洛阳某商贸城策划报告
某商贸城项目营销策划报告
某商贸城项目营销策划报告1. 引言本报告旨在为某商贸城项目制定一套全面的营销策划方案。
该商贸城项目位于城市核心位置，规模较大，拥有多个商铺和商业综合体，旨在成为该地区的核心商业中心。
通过本次营销策划，我们将重点关注品牌推广、线上线下联动、社交媒体运营等方面，帮助项目快速提升知名度和影响力，吸引更多的顾客，实现商贸城项目的商业目标。
2. 项目背景商贸城项目位于城市X的核心商业区，占地面积达到XX平方米，共有XX个商铺和XX个商业综合体，拥有xxx个知名品牌入驻。
然而，在商贸城项目刚刚开业阶段，面临着诸多挑战，如知名度较低、吸引力不足等。
因此，需要制定一套科学合理的营销策划方案，提升商贸城项目的知名度和影响力，吸引更多的顾客。
3. 目标客户群体分析商贸城项目的目标客户群体主要包括：1.城市中层以上收入人群：这部分人群购买力较强，消费意愿较高，是商贸城项目的主要客户群体。
2.周边居民：商贸城项目位于城市核心商业区，周边居民是项目的重要客户群体。
3.游客和旅客：商贸城项目地理位置优越，吸引了许多游客和旅客，也是重要客户群体之一。
4. 品牌推广策略品牌推广是商贸城项目提升知名度和影响力的重要手段。
我们将采取以下几种策略：•建立品牌形象：通过对商贸城项目的定位和特色进行宣传，创建独特的品牌形象，使其与其他商业综合体区分开来。
•优质服务体验：提供优质的售前、售中、售后服务，让顾客享受到舒适和愉悦的购物体验，从而增强品牌认可度和顾客忠诚度。
•媒体宣传：通过各种媒体形式（电视、广播、报纸、杂志等）进行广告投放和宣传报道，扩大品牌曝光面，吸引更多目标客户的关注。
•合作推广：与知名品牌合作推出联名活动、合作促销等，借助其品牌影响力吸引更多客户。
5. 线上线下联动策略商贸城项目的线上线下联动是提升用户体验和增加营收的重要策略。
我们将采取以下措施：•线上活动：通过官方网站、微信公众号等线上平台，发布商品信息、促销活动，提供网上购物服务，增加线上用户黏性。
某商贸城招商策划报告
某商贸城招商策划报告尊敬的领导：根据您的要求，我针对某商贸城进行了招商策划，并编写了下面的报告。
请您审阅。
一、背景分析某商贸城坐落于国内经济发达地区，地理位置优越，交通便利。
商贸城内汇集了大量的商家和消费者，拥有广阔的销售渠道和客户群体，是一个理想的招商场所。
然而，由于市场竞争激烈，商贸城需要进一步提升自身的品牌价值和吸引力，以吸引更多的商家入驻。
二、目标定位1.目标商家：根据市场调研，商贸城目前主要吸引小型批发商和零售商，未能吸引到大型连锁企业。
我们的目标是吸引大型连锁企业入驻，提升商贸城的品牌形象。
2.目标消费者：商贸城需要找准自身消费者群体，以便吸引商家进行精准定位营销。
根据市场调研分析，我们的目标消费者主要是中高收入人群，注重品质和个性化的购物体验。
三、招商策略1.提升商贸城品牌形象：通过加大宣传力度，提升商贸城的知名度和声誉，在行业内树立良好的品牌形象。
我们计划通过媒体广告、商贸展览和参与行业活动等方式扩大知名度，同时注重口碑传播，提升商贸城的口碑形象。
2.优化商贸城配套设施：商贸城应加大对基础设施的投资，提升商家和消费者的使用体验。
我们计划在商贸城内建设更多的停车场、休闲区和餐饮娱乐设施，以提供更好的服务和购物环境。
3.引进优质商家：商贸城需要引进大型连锁企业和知名品牌，给消费者带来更多高品质的商品选择。
我们计划通过与大型连锁企业合作、提供优惠政策和租金减免等方式吸引优质商家入驻。
4.举办专业活动：商贸城可以举办各种主题活动，吸引消费者参与和购物。
我们计划定期举办促销活动、展览会和商贸交流会等，以增加商贸城的人气和销售额。
