工业地块容积率调整可行性研究——以徐州佳海智能制造产业园为例
基于主体功能的城市低效用地多准则评价——以徐州市为例
国 土 与 自 然 资 源 研 究
ＴＥＲＲＩＴＯＲＹ ＆ ＮＡＴＵＲＡＬ ＲＥＳＯＵＲＣＥＳ ＳＴＵＤＹ
２０１８ Ｎｏ．３
文 章 编 号 ：１００３—７８５３（２０１８）０３—００２４—０５
引 言
基金项 目：国家科技支撑计划（２０１５ＢＡＤ０６Ｂ０２）和江苏省国土
近 ２０年 中 国城 市 化 水 平 持 续 提 升 ，建 设 占用 了大
ｐｒｏｄｕｃｔｉｏｎ，ｌｉｆｅ ａｎｄ ｅｃｏｌｏｇｙ．Ｔｈｅ ｕｒｂａｎ ｌａｎｄ ｕｓｅ ｄａｔａｂａｓｅ ｗａｓ 分 析 了成 因 ，并 提 出 了相 应 的对 策 ；汪 勋 杰 等 ｕ １从 理 论
ｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｅｄ ｂｙ ｕｓｉｎｇ ＧＩＳ ａｎｄ ＵＡＶ （Ｕｎｍａｎｎｅｄ Ａｅｒｉａｌ Ｖｅｈｉｃｌｅ） 分 析 出发 ，提 出 了一 种 产业 用 地 低 效 退 出机 制 ，并 进 行
资源厅 科技 项 目联合资 助
量 耕 地 ，人 地 矛 盾 逐 渐 凸显 Ｉｌ＿ １。 由于 “外 延 式 ”扩 张 成
本低 ，低效扩 张十分严重ｌ３１ 。节约集 约是 国土管理转
变 经 济 发 展 方 式 的重 要 抓 手 ，城 市 建 设 从 “外 延 式 ”扩
张 向“内涵 式 ”挖 潜 转 变 已势 在 必 行 。如 何 识 别 低 效 及
摘 要 ：为促 进城 市 土地 节 约集 约利 用 ，实现 生 产 、生 活和 生 态 处 置更 存 在 着 诸 多 的现 实 困境 ，如 产 权 收 回 、物 权 补 偿
和 谐发 展 。利 用 ＧＩＳ和无 人机 技 术重 建 了城 市 土地 利 用数据 和 人 员 安 置 。先 前 学 者 已对 低 效 用 地 的 认 定 与 退 出作
开发区土地集约利用评价规程(2014年度试行)
开发区土地集约利用评价规程（2014年度试行）国土资源部二〇一四年四月目次前言 (I)引言 (II)1 范围 (1)2 规范性引用文件 (1)3 术语和定义 (1)4 总则 (1)5 工作准备 (3)6 开发区土地利用状况调查 (3)7 开发区评价类型划分 (5)8 开发区土地集约利用程度评价 (5)9 开发区土地集约利用潜力测算 (8)10 成果编制 (10)11 成果验收与公示 (11)12 成果应用与更新 (12)附录 A （规范性附录）开发区土地集约利用评价工作流程 (13)附录 B （规范性附录）开发区土地利用状况分类及定义 (14)附录 C （规范性附录）开发区土地利用状况调查程序与数据处理 (19)附录 D （规范性附录）工业主导型开发区土地集约利用评价指标体系及定义 (21)附录 E （规范性附录）产城融合型开发区土地集约利用评价指标体系及定义 (23)附录 F （规范性附录）开发区土地集约利用程度评价工作用表 (25)附录G （规范性附录）开发区土地集约利用潜力测算工作用表 (36)附录H （规范性附录）开发区土地集约利用评价指标权重区间 (39)附录I （规范性附录）开发区土地集约利用评价成果报告编制要求 (40)前言本规程的附录A、附录B、附录C、附录D、附录E、附录F、附录G、附录H、附录I均为规范性的附录。
本规程由国土资源部提出并归口。
本规程由国土资源部解释。
本规程起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院、北京大学、中国地质大学（北京）。
本规程主要起草人员：（略）本规程其他起草人员：（略）引言为规范开发区土地集约利用评价工作，促进开发区土地节约集约利用，提高开发区土地管理水平，为开发区扩区升级和区位调整审核、实施动态监管、建立相关评价考核制度提供依据，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规，制定本规程。
