菜流通协会、中国酒类商业协会等九家权威协会作为协办单位，联手共同组织了本次调查活动。
在众多的权威协会的支持下，20XX年我们从上述各行业协会的主要会员及《物流技术与应用》主要订户中定向遴选了物流企业、生产制造企业、商贸企业共3800多家企业，发放调查问卷3800多份。
回收有效问卷353份（其中物流企业150份，生产制造企业98份，商贸企业105份）。
根据此次调查问卷的处理结果，由中国仓储协会秘书处与《物流技术与应用》杂志社共同完成了此次调查的分析报告，报告描述了中国大中型企业物流的运作水平，分析了主要的物流作业指标，揭示中国物流业的发展空间，重点分析了物流市场的供需状况，找出物流市场中供需失调的主要方面，并对物流设施设备进行了专门的研究分析。
第一章物流需求市场分析一、样本构成分析及企业基本信息1、企业性质为保证调查结果具有代表性及连续性，在保持前几次调查问卷基本框架的基础上，考虑到生产制造业、商贸流通业对物流需求快速发展的特点，第五次调查活动对调查问卷的有关调查内容作了补充与修改，并对物流市场需求方按生产制造企业和商贸企业的行业性质合理分配了问卷发放样本，回收问卷的企业性质构成比例如表1所示：从企业规模上看，在回收问卷的企业中，生产制造企业的规模大于商贸流通企业，生产制造企业的经营额平均在22亿元左右，其中最大的企业经营额在160多亿，商贸流通业的企业经营额平均为8亿元左右，其中最大的企业经营额在45亿以上，企业规模分配不均衡。
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深圳赤湾石油基地股份有限公司
普洛斯收购其19.9%股权，深基地在国内共有近80万平方米的 工业物业、以及可建设约37万平方米物业的土地储备。
2楼：≤2吨/平方米
5米至7米 消防栓 非标准，如水泥地面或 素填土 公共警卫室或尚无 非标准 尚无 手控通气或尚无 没有
集中供暖（可选） 办公室及仓库装置（可选） 通风设备（可选） 每小时两次（可选） 信息管理系统
资料来源
WMS/ERP等
Part 01
宏观供需：
新业态打开新需求，黄金时代2.0在招手
物流地产行业老大普洛斯的典型客户 现代物流设施在硬件指标上大幅提升
资料来源
现代物流地产的定义
特征 现代物流设施 单层：高品质钢结构 传统物流设施 单层：非标准混凝土/钢 结构 多层：无通道，极少有 多层结构 规模不一（~4000平方 米） 4米至7米 1楼：≤3吨/平方米
1）好位置 2）开阔的地面面积 3）高流地产的定义
现代物流地产属于产业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施。其范畴包括物流园区、 物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。本篇报告主要的讨论对象即为现 代物流地产，其典型客户包括零售、第三方物流、高端制造业如汽车配件、电子产品、医药 医疗设备等。
物流地产行业分析报告
投资要点
1 供给：一线城市工业物流土地供给非常紧张，现在最好的资源来自于二手
2 需求：线上+线下的需求仍然巨大。线上来自于B2C和仓配模式比例提高
土地市场，以及一手的一线卫星城。网络溢价开始出现，成网打包的用地 单价甚至高于单个地块的单价。 ，线下则来自于渠道变化、制造业升级。长期来看行业供需失衡的状况不 会有改善，好地段的好仓库价格将会非常坚挺。
工业用地相关重要政策年表