5.加强客户关系管理：商贸城需要建立一个有效的客户关系管理系统，保持与商家和消费者的紧密联系。
我们计划建立会员制度、优化售后服务，并定期与商家和消费者进行沟通和反馈，以提高客户满意度。
四、实施计划1.第一阶段（3个月）：a.加大市场宣传力度，提升商贸城知名度和声誉。
某商贸城营销策划方案分析
某商贸城营销策划方案分析商贸城是一个以商贸为主要业务的综合性商业建筑群体，在市场竞争激烈的情况下，制定有效的营销策划方案对于商贸城的运营和发展至关重要。
本文将分析商贸城营销策划方案，并提出相应的建议。
一、市场分析1.客户群体：商贸城的主要客户群体为商户和消费者。
商户主要是零售商户、餐饮商户、服务商户等；消费者主要是居民和来访人员。
2.竞争对手：商贸城周边存在其他商业综合体，如购物中心、商业街等。
这些商业综合体与商贸城存在一定程度的竞争关系。
二、创新定位商贸城应通过创新定位来差异化竞争，可以将其定位为“生活方式中心”，以满足消费者的各类需求，并提供优质的服务和购物环境。
三、品牌建设1.品牌形象：商贸城可以以“多元化购物乐园”为品牌形象，突出商贸城作为购物、休闲、娱乐、美食等综合体验的地方。
2.宣传推广：通过线上线下相结合的方式，加强商贸城的品牌宣传推广，提高知名度和美誉度。
可以通过广告、平面媒体、活动等方式进行宣传。
四、差异化经营1.多样化业态：商贸城可以引入不同类型的商户，例如时尚购物、精品服饰、美食餐饮、休闲娱乐等，以满足不同消费者群体的需求。
2.活动营销：定期举办各类促销活动、主题展览、演艺表演等，吸引消费者前来参观和购物，并增加消费者的粘性和忠诚度。
五、提升服务质量1.人员培训：提高商贸城员工的服务意识和专业素养，通过培训和考核，确保员工提供高质量的服务。
六、线上拓展1.电商平台：建立商贸城的电商平台，可以吸引更多线上消费者，提升商贸城的知名度和销售额。
七、合作共赢1.商户合作：商贸城可以与周边商户进行合作，例如共同举办促销活动、联合采购等，提高商贸城和商户的竞争力。
2.居民关系：商贸城可以与周边居民建立良好的关系，例如组织社区活动、赞助社区项目等，提升商贸城在居民心目中的形象和认同度。
八、评估和调整商贸城应定期评估营销策划方案的效果，并根据市场需求和反馈进行调整和改进，不断提升商贸城的竞争力和市场占有率。
某商贸城招商策划报告
某商贸城招商策划报告一、背景某商贸城位于市中心繁华地段，占地面积较大，拥有优越的交通条件和人流量。
然而，近年来由于市场竞争加剧，商贸城的招商情况有所下滑，亟需制定新的招商策划。
二、目标1.提高商贸城的知名度和竞争力2.吸引更多优秀的商户入驻3.增加商业活动和促销活动，提升商贸城的营销效果三、策略1.市场调研：深入了解当地商务发展趋势，明确潜在商户的需求和偏好，并针对性地制定招商方案。
2.营销推广：利用多种渠道，包括社交媒体、广告宣传、线下宣传等，提升商贸城的知名度，吸引更多人关注。
3.增值服务：提供优质的租赁服务、装修支持等，为商户提供一站式服务，提升商贸城的吸引力。
四、实施计划第一阶段（1-3个月）： - 完善市场调研，明确目标客户群体和商户需求 - 设计并启动多元化的营销推广活动 - 制定增值服务方案，提高商户入驻率第二阶段（4-6个月）： - 深化市场调研成果，进一步优化招商策略 - 持续推广和宣传商贸城，提高品牌影响力 - 推动实施增值服务计划，提升商贸城的服务质量第三阶段（7-12个月）： - 根据前期效果调整策略，继续优化营销推广措施 -持续提高商贸城的服务品质和品牌形象 - 提升商贸城的整体竞争力，吸引更多优质商户入驻五、预期效果1.招商率提升，商贸城的空置率明显下降2.商贸城的知名度和美誉度得到提升3.商贸城的商户构成更加多样化，商业氛围更加繁荣六、总结商贸城招商策划的重点在于从市场需求和商户需求出发，制定全面的策略和实施计划，以提升商贸城的整体竞争力和吸引力。