开发区土地集约利用评价规程1 范围本规程规定了开发区土地集约利用评价的工作内容、工作程序、技术方法、成果要求等。
关于提高工业园区厂房利用率的建议
提高工业园区厂房利用率一、背景介绍工业园区作为吸引企业投资的重要载体，在经济发展中起到至关重要的作用。
然而，一些工业园区存在着厂房利用率不高的问题，这不仅影响了园区整体的经济效益，也影响了企业的生产经营。
提高工业园区厂房利用率成为当前亟待解决的问题。
二、问题分析1. 厂房空置率高：一些工业园区存在着大量的厂房空置，无法发挥其应有的作用，严重影响了园区的整体运营。
2. 厂房使用不合理：部分厂房由于使用不当或者过度老化，导致资源浪费，也导致了园区的产能使用率不高。
三、解决方案提高工业园区厂房利用率，需要综合各方面因素，从园区规划、厂房设计、政策支持等方面入手。
1. 优化园区规划需要对工业园区的整体规划进行优化，合理规划厂房的布局和配套设施，确保各个厂房能够充分利用，并且方便企业进行生产经营。
可以引进专业园区规划设计企业，定制个性化的规划方案，以适应不同类型企业的需求。
2. 改善厂房设计需要改善厂房的设计，提高其适用性和灵活性，使其能够满足不同类型企业的生产需求。
可以采用模块化设计，根据企业需求进行定制化设计，方便企业进行灵活布局和利用，最大程度地降低厂房空置率。
3. 政策支持政府可以出台相关支持政策，鼓励企业租用园区厂房，同时对园区开发商提出相关激励政策，引导其提高厂房的使用率。
对于厂房的改造升级，可以给予税收优惠或者财政补贴，鼓励企业和园区开发商共同提高厂房的使用率。
4. 建立健全的管理体系建立健全的园区管理体系，加强厂房的日常管理和维护。
园区管理方可以制定相关管理规定，监督厂房的使用情况，及时发现并解决空置和滥用厂房的问题，确保园区厂房的正常使用。
四、结语通过以上措施综合提高工业园区厂房利用率，不仅可以提升园区整体的经济效益，还可以为企业提供更好的生产发展环境，促进园区和企业的双赢发展。
希望各级政府部门和园区管理方能够重视这一问题，积极采取措施，推动工业园区厂房利用率的提高。
五、加强企业引进和孵化扶持除了对现有的厂房进行改造和优化利用外，工业园区还可以加强对企业的引进和孵化扶持，引入新的产业和企业，为园区增加新的活力和需求。
县低效用地二次开发利用调查评价专项方案
单位固定资产投资额15%
企业固定资产投资/宗地面积（万元/亩）
单位土地产值15%
企业年生产总值/宗地面积（万元/亩）
单位土地税收额10%
企业年上缴税收总额/宗地面积（万元/亩）
土地环境容量20%
宗地绿地率5%
宗地上绿化面积/宗地面积（%）
配套设施完备度10%
宗地上给水、排水、通信、电子等设施配套情况
2.经过和城镇计划、土地计划叠加分析初步复核城镇低效用地调查结果质量；
3.建立城镇低效用地评价体系,制订调查图和调查表,对宗地现实状况利用情况进行补充调查；
4、开展城镇低效用地评价,明确已调查低效用地集约利用程度,并制订低效用地判定标准；
5、结合评价结果,提出不一样功效区低效用地二次开发利用方向及提议。
4.2低效用地评价指标体系
4.2.1居住区低效用地评价指标体系建立
居住区低效用地现实状况评价关键考虑土地利用强度和土地环境容量两个因子,计划用途一致性、容积度、建筑密度、房屋空置率、绿地率、配套基础设施完备度和人口承载力7个指标,经过宗地现实状况利用情况和标准值对比计算现实状况利用水平和集约利用潜力。具体评价因子和评价指标见表4-1。同时经过定性分析进行集聚程度、宗地形状等土地利用条件修正,综合得出宗地利用潜力值。
土地投入产出强度40%
单位土地固定资产投资额15%
固定资产投资/宗地面积（万元/亩）
单位土地工业产值15%
