推荐-世纪城大型商业综合体销售策划报告 精品
思源经纪：长虹世纪城项目定位及营销策略报告
新站板块
方门户，扼守要位。已建成集“战略新兴产
业、现代服务业、现代商贸业”为一体的现
代化新城区。
区域认知/现状分析 报告逻辑框架 1
宜居宜业的产业新城，但区域形象和客户认知一般
核心区位
位于大合肥建设的黄金轴上，地铁1号线起
始站，扼守东北门户。
功能定位
定位“宜居宜业的产业新城”，形成多 个功能板块新中心。 合肥三大国家级开发区，重点发展信息 技术、新能源、现代制造、生物医药、新 材料等产业。 职教城规划为政治、经济、文化、教育、
2013年9月28日开盘
如何在短期内 实现销售目标
4
报告逻辑框架
报 告 框 架
第一部分：项目理解 第二部分：市场研究 第三部分：客户判断 第四部分：项目定位 第五部分：推广策略
第六部分：思源优势
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报告逻辑框架
区域认知 项目解读
6
区域认知/现状分析 报告逻辑框架 1 新站区——中心城区东北门户，主城区边缘板块
新站区发展落后的现状与其规划定位严重不符，亟待全面提升 区域价值； 长虹品牌此时以区域大盘形象进入合肥、落户新站，有条件成 为区域市场领导者。
16
报告逻辑框架
宏观政策 合肥房地产市场
新站区房地产市场 本案市场竞争格局 价格预判
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宏观政策/政策解读 报告逻辑框架 2
2011年楼市调控呈持续收紧状态；2012年尤其是6月份以来，存贷利率及存款 准备金率下调，政策向首置客群倾斜，通过银行调查合肥居民购房意愿逐步升高
2012年以来，限购延续，政府继续推行“调控不放松”的言论，但各地微调不断；尤其6月份 以来，继本年存款准备金率两次下调之后，降低存贷款基准利率，并规定个人住房贷款利率最 低七折，同时合肥市场出现首套房贷利率85折优惠……种种迹象表明，2013年政策对刚需客群 利好明显。 人民银行最新发布的第四季度城镇储户问卷调查报告显示， 66.6%的居民认为目前房价“高， 难以接受”，在当前物价、利率及收入水平下，居民消费意愿增强。 18
重庆东海世纪城房地产品牌营销策略报告
私营企业主 经理人员 专业技术人员 个体工商户 金融业 商业服务人员 产业工人 政府及事业单位 其他
开发商实力 物管规范 价格合理 户型合理 有增值潜力 环境良好 交通便利 配套完善 销售规范
5.30% 18.50%
11% 11.10% 15.30% 13.40% 8.10% 10.60% 12.60%
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东海地产的企业姿态
参考案例>别人已经在做了，幸好只是少数人
>阳光100·国际新城；阳光100·城市广场；骏逸江南……
产品模型>制定我们未来的产品标准
>并非小户型，也非独栋公寓，而是城市新兴地带的高层公 寓社区。
客户描述>明确我们未来的买家特质
>城市新兴阶层；购买力稍嫌不足的大众家庭
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2004年以后的市场解析
2004年，是大盘启动的一年，也是外来势力抢滩重庆的一年。重庆， 正在走向中国，走向世界。城市的人居模式，也正式从小区走向了社区。 但是，在纷纷攘攘的地产运动中，大多数的开发商，却不约而同的将目 光瞄向了中高端市场，低密度花园洋房和别墅大行其道……他们高估了 重庆人民的购买力！在重庆，中高端市场，客观的说，还是小众市场， 并非大众市场。
结论：当前地产消费人群年龄主要集中在28 -45岁，部分 定价较低的套型可以引起51岁以上的人群购买。
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东海世纪城项目定位策略研讨
>消费市场研究
>职业与可接受单价关系表
私营企业主 经理人员 专业技术人员 个体工商户 金融业 商业服务人员 产业工人 政府及事业单位 其他
〈1000
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东海世纪城项目定位策略研讨
中华世纪城营销策划案Word 文档
中华世纪城营销策划案联创策划1联创策划目录一、项目现状分析二、广告投放计划三、项目销售的策略四、项目的销售计划和回款计划2联创策划一、项目现状分析中华世纪城自四月十八日开盘以来，销售状况不甚理想，到目前为止，共交定金84套，签定购房合同36套，实际销售量不到总套数的30%，而开盘前积累的客户，只有50%左右的客户最终签定购买合同，另外50%下定客户选择了退房，退房率相对来说比较高。