只有通过持续的努力和改进，商贸城才能保持长期的发展和壮大。
商贸城活动方案
商贸城活动方案1. 活动背景商贸城作为一个商业综合体，为了提升品牌知名度和吸引更多顾客，计划举办一系列的活动。
这些活动不仅可以增加商贸城的曝光度，还可以带动商场内各店铺的销售额，为商贸城的发展注入新的活力。
2. 活动目标•增加商贸城的知名度和曝光度；•吸引更多的顾客到商贸城消费；•提升商场内各店铺的销售额；•塑造商贸城的独特品牌形象。
3. 活动内容商贸城计划举办以下几个主要活动：3.1 主题市集商贸城将邀请各地的特色小吃、手工艺品、文化展示等摊位入驻商场，为顾客提供一个以购物和体验为主题的市集。
市集将持续举办三天，每天会有不同的主题，吸引不同层次的人群。
3.2 限时特惠商贸城将与几家热门品牌合作推出限时特惠活动。
在特定时间段内，顾客购买特定商品可享受折扣或赠品。
这种活动可以增加顾客的购买欲望，促进销售额的增长。
3.3 店铺开业庆典商贸城将为新开业的店铺举办开业庆典活动。
通过派发优惠券、举办抽奖活动等形式，吸引顾客前来参观并购买商品。
同时，商贸城还将邀请知名嘉宾及时尚达人参与庆典，吸引更多的人群关注。
3.4 主题展览商贸城将举办一系列主题展览，如时装展、艺术展、科技展等。
这些展览将吸引不同兴趣爱好的人前来参观，并增加他们购物的动力。
同时，商贸城还将与展览相关的品牌合作，举办联合促销活动。
4. 活动推广为了确保活动能够达到预期目标，商贸城将采用以下几种推广渠道：4.1 广告宣传商贸城将在周边地区的主要媒体上投放广告，以吸引更多的人群关注。
广告内容将包括活动时间、地点和主要内容等，同时还会突出活动的优势和特色。
4.2 社交媒体商贸城将通过各大社交媒体平台发布活动信息，并结合活动相关的话题和标签进行推广。
商贸城将邀请一些社交媒体达人和KOL参与活动，并通过他们的影响力扩大活动的影响范围。
4.3 合作推广商贸城将与周边的酒店、景点等合作，互相推广。
商贸城将提供特定的优惠，吸引游客前来参观，同时商贸城的顾客也可以享受酒店、景点的折扣优惠。
商贸城策划方案
商贸城策划方案一、背景介绍商贸城是一种综合性商业综合体，旨在打造一个集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种功能于一体的商业区域。
商贸城的规划和设计对于吸引消费者、促进商业发展具有重要意义。
本文将详细介绍商贸城的策划方案，主要包括目标定位、市场分析、商业模式、促销活动和管理措施等。
二、目标定位商贸城的目标是打造一个吸引消费者、满足他们多样化需求的商业综合体。
通过提供高品质的服务和产品，吸引更多消费者，实现商贸城的经济效益最大化。
三、市场分析在制定策划方案之前，首先需要对目标市场进行深入分析。
通过调查研究，了解目标市场的消费习惯、偏好和需求，并根据这些情况来调整商贸城的经营策略。
商贸城的目标市场主要是中等收入人群。
他们对于购物环境和购物体验有一定的要求，同时也注重物品的品质和价格合理性。
商贸城需要提供丰富多样的商品和服务，满足不同消费者的需求。
四、商业模式商贸城的商业模式应该是多样化的。
除了传统的零售业务外，商贸城还可以引入其他业态，如娱乐场所、文化艺术展示等，以吸引更多顾客。
商贸城可以引入品牌商店、专卖店、特色小吃摊位等各种商业形式。
通过多样化的商业模式，商贸城可以为消费者提供更多选择，增加他们的购物欲望。
五、促销活动促销活动是吸引顾客和提升销售的重要手段。
商贸城可以通过举办促销活动来吸引更多消费者。
商贸城可以定期举办打折促销活动、品牌推广活动等。