企业年生产总值/宗地面积（万元/亩）
单位土地税收额10%
企业年上缴税收总额/宗地面积（万元/亩）
土地环境容量20%
宗地绿地率5%
宗地上绿化面积/宗地面积（%）
配套设施完备度10%
徐州可行性研究报告案例
徐州可行性研究报告案例1. 引言本文档旨在对徐州市进行可行性研究，并评估该地区在未来发展中的可行性。
徐州市作为江苏省重要的工业城市，其经济发展潜力巨大，因此进行可行性研究是十分必要的。
2. 研究目的本次研究的主要目的是评估徐州市作为发展中心的可行性。
通过收集和分析有关徐州市的各种数据，包括经济、环境等方面的数据，以确定徐州市未来的发展潜力和可行性。
3. 研究方法本次研究采用了以下研究方法：3.1 数据收集我们通过收集徐州市的相关数据，包括经济数据、人口数据、环境数据等，来了解徐州市的现状和潜在发展机会。
3.2 数据分析我们对收集的数据进行统计和分析，以得出一些关键指标和结论，以评估徐州市的可行性。
我们将利用统计方法和模型来分析数据，如SWOT分析、回归分析等。
3.3 案例研究我们还将进行案例研究，以了解其他城市或地区的发展经验，并对徐州市的未来发展提供一些参考。
4. 研究结果根据数据分析和案例研究，我们得出以下结论：4.1 经济发展潜力徐州市拥有丰富的自然资源和良好的交通条件，这为经济发展提供了良好的条件。
根据数据分析，徐州市的GDP增速持续上升，预计将继续保持较快的增速。
同时，徐州市的产业结构也发生了积极的变化，朝着高附加值和技术密集型产业转型升级。
4.2 人口增长趋势徐州市的人口在过去几年中保持了稳定增长，预计在未来几年内将继续增长。
这将为徐州市的经济发展和市场潜力提供支持。
4.3 环境保护问题尽管徐州市的经济发展潜力巨大，但也面临着环境保护等问题。
针对这些问题，我们建议加强环境保护意识，在经济发展的同时注重环境保护。
5. 结论和建议基于以上研究结果，我们得出以下结论和建议：5.1 徐州市的发展潜力巨大，具备成为发展中心的条件。
政府和企业应积极推动徐州市的经济发展，加强产业升级和引进高技术产业等。
5.2 需要加强环境保护意识，采取行动解决环境保护问题。
政府应加大对环保项目的投资和支持，推动徐州市的可持续发展。
商业用地调整工业用地论证报告
商业用地调整工业用地论证报告一、引言近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，商业用地需求不断增加。
然而，由于工业用地的资源闲置和商业用地紧缺的现状，将工业用地调整为商业用地成为了一种有效的解决方案。
本论证报告旨在探讨商业用地调整工业用地的可行性和必要性。
二、商业用地需求分析随着城市人口的增加和居民收入水平的提高，商业用地需求逐渐增加。
商业用地不仅满足了居民的购物和娱乐需求，还提供了就业机会和经济增长。
然而，当前商业用地供应严重不足，导致商业设施的拥挤和服务质量下降。
三、工业用地资源闲置问题与商业用地需求不断增加相比，工业用地的利用率相对较低。
许多工业用地因为产业结构调整或企业搬迁而闲置，造成了资源的浪费。
将这些闲置的工业用地调整为商业用地，不仅可以提高土地利用率，还能够满足商业用地的需求。
四、商业用地调整工业用地的可行性分析1. 土地利用效益提升工业用地调整为商业用地可以提高土地的利用效益。
商业用地的开发和经营往往能够带来更高的经济效益和税收收入，从而提高城市的整体发展水平。
2. 城市空间结构优化通过调整工业用地为商业用地，可以使城市的空间结构更加优化。
商业用地的集聚有助于形成商业中心和商业区，提升城市的形象和吸引力，进一步推动城市的发展。
3. 就业机会增加商业用地的建设和经营需要大量的人力资源，将工业用地调整为商业用地可以创造更多的就业机会，减少失业人口，促进社会稳定和经济发展。
4. 居民生活水平提高商业用地的建设可以提供丰富多样的商业设施和服务，方便居民的生活和消费需求。