针对 政策名称 国务院关于加强土 地调控有关问题的 通知 中华人民共和国物 权法 招标拍卖挂牌出让 国有建设用地使用 权规定 全国工业用地出让 最低价标准 国务院关于促进节 约集约用地的通知 节约集约利用土地 规定 闲置土地处置办法 关于物流企业大宗 商品仓储设施用地 城镇土地使用税政 策的通知 国务院关于清理规 范税收等优惠政策 的通知 具体内容 工业用地必须招拍挂，其出让价不得低 于最低价 经营性土地应当以招拍挂等公开竞价方 式出让 工业用地应当以招拍挂方式出让。工业 用地包括仓储用地，但不含采矿用地 工业用地出让底价和成交价格均不得低 于所在地土地等别相对应的最低价标准 对现有工业用地在符合规划的前提下提 高容积率不增收土地价款，对新增工业 用地要进一步严控用地指标。 严禁在规划的城镇建设用地之外设立各 类城市新区、开发区和工业园区 闲置土地满一年未动工开发需征收闲置 费，满两年未动工开发的可无偿收回使 用权 对物流企业自有的，包括自用和出租的 大宗商品仓储设施用地，均减按所属土 地等级适用税额标准的50%计征城镇 土地使用税 严禁以优惠价格或零地价出让土地
转让
29.2 29.0
14.2
6.7 21.4 10.4 5.0 15.0
8.4 3.7 12.7
7.3 3.5 12.1
价格
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
一线城市成交工业土地面积（百万平方米）
上海 16 14 12 广州 北京 深圳
用地 节约 开发 期限
10
8 6 4 2 0 2012 2013 2014 2015
税费 政策
资料来源：国土资源部，世邦魏理仕，天风证券研究所
二级土地市场：普洛斯极其渴求，各类方式参与
方式1： 合资入股
苏州物流中心有限公司
签署合资经营协议，苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入 股。普洛斯能在苏州工业园区内购买面积在146300平方米以上 的17处设施，包括15.8公顷土地开发权和44.5公顷土地定价权 ，以支持未来对260000平方米物流配送面积的开发。
供给 对应拿地
Part 01-1
存量供给：扎堆三个城市群
存量的物流地产供应聚 集于三大城市圈： 1. 上海为中心的长三角 2. 北京-天津为中心的京 津冀 3. 广深为中心的珠三角 一线城市空置率极低： 1. 图中北上广深空置率都 在5%-10%，基本上是 物流地产运营概念中的 满负荷运转； 2. 重庆的空置率是西南地 区乃至全国的扛把子， 这与当地的供应空缺、 需求充分（PC等）相 对应； 3. 成都、武汉由于供应较 大导致了空置率居高
风险提示：行业增速低于预期
Part 00
序章：现代物流地产的定义
物流地产行业开发链条
（专业物流地产商 或综合类地产商）
地产商
拿地
工矿仓 储用地
开发
定制或 标准化
物流园区 配送中心 分拨中心 建成不动产
出租 出售
杠杆+ 管理
电商 第三方物流 零售商 汽车零部件 医疗器械
投资主体
资本投入
资金回笼
目标客户
3 竞争格局：复杂化，物流地产的物流属性正在增强，而过去的客户也开始
自持部分物业。在物流行业对精细管理、速度和SKU要求越来越高之际， 行业核心的竞争优势除了土地资源获取之外，更有对运营和物流的理解。
4 REITs在中国发展阶段仍处于早期，未来会有更多空间，整体来说REITs是
一个顺周期的游戏，在物流地产当前整体租金水平稳定的前提下，未来一 旦放开，对风险偏好较低的资金如养老、保险等将会极具吸引力。
资料来源：戴德梁行2015年行业综述，天风证券研究所
未来的土地供给：逐年萎缩，政策不利
2011-2015全国各类型用地出让面积（万公顷）
工矿仓储 80 70 60 50 40 30 20 10 0 11.1 8.2 2.8 14.1 11.5 3.9 15.4 12.4 12.6 4.3 19.1 11.5 5.1 20.7 33.8 23.3 32.8 34.4 商服 住宅 其他
结构
多层：混凝土/钢结构 附带通道/电梯
总建筑面积 屋顶净高 承载力 立柱间距 消防 地面漆 监控系统 采光顶
≥8000平方米 ≥8米 1楼：≥3吨/平方米
4）高载重能力
5）宽阔的柱间空间 6）配备起重机 7）方便卡车行驶的 通道
2楼：≥2吨/平方米
≥8米 消防栓、灭火器、火灾报警装置 耐磨性环氧树脂/混凝土地面涂装工程 24小时安保及集中监控服务 装备条形照明灯的天花板