同时，可以联合周边商户开展合作活动，互惠互利，共同提高知名度和影响力。
六、管理措施商贸城的运营管理是保证商贸城正常运营的重要保障。
商贸城的管理措施应该涵盖物业管理、安全管理、人员管理等方面。
物业管理应该做到位，保持商贸城的环境整洁，设施设备齐全。
安全管理要做好防火、防盗等工作，确保商贸城的安全。
人员管理方面要合理安排员工工作，提高工作效率和服务质量。
七、总结商贸城的策划方案要考虑到目标定位、市场分析、商业模式、促销活动和管理措施等多个方面。
通过制定合理的策划方案，商贸城可以吸引更多消费者、提高销售额，实现商贸城的经济效益最大化。
某商贸城商业项目推广方案
销售部
负责与客户沟通、跟进销售线索、促成 交易等工作。
行政部
负责提供必要的行政支持，如文件处理 、会议组织等。
05
效果评估与调整
评估指标设定
01
销售额
评估推广活动对销售的促进效 果，包括线上和线下销售额。
02
客流量
统计商贸城内的客流量变化， 了解推广活动对吸引顾客的影
响。
03
网站访问量
监测线上推广活动带来的网站 访问量，评估线上推广效果。
竞争风险预测与应对
竞争风险
商贸城商业项目可能面临来自同类型商业项目的竞争，如周 边商场、超市等，可能导致市场份额下降、利润受损。
应对措施
进行市场分析和定位，明确商贸城的核心竞争力，差异化经 营；提升服务质量，提供特色商品和服务，吸引顾客；加强 与供应商的合作，降低采购成本。
其他风险预测与应对
其他风险
03
推广策略制定
品牌定位与形象塑造
01
品牌定位
02
形象塑造
根据商贸城的特点和目标客户群体，明确品牌的核心价值和特色，以 区别于其他竞争对手。
通过统一的视觉识别系统（VIS），塑造独特的品牌形象，包括标志 、字体、色彩等。
营销渠道选择
线上渠道
利用社交媒体、电商平台、行业网站 等多种线上渠道，扩大品牌知名度和 曝光率。
商贸城吸引批发商和零售商， 满足他们对商品采购和销售的
需求。
03
行业专业人士
商贸城聚集了各类行业专业人 士，提供交流和学习的机会。
客户需求与行为分析
商品品质保证
客户期望商贸城提供品质可靠的商品和 服务。
价格竞争力
客户希望在商贸城获得价格合理的商品 。
某商贸城市场推广方案
某商贸城市场推广方案一、市场背景分析某商贸城是一个位于人口密集地区的综合商业城市，拥有庞大的潜在消费人群。
但是，随着城市商业竞争的加剧和消费者需求的多元化，商贸城面临着市场份额下降的困境。
因此，为了提升商贸城的竞争力并获取更多的市场份额，需要制定一套全面有效的市场推广方案。
二、目标市场确定根据市场调研得知，某商贸城主要的目标市场为年轻人群，他们具有较高的消费欲望和购买能力。
所以，我们的市场推广方案主要针对年轻人群展开。
三、目标市场需求分析1. 多元化产品需求：年轻人注重个性化和多样化，对于商品的选择更加注重品质和品牌，而且偏好个性化定制的产品。
2. 购物体验需求：年轻人追求独特的购物体验，渴望参与互动、体验新鲜的消费场景，他们希望在购物中寻找到乐趣和刺激感。
3. 社交互动需求：年轻人崇尚时尚潮流，希望通过购物与其他同龄人分享和社交。
四、市场推广策略1. 定位：通过提供独特的购物体验和个性化产品定制服务，打造年轻人心目中的时尚购物圣地。
2. 品牌形象：建立时尚、年轻、有活力的品牌形象，通过活动营销、明星代言等方式宣传品牌形象，提高品牌知名度和认可度。
3. 营销渠道：利用线上线下渠道，多样化推广手段，包括电视广告、网络推广、户外广告、社交媒体等，覆盖更多目标用户并提升曝光率。
4. 促销活动：举办各类促销活动，如限时折扣、积分换购、抽奖活动等，吸引消费者前来购物，增加销售量。