提高居民的生活水平是城市发展的重要目标，商业用地的调整能够有效实现这一目标。
五、商业用地调整工业用地的必要性分析1. 商业用地供需矛盾突出商业用地供需矛盾已经成为制约城市发展的重要问题。
当前的商业用地供应严重不足，无法满足居民的购物和娱乐需求。
将闲置的工业用地调整为商业用地是解决这一问题的有效途径。
2. 工业用地资源闲置浪费大量的工业用地因为产业结构调整或企业搬迁而闲置，造成了资源的浪费。
云龙工业园三期Ⅰ地块定销房项目
专栏Special Column 云龙工业园三期I地块定销房项目申报单位：中建八局第三建设有限公司参建单位：徐州新盛彭寓置业有限公司徐州翰艺建筑设计有限公司江®华海建筑设计有限公司江苏安鹏建设顶目管理有限公司徐州正大建设顶目管理有限公司江苏科信工程咨询有限公司项目技术经济指标（实际竣工指标)总用地面积：9.3hm2总建筑面积：30.22万m2住宅建筑面积：25.03万m2容积率：2.7建筑密度：22%绿地率：30%总户数：2350户停车位：地上395辆；地下84/辆C6H-931项目简介云龙工业园三期I地块定销房顶目位于徐州市云龙区，民富路以南，汉源大道以西，经二路以东，经三路以北。
由16栋18〜24层住宅、5栋配套商业、1栋会所、3栋配电室及人防车库组成。
顶目于201 5年6月幵工建设，2018年2月竣工交付。
2规划设计布局合理，交通合理，妥善解决了地面停车及人车分流问题。
3建筑设计1)该顶目为60〜127m2的定销套型，中小套型居多。
2)套内功能紧凑，小而全面，动 线合理，曰照良好；有较好的适老性和无障碍考虑。
3)公共空间均采用连廊及天井的布置方式，电梯分设，室内通风良好。
4环境设计1)绿地率30%,绿地面积达标。
2)设计创意方面微地形设计值得鼓励。
5工程质量1)建筑施工许可、地基与基础验收、主体结构验收、钢结构验收等验收手续齐全。
2)该顶目获得施工工法1顶，申 请专利8顶。
施工中运用BIM技术解决水暖电管线施工问题，并运用粗粮细作的管理理念创精品工程。
6科技创新1)保温隔热采用岩棉外墙保温，XPS板屋顶保温，塑钢中空玻璃外窗。
2)可再生能源住宅楼上面6层及幼 儿园安装太阳能热水器。
C6HlIH m ff宅94CfiH-95。
厂房投资简易可行性评估分析报告
厂房投资简易可行性评估分析报告一、问题引入厂房投资作为一种长见地投资方试，对于投资者而言是一个相对复杂地决策过程，涉及倒多方面地因素。
再作出投资决策之前，对于厂房投资地可行性进行全面地评估是非长重要地。
本报告将针对厂房投资地可行性进行简易分析，帮助投资者再决策时更明智地选择。
二、市场分析首先，我们须要对所再地区地市场进行分析。
考虑倒厂房地出租、出售、使用等情况，须要了解市场地须求、供应、价格等因素。
此外，还要考虑当前经济形势、政策法规等对市场地影响，以便更好地把握市场趋势，避免潜再地风险。
三、投资成本分析再进行厂房投资时，须要清晰地了解投资成本，包括购买、建设、改造等方面地费用。
同时还须要考虑运营成本，如水电费、管理费等。
综合考虑投资成本是评估厂房投资可行性地重要因素之一。
四、收益预测对于一项投资项目来说，收益是关键地评判标准。
再厂房投资中，须要对末来地租金收益、增值潜力等进行预测。
通过对市场走势地分析和对资产价值地评估，可以较为准确地预测投资项目地收益情况。
五、风险评估除了考虑收益，投资者还须要充分了解投资项目地风险。
再厂房投资中，风险可能来自于市场波动、政策变化、竞争等多方面。
再评估可行性时，对潜再地风险进行充分地分析和评估是至关重要地。
六、综合评价最后，再对以上因素进行全面评估后，投资者可以进行综合评价，确定是否进行厂房投资。
综合评价须要考虑各个因素之间地关系，权衡利弊，作出最终地决策。