其原因主要是项目工程进度过于缓慢，从去年九月份到开盘工程形象几乎没有变化，造成这些客户对开发商的经济实力产生怀疑。
中华世纪城目前的知名度非常低，以至于提到中华世纪城没人知道，必须说在“枫叶新都市北门”或“在新西蓝西面300米”的尴尬局面。
这对于西高新的一个千亩大盘来说，是极不合理的。
少数知道中华世纪城的人中有一部分对中华世纪城有着不良的印象，主要症结点是开发商实力太弱，由于以上原因造成目前没有新客户。
中华世纪城目前仍有一些前期关注过项目的客户，但是由于以下原因延缓了他们的购房行为：1、他们原来关注的中华世纪城是经济适用房项目，在转开发之后他们只片面的认为开发商为了多赚钱，根3联创策划本不知道转开发对他们自己的获益。
这个症结点主要在于宣传少，很多关注项目的客户在猜项目，万般无奈下上网查询却没发现几条有利中华世纪城的消息，于是只好放弃或等待；2、从工程进度上来说，开发速度特别缓慢，使得许多老客户逐渐对项目和开发商失去了信心。
3、就价格而言一变再变，从均价3200元/㎡到3250元/㎡，再到开盘的实际均价3270元/㎡，实报均价达到3360元/㎡，市场产生了明显的抗性。
此抗性根源不是产品自身的品质达不到这样的价位，而是因为项目的综合因素根本无法支撑此价格，综合因素包括工程形象进度、项目自身包装、广告宣传力度等。
4、按照市场销售惯例，一个项目在开盘期和热销期的正常广告投放比例应为广告总投放量的50—60%，广告总投放量按总销售额的2%计算，按均价3250元每平米，本案的总销售额应达到1.6亿元人民币，（C区2、4、6、7不计在内）开盘期和热销期广告投入量应在160万元；中华世纪城从四月开盘以来，仅在《华商报》投放一次整版和一次1/3版，在《西安晚报》上投放一期1/2版，其中开盘后的正式广告只有《华商报》投放一次1/3版。
创世纪时代广场营销策划报告
创世纪时代广场营销策划报告背景介绍：创世纪时代广场是一座位于城市中心的大型综合商业广场，拥有丰富的购物、餐饮、娱乐等业态，吸引了众多消费者的关注。
然而，在竞争激烈的商业环境中，为了保持竞争优势并吸引更多的消费者，创世纪时代广场需要制定一系列有效的营销策略。
目标市场分析：创世纪时代广场的目标市场主要是年轻人和家庭消费者。
年轻人具有购买力、时尚意识强烈，并且愿意尝试新的消费体验；家庭消费者注重品质和服务，是高消费力的主力军。
营销目标：1. 提高广场的品牌知名度；2. 增加顾客流量和购买率；3. 改善顾客满意度并促进口碑传播。
营销策略：1. 多渠道广告宣传：通过电视广告、户外广告牌、网络投放等多种渠道进行广告宣传，提高品牌知名度，吸引潜在客户的注意力。
2. 商场活动：在适当的时候举办促销活动，如打折、特价、限时优惠等，吸引更多的消费者进入广场购物，并提高购买率。
3. 品牌合作：与知名品牌进行合作，共同举办品牌推广活动，吸引目标消费者的关注。
4. 社交媒体营销：利用微博、微信、抖音等社交媒体平台，开展线上活动，增加与消费者的互动，提高顾客满意度并培养忠诚度。
5. 会员制度：推出会员制度，给予会员专享优惠、生日礼品、积分兑换等福利，提高忠诚度，促进顾客再次光顾。
执行计划：1. 第一季度：提前三周开始广告宣传，提高品牌知名度；2. 第二季度：定期举办促销活动，吸引更多的消费者进入广场购物；3. 第三季度：与知名品牌进行合作，举办品牌推广活动；4. 第四季度：开展社交媒体营销活动，与消费者互动，提高满意度；5. 全年持续开展会员制度，促进顾客忠诚度的提升。
预期效果：通过以上营销策略的实施，预计创世纪时代广场将增加品牌知名度，吸引更多的消费者光顾，提高购买率和顾客满意度，进而促进口碑传播和再次消费。
实施计划与预期效果第一季度：广告宣传在第一季度，我们将提前三周开始广告宣传，以提高创世纪时代广场的品牌知名度。
我们将以电视广告、户外广告牌和网络投放为主要渠道，通过精心设计的广告语和形象片段，展示广场的优势和特色。
XX世纪城营销策划执行案
北京华联（世纪城店）签约仪式暨世纪城项目品鉴会一、活动目标1.提升品质：采用品鉴会的形式拉开金色海岸3.世纪城项目的帷幕，选择这种抛弃以往传统的营销模式的做法，在于借以体现项目追求品质新生活的特点，达到全面提升项目整体形象的目的。
2.市场关注：多种形式活动的同期启动，不仅全民动员起来，既丰富了市民的业余生活，而且让消费者得到了真正的实惠，从而无时无刻都能体验到世纪城全新的生活模式，达到整个城市全面的、高度的关注效果。
3.联合互动：北京华联与天信房产的携手合作，可谓强强联手，它将全面带动世纪城的整体发展，无论是对遂宁市城北区域的经济导向，还是对区域内的广大消费者，或是天信公司、北京华联都是双赢的事情。