5. 互动体验：创建购物互动体验区，设立音乐、娱乐、美食等主题区域，结合线上线下互动游戏、话题讨论等，提升购物体验感。
6. 社交传播：加强与社交媒体的合作，通过微博、微信等社交平台，推送商品资讯、时尚潮流等内容，引发用户关注和转发，形成传播效应。
7. 合作推广：与时尚杂志、明星代言人等合作，开展品牌推广活动，提高品牌曝光度和美誉度。
五、实施计划1. 第一阶段（3个月）1）建立品牌形象：制定品牌宣传方案，通过广告、明星代言、户外媒体等多种渠道推动品牌形象展示。
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洛阳某商贸城营销策划报告前言此次受贵司委托，能有幸对贵司所开发的位于连霍高速公路洛阳东出口处的“洛阳经济园”项目为之全程营销策划。
欣喜之余，却又不胜惶恐，面对贵司的如此重托，虽然我司已有多年的商业地产运作经验，但这毕竟是1500亩的商业项目，市场的风云突变注定了我们操作每个项目都容不得半点马虎，必将殚精竭虑，全力以赴，最终才能达到项目的成功！为此，我司特地从郑州、洛阳等各个案场抽调数名业务精英，共同组成了一支十余人的专业团队，对洛阳各大专业市场、百货商场、以及对洛阳整体的商业投资环境进行了全面的了解。
由于本项目周边的商业基础几乎是一片空白，毫无借鉴之处，同时离市中心商业区较远，缺乏商业项目所必须的人气和交通条件，我司在经过大量市场调研分析，从而寻求目前洛阳专业市场的行业空白点，以及本项目在销售推广中切实可行的突破点，为本项目进行精准的市场经营定位。
在明确本项目的市场经营定位之后，我司将围绕本项目的市场定位，对销售价格、行销策略、推广策略、管理策略、业务策略等合理的建议。
但对于一个如此巨大的商业项目来说，牵涉到政府相关法规、投资环境、交通条件等诸多客观条件，并不是依靠单方面的力量就能保证项目的成功，而在实战中将要随着市场的变数灵活掌握，也必将需要贵司更多的支持，才能保证项目的顺利进行，给贵司一份满意的答卷！由于时间仓促，难免会有不足之处，还望各位老总给予指正，并不吝赐教。
某某策划公司二00五年五月于古都洛阳目录第一章洛阳房地产市场综述第二章目标市场研判第三章竞争市场研判第四章项目市场定位分析第五章项目价格建议分析第六章项目规划布局建议第七章项目行销策略第八章项目推广策略第九章项目经营及物业管理第十章项目业务执行策略尾言第一章洛阳房地产市场综述【提示】本部分内容主要针对目前洛阳整体房地产市场概况，以及商业整体投资环境进行概述，从宏观上勾画出本项目将面临的市场状况，使之成为本项目在今后整体操作过程中的市场依据，为项目的运作提供有力的指导作用。
第一节 2004年洛阳房地产市场现状一、市场总述2004年洛阳全市商品房销售面积达133万平方米和房屋12.5万套，交易金额达28亿元，分别比上年增长45.9%和47%，远远高于全国商品房的销售增长速度。
●经济形势的持续好转。
随着“工业强市”战略的逐步实施，我市国有大中型企业效益逐步好转，职工收入不断增长，购房成为首选，从而提升了居民的购房能力。
●国家宏观调控政策的实施给市场发展带来契机。
随着开工项目的减少和物价的回升，一部分人担心房价会上涨；再加上银行利率低于物价上涨，存钱显得不划算，也使部分居民将积蓄投资到房地产领域，二次置业者明显增多。
●市场房源品种增多，品质改善，价格适宜。
房地产开发商积极调整开发思路，迎合消费者需求，将各种档次的优质楼盘推向市场，并通过报纸媒介等宣传途径，展示形象，推介楼盘，增加了消费者的购买欲望。
●上半年洛阳楼市热点不断，精彩纷呈。
纵观今年楼市销售状况，自春节以来大体呈逐月递增态势。
1月至3月，销售商品房23.8万平方米，4月销售11.6万平方米，5月销售10.6万平方米。