七、结论通过本文简易地厂房投资可行性评估分析，我们可以看倒，厂房投资是一项复杂地投资决策，须要投资者对市场、成本、收益、风险等方面进行全面地评估。
只有再充分了解和评估地基础上，投资者才能作出明智地投资决策，降低风险，获取收益。
总结厂房投资是一项俱有潜力地投资方试，但同时也伴随着一定地风险。
通过本次简易可行性评估分析，希望投资者能够更加深入地了解厂房投资地各个方面，作出明智地决策，实现投资目标。
祝投资成功！。
徐州高新技术产业开发区管理委员会_企业报告(业主版)
安元科技股份有限 公司
5.0
药与大健康）005
TOP4
2022 年徐州市制造业“智改数转” 诊断服务 2022 年徐州市制造业 “智转数改”诊断服务（节能环
中电鸿信信息科技 有限公司
3.0
保）005
TOP5
2022 年徐州市制造业“智改数转” 国 家 工 业 信 息 安 全 诊断服务 2022 年徐州市制造业 发展研究中心
近 1 年徐州高新技术产业开发区管理委员会的招标采购项目较为主要分布于卫生 其他工程服务 工 程技术与设计服务行业，项目数量分别达到 9 个、8 个、5 个。其中工程技术与设计服务 其他工程 服务 有色金属冶炼及压延产品项目金额较高，分别达到 1209.90 万元、1006.30 万元、497.00 万元。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
苏州规划设计研究 院股份有限公司
TOP7
徐州高新技术产业开发区管理委 员会徐州高新区产业园区开发建 设规划竞争性磋商成交结果公告 [项目编号：JSZC-320312-...
江苏省城镇与乡村 规划设计院有限公 司
TOP8
生物医药产业园及三园南部片区 控制性详细规划编制
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
企业基本信息
单位名称: 营业范围：
徐州高新技术产业开发区管理委员会 未公示
一、采购需求
1.1 总体指标
近 1 年(2022-09~2023-08)：
项目数(个)
51
同比增长：54.5%
项目总金额(万元)
(不含费率与未公示金额)
￥5853.73
同比增长：-29.6%
平均金额(万元)
￥130.08
同比增长：-51.5%
中共徐州市委、徐州市人民政府关于加强工业集中区建设管理的意见(试行)-徐委发[2010]51号
中共徐州市委、徐州市人民政府关于加强工业集中区建设管理的意见(试行)正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中共徐州市委、徐州市人民政府关于加强工业集中区建设管理的意见（试行）（徐委发[2010]51号2010年9月20日）为节约集约利用土地资源，充分发挥工业集中区聚集带动作用，促进全市工业健康有序发展，现结合我市实际，就加强工业集中区建设管理提出如下意见。
一、加强工业集中区建设管理的重要性加强工业集中区建设管理，是推进新型工业化、加快城乡统筹发展的必由之路，是提升地区综合竞争力、实现跨越发展的战略之举。
当前，工业集中区对推动我市对外开放、经济发展和产业集聚起到了较好的示范作用，但总体上还存在布局分散、单体规模小、规划不完善、土地利用效率不高等问题，违规用地、污染环境和破坏生态等现象较为突出，工业集中区集聚发展的优势没有得到充分发挥。
为此，全市各地、各部门要从加快徐州老工业基地振兴的高度出发，按照“产业集聚、节约集约、严格标准”的要求，进一步加强工业集中区建设管理，使工业集中区成为我市经济发展的重要增长点。
二、加强工业集中区建设管理的总体要求除国家级开发区、省级开发区和市政府已批准的工业集中区外，各县（市）区不得自行设立新的工业集中区；拟保留的市级工业集中区数量暂时控制在各地乡镇总数的1/3左右，根据发展情况，今后市政府可适当对工业集中区数量进行调整；对全市乡镇工业发展拟划分为“优化发展、鼓励发展、限制发展、禁止发展”四种类型。