二、活动时间2006年10月14日 10：00—12:00三、活动地点明星康年大酒店二楼明星厅四、邀请对象1、政府主管部门领导（建设局、房管局、规划局、国土局等）约10人2、华联、天信公司领导约10人3、地产业界同行、遂宁大的品牌商家约10人4、媒体记者（广电报、遂宁日报、电视台）约10人5、以前公司的老业主及咨询预约准客户约100人五、活动流程活动执行负责：活动配合负责：提前准备工作：1、华联来宾提前抵达（10月13日下午），由开发公司负责迎接，下榻宾馆，并安排吃住。
2、当日08：00之前完成：展示布置，现场布置安装完毕工作人员到位礼品及手提袋等资料摆放到位，指示牌摆放到位入口接待台摆放到位；嘉宾名单和新闻记者名单分别送到嘉宾与记者签到处，放签到簿1本调试音响器材完备（投影机、音响、光碟、背景音乐、灯光）3、当日接待流程：9：30—10：00迎接嘉宾与来宾到场(在整个过程，由广州蕉叶组合在一楼表演唱歌助兴。
楼上播放背景音乐)接待人员负责客户签到、楼盘宣传资料（礼包）及华联优惠券发放服务人员负责引导客户进入二楼就坐礼炮人员负责礼花炮点炮，每批次嘉宾到场点放双响迎接营销部负责新闻媒体人士的接待、新闻稿发放及采访安排（一）签字仪式活动目的：通过与北京华联的签字仪式事件制造新闻为切入点，将金色海岸Ⅲ期·世纪城即将面市的信息有效传播出去，一方面可以让正准备在其它楼盘购房的客户持币观望等待，另一方面也可以让前期咨询意向客户增强信心。
合肥_长虹_世纪城项目_定位及营销策略报告
合肥_长虹_世纪城项目_定位及营销策略报告一、项目背景合肥作为中国科技创新城市，经济发展迅速，人口增长迅猛，消费水平提升。
长虹作为国内知名家电品牌，具有较高的品牌知名度和良好的信誉。
基于以上背景，长虹决定在合肥建设长虹世纪城项目，以提升自身品牌形象，增加市场份额。
二、项目定位长虹世纪城项目定位为新型综合体，融合商业、办公、酒店、文化艺术等多种功能于一体。
定位于高端消费和商务客群，以提供世界级的商务环境和生活配套服务为目标，打造合肥高品质生活的代表。
三、目标客群1.高端消费者：追求品质生活，具备一定的消费能力和购买决策权；2.商务人士：需要高品质办公环境和商务配套服务的企业和个人；3.文化艺术爱好者：喜欢艺术、音乐、戏剧等文化活动，愿意为此付费的人群。
四、营销策略1.品牌宣传通过多渠道的品牌宣传，提升长虹世纪城项目的知名度和美誉度。
可以通过合肥本地媒体的广告投放、社交媒体平台的传播、校园招生宣传、户外广告等手段来宣传项目。
重点突出长虹品牌的核心价值观，如品质、创新、成长、责任等，并结合项目本身的特点进行宣传。
2.优质服务提供高品质的商务、生活配套服务，满足目标客群的需求。
在商务方面，可以提供灵活的办公空间、健全的办公设施和一站式办公服务，吸引商务人士入驻。
在生活方面，可以引进高端酒店、精品餐饮、文化艺术团队等配套设施，打造舒适便捷的生活环境。
3.活动营销定期举办与目标客群相关的活动，吸引潜在客户参与和体验项目的优势。
可以组织商务交流会议、艺术展览、音乐音乐会等活动，吸引商务人士、文化艺术爱好者前往，增加项目曝光和口碑。
活动期间，可以提供特别优惠和奖励，激励参与者成为项目的消费者或客户。
4.合作共赢与当地的高品质品牌进行合作，共同提升项目的影响力和吸引力。
可以与本地的文化机构、高端酒店、知名企业等建立合作关系，开展联合营销活动。
通过跨界合作，将项目与其他品牌进行联姻，吸引更多的目标客群。
五、市场竞争策略与其他同类型项目的竞争主要集中在品质、价格和服务上。
世纪城项目销售执行方案
林州“世纪城”项目销售执行方案前言：市场如战场，瞬息万变。
在房地产市场低靡且竞争日趋激烈的今天，房地产企业要想取得利润，关健在于要时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场，细分市场，发掘市场，才可能发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。
第一章项目分析一、项目概况（一）项目区位林州“世纪城”项目位于河南省林州市太行路与向阳街交汇处的东北角。
项目东侧紧邻，西侧紧邻，项目南侧。
项目整体位置居林州市最中心位置，属林州市城市发展之黄金地段，区域发展潜力惊人。
（二）项目概况林州“世纪城”项目总占地面积10000平方米，总建筑面积近50000万方平。
项目由3栋高层和特色商业组成，产品总量住宅240套、商业1万多平米，建成后将会成为林州市中心地标性建筑，是林州第一高楼。
林州榕城置业力求将“世纪城”建设成为林州市最具现代化、精致感的高档住宅及商业项目。
（三）开发商资质“世纪城”项目由林州榕城置业有限公司开发。