房地产销售市场的巨大潜力已开始全面显现，旺盛的市场需求和消化能力已成为推动房地产市场健康发展的巨大动力。
➢需求潜伏能量２００4年房地产市场如此热销的局面再次有力地证明了洛阳楼市购买力的旺盛，说明洛阳楼市仍然有潜力可挖。
那种所谓洛阳年住宅供应量已达到多少，每年需求量只有多少，所以洛阳房地产已经供过于求了，发展到了最高峰等形而上学的教条是错误的，是站不住脚的。
➢市场追逐创新“润峰广场”创造了洛阳商铺价格的第一，并引起了彻夜排队订购的火暴场面，开盘当天预订6000万对洛阳乃至整个河南省来说都不能不称之为销售奇迹。
珠江路商业街的形成使得沿线商铺和和大部分住宅售罄，并成为洛阳餐饮的领头军。
九州城市之心和恰恰居的小户型热销，证明了随着洛阳的外来人口的增多，人们的投资意识已逐渐浓厚。
碧水云天的高价位虽在初期颇有争议，但封顶后无敌的洛河美景引发的热销仍旧得到市场追捧。
由此看来竞争不可怕，空置也不可怕，关键是如何扭转这样的现状，机会与出路无时不在，但机会和出路只会降临在有勇有谋、能了解并掌握市场、勇于创新的强者身上。
➢概念营销渐远随着产业的发展、市场的成熟、消费者购房更理性化，概念营销已经成为强弩之末，以概念营销为理念策划的楼盘，在控制一定成本的前提下，各种包装已达到可能条件下的极致，造成了无论是别墅、豪宅还是公寓、写字楼之间大量相互克隆，同质化现象更趋严重。
对于房地产这个透明的行业而言，永远是后来者居上，纯粹的产品优势转瞬即成为对手攻击的靶子，这就要求营销策划必须不断地创新，才能保证产品不断的创新，使得“产品”与“市场”相协调。
二、2004年开发情况分析（一）市场概况1、区域特性异常明显涧西区和西工区还是大多数人购房的首选位置。
这说明经济中心、文化中心和政治中心对人们的吸引力是较强的。
这两个区域便利的交通、繁荣的商业、完善的配套设施等往往是购房者心动的理由。
这也多少给在这两个区域有楼盘的开发商一丝安慰，尽管市场竞争十分激烈，但需求毕竟是楼盘热销的直接动力。
2、精致多层呼之欲出今年预计开工量在30万平方米左右。
今年的多层项目在社区规划、景观设计、产品形式等方面超过以往，呼唤了多年的多层精品时代才刚刚到来，遗憾的是来的太晚，市区好一些的地段几乎没有多层用地，因此多层的价格有大幅攀升的趋势，同外地大城市一样，多层和高层一个房价。
3、写字楼烽火拉开帷幕写字楼项目并没有在同一时间一哄而上，真正的好地段、好产品，面市速度快的项目是不愁卖的，这给写字楼投资者很大的选择空间。
在洛阳市场，写字楼平均售价一般都在2000元左右，这个价格将来只要写字间出租每月每平方米在15元上下，就能冲抵按揭，而目前市场上写字楼租金基本都在20元以上。
可见小的投入对大部分的投资客还是有较大吸引力的。
4、商铺竞争火势正旺“润峰广场”第二轮“五年回购”主题投资热潮引起了洛阳商业地产楼市的新一轮销售热潮，大手笔的广告攻略还是吸引了诸多投资客的眼球。
另未做销售的“丹尼斯百货”也将加入到年底开业的热潮当中，更好的带动南昌路乃至整个涧西区的经济。
“君临广场”年底开业，也带动了开发商场式店铺项目的继续升温。
5、外地消费群不容忽视据统计，2004年洛阳市高层住宅有14%都出售给外地客商，他们对地产商铺的投资比率也占到32%。
许多有投资价值的楼盘都成为外地客商的首选。
外地人已经成为洛阳楼市购买力中不可忽视的重要组成部分。
(二) 目前存在的问题1、高层市场投放量趋缓2004年投放量下降幅度最大的就是高层物业，而其他物业则有不同程度的上升。
而洛阳楼市总的趋势仍然呈上升状态。
从区域分布来看，2004年高层投放量下降最多的是涧西区，其次是老城区，其他区域则呈上升态势。