凡不符合城镇总体规划、土地利用总体规划要求以及临近风景区、水源地、环境敏感区等禁止开发区域的工业集中区不再保留。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
工业地块容积率调整可行性研究——以徐州佳海智能制造产业园为例
摘要：工业用地容积率是地方政府调控工业用地建设的必要手段，近年来随
着相关工业用地容积率鼓励政策的提出，一些容积率较低的工业用地亟需适当提高，以增加土地的利用率和价值。
本文以徐州佳海智能制造产业园为例，分析了
工业用地容积率调整的可行性。
关键词：工业地块；容积率调整；可行性；徐州
1项目概况
徐州佳海智能制造产业园是以智能制造为主导产业，其功能定位是因地制宜
的打造特色、专业化的产业空间，为中小企业提供多样化的创新创业空间，为城
市打造优质生活环境和交往空间。
项目位于泉山经济开发区中部，是泉山经济开
发区“都市型小微工业企业组团”中的“小企业创业试验基地”。
地块内现状为
空地，周边分布有永日电梯江苏有限公司、宝盈新能源、徐州鑫科机器人有限公司、徐州西苑玻璃科技有限公司、徐州久之盈金属材料有限公司、徐州网架钢结
构加工基地、永嘉科技园等现状建成企业，以及村庄建设用地和少量工业用地。
地块周边已经形成系统的交通网络，东西向主要道路有鑫源路、腾达路，南北向
主要道路有莲湖路、顺堤路。
2013年底，地块连同南侧用地共17.90公顷（268.5亩）作为永日电梯项目，地块规划条件中用地性质为工业用地，容积率控制在0.7-1.0。
实际建设用地约11.42公顷，剩余地块约6.48公顷，实际建设总建筑面积57409.72平方米，计
容总建筑面积89995.4平方米。
2019年作为徐州佳海智能制造产业园A地块建设
使用，用地性质为工业用地。
2项目容积率调整必要性
2.1出台政策利好工业用地集约高效利用
根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）、《建设
用地容积率管理办法》（建规[2012]22号）、《江苏省国土资源厅关于全面开展
城镇建设用地提效工程的意见》（国土资发[2017]177号）等政策，本地块在符
合规划、用地性质不变的前提下，通过合理提高容积率，提高建设用地利用效率，不仅有利于国家政策的实施，同时使低效率浪费工业用地的情况得到了有效管理，并挖掘了土地资源利用效益的巨大潜力，集约、高效的利用工业用地符合我国土
地利用的国情需要。
2.2低容积率难以满足工业用地项目类型的创新发展
本地块在保证一类工业用地性质不变的前提下，，创新发展以新材料、节能
环保和智能制造为主导的智能制造生产制造基地，是集智能制造上下游产业链及
配套用房于一体的面向中小企业的多样化创新创业空间。
在工业用地项目从传统
厂房上升为高标准厂房后，原规划设计条件中约束的0.7-1.0容积率已经不能满
足地块项目类型的现实发展需要，亟需通过容积率的合理提升来满足地块的高端
建设需求。
2.3高效项目利于提升单位面积土地价值
企业的经济效益直接影响工业用地的用地绩效，企业的业态类型直接影响工
业用地的投入产出比。
企业的可持续发展潜力是工业用地绩效影响因素的重要维度，选择具有发展潜力的业态作为主导产业是提升绩效的有效途径。
本地块的业
态由低效产业让位高效产业，能够提高土地利用的广度和深度，单位面积土地的
投资密度和产出效益将得到显著提高，市场竞争力也将得到提升，并促进土地价
值拓展出新的发展空间。
2.4促进存量土地盘活更新
本地块是现状具备存量更新条件的零星工业用地，在政策导向和规划设计的
积极引导下，予以容积率控制指标的合理、合规提升，释放存量工业用地空间，
提升土地利用方式内涵发展水平，实现土地资源配置进一步优化，节约集约用地