榕城置业拥有多年的房地产开发的成功经验，曾在全国从事建筑行业多年，同时开发建设了林州利民小区等项目，其产品因设计领先、建筑质量优秀、营销理念超前，获得有关部门及消费者的一致认可，从而树立了良好的社会形象和口碑。
榕城置业一贯以引领城市不动产发展、为消费者提供更好的居住感受为己任，成功屹立于河南房地产市场中。
（四）产品介绍依据林州市区特有的气候情况，榕城置业针对本地居民的居住习惯，将“世纪城”项目定位于现代时尚住宅，以70-126m2二室、三室户型为主力产品。
区别于林州现有项目在外延表现缺乏变化、色调浅淡、美观不足，户型设计不注重采光、保温、节能，社区安排不注重邻里交流等特点，“世纪城”项目依据现代时尚风格，在外檐方面主要采用深棕色并搭配小部分灰、白色调以绘制出更加绚丽的建筑美景，同时增加楼体在冬季利用太阳光能自然取暖的能力，在选材上更加注重材料的保暖节能性能；在户型设计方面，榕城置业赋予每家每户最好的阳光，采用大面积飘窗、落地窗配比，并尽力使所有户型拥有大开间小进深的舒适居住尺度，同时通过更合理的露台设置使业主在生活中与自然更加和谐的相处；在社区摆位方面，榕城置业对每一个家庭的生活动向严密思考，通过社区道路与社区景观的更合理安排，确保在日常生活中邻里之间有更广阔的交流空间，努力为业主营造出和谐温馨的生活环境。
大型城市综合体(卓越世纪城)前期策划案共213页
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
大型城市综合体(卓越世纪城)前期策划案 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
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没有成熟的商业；
四环路 金地
新中银
东
现代经典
莞
大 世纪城 道
五环路
世纪绿洲
在建 入住 待建
4
汇报思路
东莞商业物业市场分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街价值分析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨
5
东莞商业物业市场分析
城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米； 东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米； 最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米；
按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积 超过2 M2/人；
参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/ 人，上海市1.2M2/人；
集饮食、娱乐、购物、休 闲、商务于一体的大型主 题娱乐购物广场
1F:1.8万，2F:1万， 最高2万多
发展商控有6成 经营权，实行 开业前期“反 租承包经营”
3.28开盘； 销售40%
地王 国际 广场
32.8万;商 业面积10 万
复合商业，集商业步行街、 1F:2.5万，2F:1.5万， 主力百货店、专卖店、主 3F:8000万; 题公园、娱乐场、风情美 食广场、康体中心于一体
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汇报思路
东莞商业物业市场分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业物 街业 价价 值值 分分析析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨
15
世纪城国际公馆商业物业价值分析
世纪城商业街——最大 的商业价值在于未来升 值潜力：
位于东莞最有发展潜力 的城市生活圈内，生活 圈内的总人口将可望突 破10万人；
干洗
70
人流多、车流一
般
50%
人流量是影响商业街价值的关键因素：
——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况 好于服务住宅的社区商业；
9
东莞商铺调查小结
购买商铺的客户主要 目标是保值和增值；
“一铺养三代，”主 要体现了商铺的价值， 而被集中商业推广所 套用，误导消费者；
▪ 商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报
率比较稳定；
▪ 东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报