2、品质提升矛盾依然存在精装修小户型的出现，大规模小区景观的规划、设计，住宅房宾馆式配套服务模式的出现，各类地产广告爆炸式的语不惊人死不休的广告风格，都是这方面的表象。
不再是单纯的就房卖房，而是赋予了房屋很多的附加价值，从而以超出客户期望值的更高手法来售房。
但其他风险如大量期房上市销售、房屋质量问题、物业管理服务水平较低等都还是困扰项目综合品质的重要因素。
3、物业管理矛盾犹为突出简单的保洁保安工作，一些大型社区也不过是多了一个小区绿地的看护与保养，没有形成真正意义上的实用性物业配套与服务，这与目前洛阳整体物业水平良莠不齐有很大的关系。
大部分地产商还是以自身下属的物业团队作为物业公司，没有规模，没有专业培训。
4、市场呼唤诚信坚持到底目前洛阳本地的开发商，都在一定程度上对于售房时给业主的承诺没有进行有效地兑现，以致引起不应有的反面效果。
5、区域发展呈现不平衡洛阳楼市尤以涧西、西工表现最为活跃，新盘频频亮相、老盘加紧开发，其它区的市场则明显消沉得多，这与老区、新区在人们心目中的印象有着很大的关系。
2004年两区共销售7193套商品房，建筑面积77.1万平方米，占到全市总销量的87%。
目前市政府正在加大投资力度开发洛南新区，依其地势的优越性，日后将也是置业者选购的重点对象。
6、产品同质化现象较多2004年洛阳楼市高层在售面积，新开工的加上以往未售出的，预计市场投放量在80万平方米，平均价位在2100元/平方米。
这些楼盘中存在着同质化现象较为严重，缺乏个性的张扬，模仿的多，创新的少，规划设计无新意、户型设计一味追风、市场运作模式无新意。
7、广告策划手段单一过分依赖于报纸广告，其它如电视、广播广告相对于报纸广告而言则显得过于简单、呆板、生硬，一则广告包罗万象，卖点模糊、重点不突出，且过分虚假，没有真正的了解购房者的需求，较之郑州的电视广告还是相差很远；广告水平的提高应是品位的提升。
8、户型设计偏于求大普通住宅户型过大，造成总价过高，中低收入阶层难以接受，这是当前住宅开发中不可忽视的误区。
市场上虽然有些楼盘推出了40—60平米的小户型，但大多数是总建筑面积不足10000平米的小楼盘，对市场并没有形成很大的影响，还是没有解决大多数中低收入阶层的难题。
第二节 2005年洛阳房地产走势分析一、价格走势分析2004年洛阳房地产市场起伏不定，整个房地产市场价格呈温和下降之势。
多层住宅由均价1306元/m2下降到1150元/ m2，跌幅12%，高层由均价2011元/ m2下降到1897元/ m2，跌幅6%；商铺由均价4153元/ m2上涨到5902元/ m2，涨幅42.11%。
其主要原因是2004年全年洛阳地产多层和高层投放量过大，但商铺的涨幅达到42.11%，是非常出人意料的。
商业经济对房地产的市场拉动作用也是不可小视的。
2005年市场的有效供给将会随着市场需求而进行调整，并将进一步刺激潜在需求的释放。
另外国家公务员薪资水平不断上升，企业住房分配货币化的贯彻展开以及银行将加大个人购房消费贷款的投放力度、相关配套行业也将为购房者提供更优惠的条件等，都为市场提供了有力的需求支持。
小结：住宅价格的下跌，是洛阳房价从虚高走向理性，且在理性中平稳发展，稳中有升。
即洛阳住宅房价在03年年底恢复到一个客观的价位后理性平稳上升；而对于商铺来说，虽然从相关主管部门获得的信息中可以明显得看出价格持续上涨，最高幅达42%，但是这种上涨是因促销手段导致，是一种虚涨，如很多开发商采用“买铺送铺”、“你买房我还贷”等手段，恶意将商铺价格炒上去，但实质上，价格仍处于小范围内波动。
二、细分市场分析其一：政府宏观调控力度进一步加大。
随着房地产开发的计划审批制度的执行，政府对洛南新区开发的引导力度进一步加大，老城区的开发规模将受到严格的限制，宏观调控直接引导着房地产市场的发展方向。