刚性要求和长效机制，以小空间、低租金、高聚集的优势特点吸引小微企业入驻，促进此类工业用地的健康发展，是盘活、激活闲置工业用地的有力举措。
2.5企业自身发展诉求
徐州佳海智能制造产业园基于徐州市建设目标的实现，围绕核心产业集群，
以智能制造上下游产业链引导和推动行业发展。
地块南部高标准厂房已经封顶，
同是新材料、节能环保和智能制造为主导的产业类型，C地块用地规划条件容积
率控制在1.0-1.5，规划批准设计方案容积率为1.40，由此，佳海智能制造产业
园A地块容积率调整至1.0-1.5是企业发展的基本诉求。
2.6技术指标支撑
根据《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》，本地块位于新开发区域，工业建筑多层容积率指标控制在1.0-2.0。
根据《江苏省建设用地指标（2018年版）》，本地块工业用地项目中涉及的
器材制造项目用地的容积率不应低于1.0。
鼓励建设四层及以上带工业电梯的高标准厂房，高标准厂房容积率不低于
1.6。
3拟调整方案影响分析
3.1地块内部环境影响
本地块为生产制造型企业，绿化设计强调规整、秩序的景观风格，保证生产
安全和劳动效率，同时提高工业园区的审美性。
方案拟规划形成内部用地紧凑，
工业厂房林立，管线密布的空间格局。
由于工业生产需要大量的原料和燃料，需
要一定数量的仓库堆场及断面较大的道路，在对地块内部进行景观规划时“见缝
插绿”，运用灵活的绿化布置手法，以植物为主体进行造景，实施森林进园、森
林围园。
3.2地块周边环境影响
地块的规划建设倡导城市双修理念，实行生态修复和城市修补。
生态防护性
是工业园区景观最本质的特点，工业园区因其所从事行业的独特性，会产生一定
的工业垃圾，如噪音、粉尘污染、废弃废水等，对周边的环境有一定的影响，通
过进行合理的景观规划，结合所规划工业园区自身工业生产的特点，利用绿植、
循环装置等方式为园区及园区周边提供高质量的空气、净化的水体，还城市以绿
水青山、生态自然。
3.3交通影响评价
本次交通分配主要是将项目产生的新增出行量分配到具体的路段上，得出各
路段由于项目建设而产生的新增交通量，从而分析拟建项目对周围路网服务水平
的影响。
将地块诱增交通量与背景交通量叠加，得到叠加后的各条道路的交通量
和饱和度，地块周边已形成比较完善的道路网络。
根据各路段饱和度分析，地块
建成后，周边道路整体运行状况良好，路段机动车交通影响不显著。
根据《江苏省城市规划管理技术》、《民用建筑设计通则》、《徐州市建筑
物配建停车设施设置标准与准则》（徐规字(2011)75号），项目与城市主要道路
交叉口的距离应满足以下要求：道路红线宽度小于30米的不得小于30米；道路
红线宽度30至40米的不得小于50米；道路红线宽度40米以上的不小于80米。
该地块拟规划出入口设置在莲湖路和鑫源路上，出入口与道路交叉口的距离满足
规范要求，布局合理，对道路交通影响不大。
4研究结论
通过现状调研徐州佳海智能制造产业园A地块的区位现状、项目发展诉求、
城市景观及地块内部环境，深入研究分析了地块容积率调整的必要性、可行性，
并结合地块项目的实际可操作性，在满足国家与地方相关法律法规要求和保持除
容积率以外，其它用地控制指标均符合规划条件、容积率调整后对周边道路交通
以及环境都不产生影响的前提下，提出将徐州佳海智能制造产业园A地块容积率
由原来的0.7-1.0调整至1.0-1.5是必要且可行的。
参考文献：[1]余玥.土地供给侧结构性改革背景下上海低效工业用地再开发
的路径探讨[J].经贸实践，2018（12）.[2]黄慧明，周敏，吴妮娜.佛山市顺德
区低效工业用地空间绩效评估研究[J].规划师，2017，33（9）.[3]黄凌翔，赵娣，金丽国．开发区土地集约利用潜力实现研究——基于天津经济技术开发区673个地块的调研［Ｊ］．中国土地科学，2014,28(10)．。