率略低（在4.0％～4.5%之间）；
▪ 投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；
10
汇报思路
东莞商业物业市场分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街价值分析 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨
概况
长约180米，总面积 10163M2；
由内街铺位50个、一楼 临街铺位37个、二层商 铺38个组成；
一楼层高4.5米，二楼 层高3.45米 ；
店面进深在8-10米间， 面宽在3.8-5.1米间，柱 距呈不规则分布，单位 面积集中在40－120平 方米间；
3
周边商业分析
周边半公里之内居 住人口不足万人;
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商业物业价值判断
商业物业 投资价值 一铺养三代的“铺”
周边人流量多少
商圈内的消费能力
优惠政策是否有足够的吸引力
非短期的租金回报，而在于长 期的升值空间
街铺：自我调节能力强。是适合 大众投资的传统的商业物业投资 品种
集中商业的内街：不适合分拆销 售，适合大基金的长期战略投资 经营
12
关于两种商业类型的价值对比研究
服饰、美容通讯等
140 车流少、人流多 90%
西正路市桥路 餐饮、通讯、茶艺、士多 130~160 车流、人流多 100%
宏景中心
中介、琴行、驾校、灯饰 55~80 人流、车流一般 30%
石竹新花园 装饰五金建材、美容美发、餐 45~55 人流、车流一般 80% 饮
超市、装饰材料、五金水暖、
景湖春天
商铺
集中商业
价值依托的基础
周边商圈的经营环境； 周边商圈的经营环境； 很强的自我调节能力；；受经营状况好坏的制约；
价值的保障（风险） 保值增值，低风险； 取决于经营状况，风险高；
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关于东莞目前商业物业投资价值的思考
大型集中商业的集 中面世，给东莞商 业物业的长期竞争 和发展带来极大的 压力。
东莞城区需要多少商业物业？
呈：世纪城商住开发有限公司
世纪城国际公馆一期商业街 销售执行报告
2021/1/8
商业物业目标沟通
世纪城千亩大盘商业物业运作 目标：
②项目整体增值：形成对世纪 城整体项目运作的价值支撑； ①利润的重要来源； ③展示价值；
住宅商业对项目发展的作用 ①利润的重要来源 ②成为项目增值举措 ③具有展示价值
2
——
——
模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形 式销售是大多数商家的运作手法；
7
商铺调查表
租金和售价的关系
名称 花园路 东城步行街 西正路市桥路 宏景中心 石竹新花园 景湖春天 新天地
规模 干道两侧 干道两侧 干道两侧
—— 7000多 5000多
7700
性质 全街铺 全街铺 全街铺 街铺+内铺
主题乐园、风情美食广场;
6% ，三年7%;
商业70%；
华南 总89万,商 复合商业，八大营业区域， 1F:2万，2F:1.6万，
பைடு நூலகம்
MALL 业可售6 集百货、超市、饮食、娱 3F:1.3万
万
乐于一体；
十年返租，前 三年7%，后7 年递增5%。买 铺收一年租金
销售60%
世博 广场
20.8万;商 业16万
商业物业的两种类型： 大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等； 临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；
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大型商业物业比较表
名称 规模(M2) 商业主力店(主题商业)
售价
返租情况
销售率
第一 国际
总70万,商 步行街、大型百货、超市、 1F:25000，2F:16000， 三年返租，第
业11.6万; 品牌专营店、精品专卖店、 3F:8000，最高42000。 一年5%，二年
街铺 全街铺 街铺+内铺
售价 28000 32000 34000～36000 15000~19000 11000 21000 12000
东莞商铺的租金回报率一般处于4%5%之间的较低水平；
8
商铺经营状况
名称 花园路
业态 餐饮、酒吧、服饰精品
月租金 100
人流 车流和人流多
出租率 100%
东城步行街
将形成东莞规模最大， 档次最高的社区；
将拥有含金量最高的客 户群体；
凯旋城 景湖春天
东泰 阳光假日 景湖春天 景湖花园